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四川省商品房价格影响因素实证研究四川省商品房价格影响因素 实证研究-以Eviews的使用为基础 四川省商品房价格影响因素实证研究摘要：近年来，我国的房地产行业伴随着国民经济的快速稳步发展也得到了飞速的发展，这使得商品房价格也不断攀高。本文在一个简单需求模型的基础上，从几个影响商品房价格的因素出发，利用四川省19982007年的数据，结合计量经济学理论，运用Eviews软件建立了四川省商品房价格的计量经济模型，并作出理论分析。希望能够为房地产业持续健康发展提供一定的理论帮助，也为消费者的购房决策提供帮助。关键词：四川省商品房价格；商品房价格影响因素 引 言近年来，我国的房产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人们的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点，房价过高也引起了上到中央下到普通老百姓的关注。 我国的房地产价格从 2002年来一直处于上升状态。2005年来涨幅有所下降，因为 2004 年来，国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了控制，房地产供求关系有一定的改善。但是从 2006 年开始，房价又开始悄悄回升了。政府虽然积极地调控房价，但全国的房价仍然涨声一片。从1998年开始停止实行原福利分房政策后，四川省的住房需求被大量释放，商品房市场呈现供需两旺的局面，竣工面积和销售面积大幅提高。房地产开发投资从2001年以后开始大幅度增长，2007年房屋建筑施工面积22864.2万平方米，增长11.2%，房屋竣工面积9633.3万平方米，增长5.0%。与此同时，以市场为主导的价格机制逐步形成，商品住宅价格发生了显著变化，2007年全年新建商品住宅销售价格上涨9.3%，比上一年涨幅提高1.3个百分点【1】。城市综合指数呈持续上涨势态。四川省的房地产的价格上涨是否合理？是否真正反映了经济发展水平？影响其变化的因素是什么？本课题的研究，旨在用有很强说服力的数理论证解答以上问题，揭示影响四川省商品房价格的主要因素，及各因素对房价的影响程度，从而理性的看待房地产市场的价格变化。一、商品房价格影响因素分析 在查阅相关文献资料并综合多篇文献观点的基础上，本文将影响商品房价格的因素简单归纳为如下几类：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。人口密度高对住房需求多，家庭结构小型化会增加家庭单位数量，商品房价格也较高；在当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化，同时也提高商品房的售价。（二）土地制度改革与地价城市经济理论认为在一个有效的土地和资本市场化中，城市人口密度的空间变化与土地价格的空间变化相一致，地价高，密度高；地价低，密度低，土地利用和资本利用效率达到最高。因此，在地价高的市中心，开发商倾向于用较少的土地开发高的楼层建筑。相反，在远离市中心的地区，地价较低，开发商会用更多的土地投入替代相对昂贵的资本投入，从而减小资本密度【2】。（三）国家政策 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。（四）经济因素经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民人均可支配收入状况等【3】。由于历史、经济发展水平、常住人口总量的持续高增长和城市化进程等方面的原因，四川省目前仍面临着巨大的压力，整体住房状况仍然存在高房价、高增长率及高波动性。（五）区域因素区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。二、实证研究（一）指标的选取，数据的收集和模型设定在房地产市场中，由于影响住宅房地产价格的因素的复杂性和多样性，将所有影响因素都纳人研究分析不太现实，难度较大，所以我们只考虑影响四川省商品住宅价格变化的一般因素。我们选取了1998年到2007年共计10年的数据，从房地产开发成本、房地产供求关系、经济因素等三个方面进行分析，考虑到显著性和可量化性，并且结合四川省房地产市场实际情况，本文选定四川省商品房价格（单位：元/平方米）作为被解释变量Y，同时选取了4个解释变量如下：X1商品房竣工面积（单位：万平方米）X2土地交易价格指数X3人均GDP（单位：元）X4居民人均消费水平（单位：元）年份YX1X2X3X41998586.58302899.942942243.411999725.73050100.345402347.532000945.643305100.849562550.4820011414.73125101.853762707.1520021865.943475103.458902914.3920032457.85349810566233203.3620042101.98418310978953656.2020053402.54073107.790604130.0820064100.153924105.8105464501.3420074923.843887107.7128935259.22数据的来源：中国统计网 成都统计信息网 四川统计年鉴2008模型的设定：Y=+ 1X1+2X2+3X3+4X4+（二）数据分析：Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 02/10/09 Time: 13:58Sample: 1998 2007Included observations: 10VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C1129.4677220.5190.1564250.8818X1-1.1277540.668620-1.6866890.1525X2-46.4098392.42279-0.5021470.6369X3-1.4892870.616213-2.4168370.0604X46.1763251.8986773.2529620.0226R-squared0.987516Mean dependent var2252.488Adjusted R-squared0.977529S.D. dependent var1475.836S.E. of regression221.2329Akaike info criterion13.94316Sum squared resid244720.1Schwarz criterion14.09445Log likelihood-64.71581F-statistic98.87880Durbin-Watson stat2.088328Prob(F-statistic)0.0000601多重共线性检验 由此可见，该模型：R=0.987516，=0.977529可决系数很高，F检验值98.87880，明显显著，当取=0.05时，t(n-k)=t(10-5)=2.571，X1,X2,X3的系数的t检验值不显著，这表明可能可能存在严重的多重共线性问题 计算各解释变量的相关系数，对X1、X2、X3、X4数据，做相关的系数矩阵YX1X2X3X4Y1.0000000.7667800.7959300.9795230.982814X10.7667801.0000000.9642340.7949980.827131X20.7959300.9642341.0000000.8139590.845064X30.9795230.7949980.8139591.0000000.997572X40.9828140.8271310.8450640.9975721.000000由相关系数矩真可以看出，各解释变量之间的相关系数很高，证实确实存在严重的多重共线性。采用逐步回归的办法，去检验和解决多重共线性问题。分别做Y对X1,X2,X3,X4的一元回归。下表显示分别做一元回归的结果一元回归结果变量X1X2X3X4参数估计值2.6046348.30580.5059291.437261t统计量3.37863.71865613.7609915.05856R0.5879520.6335050.9594660.9659230.5364460.5876930.9543990.961663其中，X4的方程最大，则以X4为基础，顺次加入其它变量逐步回归，回归结果如下表所示：加入新变量的回归结果（一）变量X1X2X3X4X4 X1-0.496156(-1.313550)1.613939（9.924907）0.964850X4 X2-52.98218（-0.990681）1.586884（8.879127）0.961574X4 X3-0.096240（-0.186453）1.709085(1.169473)0.956403经过比较，新加入X1的方程0.964850改进最大，而各参数的的t检验显著，选择保留X1，再加入其他新的变量逐步回归，结果如下表加入新变量的回归结果（二）变量X1X2X3X4X4 X1 X2-0.683031（-0.790501）28.66698（0.245004）1.599527（8.673961）0.959398X4 X1 X3-1.365057（-3.084612）-1.385285（-2.551207）5.836016（3.516947）0.980330在X4,X1的基础上加入X2后的方程减小，这说明引起严重的多重共线性，应该予以剔除。加入X3后增大，且变量的 t检验都显著，保留X3。 最后修正严重多重共线性影响的回归结果为：= -2469.179 -1.365057X1-1.385285X3+5.836016X4t=(-2.994142)(-3.084612)(-2.551207) (3.516947)R=0.986887 =0.980330 F=150.51472.异方差的检验（1）White检验White Heteroskedasticity Test:F-statistic2.846181 Probability0.209809Obs*R-squared8.505759 Probability0.203340Test Equation:Dependent Variable: RESID2Method: Least SquaresDate: 02/10/09 Time: 14:47Sample: 1998 2007Included observations: 10VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C-719521.3646946.1-1.1121810.3472X1322.9647492.19590.6561710.5586X12-0.0531450.065381-0.8128460.4758X3194.6709170.42151.1422910.3362X32-0.0036380.008913-0.4082080.7105X4-190.5176575.6029-0.3309880.7624X42-0.0223160.073447-0.3038320.7811R-squared0.850576 Mean dependent var25706.14Adjusted R-squared0.551728 S.D. dependent var22835.55S.E. of regression15289.12 Akaike info criterion22.30370Sum squared resid7.01E+08 Schwarz criterion22.51551Log likelihood-104.5185 F-statistic2.846181Durbin-Watson stat2.351037 Prob(F-statistic)0.209809由White检验可以看出nR=8.505759，在=0.05的显著性水平下，查表得到临界值(6)=12.5916，因为nR=8.505759（6）=12.5916，所以接受原假设，表明模型不存在明显的异方差。3.自相关检验使用OLS法对模型进行回归的结果为：= -2469.179 -1.365057X1-1.385285X3+5.836016X4t=(-2.994142) (-3.084612) (-2.551207) (3.516947)R=0.986887 =0.980330 F=150.5147 DW=2.374737 从回归数据可以得到可决系数0.986887较高，F, t统计量都很高。对于样本容量为10，三个解释变量的模型，在=5%显著水平，查DW统计表可知，=0.525，=2.016，模型中4-DW说明广义差分模型中已经没有自相关。 四、结果分析及相关建议（一）模型结果分析 从商品住宅竣工面积来看，在假定其他变量不变的情况下，商品住宅竣工面积每增加1平方米，房地产价格就会下降1.29元，根据两次拟合的结果来看，商品住宅竣工面积是显著因子。其系数为负，说明商品住宅竣工面积和房地产价格呈负相关关系。即竣工面积越多，房地产价格越低。从人均GDP来看，在假定其他变量不变的情况下，人均GDP每增加1元，房地产价格就会下降1.16元，其系数为负，说明人均GDP和房地产价格呈负相关关系。经过第二次拟合之后，变量的t检验值并不显著，说明人均GDP不是显著性因子。从城镇居民人均消费来看，在假定其他变量不变的情况下，当年人均消费每增加1元，房地产价格就会增加约5.10元，由剔出了不显著因子后的第二次拟合来看，即人均消费水平是显著因子。对于而言其系数为，说明它和房地产价格是呈正相关的也就是说，人均消费水平越高，房价越高。（二）对策建议1加强政府相关法律法规和市场监管中华人民共和国价格法规定“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；”“资源稀缺的少数商品价格”，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。商品住房，显然属资源稀缺，需求无限，与经济社会发展和人民生活关系重大的商品，政府及其价格主管部门应当强化监督管理【4】。在加强政府对市场的监管作用时，我们还需要根据城市总体发展规划，结合四川省经济、人口等因素的变化，制定相应的长、中、短期的发展目标，使商品住宅供应和需求与城市发展要求相一致，严格控制与市民购买力不符的大户型高档住宅的建设面积。2、按照不同收入水平解决居民住房问题不同阶层的人收入不同，在符合建筑基本安全标准的前提下，收入不同的人所住房屋的品质、条件，以及获取住房的成本、途径和方式也应有所区别，这符合市场经济规律。因此，住房问题应确立分层次解决的思路。高收入人群购买高档高价的商品房甚至别墅，广大中等收入人群购买、租住普通商品房，国家的责任应是集中财力建设提供廉租房，满足城市最困难的低收入家庭有房可住，为他们提供基本社会保障【5】。3、多途径提高居民住房购买能力增加人均可支配收人，多途径提高城市居民的住房购买力是稳定四川省商品住宅价格的主要因素，经济的发展是商品住宅市场发展的重要外生力量。因此，四川省应积极吸取东南沿海发达城市发展经验，规模发展本省的主导产业，促进整体经济效益水平和人均国内生产总值的提高，增加居民的工资和人均可支配收人，改善城镇居民生活水平，拉动四川省城市居民的有