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第三章 房地产投资分析技术一、单项选择题1某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元A160B 240C320D 4802上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ ）。A356.23B 486.57C536.48D 684.753偿债备付率是指项目在借款还期内各年用于还本息的资金与当期应还本息金额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应大于（ ）A 12B 1.2C 2D 0.24潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ ）A税前现金流B有效毛收入C净运营收益D名义收益5收益性物业的运营费用是除（ ）外物业发生的所有费用。A抵押贷款还本付息B税金C保险D人员工资6从（ ）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A有效毛收入 运营费用B潜在毛租金收入 运营费用C有效毛收入 空置和收租损失D潜在毛租金收入 空置和收租损失7（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A潜在毛租金收入的最大化B税前现金流的最大化C净运营收益最大化D税后现金流的最大化8关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ ）。A准备金又称大修理基金B用于物业的日常维修和更新改造C如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例中称作专项维修资金9目前我国营业税的税率为（ ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ ）和（ ）。A 12% 4% 3%B 12% 5% 3%C 5% 10% 3% D 5% 7% 3%10现金流量图是用以放映投资项目在一定时期内（ ）的简化图式。A 资金流入B 资金流出C 资金形态D 资金运动状态11有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（ ）A横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点B时点“1”表示第一周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和12关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（ ）。A同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C从消费者的角度来看，自己的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小13关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（ ）A实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义C名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率VDE差异就越大D当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等14某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（ ）A12%，1%B1%，12%C12.68%，12%D12%，12.68%15等额序列支付的现值计算公式是（ ）式中A为年值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。A.C.B.D.16下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ ）A设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损B由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值17关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（ ）。A有形磨损的局部补偿是修理B无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C有形磨损的完全补偿是现代化技术改造D无形磨损的完全补偿是更换18设备更新的核心工作，是确定设备的（ ）。A价值 B 自然寿命C技术寿命 D经济寿命19设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ ）减去其当前市场价之后的差值。A原值 B 账面价值C历史价值 D入账价值20关于设备更新分析的表述，不正确的是（ ）A只考虑未来发生的现金流量B也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本C一般只比较设备的费用D设备更新分析以费用年值法为主21物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ ）A.45万元 B.20万元C.24.5万元D.44.5万元22物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现在有设备的年运行费用与更新设备的（ ）之间，选择数值较低的方案。A初始购买成本支出的分摊加年运营费用B年运行费用C初始购买成本支出的分摊D运行费用的分摊23某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120年，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法了得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（ ）。A.8万元 B.20万元C.4万元D.10万元24物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘机是（ ） A税前现金流B有小猫租金收入 C投资收益D现金回报25投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（ ） A投资回收B投资回报 C投资收益D现金回报26在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式（为投资回报率）中，是投资者的投资回收A.PB.PC.D.27“等额还本利息照付”是指（ ）A借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C借款期内任意偿还本息，到期末全部还清D在规定期限内分期等额摊还本金和利息28根据是否考虑（ ）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A利润率B通货膨胀率C利率D资金时间价值29关于房地产投资分析评级指标的表述，不正确的是（ ）A静态盈利指标通常在概略评价是采用B为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果C动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目D清偿能力指标能比较全面反映投资方案整个计算期的经济结果30（ ）净收益值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。 A现金回报率B利润 C 内部收益率D基准收益率31（ ）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计值等于零时的折现率。 A现金回报率B资本化率 C内部收益率D基准收益率32下列关于内部收益率的表述，正确的是（ ） A内部收益率在数值上等于基准收益率 B内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率 C如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损D内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的33（ ）是指当不考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。A全部投资回收期B动态投资回收期C静态投资回收期D投资回收终止期34（ ）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系A基准收益率B财务内部收益率C投资回报率D现金回报率35某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经验收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。12%14%7%2.8%36不用计算借款还期的项目是（ ）。房地产置业投资项目房地产开发之后进行出租经营的项目房地产开发之后进行自营的项目房地产开发用于销售的项目37某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（ ）万元。 A. 864.23B.538.55C.726.14D.485.6438某出租公寓的年效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为（ ）万元。 A.1107.57B.1224.35 C.1253.65D.1304.5839某投资者以400万元购进以写字楼单元，银行为某提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（ ）万元。 A.182.16 259.47B.150.53 249.47 C.182.16 217.84D.192.16 249.4740某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30物业为年利率为7.5%期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置合作收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼项目的投资回报率和偿债备付率依次为（ ）。A.13.2% 1.36B.15.2% 2.36C.18.2% 2.56D.22.3% 2.56二、多项选择题1在房地产投资分析中门把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（ ）叫作现金流量。资金流入资金流出资金的投入资金现值资金将来值2对于房地产投资项目来说，现金流出主要包括（ ）等。土地费用、建造费用还本付息税金比较成本运营费用3空置和收租损失是指（ ）。空置的面积不能产生租金收入租出的面积没有收到租金出租面积的变化导致租金减少租金水平的变化导致租金减少可出租面积的减少而少收的租金4收益性物业的运营费用包括（ ）等。空置和收租损失抵押贷款还本付息房产税和所得税为租客提供服务的费用物业管理费用5财务净现值是指按（ ），将项目计算期内年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，当NPV0时，该项目在财务上是可以接受的。基准收益率目标收益率投资回报率现金回报率内部收益率6“两税一费”是指（ ）。房产税城镇土地使用税教育费附加营业税城市维护建设税7下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的是（ ）。是业主的税前收入或投资回报从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流从净运营收益中不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值从物业税前现金流中扣除的所得税，即得到物业税后现金流如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益8关于单利计息和复利计息的表述，正确的是（ ）。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息我国供热储蓄存款和国库券的利息以单利计算在投资分析中，一般采用单利计息复利计息时，n各计算周期后的本利和计算公式为9下列属于设备有形磨损的是（ ）。封存的设备因自热力产生的磨损设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏政府通过税收政策限制污染环境的设备使用10下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ）。是指每年所获得的现金报酬与投资初始者投入的权益资本的比率该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量现金回报率属于动态盈利能力指标现金回报率即资本化率11关于设备寿命的表述，正确的有（ ）自然寿命主要取决于有形磨损的速度技术寿命主要取决于有形磨损的速度技术进步速度越快，设备的技术寿命越长经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限经济寿命是由无形磨损决定的12静态盈利能力指标一般有（ ）。财务内部收益率现金回报率静态投资回收期投资回报率资产负债率13房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（ ）。投资回收投资回报收益回报现金回报还本付息14动态盈利能力指标一般有（ ）。资产负债率现金回报率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值15清偿能力指标包括（ ）。资产负债率借款偿还期偿债备付率现金回报率财务净现值16关于房地产置业投资过程中投资回报