我国房地产市场的供给需求分析.doc

我国房地产市场的供给需求分析摘 要:次贷危机产生后,对我国房地产业产生了很大的冲击。文章通过结合相关数据,对我国房地产市场的需求和供给现状进行了分析,认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这种情况下,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。同时也显现出我国房地产市场在供给条件有限的情况下,真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价大幅上涨的原因。目前,国内受到“买涨不买跌”的思想的推动,我国房价向理性回归,但仍偏高。因此,需要政府采取宏观调控手段,并规范房地产市场运作,保证房地产市场健康发展。 关键词:房地产商品 房地产泡沫 投资需求 供给 中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1004-4914(2009)08-042-02 一、引言:我国房地产在危机下的基本情况 2008年确实是个风雨飘摇之年,尤其是对于中国房地产行业。近几年房地产行业高速发展,已然成为中国新生经济的重要支柱。地产业,也几乎成了中国企业聚富融资的最佳渠道,许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌,放眼角逐国际市场。眼看着许多中国带头的跨国企业就要诞生了,然而风云突变,一时间金融政策紧缩,风险意识稍差的地产企业泥沙俱下,经营状况举步维艰。如果说2008年上半年是风云变换、暴雨将至,那么下半年就是暴风骤雨。至2008年9月,国内大中型城市的房价纷纷放水。似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道,然而大多数跟风而上的地产企业的跟风降价,似乎既不叫好、也不叫座,反而更加剧了地产企业内部对市场的恐惧,也考验了买房人对购房的信心。2008年末的地产市场,似乎仍然风雨飘摇。 本文旨在对我国房地产市场的供求关系进行分析,分析房地产泡沫产生的原因,并从次贷危机中分析对我国房地产市场产生的影响和危害,参照国家宏观调控政策,以保证我国经济的稳步发展。 二、房地产市场的需求与供给分析 作为一种商品,从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的,这一点与其他商品是一致的。但房地产商品和房地产行业的特点,使得房地产的供给和需求具有独特的地方。 判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求.要同时考虑两个条件:一是居民家庭购房的实际承受力,二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房,或有意愿购房而无购房实际承受能力,都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题,住房的有效需求才能促进房地产的供给,进而达到带动社会经济增长的作用。 1.房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样,随着房地产价格的上涨,房地产商品的供给会增加,但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设(房地产供给)需要大量的资金,建设周期长,使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时,由于可供房地产建设的土地供给十分有限,房地产建设不可能无限增加;而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求,厂商的市场进入障碍很高,这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。 由图1表示,需求曲线D表示我国居民改善居住条件的真实需求。我国改革开放以来,虽然随着经济增长,人民收入水平的不断提高,同时对房地产的有效需求也在不断增长。此时,表示真实的房地产的均衡点在A点,而均衡价格在P1。但是,由于存在房地产投资,房地产炒作的出现,加上信息不对称,非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用,银行的按揭贷款支持,许多潜在的投资需求变为实际,使得需求曲线向右移动。但是,由于房地产供给需要大量资金,建设周期长,且土地稀缺,使得房地产供给曲线价格弹性较小,供给曲线比较陡峭。因此,在需求曲线向右移动的同时,价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。 2.房地产泡沫的需求供给分析。房地产泡沫主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。 在房地产泡沫状态下,房价越涨,投资者(投机者)购买越踊跃;投资者买房的唯一目的是为了转手卖出,快速获取差价。过度的房地产投机炒作必然扭曲市场的真实供求关系,在这种情况下,虽然房地产的供给曲线形状不变,但是房地产的需求曲线发生了逆转,由原来的负斜率变为正斜率,和供给曲线一样是一条向右上方倾斜的曲线,表示房地产价格越高,需求量越大。此时的房地产商品已经完全脱离了它作为商品的基本属性,而纯粹是一种投资品,投资者关心的只是房地产未来的预期价格,而不去关心房子的基本功能。如图2所示: 在图2中,供给曲线S与正常状态一样,是一条陡峭的向右上倾斜的曲线。但在房地产泡沫的情况下,房地产的需求曲线D是正斜率、向右上倾斜的曲线,表示价格越高,投资者(投机者)在非理性预期和“羊群效应”的作用下,会认为未来的房价会更高,投资的获利空间更大,所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S的交点A是在房地产泡沫情况下的市场均衡点,它对应的价格是P1,它高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格。均衡点A具有高度的不稳定性,一旦投资者(投机者)的预期发生改变,这个均衡便会被打破,而迅速移动到别处。 当投资者(投机者)预期未来房价会上涨时,在非理性预期和“羊群效应”的作用下,所有的投资者(投机者)都会买进房产,从而推动房价大幅度上涨。在图3中体现为需求曲线D1外移至D2,房地产价格则迅速上升到P2。 3.经济危机下的中国房地产供求分析。目前,随着次贷危机的加深和恶化,一次全球性金融危机的阴影开始显现。次贷危机爆发以来,对我国也产生了广泛而深远的影响。其中,中国房地产市场受到的影响备受关注。 2008年上半年,全国70个大中城市房屋销售价格继续保持回落,6月份全国房屋销售价格上涨8.2%,涨幅比上个月回落1个百分点。上半年各月,全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅分别为:0.3、0.2、0.3、0.2、0.1、0,涨幅明显回落。2008年上半年,全国房屋销售价格平均环比涨幅为0.18,远低于2007年上半年的平均涨幅0.75,更是低于2007年下半年1.15的平均涨幅。分城市看,6月份,在70个大中城市中有12个城市房屋销售价格涨幅高于10%,有22个城市涨幅低于5%;从环比情况看,房价出现下降的有16个城市,房价环比涨幅超过1%的有4个城市。从重点城市和区域的情况来看,上半年珠三角部分城市如广州、深圳等出现价格下跌,部分楼盘下跌幅度接近30%。考虑到“翘尾因素”影响,上半年实际上已经有部分城市房价已经出现下降,其余城市房价上涨幅度也明显回落。 如图3所示,在我国存在房地产泡沫的情况下,投资者受到危机的影响,投资者预期发生变化,从而影响房地产价格的大跌。 在经济危机下,投资者(投机者)对未来房地产价格的预期发生逆转,认为未来房价会下跌,则在“羊群效应”的作用下,所有的投资者(投机者)便会恐慌性抛售房产,从而导致房价迅速下跌。在图3中体现为需求曲线D2左移至D3,而房地产价格迅速下跌至P3,这个价格基本趋向于房地产真实需求所支持的市场均衡价格,是房地产价格的理性回归。 三、房地产市场供求的实证分析 为了对我国房地产目前供求状况进行实证分析,本文选取了2008年权威机构公布的重要经济数据作为分析依据。 1.供给方面,增长速度有所减慢。从房地产供给看,由于土地资源的国家垄断性,加上房地产商的投资惯性,在一定期内,即使受到经济危机的影响,我国国内房地产供给将保持稳定略升的状况,并且增长速度有所减慢。由中国统计局统计数据可以得知。 中国国家统计局网站数据表明,2008年全国房屋建设仍有增长,施工面积和竣工面积都比2007年同期有了一定幅度的增长,但增长速度有放缓的趋势。这表明,我国房地产市场的供给在巨额资金投放量的支撑下在快速增长,但受经济危机和国家宏观调控的影响,增长速度有所放缓。 2.城市房地产真实需求分析。 (1)居民购房经济承受能力分析(房价收入比)。居民对房地产的经济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关。居民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比,收入越高、储蓄存款越多的家庭,其承受能力越强;而居民对房地产的经济承受能力越强,则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。房价收入比成为判断居民家庭购房实际承受能力的核心指标之一,是衡量一国居民对商品房地产价格承受能力的国际通行指标。 所谓房价收入比是指一套中等水平房地产的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例。据世界银行的研究。发达国家的房价收入比一般在1.815.5l之间;而发展中国家的房价收入比一般在41-6l之间。如果这个比率太低,则房地产市场需求过旺;如太高,房地产需求不足。一般认为当房价收入比在3l一6l之间比较合适,此时居民对市场上的商品房地产普遍具有支付能力。 本文采用商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值计算房价收入比,20022008年中国房价收入比如表2所示。 由表2可见,我国目前房价收入比较高,但这一现象要和我国的现实情况相联系。我国商品房建设是在近期才发展起来的,由于住房政策的改革、银行住房抵押贷款的发放以及人均国内生产总值1000美元左右所出现的消费转型等因素的影响,巨大的消费潜力释放出来,形成供不应求的状况。 (2)居民购房意愿分析。影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因素有:一是居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况下,这个指数愈大其购房的意愿愈大;反之则愈小。二是购房房地产的质量及外部环境的适应性。居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购房贷款所承受的本息投入购房,总是希望购买一套地段、朝向、户型、楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产,否则即使有购房能力也不会有购房的有效意愿。三是现有住房条件。现有房地产条件越差,改善居住质量的意愿就越强。四是预期支出的不确定性。在居民家庭收入不变的条件下,其预期支出的不确定性,会制约着居民购房的意愿。 我国目前受到经济危机的影响,消费者预期下降,居民购房意愿也下降了,不少消费者持观望态度。 四、结论 从以上分析我们可以看出,我国房地产市场从2008年下半年至今,短期走势逐步下跌并向理性回归。但从中长期看,房价的高位运行还将延续。因此需要对房地产市场加强政策引导,规范市场运作,保证房地产市场健康发展。 鉴于我国房地产市场在经济危机下有向理性回归的趋势,我国政府应该进一步加强国家宏观调控,用信贷和税收调节资金流向。同时规范房地产市场运作,打击房地产交易过程中的违法行为,并调整房地产市场结构,使房地产市场增加中低档的小户型住宅的供应,而减少高档住宅的开发,使整个市场供给更加科学合理。 参考文献: 1.张洪波,廖俭.次贷危机对中国房地产市场的影响分析J.财经论坛,2008(10) 2.孔丽娟.关于房地产市场需求的分析J.浙江金融,2007(10) 3.王玉英.我国房地产泡沫实证研究J.金融发展研究,2008(8) 4.戚烈旭.中国房地产市场的供给和需求分析J.广西财政高等专科学校学报,2005(2) 5.黄金梅.我国房地产泡沫的原因分析J.闽西职业技术学院学报,2007,(12) 6.朝克,康慧娟.对我国房地产泡沫问题浅析J.北方经济,2008(4) 7.黄礼静,邱敏芳.浅论我国房地产泡沫形成的原因及抑制手段J.金融发展研究,2008(1) (作者单位:武汉大学经济与管理学院会计专业 湖北武汉 430072) (责编:若佳)房地产供给与需求房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，都是由房地产的供给和需求这两种相反力量共同作用的结果，其中，待售的房地产(新开发的增量房地产和已有的存量房地产)形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求来实现的。从这种意义上讲，要想知道某个政策或事件将如何影响房地产市场和房地产价格，应先考虑它将如何影响房地产的供给和需求。(三)房地产需求(1)房地产需求的概念房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。(2)决定房地产需求量的因素对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平;(2)消费者的收入水平;(3)相关物品的价格水平;(4)消费者的偏好;(5)消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：1.该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少;价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬