思源物业管理信息系统总体方案.doc

思源智能小区物业管理信息系统总体方案前 言思源：物业管理软件最大开发商的历程思源公司是最早将计算机技术引入房地产物业管理行业的软件开发商之一。自1994年首先推出 “1+1=1”物业管理软件以来，思源相继推出了从3.0、5.0到6.0版本的思源物业管理系列软件，房产销售、租赁管理软件以及为大型房地产企业或集团化物业管理公司开发的7.0版MIS管理系统。经过八年来不懈的努力，思源公司及其软件产品得到了行业和社会的广泛认同。目前，全国三十多个城市、八百多家专业的房地产、物业管理公司已经使用思源的管理软件系统。思源的软件还通过了国家科委、建设部的鉴定，正式发文在全国推广。拥有最多的客户、最高的市场占有率，在房地产、物业管理行业，思源成为名副其实的最大软件开发商。作为房地产、物业管理行业软件的领跑者，思源还努力成为行业发展的推动者。思源历次软件版本的更新都体现了我们对房地产、物业管理的最新理解和解决方案。思源是最早开始研究将业务流程的计算机化转向基于Internet的软件开发商之一，我们不是从科技文献，而是与客户一起，在对房地产、物业管理模式的共同探索和实践中，逐步认识和理解到数字化社区的势在必行及其巨大的发展前景，从而责无旁贷地组织、规划出思源数字化社区的全面解决方案。思源软件公司发展历程:1994年11月在深圳成立，八年来，思源公司一直专业致力于房地产和物业管理的信息化、智能化建设1994年12月，推出第一套物业管理软件系统（思源1+1）1995年中，推出思源3.0版物业管理软件，迅速在深圳普及1996年底，推出思源5.0版物业管理软件，在全国推广，包括广州1999年9月，推出思源6.0版物业管理软件2000年4月，推出思源IC卡会所管理系统2000年5月，推出国内首家数字化社区系统，在北京回龙观应用2000年7月，推出国内首家房地产电子商务数字化社区系统，在北京天创世缘应用2000年10月，推出适合大型智能化小区和大型物业公司的思源7.0版物业软件2000年12月，推出思源智能小区集成管理软件平台2001年初，推出思源社区网上通服务2001年5月，推出思源电话语音查询系统2001年10月，推出思源客户服务调度系统1.0版2002年2月，推出思源物管企业集成办公系统从而构成了完整的思源智能小区集成管理信息平台思源公司获得的荣誉:1995年10月深圳物业管理协会为思源物业管理软件颁发推荐证书；1996年2月，国家科委发文在全国推广思源物业管理系统；1998年7月，中国软件测评中心授予思源物业软件优秀产品推荐证书；1998年12月，思源物业管理系统通过国家建设部的科技成果鉴定；2000年7月，思源数字化社区系统被认定为深圳市高新技术项目；2000年9月，思源物业管理系统荣获深圳市科技进步三等奖；2000年10月，中国物业管理协会成立，思源软件公司入选理事单位，是58家理事单位中唯一的一家IT企业；2002年9月，思源物业管理软件获得深圳市信息化办公室颁发的软件产品登记证书；2002年9月，思源软件公司获得深圳市信息化办公室颁发的软件企业认定证书；建设部物业管理进修学院客座教授深圳市三级信息系统集成资质单位选择思源软件的理由:最专业:中国物业管理协会理事单位国家科委发文推广建设部推荐产品获建设部科技成果鉴定获深圳市科技进步三等奖是深圳市高新技术项目全国物业管理经理培训班讲师解决方案最齐全:包括三星级智能化小区要求的三大平台：物业管理软件平台小区门户网站及信息服务平台智能化集成软件平台规模最大:三大城市设立直属机构，上百人的专业队伍；用户最多:全国超过1000个小区及物业管理公司的用户群；历史最悠久: 94年就在国内率先开发了第一套物业管理软件；服务优良:规范的服务,专业的培训,可远程联网维护。 部分客户名单: (在全国已有1000多家优秀地产、物业公司成为我们的客户)万科集团(全国十一个城市数十个楼盘)金地集团(深圳金海湾花园、翠堤湾等数十个楼盘)中海地产(中海怡翠花园、中海华庭等数十个楼盘)北京天鸿集团(北京回龙观等十余个楼盘)香港新世界集团(广州、惠州、海口、天津等新世界花园)深圳蔚蓝海岸深圳招商海月花园深圳东海花园深圳梅林一村深圳地王大厦深圳创世纪滨海花园深圳赛格广场深圳国税大厦广州中信广场广州富力半岛花园广州天誉花园广州东晖花园广州雅居乐花园广州逸雅居广州雍雅居广州颐景轩广州金海花园北京怡海花园北京远洋大厦北京天创世缘北京王府花园上海名都城上海三鑫花园上海中远两湾城上海仁恒滨江园东莞景湖花园东莞正龙豪园珠海粤海国际花园中山雅居乐花园 中山雍景园南宁荣和新城南宁新兴苑昆明云波小区重庆龙湖花园 西安锦园西安明苑花园西宁南小街小区乌鲁木齐诚盛小区郑州未来大厦石家庄世纪花园济南林海小区天津新世界花园厦门永升新城长沙湘天国际花园福州元洪大厦福州融桥锦江花园南京金鹰商城南京文化名园徐州绅士花园苏州林枫苑苏州新城花园苏州苏都花园杭州湖畔花园宁波慈山小区海口新世界花园南昌恒茂城市花园第一章 需求分析1. 1系统总体要求（此处请加入智能小区的介绍和具体需求）发展商计划将思源小区建设成二十一世纪中国水平的高尚豪华居住区。总体规划的特色为：建筑格调高雅多样，组团分布自然合理，与园林化的环境紧密融合，配备先进智能设施，实现物业管理现代化，整个居住区必须是高素质、高标准的，体现跨世纪创意与超前意识的人工生态园林居住区。为此，发展商将在思源小区全区内进行智能化建设，来创建三星级全国住宅居住区智能化技术示范工程。今天的思源小区将成为我国和广东地区著名的智能化居住区。思源小区将住宅居住区与家庭智能化作为住宅居住区智能化系统示范工程的重要组成部分。根据思源小区的具体规划与设计方案，思源小区将建成为迎接21世纪的智能化居住区。在居住区的智能化系统的规划和设计中，思源小区不但拥有庭院式的环境艺术设计，休闲绿地和中心花园，以及现代化的学校、图书馆、会所、商业服务中心。同时在现代化公共服务设施方面，将建立先进的综合物业计算机管理系统、集中的居住区安全防范体系，自动化的机电设备监控管理系统，以及提供全方位的信息服务平台和居住区宽频网络。发展商为了提高住宅居住区智能化系统综合管理的能力，通过居住区Intranet局域宽频网络平台，实现居住区开发建设工程管理、物业管理、综合信息系统集成（HI-CIMS），将居住区的管理建立在信息化、网络化和自动化综合信息系统集成的平台上。在整个管理信息平台中，软件是至关重要的一部分。而软件应以高效、便捷的体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。1.2 物业管理系统与其他智能化系统的集成要求思源智能小区物业管理软件系统侧重在数据集成上，因此应该具有与大楼自动化（BA）、安保自动化（SA）、消防自动化（FA）以及办公自动化（OA）等系统的接口功能。值得注意的是，思源智能小区物业管理软件系统不要求实现BA、SA、FA等系统全部功能，因此不需要底层和这些系统连接。只需数据库的连接。各个子系统通过各自软件处理，物业管理系统仅起到登记、汇总、查询的作用。这就要求各个子系统开放数据接口。考虑到系统可扩展性，我们希望物业管理软件厂商也能开放数据结构。并且软件中能实现自定义数据库连接。思源智能小区物业管理软件系统要求同时具有C/S和B/S结构。不仅要满足传统物业管理的要求，还要依据开发商和业主的要求，集社区服务、电子商务于一体，将物业管理公司业务管理工作实现信息化管理，为小区住户提供全面的服务。物业管理系统能与网上资讯服务系统、办公自动化系统进行连接，使住户可以在社区服务网站上获取物业发展商以及管理机构所发布的有信息，把两者的信息资源实现共享，并实现网交互式社区物业管理，其中包括：住户可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料；网上获取住户入伙、装修申请等流程，并在网上进行交互式操作；通过网络查询与自身相关的每月应交的水电、管理费、消费余额等费用清单，住户还可以进行网上投诉、咨询、报修等，并从网上获取回复和上门维修约定、报价等；便住户与小区管理者之间的沟通方便快捷。住户还可以在网上购物业，了解发展商的发展动态。发展商也可以通过互联网取得与客户进一步的沟通。在网上向全体，某些特定住户发布通告，物业发展商和宣传机构，或者是某一些住户可以在网上发起有关小区建设与社区活动、社会问题的讨论议题，大家可以共同在网上发表意风，甚至进行投票等等。1.3、物业管理软件系统功能需求物业管理系统不仅要做到物业管理的规范化，还应集成工作流、远程监控、设备监控、远程抄表、安全报警等功能于一体，并且住户端也能通过浏览器访问相关信息，因此应将该系统分为两大部分：后台和前台。其中管理处是后台，采用Client/Server的结构，功能较为齐全，可供物业管理处局域网内所有管理人员使用，并提供远程登录访问的功能,如果管理员不在局域网内，又急需运行该软件，可以通过浏览器远程访问（当然，需要设置权限）。住户端为前台，采用Browser/Server结构，主要可以查询和部分简单的交互功能，做成WEB网页的形式，通过Intranet 或Internet访问。后台：1、 传统的物业管理系统：（1） 房产管理子系统: 对辖下小区的物业进行管理，包括对建筑物的资料进行生成、录入、修改、查询及发布。（2） 住户管理子系统: 对住户进行管理，包括对住户档案、租赁、进出等方面进行统计、管理。（3） 内部管理子系统:对管理公司内部人员、档案、考勤进行管理。要求可以和办公自动化系统、人力资源管理系统、财务系统进行连接。（4） 设备管理子系统: 对辖下小区的设备进行管理，包括设备的档案管理，设备的维修和保养管理。（5） 维修管理子系统:对辖下小区的房屋维修进行管理，包括用户房屋二次装修的申请管理。由于住户可能通过浏览器输入维修申请或电话报修，因此要求后台维修管理子系统可以实时从数据库读取用户报修资料或直接录入。（6） 系统管理子系统:对整个物业管理系统进行管理，包括帐户管理、编码管理、接口管理、数据备份恢复等。2、 智能小区的物业管理系统：为了实现集中远程管理，各个智能子系统必须提供接口和自定义功能。在此给出各个子系统的基本功能，供提供接口的参考。（1） 一卡通管理子系统：以一卡制实现小区内住户的认证、出入口管理、消费的管理。（2） 停车场管理子系统：对小区内的停车场进行管理。 （3） 三表收费子系统：对电表、水表和煤气表的数据自动采集和统计，并对三表进行管理。（4） 社区服务子系统：对用户提供网上查询数据（相关收费数据等），并提供网络化的家居遥控管理，提供Internet相关业务，如电子邮件服务、内容服务、VOD点播、网上教育及医疗等3、 安保管理系统：由于此部分的各个系统也都具有独立的软件系统，因此要求同上。（1） 周边设备监控子系统：对小区周边环境进行监控管理，实现自动报警、电话互动报警、电子地图等。（2） 巡更管理子系统:对巡更路线、巡更数据进行管理，实现巡更到位报警等。（3） CCTV监控子系统:对CCTV进行监控管理。（4） 家居设备监控子系统:对家居设备进行监控管理，可实现家居设备远程遥控及实现自动报警和控制互动等。前台：由于前台主要通过浏览器看的，因此要注意权限、保密的设置。1、 房产查询子系统：住户通过网络登记和查询房产的数据，并可进行资料的变更。2、 收费查询子系统：住户可通过网络对授权收费数据进行查询，包括管理费、三表收费等管理。可实现电子商务。3、 设备报修、投诉子系统：住户通过网络向管理公司进行设备报修，或房屋二次装修的申请，并可实现投诉功能。4、 社区服务子系统：提供Internet相关业务，如电子邮件服务、BBS、内容服务、VOD点播、网上教育及医疗等。1.4 物业管理软件系统性能要求 先进性：由于本项目建设周期较长，故建设的系统在技术方面和功能方面必须有一定的领先，从而保证系统的先进性（至少在5年内领先）； 开放性：系统必须具有较大余度的开放性，容易和各系统集成，且便于现在和未来的产系统能够方便的集成到该系统平台上，以达到一次平台建设、满足未来多次功能应用方面开发的需求，保证系统综合性能在小区建设收敛期内及未来一定时期内处于领先地位； 成熟性：物业管理系统尽量利用现有成熟的技术和产品，核心技术采用合作开发、共享产权形式，力争以最小的投入，实现先进的功能； 经济性：系统设计充分考虑资源的合理配置，具有高性能价格比；系统具有完备的开发，实施计划及完善的质量控制，能在规定的时间内投入运行，直接地缩短投资回报周期； 灵活性：系统适用性强，可能随政策变化等种种变化及时调整相关参数 友好性：界面友好直观，结构清晰明了； 采用先进的开发平台和数据库； 性能优越，系统运行可靠、稳定； 具有完善的安全保密机制。第二章 解决方案2.1 总体方案 2.1.1 方案架构智能化集成管理信息平台框架图根据智能化小区的实际情况，我们采用：思源物业管理系统7.0版 + 思源客户服务调度系统1.0版 + 思源智能小区集成管理系统 + 思源物管企业集成办公系统1.0 + 思源数字化社区系统 + 思源电话语音查询系统 + 思源会所消费管理系统 的总体解决框架。上述所有系统均由思源软件公司自主开发，拥有全部版权。以上解决方案完全能够达到甚至大大超出发展商的需求。其中思源物业管理系统7.0版+ 思源客户服务调度系统1.0版 完成下列需求，而且大大超出了需求：第一章 1.3、物业管理软件系统功能需求中 后台：1、传统的物业管理系统。思源智能小区集成管理系统完成下列需求：第一章1.3、物业管理软件系统功能需求中 后台 2、智能小区的物业管理系统 和3、安保管理系统。思源物管企业集成办公系统1.0重点解决企业内部管理的计算机化。支持系统办公自动化，群件系统功能，支持企业数据管理，MIS系统功能，支持业务流程管理，工作流系统功能，支持企业知识管理，决策支持系统功能，支持企业ERP建设，通用平台，实现各类业务的高度协作和整体集成。 思源数字化社区系统完成下列需求：第一章1.3、物业管理软件系统功能需求中 前台：1、房产查询子系统；2、费查询子系统；3、设备报修、投诉子系统；4、社区服务子系统。思源电话语音查询系统通过电话语音的方式实现思源数字化社区的大部分内容，适用于小区内不会或不习惯使用电脑的住户，而且该系统具备自动拨打业主电话催交欠费的功能。该系统虽然超出了发展商的需求，但思源公司强烈建议建设这个花钱不多、但很有用处的系统。思源会所消费管理系统则实现会所会员管理、持卡消费、统计查询的功能，是小区一卡通的重要组成部分。该系统有可能已由发展商安排到智能化子系统“一卡通系统”的建设中，但实际上，由于会所管理与物业管理有非常紧密的关系，所以这两套软件实际上是密不可分的，建议由思源公司统一建设。2.1.2 基于后台c/s结构、前台b/s结构的实现方式后台部分包括思源物业管理系统7.0版 和 思源客户服务调度系统1.0版，该部分软件是c/s结构。前台部分包括思源数字化社区系统，该部分软件是b/s结构。这样的软件结构完全满足发展商的需求。这种结构优点如下：c/s结构的软件运行速度快、功能强大、安全性好，适合物业管理公司内部大量事务处理-即后台的应用；b/s结构的软件界面友好、操作简单、维护量小、适合小区业主查询、浏览各种通知通告、收费数据、交互式报修、投诉等-即前台的应用。l 下图为思源解决方案各软件的关系图。前、后台软件的数据均存储在中心数据库服务器SQL SERVER中。l 注意：图中的中心服务器系统服务器主机是托管在数据局机房内的，但根据思源智能化小区宽带社区的实际情况，也可以安放在小区控制中心的机房内。如果服务器放在小区控制中心，那么图中Internet 就是指小区内部宽带网。思源解决方案各软件的关系图2.1.3 系统前后台架构图2.1.4 本方案的特点l 先进性：本方案采用的技术均为近年主流技术，软件功能也是根据在国内处于领先地位的、具有国家一级资质的物业管理公司的要求而设计的，所以系统在技术方面和功能方面处于领先地位；l 开放性：系统所采用的数据库是开放式的SQL SERVER,而且思源物业管理软件7.0版特别设计了数据字典功能，把系统所有的数据结构和字段开放了出来，非常容易和其他系统集成，可以达到一次平台建设、满足未来多次功能应用方面开发的需求；l 成熟性：本方案中采用的软件均为思源公司已推出多年、有大量用户的成熟产品；l 经济性：本方案是在思源公司标准化产品的基础上进行二次开发，大大降低了开发成本和开发风险；采用C/S与B/S结构混合的模式，具有很高性能价格比； l 灵活性：系统适用性强，思源物业管理软件7.0版有大量的自定义功能（包括数据结构的自定义、报表的自定义、查询的自定义、数据显示方式的自定义、权限的自定义等），能随政策变化等种种变化及时调整相关参数；l 友好性：界面友好直观，思源物业管理软件7.0版所有模块操作风格统一，树导航结构，使用方便；l 采用先进的开发平台和数据库：思源物业管理软件7.0版采用DELPHI 5.0 C/S SUIT 作为开发工具，后台数据库采用SQL SERVER 7.0（2000），均为当今先进的开发平台；l 性能优越，系统运行可靠、稳定：经过大量小区的验证，系统可靠、稳定；l 具有完善的安全保密机制：严格的权限管理和数据备份功能，保证系统安全运行。可远程操作：思源物业管理软件7.0版支持物业公司老总出差时远程操作软件，保证了时效性。2.2 方案中各软件介绍2.2.1 思源物业管理软件7.0版一、 物业管理业务系统1、房产资源针对物业公司所属的一切房产，对房产信息进行集中管理的模块，此模块面向物业管理处的所有工作人员。房产资源管理模块可详细描述记录小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息，并可对小区、楼盘、房屋提供“实景图片、照片”的描述接口。二级功能模块包括： 生成房产：登记公司管理的管理区、大楼和房间的资料，可以自动生成房间资料；生成后可以手工调整单个或多个房间的编号； 房产验收：物业公司从开发商手中接管验收，记录验收过程的详细情况； 范围选择：可只对一定范围的小区、大楼和房间进行显示及编辑； 列项管理：可对房产管理所需要的弹出式列项进行编辑，如房间朝向可分东、南、西、北等。房产资源管理具有以下特点： 可按一定规律批量生成房间； 物业公司人员可以看所有的管理处房产资源信息，管理处只能看到自己所管的房产信息；房产资源管理输出以下报表清单：管理区档案、房间档案、大楼档案、房间验收档案 。2、客户管理帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，对物业公司所管房间的业主、租户进行管理的功能模块，面向物业管理处所有工作人员。可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收帐号等信息，有关人口的描述信息，均采用公安部标准代码，并且还可记录和反映“同住人”的相关信息。二级模块包括： 业主登记：在业主入伙时登记业主的相关资料； 租户入住登记：租户搬入时进行信息登记与管理； 住户管理：详细登记业主、租户的家庭、公司及住户资料，可以根据房号、姓名、性别、身份证、暂住证等各种信息进行查询。 列项管理：可对客户管理所需要的弹出式列项进行编辑，如家庭成员的民族可有汉族、苗族等。客户管理具有以下特点： 房间资料采用树导航结构，可以方便地找到客户的信息； 物业公司人员可以看所有的管理处房产资源信息，管理处只能看自己所管的房产信息，（暂时未做到，以后要做）；客户管理输出以下报表清单：业主资料、租户资料、家庭资料、公司资料。3、租赁管理面向物业公司的房产租赁中介部门使用，能够对所管物业的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。二级功能模块包括： 租户资料管理：记录租户的基本资料，包括增加家庭租户和增加公司租户; 租赁管理：包括合同管理、调租、退租等; 来访客户(潜在租户)管理：记录来访客户的基本需求，并可根据需求帮助客户查找适合的房间； 设置房间状态：可设置特定房间是已租、待租或不租，不租的房间在界面上不会出现； 到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示。租赁管理模块具有以下特点：具有合同到期提醒的功能。租赁管理输出以下报表清单：已租房间信息表、租户信息表、历史租户信息表、待租房间信息表。4、收费管理对物业公司向住户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、客户价格类型、损耗分摊、各类报表均可采用客户自定义方式，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费管理模块。此模块面向物业管理处的费用征收员。二级模块包括： 初始设置：自定义费用项目、价格类型等; 输入数据：输入各费用的原始数据,可接收自动抄表系统转来的数据； 费用计算：根据费用的原始读数或计算公司计算出费用金额； 收费登记：登记交费金额、交费时间、交款人等； 银行划款：通过银行帐号直接收取费用； 收费月结：对数据库整理和初始化； 数据转结：可转入其他财务管理软件中。收费管理模块具有以下特点： 支持部分收款及一个客户几个账号划款; 支持分项目预收 滞纳金、拖欠款的处理灵活方便；收费管理输出以下报表清单：住户标准收费通知单、水表读数清单、电表读数清单、费用清单、费用减免表、歉收客户清单、已交客户清单、走表读数复核清单、日收款统计表、月收款详细统计表、银行划款统计表、滞纳金收取统计表、费用分布图、费用实收图等。5、工程设备对物业管理公司内所有公用设施及自有固有资产进行分类管理，从其采购到更换，对其位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。此模块面向物业管理处里面的设备部门或管理公司的设备部门。二级功能模块包括： 设备档案：包括对管理的各类公共设备进行分类，对其位置、数量、价格、维修保养等方面进行全面管理，设备的基本信息、及技术资料； 设备保养维修：对主要设施设备的维修和日常保养进行登记，便于随时了解各类设施设备的运行状况和维修保养情况。可用性好。对设备保养做计划、记录和检查； 设备巡查：记录每天对设备各项目的检查情况；工程设备管理输出以下报表清单：设备基本信息、设备保养计划、设备保养记录、设备巡查记录、设备故障记录。6、仓库物料完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作，此模块面向仓库管理人员。二级模块包括： 入库管理: 购买进货、申请物料的登记； 存货管理：物品分类登记； 出库管理； 供应商管理。仓库物料模块具有以下特点： 方便的对物料进行盘点查询及统计汇总； 一个物业管理处允许有多个仓库；仓库物料模块输出以下报表清单：物品清单、库存、物品入库明细表、入库汇总表、出库明细表、出库汇总表、盘点空白表、盘点结果表。7、保安消防保安消防管理完成对保安、消防设备安装情况、使用情况、公共区域监控状况等信息的录入、查询、统计、分析，此模块是面向管理处的保安消防工作管理人员，如保安班长、消防班长等。二级模块包括： 重大事件记录：登记各时间段内的保安巡楼状况，对发生的重大事件进行详细记录; 违章处理：登记重大违章事件，并记录违章的处理情况; 车辆管理：对小区内的车辆类型、车号、车主等资料进行登记; 消防管理：记录火警情况、消防设备、消防器材、消防演练等。保安消防模块具有以下特点： 可方便查看保安、消防责任区和保安、消防器材分布的信息； 保安、消防设备的管理作为工程设备的一项，也可在本模块中体现出来。保安消防管理输出以下报表清单：消防责任区、车辆管理、保安事件、违章处理。8、保洁绿化对物业管理处所管辖区域的绿化、消杀、清运等工作进行记录、检查和管理，此模块是面向管理处的相关工作人员。二级功能模块包括： 保洁管理：划分保洁区域，记录保洁工作执行情况，记录责任人和负责人; 绿化管理：对绿化植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，记录绿化工作执行情况。保洁绿化输出以下报表清单：卫生检查、清洁职任、绿化资料、区域、绿化相关人。9、综合服务对小区内和面向住户的服务相关的各种情况进行管理的功能模块，此模块面向物业管理公司所辖小区内的所有住户。包含的二级模块有： 社区活动：记录社区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对小区社区活动的统一管理； 公共关系管理：记录和小区发生各类关系的各类机构和经办人的资料，如派出所、城管、卫生防疫、街道办事处等机构的资料； 客户投诉：记录业主的投诉情况；包含客户房号、登记代码、投诉时间、投诉人、 被投诉部门、客户名称、处理单位、处理人、回访人、回访时间、整改意见、投诉类别、投诉方式、投诉内容等信息； 二次装修管理：从装修情况到完工验收进行登记管理，随时掌握各个房间装修的状况； 房产维修；一般为收到房产维修服务请求后根据请求内容填写派工单，派工单的内容为：派工单号、维修人员、完工时间、维修项目、客户名称、接单时间、记录人员、开工时间、服务费用、物料费用、所需物料、用户验收信息. 有偿服务。有偿服务是指管理处对客户进行的一些其它服务，需要收取一定的费用。主要包括服务费用（清洁、绿化、工程维修等）、中介费用和代办费用。（不在收费系统中处理）。 A. 服务费用：清洁、绿化、工程维修等，费用按服务费标准收取。 B. 中介费用：为管理处代表业主出租、发售相关物业的中介费用，费用按有关标准收取。 C. 代办费用：代客户购买飞机票、船票等，费用按有关规定收取。综合服务输出以下报表清单：投诉情况一览表、违章情况一览表、维修记录清单、有偿服务清单。公共关系一览表,社区活动一览表.10、行政管理明确人员组成及岗位职责，实现人事档案及工资管理，此模块面向管理处的领导、行政部门。二级模块包括： 组织架构：部门及人员组成及岗位职责; 人事管理：员工职能，员工信息、培训记录、岗位变动、待遇变更、个人简历、家庭成员、奖惩记录的信息的管理。 工资管理: 对员工的工资进行管理, 即由计算机进行员工工资计算, 工资发放,打印工资条,打印按部门汇总报表,维护员工工资定级方案，查找员工工资表,浏览员工工资表等功能行政管理输出以下报表清单：员工登记表、奖惩记录清单、工资表、工资发放条、部门汇总表、福利发放表。二、通用MIS平台1、数据字典数据字典具备独立的数据字典设置程序，是一个对数据库中使用的数据表进行维护的工具。通过数据字典可以在数据库中建立一个新的数据表，修改原有数据库中的数据表，并可对数据库中表属性和字段属性进行设置，也就是让用户自定义自己的输入界面，并加上校验规则，给予用户最大的方便和最小的维护。2、报表管理自定义报表格式。用户可以自定义报表的名称、页面的左右和上下间距等内容，支持报表的无级放大和缩小， 并提供可以形成多种报表模板的工具。3、通用查询可按模块，对数据表、数据项、计算项、查询条件、结果排序等几项条件进行组合来构造一个具体的查询，并将查询出的结果能够打印成统计图，可另存为EXCEL、HTML、TXT等文件，并能够在进行邮件发送。公司领导可以随时掌握最新资料，从而快速准确地做出决策。具体功能点：a) 增加、修改、删除查询：可分模块增删改查询，只对某一模块用到的表进行操作；b) 运行查询：查询的结果可显示多样化4、操作日志管理具有应用级的用户操作日志，在进入退出、修改数据、删除数据等重要的操作上进行日志记录，最大限度的保证系统的安全性和稳定性。5、用户权限控制分级定义用户权限，可以对操作员分配应用权限、组权限、管理处权限、功能点权限。不同的操作人员的软件界面不同，可以操作的功能不同。保证每一个用户使用的合法性， 6、任务自动提醒（本功能需要安装思源OA系统才可实现）系统任务到期将自动发出提醒，促使相关工作人员完成该任务，从而避免重要公务延误情况的发生。如对设备定期保养计划任务，时间到期，自动通过OA系统发送任务提醒邮件，通知相关执行人员。7、数据同步实现多个管理处数据库与总公司数据库间同步，以减少分管理处间或分公司与总公司间公用一个数据库专线连接的通讯费用，适合并非实时数据要求的场合，分管理处数据库与总公司管理处之间的数据库是独立分开的，分管理处负责收集数据，每笔数据中均含有该管理处信息，在合适时间，或者定时地将各个管理处的数据合并同步到总公司数据库中。通过modem短时间连线执行数据同步程序便可以达到数据库的同步，而不必通过昂贵的专线，因此，我们的数据同步显得更加经济实用。8、文档管理用户能自己分类管理公司规章制度、各种法律法规、岗位职责、技术规范等各种电子文档，能登记文件的上传者、更改时间、现在的阅读人。系统能按文档的权限分类来实现用户的权限划分。用户能下载文档并修改文档，以便信息上传后共享，且支持各种条件的查找。9、主界面对模块的控制主界面只显示该用户拥有权限的模块,并且限制重复启动，只有在主界面启动的情况下，才能进入各个模块，且在还有程序模块没有退出的情况下退出主界面时会有提示。OA区域可以设置为internet网址或企业内部网网址或静态网页，也可以设置为gif文件、文件目录等，用户还可以将公司的LOGO图标置于OA区的左上部。三、软件正常运行环境配置要求1、网络硬件环境：PII450，256M以上机型为服务器。硬盘剩余空间10G以上2、网络的软件平台：WIN NT4.0或以上版本的网络操作系统；MS SQL SERVER7.0的数据库系统；3、工作站的硬件环境：CPU：586 200以上，64M内存以上机型。硬盘剩余空间2G以上4、工作站的软件环境：WIN98、WIN2000或WIN NT4.0的操作系统。5、联网方式：可组成局域网，也可组成广域网；可实时联网，广域网可利用电话拨号等方式；可脱机运行，服务器和各工作站数据实行定时同步。四、部分界面2.2.2思源客户服务调度系统1.0版一开发背景物业管理公司贯彻ISO9002 2000版以客户为中心的服务理念；领先的物业管理公司已将酒店总台制的服务管理思想运用到客户服务中；酒店总台制的核心思想是：减少客户办事环节，提高服务质量，客户只需同总台打交道，总台调度后台服务资源； 高效和准确的内部调度，手工难以完成，必须采用信息技术。二、总台制客户服务业务流程介绍业务流程说明：1 客户向总台报修、有偿服务申请、投诉、咨询；2 总台登记客户报事，根据服务规则进行工作调度，下达任务给相应职能部门，并抄送领导；3 职能部门自动打印派工单、领用材料、前往客户处进行服务，客户签字确认；4 职能部门把任务完成情况反馈给总台，并抄送领导；5 总台对客户进行回访，登记客户意见；6 职能部门将本次有偿服务的费用清单发送给财务部；7 月底财务部将该笔费用与管理费、水电费等一起向客户收取（使用思源物业管理软件6.0版或7.0版）。三、思源客户服务调度系统1.0版的特点全面贯彻ISO9000 2000版以客户为中心的服务理念；将酒店总台制的服务管理思想运用到物业管理的客户服务中，客户有任何需求（如报修、有偿服务、家政服务、投诉、咨询等），只需拨打总台电话即可，总台将通过本系统分配任务，调度公司相关部门及资源，为客户提供服务；本系统内含根据ISO9000规范制定的服务规则，保证客户服务的规范性；具备任务提醒功能，保证客户服务的及时性；总台接待客户时，可在本系统迅速查询到客户相关信息（包括房间资料、客户档案、欠费状况、车辆资料、服务记录），确保客户服务的准确性；本系统具有任务执行情况的监督功能，总台可对其发出的调度指令进行全程跟踪，上级领导可实时监控任务的执行情况；客户服务流程每个环节的工作均自动记录，保证可追溯，符合ISO9002规范；本系统自动统计客户服务工作的各项指标，包括客户满意率、客户投诉处理及时率、上门维修工作完成率、服务项目工作量统计、服务人员工作量统计等；本系统具备强大的电子邮件功能、周到的个人事务处理，以保证物业管理公司的高效无纸化办公；本系统与思源物业管理系统6.0版及7.0版无缝链接，后台数据库采用MS SQL SERVER 7.0，开发工具采用DELPHI 5 .0。四、思源客户服务调度系统1.0版功能一级模块二级模块说明今日任务任务列表列出当前待完成任务，并给出到期提醒阅读任务阅读任务详细情况，并可方便地查看客户详细资料反馈任务完成任务后，将执行情况反馈给接待中心并可抄送上级接待中心(总台专用）登记客户报事引进酒店总台式管理，统一接待客户报事自动报价自动根据服务规则产生有偿服务报价，以便客户确认自动调度根据客户的报事类型，系统按照服务规则自动进行工作调度全程跟踪处理过程职能部门对任务的执行进度，总台可全程跟踪，随时查询登记回访情况对完工任务的执行效果总台可进行回访并登记，供统计查询用邮件管理内部邮件往来具备完善的内部邮件功能，并可传递附件上级监控下属员工的往来任务邮件可自动抄送给上级，部门主管可对下属员工的任务执行情况进行监控下达内部任务领导可直接向员工下达内部任务信息中心快捷地查询任一客户的全面信息（包括房间资料、客户档案、收费情况、车辆档案、服务记录）服务规则内含按照ISO9002规范制定的服务规则，并支持用户自行增改。定时任务提醒可根据用户设置定时自动发出任务提醒（如设备定时保养、定期家政服务等）系统设置设置各种系统运行参数，分配操作员权限，数据导入导出报表管理包括派工单、明细表、统计表等的打印五、部分界面2.2.3思源智能小区集成管理软件一、开发智能小区集成管理软件的背景1998年以来，小区智能化系统在全国迅速普及，现已成为新建小区的标准配置。按照建设部的标准，智能化小区包含了十余个子系统，包括安全子系统、通信子系统、管理子系统等，各系统之间应该有效地进行通讯和集成。但大量工程实例是：所谓的全面智能化就是将各子系统进行简单地叠加, 各子系统之间相互独立，各子系统有自己的管理软件和数据库，缺乏一个统一高效的中央集成管理系统。而实际运行该系统的物业管理公司的人员则要学习不同的子系统的软件操作方法，到不同的电脑上去操作专门的软件来了解各子系统的运作情况。而且物业公司的管理人员的办公场所往往与小区监控中心有一定距离，即便电脑是联网的，但应用软件的各自独立和信息不能共享，使得他们无法及时查询到系统运行状况。因此物业管理公司迫切需要一套小区智能化集成管理软件，来完成对小区内各智能化系统的集中管理与监控。思源公司正是为了满足用户这样的需求，开发出了智能小区集成管理系统，将各个智能化子系统的信息集成在一个软件平台上进行统一的分析和处理,在整个管理公司一级共享现场的信息资源，以实现小区智能化集成管理；支持WEB查询，让住户在外地就可以通过互联网查询到家里是否安全等实时信息。二、智能小区集成管理的优点1. 各智能化子系统的数据统一汇总到物业管理大型数据库中，实现数据的集中管理，数据的安全性大大增强；2. 可利用思源物业管理软件的强大功能对数据进行查询、统计汇总、打印各类图表，同时还可进行各种数据加工和计算；3. 可利用思源物业管理软件的网络版的特点，使数据在管理公司一级共享，管理公司领导不必到监控中心，在自己桌面的电脑上就可查看到各智能化子系统的工作数据，比如实时查询停车场内的停车数量、空余车位、当日报警数量及处理情况、保安员巡更状况等；4. 可利用思源物业管理软件的WEB查询接口，把一些数据开放给住户，供住户通过互联网查询，比如查询自己的一卡通消费余额、历史消费明细、停车费缴纳记录、家中报警记录、水电费缴纳记录等；5. 减轻管理人员的学习负担，管理人员不需学习各智能化子系统的管理软件的复杂操作方法，仅需学习功能强大但操作简便的思源物业管理软件7.0版。三、智能小区集成管理的实现方式在小区监控中心（或管理中心）设置一台服务器，安装思源智能小区集成管理数据库，该服务器与各智能化子系统的管理电脑在同一个局域网内联网。在每一个智能化子系统的管理电脑上，除了子系统的管理软件外，还运行一个思源公司开发的智能数据侦听程序，该程序以一定的采样周期侦听子系统数据的变化,一旦发现有新的数据,则把该部分更新数据上传至服务器，汇总到智能小区集成管理数据库中，这样，通过局域网内任何一台安装了思源智能小区集成管理软件，即可实时地查询各子系统的数据，并进行统计、汇总、分析，实现一体化集成管理。思源智能小区集成管理软件已经实现集成的子系统：智能系统名称门禁系统停车场出入管理系统会所消费管理系统巡更管理系统报警系统三表远程抄送系统视频监控系统（）四、附 图1思源智能小区集成管理系统网络拓扑图2思源智能小区集成管理软件架构图3. 思源智能小区集成管理系统2.0版主界面4思源智能化系统数据侦听程序界面5思源智能小区集成管理软件界面（以门禁管理为例）2.2.4 思源数字化社区系统一、系统的目的住户可以在社区服务网站上获取物业发展商以及管理机构所发布的所有信息，并实现网上交互式社区物业管理，其中包括：住户可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料；网上获取住户入伙、装修申请等流程，并在网上进行交互式操作；查询与自身相关的每月应交的水电、管理费等费用清单并进行网上支付；住户还可以进行网上投诉、咨询、报修等，并从网上获取回复和上门维修约定、报价等；发展商、物业管理机构可以在网上向全体，或某些特定的住户发布通告； 物业发展商和管理机构，或者是某一些住户可以在网上发起有关小区建设与社区活动、社会问题的讨论议题，大家可以共同在网上发表意见，甚至进行投票等等。二、系统的具体构建模式1)系统的总体使用案例主要角色：社区住户以及社区管理服务机构；主要事件：社区管理服务信息。2)系统配置Web服务器以及中心数据库；住户用户端：普通浏览器、专用软件（本地数据库）；系统管理服务中心分为三个部分：物业管理服务：普通浏览器、专用软件（思源物业管理 7.0及其本地数据库）；3)系统各管理端软件描述基于Web服务器以及数据库开发的网站，是整个系统运作的核心。用户（包括住户和各管理、服务端操作人员）可以用普通Web浏览器从网站获取信息和上传信息，进行数据处理和事务处理。Web服务器和中心数据库根据物业管理端提供的住户资料，鉴别登录用户的身份，进而显示个性化的专属网页信息内容。住户用户端普通浏览器以唯一性的用户名和密码登入，获取个性化的信息。修改密码以及信用（服务级别）申请。查询当月或自定义时期内的物业费用清单。投诉、报修，并获取回复信息。发起或参与网上讨论。管理服务中心（物业管理公司）端普通浏览器以社区管理服务者身份登入网站，发布社区管理信息，更新网页内容。发起讨论、组织投票公决。添加、删除或修改住户的资料。定时查询客户的投诉清单、报修清单等。回复住户投诉、报修等。4)系统的软件平台及开发技术A、软件平台Windows2000 server 作为微软公司最新推出的NT操作系统，是Microsoft商务应用的基础。它的易用性和低费用继承了所有微软产品的优点。另外，它还提供了支持关键任务商务应用程序所需的可伸缩性和健壮性。微软的网络服务器操作系统集成了简化商务系统开发和部署的技术，同时又促进商务系统与现有后端商务应用程序的集成。这其中包括：Microsoft Transaction Server（MTS）确保了电子商务交易的完整性。很显然，MTS提供了创建和管