2012年3月杭州主城区房地产市场分析与4月行情展望.doc

针对3月份杭州主城区房地产市场的分析与展望 三月份开始至今，全面蔓延的降价风潮令杭州主城区房价继续呈现“试探性”下降的局面。总体来看，在房价“远未回归合理价位”的大背景下，开发商“以价换量”的营销策略正在逐步改变杭城楼市原有的市场格局和房价体系。随着越来越多的开发商陆续加入降价促销的队伍，杭州楼市在三月份终于迎来了开年后的小高峰，不仅每周都有新盘面市和续推楼盘，主城区商品房的成交量也一路上扬，据统计日成交量大多都维持在100套以上，周成交量甚至达到了2011年以来的最高峰，最高一周收获了成交1011套的好成绩。但是，这样连续攀升的行情并不能代表杭城楼市真正意义上的回暖，仅仅是局部的、特定条件下的“松动”。原因如下：1、3月杭州主城区房价仍然处于较高水平，成交均价在17600元左右，商品房成交价极差达到15000元。各区商品房价格依然参差不齐，西湖区商品房仍然以21000元左右的成交均价位居主城区房价榜首，对于大多数购房者来说，这样的价格水平依然望尘莫及。2、主城区商品房价格整体微降的市场形势和余杭、萧山等其他城区房价呈现的“断崖式”下降截然不同。直接原因就在于各城区商品房供应量差异性较大。余杭区的临平北是杭州商品房供应量最大的一个版块，而西湖、拱墅、下城、江干、上城等老城区由于市中心土地规划和商业区建设的限制，鲜有新楼盘推出，购房者可选择的余地相对较小。3、主城区显而易见的区位优势也是房价降幅不大的现实性原因。相较于余杭，萧山等地段较偏离市中心的城区，主城区的学区优势所带来的优质教学资源，地缘优势所具有的上班和出行的便利条件，公共设施优势所容纳的完善的配套设施，各著名景点所突出的环境和休闲效益等区位因素都是主城区房价降幅较小的客观原因。4、杭城各城区楼市行情应理智判断，区别对待。近乎于火热的成交量，是在一些以价换量的新开盘降价房推动下形成的。总的来看，创下的良好销售成绩的楼盘大多是位于市郊新城区的降价盘。所以3月份杭城楼市成交量一路攀升的主要原因并不是由于杭州主城区楼盘的带动，而是在余杭、萧山这些新城区的楼盘房价大面积跳水的情况下形成的。因此，对于杭州各城区楼市较大的差异性还是要保持慎重和冷静考虑。所以总体来看，三月杭州主城区房产市场稳中微降的总趋势将延续到四月。据不完全统计，在即将到来的4月份，将会有20余个新盘面临着开盘的考验。显而易见的是与3月份相比开盘楼盘的数量将会继续逐渐增加，购房者的选择余地在不断拓展。在低开已经成为大部分开发商的选择的情况下，相信降价潮、价格战预计还将是杭州主城区楼市接下来的主流行情。但从目前的情况来看，主城区房产市场的降幅不会太大，将会是整体微降形势。类似于余杭区临平北触底式的“4字头”的开盘价格，主城区将不会出现。由于大多购房者对于房价下降心理预期正在逐步加强，所以也不排除下月个别楼盘将会适应这一发展趋势，推出小户型超低价的房源。从户型看，为适应持续上涨的刚性购房需求，中小户型房产将会仍然是交易主流。在房价普降市场大趋势下，商品房均价相对较高的西湖区、拱墅区与下沙等周边城区的均价将会进一步缩小差距。综合考虑区位和价格因素，性价比较高的滨江区中小户型商品房应该会继续成为销售的热点。由于降幅稳定，寰宇天下，钱塘帝景等楼盘将会继续保持良好的销售势态。但长远来看，主城区高房价形势短期内不会有太大改变。主要原因在于杭城寸土寸金的商业中心，学区内和主干道旁的住宅供应量有限，无法满足较大的市场需求，供需不平衡情况下的市场竞争依然会使得主城区房价保持较高的势头。其次，房地产泡沫的消退绝非一时之事。冰冻三尺非一日之寒，主城区过高的房价很大程度上是过去炒房者的投机行为造成的。在房价普遍以不同程度逐渐下降的今天，原有投机者撤出资金，进行资产与资本转换还需要一定的时间。相较于新房市场的普降态势，主城区二手房市场的竞争更加激烈，据统计3月杭州二手房均价17721元/平米，比2月上涨0.13%。因此