中国房地产上市融资案例 -首创上市十年融资枷锁一朝解.docx

首创上市十年融资枷锁一朝解除 2013纠结中前进本文转载自：中房网 2013年12月06日 15:4932013年，已然度过上市十周年生日的首创置业似乎重新站到了起点：房地产开发、投资，优化土地布局结构，拿下上海松江商住用地，首次成功进军上海，与法国签下“中法经济贸易合作区”，今年已进入实施阶段。关键字：首创置业房地产融资2013年，已然度过上市十周年生日的首创置业似乎重新站到了起点：11月17日收购以红筹身份上市的钜大国际，为其突破融资限制改善融资渠道，并搭建从事房地产开发、投资的另一平台提供便利；11月18日以17.7亿元拿下上海松江商住用地，首次成功进军上海，“一了数年夙愿”，而其在北京同样拿地积极，土地布局结构进一步优化；5月1日北京房山奥特莱斯在延期3年之后正式开业；去年9月与法国签下建设协议的“中法经济贸易合作区”，今年已进入实施阶段。而与首创置业在土地、商业、资本及海外市场的出色表现不同，前11月签约金额144亿元仅完成全年200亿元目标72%的销售业绩，显得有些拿不出手。2012年以来转型提速，加快布局城市综合体项目也导致首创置业负债率迅速上升，财务压力增大。中型企业规模却已在养老、旅游、商业、文化地产等多领域布下阵地，又难免被质疑扩张实力。此外，经历合作伙伴分手及多次延期开业的北京奥特莱斯项目后期经营状况如何也为业内所担忧。不过，在规模扩张和战略转型方面，2013的表现显然在如此严峻挑战之外，也铺就了抢跑的机遇和稳步前进的外部环境。土地布局结构优化作为北京市国资委所属的国有企业，董事长刘晓光本人也曾任专管批地的北京市计划委员会副主任，在之前的协议拿地过程中首创占据特殊优势，是北京最大的地主之一。2004年8月31日，国土部规定之后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，首创置业拿地优势不在，在当年最早参与土地公开拍卖之后，出走北京。之后的几年，北京土地市场上的竞得主，鲜见首创身影。尽管声称不迷信规模，刘晓光带领首创实施转型的努力，也正是逐渐上规模、上项目的过程。2013年1月，久违北京土地市场的首创置业，先后斥资50.64亿元拿下丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区三幅商业金融用地，被认为回归一线城市的信号。之后的11月11日，首创全资子公司北京瑞元丰祥置业有限公司和北京中瑞凯华投资管理有限公司联合体以10.2亿元，配建51566平方米自住型商品房面积竞得大兴区孙村组团居住区B-19、B-20地块R2二类居住用地、F3其它类多功能用项目。同月又以17.7亿元拿下上海松江区商住用地，首次成功进军上海滩。首创回归北京市场，并完善其在京津、大上海、大西南三大中心城市的布局，与一线城市回暖、三四线城市风险加大有关联。易居房地产研究院研究院严跃进认为，楼市调控带来区域投资风险变化，首创把握这种变化，有节奏地进行区域调整。未来，其城市综合运营模式也将在全国化战略中实现复制和实施。融资难题缓解首创置业尽管于十年前已经在香港成功上市，但因国资背景，在融资方面受制于香港和内地证监会的双重管制，因此解决融资审批困难和降低融资成本一直是首创的难题。首创置业董事总经理兼投资者关系主管张燕雯曾向媒体透露，2003年至2012年，首创置业只完成一次仅6亿港元的增发。此外，2004年便开始踏上试图回归A股之路的首创置业，又因政策等方面的原因未能成功，2013年6月宣布房企回A计划。融资境遇峰回路转开始于11月12日，首创置业发布公告称，与母公司首创集团联手以3.51亿元收购香港上市公司钜大国际66%的股份。至此，在非典时期于香港上市对只融到20亿资金一直抱有遗憾，在之后又经历长达十年之久的融资渠道不畅的困难得以解决。更加值得振奋的是，11月30日媒体报道，证监会发布关于进一步推进新股发行体制改革的意见 ，这被认为是逐步推进股票发行由核准制向注册制的重要步骤。对于首创置业而言，在融资环境出现大转变时，如有新的战略决策将更有利于铺平融资道路。奥特莱斯 “纠结”中前进首创置业董事长刘晓光本人被认为是有奥特莱斯情结的。作为首创战略转型和打造差别化竞争力的大型城市综合体项目，原本计划于2010年投入运营的北京房山奥特莱斯，3年来，经历了合作伙伴分家、多次延期之后终于“千呼万唤始出来”，于今年5月1日正式开业。除了首个在北京的奥特莱斯经历超长延期之外，首创在万宁、湖州等的奥特莱斯何日开业目前也仍未知。而据了解，作为首创置业在商业地产方面的主要业务拓展形式，奥特莱斯未来还将继续在全国复制，刘晓光此前向媒体透露未来2-3年内奥特莱斯(中国)将在东北、华北、华中、华东和华南5个主要区域的重点城市建设5家奥特莱斯旗舰中心，预计投资300亿元，并将于未来5-10年内将全国旗舰店和精品店数量增至30家。正如刘晓光自己所言，建起一个奥特莱斯很容易，最难的部分是招商和运营。北京首创奥莱在开业之前遭遇的招商艰难、股权变更等重重困境，不断引来质疑声音。尽管声称今年5月1日开业首日吸引10万人次、实现超800万元营业额，北京首创奥特莱斯的前景也为业内担忧。据相关报道透露，在中国最早经营奥特莱斯的商场，如北京燕莎奥特莱斯购物中心2002年开业，2009年才开始扭亏为盈。房山奥特莱斯无论从地理位置还是周边居民购买力都较燕莎更弱，回报周期也可能将更长。易居研究院严跃进认为，奥特莱斯产品的概念效应弱化，缘于城市中心体验型商业项目的挑战。首创奥特莱斯项目投资回报周期长、市场追捧热度下滑的情况下，财务负担和焦虑将加大。“外扩”与“内升” 是否顾此失彼？近年来除了在土地市场表现平平之外，首创置业的成绩单也鲜见亮点。2011年以来，其在房地产开发企业中的综合实力排名在逐年下滑。2011年初就曾定下150亿元的销售目标，但当年实际完成量只有75%，而其2010年销售额为125亿元。由CRIC研究中心联合中国房地产测评中心共同发布的2012上半年房企销售TOP50排行榜显示，首创置业以112亿元位列第38名，名次较2010年下滑10名。2012年为缓解限购影响，首创在加快销售消化库存的同时，土地市场也大为收缩，最终超额完成全年120亿元的销售目标。但中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告显示，首创置业在500强榜单中的排名大幅下降22个位次。在经历调控洗礼，企业产品品质、服务在市场竞争中地位更加突出的今天，首创置业在战略转型和产品质量上或有些顾此失彼。10月27日，央视经济半小时栏目报道了首创置业旗下重庆、成都两个项目质量问题，首创第一时间公开道歉。11月