房地产项目成本管理研究.doc

哈尔滨某教育学院毕业设计（论文） 题目：房地产项目成本管理研究完成期限：2010年09月15日至10年10月25日教 学 中 心 年级及层次 专 业 指 导 教 师_学 生 学 号 接受任务日期 2010-09-25 批 准 日 期2010-10-25 摘 要我国的房地产业经过15年多的发展,已逐渐成为国家经济的重要支柱产业,它带动了多个行业的发展,在国家第三产业中占有十分重要的地位。但随着各个城市房价的持续攀升,国家对此行业发展开始高度关注,特别是2004年以来,国家颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行调控,房地产企业面临着前所未有压力,利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面,将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变,向管理要效益,其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视,它是企业能站稳于市场和持续发展的基础。对于房地产企业来说,项目的品质和价格是项目开发成功的关键;而追求利润最大化,则是每个开发商的最终目的;开发项目的成本管理是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作,贯穿于项目实施的全过程;要保障开发项目取得良好的经济效益,就必须十分重视成本管理工作,切实提高成本管理水平。本文以房地产项目开发过程为线索,对目前房地产开发项目成本管理的现状进行分析,经过收集大量的项目成本管理资料,对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究,对成.更多本管理的关键环节进行剖析。房地产项目的成本管理包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工和销售成本等过程成本管理。本文还通过成本管理在房地产A项目中的应用,进一步分析和研究房地产开发项目在各阶段的成本控制,通过房地产A项目成本管理的实例,论证了成本管理的重要性。本文对房地产开发项目成本管理的研究是对传统成本管理方法的完善,经在房地产A项目中的应用,取得了良好的经济效益,为房地产企业在市场竞争中取得优势,并获得经济效益提供了一定的理论依据和具体的控制实施方法。【关键词】 房地产; 成本管理; 全寿命周期AbstractReal estate business of our country develops much process 15 years, become important country economy cornerstone industry already gradually, it has drive much development of industry,has occupied very important position in country tertiary industry. But rise with the fact that city house price continuing for clambers one by one,the country is being developed the attention starting altitude to this industry,especially over the past 2004,the document begin having promulgated law and regulation a train of is being carried out the country on real estate business regulating and controlling,real estate enterprise is being confronted with hitherto unknown pressure,profits space is being compressed again and again. Real estate enterprise is out being confronted with industry aspect shuffling the cards again and selecting the superior and eliminating the inferior,enterprise will have an array not to adapt to a marketplace being sifted out. Real estate enterprise must ask the administration patt.更多ern changing in the past rough type to change to intensive type direction,to the beneficial result managing essential points therefore,among them,altitude cost must arouse enterprise as controlling the link working as the key managing job middle takes seriously,it is that enterprise can stand firm in the marketplace and the sustained development basis.Quality and the price of the project are the successful key for the real estate enterprise.The cost management of the project is the very important work in a project implementation process which passes through to the entire process. It is necessary to take the cost management, practically raise the cost management level in the purpose of obtaining good economic efficiency.The process of the development project is the research clue of this paper. The present situation of cost management is analyzed firstly, the cost management is consummation by analyzing the element factors cost on the basis of a lot of examples of cost management.The entire process of cost control includes the phases of land buying, the decision-making, the designing, the bids, the construction and the cost of marketing, etc. Above viewpoints of cost management are applied in A real estate project successfully and further analysis are put forward . Through the cost management example, the importance of cost management has been proved.Viewpoints of cost management proposed in this paper are improved by traditional method of cost control. The estate A gained well profit in application this method. The estate enterprise can have some advantages with cost management in competition and then yield good economic returns.【Key words】 Real Estate ; Cost Management ; Life Cycle Costing目录摘 要21 绪 论51.1研究背景51.2研究目的及意义51.3 国内外研究现状51.4论文研究思路及主要内容62房地产项目成本管理基本理论82.1房地产项目开发概述82.2 项目成本管理主要理论92.3房地产项目成本管理特点113房地产项目成本管理重点内容分析123.1 房地产项目开发程序123.2 开发各阶段成本管理重点内容分析134.房地产项目成本管理的实施措施154.1 加强项目前期投资决策阶段的成本管理154.2 设计阶段的成本管理164.3 招标投标阶段的成本管理174.4施工阶段的成本管理174.5 竣工阶段的成本管理185. 河北某房地产公司的成本管理案例分析215.1 河北某房地产公司简介215.2 项目决策阶段的成本管理215.3 设计过程成本管理215.4工阶段的成本管理22结 论24参考文献25致 谢261 绪 论1.1研究背景随着全球经济危机的影响，房地产市场的激烈竞争加剧，房地产开发企业进行成本控制的重要性越发显现。在土地成本一定的情况下，企业只有尽可能节省项目建造成本、筹资成本及销售费用，给利润腾出上升的空间，才能够有利于企业更好地参与市场竞争。因此，对房地产开发企业的成本管理进行研究对于房地产开发企业能否生存发展具有重要的意义。1.2研究目的及意义 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其造价管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必由信息工程、专业技术、营销策划经济分析造价控制各方协同配合方能实现。1.3 国内外研究现状1.3.1 国内研究现状 国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系；开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异；这种差异在民营企业与国有企业之间尤为显著。成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场和竞争环境下，企业的成本管理活动总是仍有一定的富裕空间。这并非意味着“成本”可以一压再压，而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。1.3.2 国外研究现状 目前国际项目管理界普遍认为，项目管理知识体系的知识范畴主要包括三大部分，即项目管理所特有的知识、一般管理的知识及项目相关应用领域的知识。 从电脑软件开发实践来看，采用知识管理手段，降低同类项目开发成本成效显著，成本下降幅度可以达到50%以上，但是如何在房地产行业应用知识管理手段，提高房地产项目管理成效，较大幅度降低房地产项目总成本依旧是世界难题。1.4论文研究思路及主要内容1.4.1 研究思路 这就要求我们必须要树立整盘规划思路、整盘营销战略的大原则，必须梳理项目开发的核心思想和开发定位！ 否则，只会将项目的风险和压力逐步的往后推。因为我们都知道，偌大的项目开发，关靠一期的完美销售是不能体现利润的。1.4.2 主要内容房地产开发企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。1、房地产开发成本。主要包括以下六方面的内容：（1）土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。（2）前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。（3）建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。（4）基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。2、房地产开发费用。房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。（1）管理费用。是指房地产开发公司的行政管理部门为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。（2）销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。（3）财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。3、房地产开发税金。房地产开发税金是指房地产开发企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。2房地产项目成本管理基本理论2.1房地产项目开发概述2.1.1房地产开发项目的策划 开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点,市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 2.1.2房地产开发项目可行性评估 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 2.1.3房地产开发公司的组织 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。 2.1.4房地产开发用地的获得 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。 2.2 项目成本管理主要理论2.2.1成本分析方法房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中，总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得到的利益，这也是业主的一种损失。基于上述原因，就有必要改革现有管理模式，寻求一种新的管理方法。而现代项目的成本管理模式就能很好的解决这个问题。2.2.2资源计划编制资源计划编制的输出：资源需求计划 资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。2.2.3成本的估算与预算成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。2.2.4成本控制它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。成本基准计划：前面已作了介绍。绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。2.2.5软件项目成本管理现代项目成本管理定义：用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。从上述定义可以看出，成本控制是现代项目成本管理的其中一个环节，从逻辑上讲，它在这个过程组中是最后一个控制、反馈过程。如果我们要使项目成本管理取得绩效，我们就不能忽视前三个过程的过程成果及其质量。2.3房地产项目成本管理特点2.3.1成本分层核算与归集 建筑企业实施工程项目管理，在项目法施工管理的指导下组建多个项目部，每个项目部独立核算，因此质量成本核算也应该相应地在公司和项目部两个层面进行。这两个层面有对应关系，在出年终质量成本报告时，公司应将各项目有机汇总。2.3.2阶段点成本控制与反馈制。 阶段点质量成本控制由于建筑产品生产周期长，使质量成本数据的收集工作历时较长。一个工程项目完整的质量成本数据往往要等到一个项目保修期结束以后才能得到，因此阶段点的质量成本控制显得尤为重要。将一个项目分成若干阶段，特别以分部分项作为阶段点是顺利开展质量成本管理工作的前提。在此基础上设立质量成本核算的三级科目也更加科学与完善。2.3.3 以单项工程进行成本归集 建筑企业的产品特点是品种多、批量小、周期长、协作配套广、原材料消耗多、资金占用高，以单项工程进行质量成本归集便于核算和分析。3房地产项目成本管理重点内容分析3.1 房地产项目开发程序3.1.1 立项决策阶段 投资过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，项目成本控制贯穿于项目建设全过程，要在一个较长时期内且外界条件不断变化的情况下，将项目投资控制在一个确定的目标下是十分困难的。因此成本控制应采取分阶段、分目标由重点地进行。一个工程建设项目一般要经过投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段。要分别制定各阶段的投资控制计划，抓住重点有效地实施成本控制。3.1.2 取得开发项目土地使用权阶段 此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 3.1.3 开工前的准备阶段 此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 3.1.4 施工阶段 此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 3.1.5 竣工验收阶段 此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 3.2 开发各阶段成本管理重点内容分析3.2.1 项目决策阶段的成本管理 项目投资决策阶段工程造价管理,主要从整体上把握项目的投资,分析确定建设工程项目的主要影响因素,编制建设工程项目的投资估算,对建设工程项目进行经济财务分析,考察建设工程项目的国民经济评价与社会效益评价,结合建设工程项目的决策阶段的不确定性因素,并对建设工程项目进行风险管理等。3.2.2 设计阶段的成本管理在设计阶段，业主、设计人员、造价控制人员要密切配合。首先，设计人员要执行设计标准规范，采用标准设计，制订出合理的设计方案。建立造价控制系统，在设计的各阶段推行设计限额，对各阶段的方案进行比选，从而使最终确定的方案符合控制目标，满足业主的要求。如，昌吉市某商住楼工程在方案设计时，有两个方案可供选择：方案一是砖混结构方案二是内浇外砌结构。采用砖混结构，外墙为370mm厚粘土砖墙内墙为240mm厚粘土砖墙；采用内浇外砌结构，外墙为240mm厚空心砖墙外挂保温层，内横墙为140mm厚、内纵墙为160mm厚C20混凝土。在设计时对这两种方案进行了使用面积、单位面积造价及折算成使用面积的总售价等的比较结果是方案二要多收入3左右，最后选择了方案一。 3.2.3 招投标阶段的成本管理 招标投标阶段的造价控制也是属于事前控制。其主要是要防范合同方面的风险。在签订合同时要与业主共同商讨，根据工程实际仔细分析合同条款，明晰责、权、利关系，以便利用合同文本条款在施工过程中对造价进行控制。对于合同中的条款要注意可转化为经济责任的条款和隐含的经济责任条款。隐含的经济责任条款，由于其制约效应十分明显，后果十分严重，因此，在签订此类条款时我们应充分考虑风险因素，合理规避风险，防范不可预见的经济损失和索赔。例如，对于甲方供应的设备类型、材料及供货方式的确定都要注意风险的防范，制订出保证措施。需提供担保的，要另立合同担保书作为合同的附件。对于施工合同中的合同价格类型，合同双方都希望选择使自己利益最大化的合同价格形式，一般来讲，规模小、工期短的项目采用固定价款合同的比较多，而规模大、工期长的项目多采用可调合同价款，这样合同双方都能接受。 3.2.4 项目施工阶段的成本管理 施工阶段造价控制是持续时间最长。一般较为复杂多变，这就要求造价控制人员要经常到施工现场了解和察看工程实施情况，严格核实、规范签证。对隐蔽工程、变更等都要进行现场检验、核实后方可签证。在工程结算的过程中，经常会遇到许多不规范、不完整以及不符合强制性规范要求的经济签证，甚至有的施工单位利用业主对施IT序以及定额不甚了解而随意增加工程签证的内容3.2.5 竣工阶段的成本管理 工程竣工后。要进行竣工结算此阶段的造价控制属于事后控制。工程结算书一般是由施工单位编制的，此时建设单位一定要请有一定工作经验的造价工程师进行审查。竣工结算是工程造价管理与控制的最后一个环节。一定要杜绝高估、冒算、乱编乱审，从而保证准确、合理、真实地反映工程造价。实践证明。经审查的工程结算较编制的工程造价其降低率在10。也有的高达20，所以竣工以后的结算控制对造价控制起到很重要的作用。4.房地产项目成本管理的实施措施4.1 加强项目前期投资决策阶段的成本管理4.1.1 合理确定建设规模 任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。4.1.2 做好方案优化 技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。(3)合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。4.1.3 合理选择建设标准和建设地点 将在很大程度上决定着项目的命运、影响工程造价的高低和今后的经营状况。建设地点的选择要考虑国民经济发展规划和地区经济发展、项目的特点和需要，以及气象、地质、水文等建厂自然条件，遵从工业项目和其他相关项目比较集中的原则。4.1.4 努力提高项目决策阶段投资估算的准确度 投资估算是一个项目决策阶段的主要造价文件,它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分,投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。编制工程项目的投资估算时,应根据项目的具体内容及国家有关规定和估算指标等,以估算编制时的价格进行编制,并应按照有关规定,合理地预测估算编制后至竣工期间的价格、利率、汇率等动态因素的变化对投资的影响,打足建设投资,确保投资估算的编制质量。 提高投资估算的准确性,可以从以下几点做起:认真收集整理各种建设工程项目的竣工决算的实际造价资料,不能生搬硬套工程造价数据,要结合时间、物价及现场条件和装备水平等因素做出充分的调查研究;提高造价专业人员和设计人员的技术水平,提高计算机的应用水平,合理估算工程预备费,对引进设备和技术项目要考虑每年的价格浮动和外汇折算变化等。4.2 设计阶段的成本管理4.2.1规划设计直接成本 直接成本应该是指项目开发过程中的总开发成本，即不包含经营税金及附加、增值税及所得税等税费成本，具体应包括土地成本、前期费用、建安成本、开发间接费用、营销费用、管理费用、财务费用和不可预见费用。直接成本利润率应指项目销售毛利率。4.2.2产品建造成本 设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。4.2.3企业品牌建设成本 在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。4.2.4企业运营能力成本 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。4.3 招标投标阶段的成本管理4.3.1招标阶段的成本管理预测工程风险：招标、投标的形式多种多样，各个阶段的招标、投标形式各有不同，优缺点也各有不同，有的招标文件掺杂了太多业主、咨询公司的公司或个人的操作意见，存在很大的风险，因此在投标时一定要对要投标的工程做调查了解，分析潜在风险。4.3.2投标阶段的成本管理寻找报价突破点：工程量清单投标工程，土建、装饰、市政和景观等不同类型的工程均有不同的报价规律可循，不同的业主单位也有一定的报价规律可循，因为长期在一个业主单位投标或做工程的单位相对固定，他们各自有自己的投标报价习惯和规律。4.4施工阶段的成本管理4.4.1严格控制工程变更程序 合理确定建设项目各阶段的工程造价控制目标,全过程全方位控制工程造价,是严格按照基建程序办事的要求。也就是说,在项目可行性研究阶段搞好投资估算控制,在初步设计阶段搞好概算控制,在施工图设计阶段搞好施工图预算控制,在施工阶段搞好工程量清单编制,在竣工阶段搞好工程结算控制。建设项目各阶段的工程造价控制原则,前者控制后者,后者修正前者,共同组成工程项目造价目标控制系统。各阶段造价控制目标的确定要本着实事求是的原则,认真按照规定编制,充分考虑市场因素,使它既有先进性、权威性,又有实现的可能性。要合理确定工程造价,既能激发执行者的进取心,又能充分发挥其主观能动性。只有严格按照基建程序办事,才能保证各阶段的工程造价控制目标的合理确定,减少工程项目变更,节约工程投资,提高经济效益。4.4.2深入现场及时了解.收集相关信息资料 对施工项目成本的全面分析重视不够在工程施工当中，项目部只注重施工成本，忽视了对采购成本、工艺成本、资金成本和质量成本的分析控制。在建工程或竣工工程结算片面注重利润指标，不进行施工项目的成本分析，不清楚利润产生的原因，不总结管理上的经验和存在的问题，工程竣工后拿不出人工和主要材料的耗用清单，不进行量差和价差的对比分析。4.4.3合理确定变更价款 工程变更价款一般由承包方提出,业主单位审核,按照施工合同约定的调整方式进行计算。一般来说,工程变更价款可按照以下原则进行确定。 1.合同中有适用于变更工程的价格,按合同已有的价格计算变更的合同价款。但是若工程的工期较长(18个月时),材料价格的风险预测难度较大,这样的情况对于部分主要材料价格(甲乙双方可事先约定)可以随市场波动进行调整,既采用目前较为普遍的动态管理的办法确定调整价款。另一种情况是,合同中有适用于变更工程的价格,但工程量变化太大(较原合同中约定的工程量增减30%以上),这种就不能简单地按合同中已有的价格计算变更价款,而可以考虑采用预算定额为基础的计价方式,在此基础上适当考虑浮动系数计算调整价款。 2.合同中只有类似于变更情况的价格,可以此为基础,参考市场价格和工程实际情况等因素,变更合同价款。 3.合同中没有类似和适用的价格,由承包商提出适当的变更价格,由造价工程师审核并报监理工程师和业主批准执行。4.4.4及时进行工程结算 工程结算是指施工企业按照承包合同和已完工程量向建设单位（业主）办理工程价清算的经济文件。工程建设周期长，耗用资金数大，为使建筑安装企业在施工中耗用的资金及时得到补偿，需要对工程价款进行中间结算（进度款结算）、年终结算，全部工程竣工验收后应进行竣工结算。 在会计科目设置中，工程结算，为建造承包商专用的会计科目。 工程结算是工程项目承包中的一项十分重要的工作。4.5 竣工阶段的成本管理4.5.1竣工验收1生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用；2主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；3必要的生活设施，已按设计要求建成；4生产准备工作能适应投产的需要；5环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。4.5.2竣工决算1资料编制的一致性：内业软件资料的收集和整理是贯穿整个施工项目的全过程的工作，必须由专人负责，项目经理要经常检查监督，所有的这些资料都是编制竣工结算的原始依据，需要特别指出的是所有这些资料，尤其是涉及结构安全和经济等资料必须前后一致，不能前后矛盾。2审核资料的完整性：复印装订后要详细检查有没有缺页、漏页、烂页和不清楚的地方，因为这些资料一旦交到业主和审计单位手里就没有更改的机会了，有时会造成巨大的损失。 3竣工结算审计重要性：竣工结算资料的审计程序多种多样，各单位有各单位的具体要求，有的内部先初审，然后交给审计单位审计，有的由审计单位审计后，还要交给审计局二审。但施工企业应该据理力争，以便降低施工成本。4.5.3保修费用的处理 （1）施工单位未按国家有关规定、规范、标准和设计要求施工，出现了质量和使用功能上的问题，施工单位负责修理并承担费用。 （2）因设计方面的原因，出现了质量和使用功能上的问题，由设计单位承担相应的经济责任，由施工单位负责修理，其费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，再经建设单位付给施工方。 （3）因建筑材料设备等质量不合格引起的质量和使用上的问题，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。 （4）因使用单位使用不当造成的房屋损坏问题，由使用单位自行负责。 （5）因自然灾害和社会条件等不可抗拒原因造成的房屋损坏，不管是否在保修期内，修理所发生的费用均由建设单位承担。 （6）在保修期间，因工程质量不合格而给用户造成损失，受损者有权向责任者要求赔偿，责任者不仅要做好修理工作，而且应承担相应的赔偿责任。 5. 河北某房地产公司的成本管理案例分析5.1 河北某房地产公司简介 城市风景位于西安市高新区内，丈八北路以东，西辛庄以西、科技路以南，唐兴路以北，总用地面积89016.1m2，总建筑面积245467 m2，是高科房产开发的中高档城市成熟居住区。5.2 项目决策阶段的成本管理 投资决策阶段的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制。决策最主要的依据是项目可行性研究。房地产开发项目可行性研究评价指标包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。 城市风景项目的投资决策通过了集团总部投资决策委员会的论证，并委托了甲级工程咨询单位进行了项目可行性研究。 项目的投资决策通过前期的市场调查，对影响项目的宏微观环境因素进行分析，对项目周期内的供需因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行了预测；项目规划评价主要考虑了项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车位、配套设施和交通等因素，分析了各个因素对项目成本的影响；项目设计方案评价主要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能等因素。项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行了分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。5.3 设计过程成本管理 结合大量项目测算，设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本的2%-3%，其初步设计对工程造价的影响程度为75%，技术设计阶段对工程造价的影响程度为25%-35%，如果施工开始，通过改善施工技术等措施节约工程造价的可能性只为5%-10%。根据统计数据，在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定。由此可见，规划设计阶段控制造价能起到事半功倍的效果。 在规划设计方案确定过程中，城市风景项目采用总体控制和分步确定的方法。首先对总体规划设计方案的建造成本进行总目标的控制，通过 “规划设计方案听证会”后，再进行初步设计和施工图设计，并要求编制出各个步骤的建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。在城市风景项目中，采取了以下措施对规划设计阶段进行了成本控制。第一，对规划设计进行设计招标，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。第二，进行限额设计，按照批准的设计任务书和初步投资估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，且各步各项都有设计投资限额，保证总成本不超过总投资额。第三，严格评估规划设计质量，加强开放商和设计单位的沟通，并将前期策划和市场调研结果融入规划设计中，提高规划设计的质量。第四，与设计单位签定设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并明确违约责任。 5.4工阶段的成本管理 房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，在整个开发过程中占据很长的时间。施工阶段的成