房地产行业分析提纲.doc

关于行业分析，可从以下几个方面入手：一、行业吸引力市场规模容量、 定性分析增长率、 统计各年全国和北京地区房地产销售增长趋势线盈利性、平均利润率、竞争程度进入壁垒进入壁垒行业间的比较(横向比较)在于指标设定(按统计年鉴对各行业大类选择，划出行业的趋势图，对国民经济的贡献，利润率关联度，各行业的壁垒得出进入房地产的潜在者很多。二、行业生命周期波动理论 孟晓苏的周期理论，结论：前瞻性预见,进行反周期投资三、行业结构五力分析:1、供应商分析1.1土地供应（土地规划和价值分析，地块地段和区位分析、城市规划）1.1.1土地交易方式的变革 导致对企业的要求变化1.1.2各年土地开发内面积（购置面积、开发面积） 圈地现象1.1.3地块地段和区位分析、城市规划1.2建筑承包商1.2. 1市场竞争情况(企业数量资质)（生产能力远大于合同额、进入门槛低，大量农村劳力涌入、管理水平及技术相对落后）（新的变革对房地产产生的影响）1.2.2技术变革带来的影响1.2.3招投标制（考虑对方的条件、能力）1.2.4项目管理合同约束、指标的约定和激励(质量成本工期、风险、支付)，目标管理的体现。1.2.5新材料新技术变革1.3建材商1.3. 1市场竞争情况（门类多、变化快、竞争者多、进入门槛低、竞争激烈）13.2技术变革带来的影响1.3. 2采购形式（传统、网络）订单考虑因素）1.3.2采购质量价格现场配合服务交货期的控制(组织体系控制程序合格分承包商数据库1.4.金融机构1.4. 1融资渠道现状分析: 投资来源的变化趋势及比重图(统计年鉴)1.4.2金融政策及形式的变化所产生的影响(资金投入)：国内外银行1. 5.设计规划院1.5. 1市场竞争情况(主体国际招投标民间化趋势1.5. 2招投标制度(评价因素) 侃价能力1.5.3设计风格及流行趋势1. 6监理公司161市场竞争情况(主体来源、162招投标制度及授权1.7中介公司171现状及变化趋势：前期策划、市场调查、工程咨询、立项服务（可行性、经济性）。 后期：销售策划、广告推广、法律服务、流通服务、信息提供。172专业化服务提供外脑支持；可以作为企业前后向一体化的依据。2、潜在进入者21房地产公司成立的条件：注册资本、管理技术人员的来源、22新成立公司变化趋势（统计年鉴）22类型及实力分析内资：上市公司、企业集团（增长趋势）相关（前后向一体化）：建筑商、建材商非相关多元化：上市公司、企业集团、外资（增长趋势），从动机分分析各自的目的、实力、战略，得出应该引起的不同重视程度外资：国外投资者行业壁垒行业间的比较(按统计年鉴对各行业大类选择，划出行业的趋势图，对国民经济的贡献，利润率关联度，各行业的壁垒得出进入房地产的潜在者很多。3、替代品分析经济适用房（政府供应）廉租房不可替代的需求，只能被压制4、顾客分析41总模块一板市场、二板市场42直接顾客：购买行为、购买力、动机、用途对考虑的因素421住宅选择考虑的因素：地段、价格（单价、总价）、交通、市政配套、质量、物业、环境、环保、户型、设计、功能、社区人文环境、治安、学校医院、商业配套、升值潜力不同的人群，由于经济实力、文化品味和生活习惯的不同，其购买决策的因素及因素的重要性是不同的自住散户（家庭结构、生活方式、消费观念、产权主体、人生阶段对住房需求的差别）投资者集团购买422商业办公地段交通、构造、档次、质量、功能配套（空调、智能系统）、价格、商业环境（商圈效应）、休闲娱乐、车库、食堂、休息室、形象、安全、服务商业办公公司投资者（企业的不同发展阶段、企业规模、行业对用房的需求和特点分析 ）423重大变化新的工作方式，通信、交通因素，回归自然的心理43间接顾客431完成后续业务链的销售公司（委托代理）物业公司432为其销售活动进行服务中介、：销售、法律、物业公司二手市场流通中介公司最终顾客房地产公司一板市场销售公司流通公司旧房二板市场5、行业内部竞争者5.1房产公司规模分类（以开发面积、投资额、销售额、注册资金、企业所有制、区域分布画出饼图）数量；行业集中度统计各年房地产投资增长速度趋势，企业数量增加趋势（描述全国和北京）统计各类房产的增长趋势，企业所有制形式比重各年施工面积、竣工面积、和销售面积（竣工价值、销售额（给个人）住宅投资销售趋势、所占比重办公楼投资销售趋势、所占比重商业用房投资销售趋势、所占比重通过产业结构分析，找出对产业结构最具支配地位的力量四、战略集团的划分如何用关键因素去描述整个行业内的企业的位置，以区分各自的地位和发展能力（品牌、地域、销售额、客户数量、投资额、开发面积、经营品类、项目数量、应指出每个集团的发展目标和基本战略，以此明确自己的竞争者领先者、相同层次的公司锁定竞争对手进行详细分析标杆企业四、行业分析总结成功关键因素土地、融资能力、品牌、公共关系、资源整合能力通过产业结构分析，找出对产业结构最具支配地位的力量五、顾客消费行为分析购买行为、购买力、动机、用途对考虑的因素不同的人群，由于经济实力、文化品味和生活习惯的不同，其购买决策的因素及因素的重要性是不同的住宅地段、价格（单价、总价）、交通、市政配套、质量、物业、环境、环保、户型、设计、功能、社区人文环境、治安、学校