73-G01物业管理策划阶段工作程序(修改).doc

工作总结/计划深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3G01名称物业管理策划阶段工作程序版本A/0第1页共4页编制沈涛蒋俊更改何春浓审核吴全宏批准吴全宏生效期2001年9月1日1目的 规范物业管理策划工作流程。2范围 适用于公司新项目待接管物业。3职责3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。总经理办公室负责新项目服务方案策划的组织、协调工作，各职能部门协助制定服务方案，负责物业管理方案制订工作，相关部门协助。3.2工程部负责设施设备的前期介入人员工作，负责在包括对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。房管部负责为地产新项目开发提供后勤保障。4.方法和过程控制4.1物业管理策划阶段包括项目开发后勤保障工作、项目定位后服务方案的策划、设施设备的物业管理的前期介入、制订物业管理方案。、组建新项目物业管理处三个基本环节。4.2从进驻项目现场到业主入伙期间后勤保障工作由房产后勤部负责.包括:4.2.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。4.2.2现场环境卫生、安全保卫、饮食等管理工作。4.2.3提供项目营销活动的后勤保障。4.2.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。4.2.5负责样板房、销售厅等日常管理工作。4.3新项目立项后根据项目定位及客户群需求配合地产公司制定服务方案，服务方案包括：管理模式、服务计划。制定服务计划内容有安全管理、特色服务、物业维护、会所服务、社区文化等，可根据项目定位不同提供不同的服务。4.42设施设备前期介入由工程部负责，按照项目开发周期分为介入的早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。4.42.1早期阶段介入： 从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。1.5从物业维护角度审阅设计图纸，对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。4.2.24.2中期介入阶段：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:4.42.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3G01名称物业管理策划阶段工作程序版本A/0第2页共4页编制沈涛蒋俊更改何春浓审核吴全宏批准吴全宏生效期2001年9月1日量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。4.42.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。4.42.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。4.42.2.2.4根据相关验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。4.4.3后期阶段：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。4.4.3.1完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。4.4.3.2分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。4.4.3.3充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。4.4.3.4了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。4.2.4专业技术人员将工作情况记录在前期介入情况周记录表上，作为重要资料保存。4.5物业管理方案的制订4.53.1根据物业情况,制定调查方案，对物业进行调查。内容包括:4.53.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。4.53.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。4.53.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3G01名称物业管理策划阶段工作程序版本A/10第3页共4页编制蒋俊沈涛更改蒋俊何春浓审核吴全宏批准吴全宏生效期20021年92月1日4.53.2编制物业管理方案在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：4.53.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。4.53.2.2新建项目的整体情况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。4.53.2.3根据服务方案,制定服务项目和收费标准,分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求，创新服务项目。4.53.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。4.53.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。4.53.2.6确定需配置的资源, 制定物业管理处开办费计划,包括：办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等，评审验证结果记录于策划方案/合同评审记录表。4.3.4物业管理方案制定后，试运行六个月进行确认，试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善，确定能完全满足要求后再全面施行。4.3.45如物业管理方案在实施中发生更改，应由原评审部门/人员重新评审，并得到批准。4.4组建物业管理处4.4.1人力资源部根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由人力资源部下发管理处成立的文件。4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3G01名称物业管理策划阶段工作程序版本A/1第4页共4页编制沈涛蒋俊更改蒋俊何春浓审核吴全宏批准吴全宏生效期2002年2月1日5质量记录表格VKWY7.3-G01-F1 前期介入情况周记录表NO1VKWY7.3-G01-F2 前期介入情况周记录表NO2VKWY7.3-G01-F3 前期介入情况周记录表NO3VKWY7.3-G01-F4 前期介入情