日照市岚山区概况.doc

南京同步机构日照市岚山区房地产市场调研报告目录第一部分日照市岚山区概况第二部分岚山区近期挂牌土地信息第三部分岚山区部分在售楼盘信息第四部分岚山区房地产需求调研问卷数据分析第五部分综合评述26第一部分 日照市岚山区概况一、概况岚山地处鲁东南，是山东沿海和日照市的南大门，东临黄海，西连临沂南接连云港，海岸线总长25公里，陆地面积253平方公里。下辖岚山头街道、安东卫街道、碑廓镇、虎山镇、前三岛乡共5乡镇街道，166个村居，人口18.98万。二、自然地理与资源情况1、地理环境岚山地处沿海，属温带海洋性气候，年平均气温 12.6冬无严寒，夏无酷暑，海水、大气、沙滩等质量均为国家一级。有秀美的群峰、清洁的海水、细软的金沙滩、连绵的沿海黑松林带，有着雨热同季的宜人气候、山海相依的自然景观。阿掖山海拔314米，山中峰峦叠嶂，云雾缭绕，石怪谷幽，有上寺、下寺和水帘洞等名胜古迹，自古便有“叠嶂矗霄直如画，天成景色即蓬瀛”的美称。距岸40-48公里的“海上花园”前三岛（平岛、达山岛、车牛山岛），是上百种鸟类的栖息地，为天然的海上生物园。于境内西北部的磴山被称为“人间仙境”，有着玉线挂珠、丝丝不断的瀑布，波涛层涌、郁郁葱葱的竹林、松林。现在正在逐步规划开发阿掖山、磴山、前三岛、圣公山、绣金河等5个情趣各异的风景区，一个适宜旅游、度假休闲的胜地将会裴声中外。2、物产资源岚山物产资源丰富。拥有全国闻名的海洲湾渔场，盛产对虾海参鲍鱼带带鱼鲅鱼棱子蟹等150多种海珍品，其中岚山头虾皮、墨鱼干、日照扁米、西施舌等多种海产品更是亨誉全国。3、交通条件岚山具有优越的地理和边界的交通。拥有一类开放口岸岚山港，坪岚铁路汇入兖石铁路后，西行可直达荷兰鹿特丹港，204国道、342省道、222省道和同三高速公路贯穿境内，与青岛、连云港、临沂三个航空港相距百公里左右，岚山已成为新亚欧大陆桥东方桥头堡的重要组成部分和鲁南及沿桥腹地对外开放的重要窗口。 4、旅游景观岚山文化蕴深厚。境内有日照市重点文物保护单位24个，古迹名胜19处。主要有：海上碑、磴山许瀚诗碑、磴山寺庙山寨遗址、卧佛寺遗址、碑廓圣公庙遗址、阿掖山水帘洞摩岩石刻、郑家结庄大汶口文化遗址、胡家林龙山文化遗址安东卫明将军墓古幕葬群4处等。海上碑留有安东卫人、明监察御史、江宁道守备苏京和安东卫指挥使、武进士阎毓俊题写的“万斛明珠”、“砥柱狂澜“、”撼雪喷云“、“难为水”等石刻，涨潮没于海水，退潮则露出海面，在全国尚不多见。第二部分 岚山区近期挂牌土地信息1、两年前挂牌的土地地 号土地位置用地面积(平方米)出让年限用途容积率绿化比率建筑限高(米)竞买保证金（万元）2003-11中央东路以南、万斛北路以东、63371(95.06亩)70年住宅1.0-1.535%256002003-12岚山中路以北、岚山检验检疫局以东27751（41.63亩）40年商服业（三星级以上酒店）1.2-1.535%503002004L-08同三高速公路以西、三四二省道以南6770（10.16亩）40年商服业（加油站）0.7-1.035%151002、一年前挂牌的土地编号位置面积（平方米）规划用途出让年限竞买保证金（万元）起始价（万元）2005L-25204国道西侧，安东卫街道驻地以北6440商业40年601802005L-61明珠路西侧，安东卫西街居民楼东侧1986.3商业40年601602005L-63疏港路南侧，虎山镇驻地3162商业40年50702005L- 73圣岚西路北侧，明珠路南段西侧16000商业、住宅40年200800第三部分 岚山区部分在售楼盘信息1. 阿掖山花园 项目简介：阿掖山花园依据东依青山，南望碧海、朝阳坡地的地块优势而建。该项目雄踞得天独厚风景秀丽的阿掖山脚下，占地99.6亩，五分钟即可到达海滨浴场，西靠岚山区委，与岚山一中一路之隔，行政区、休闲广场、银行、医院、超市、学校咫尺之遥。1路2路公交车从门前经过，豪华客车直通日照市。均价在1718元。 小区套型：二室二厅一卫98平米三室二厅一卫103.6平米三室二厅一卫105.3平米三室二厅一卫118平米三室二厅二卫135.5平米2. 海德花园 项目简介：海德花园位于圣岚路与观海路交汇处总建筑面积近4万平方米，公交、商店、银行、邮政、电信、中小学、赶海、逛街，都是在几分钟可以完成的。多层均价在1700元,小高层均价在2000元。 小区套型：A户型：三房二厅一卫124B户型：三房二厅二卫136C户型：二房二厅一卫95D户型：二房二厅一卫86E户型：三房二厅二卫144F户型：一房二厅一卫58G户型：三房二厅一卫119H户型：一房二厅一卫673、竹云山庄3期 项目简介：竹云山庄位于阿掖山脚下，西靠岚山区委，产品定位为“岚山第一生态社区”，楼盘类型为小高层，与阿掖山花园毗邻。1680元/起售 小区套型： A户型：三房二厅一卫100B户型：三房二厅一卫106C户型：四室二厅二卫160D户型：三房二厅一卫146E户型：三房二厅一卫1514、轿顶山花园 项目简介：轿顶山花园坐落在轿顶山路与玉泉一路和明珠路之间，是日照市岚山区最火热的地段，占地110亩。它有30多亩的山林、假山、瀑布、音乐广场，为其增添不少自然风景。均价在1900元，车库售价在2000元,储藏室售价在900元。 小区套型：其建有多种户型，88，105.6，122，124，130，142，主卧及起居室向南采光。5、滨海郡 项目简介：滨海郡坐落于圣岚路，背靠凤凰山，面朝海州湾。附近有岚山一中、万斛路商业区。近期将开盘，预计开盘均价在1860元。 小区套型：山景house 二室二厅一卫 83,101园景house 二室二厅一卫、三房二厅二卫、四室二厅二卫 83、101、119、120、151、156空中house 复式 189、192海景house 三房二厅二卫、四室二厅二卫 103、120、153、1586、紫云阁 项目简介：紫云阁占地43988，位于岚山区的官山之前，西靠区委、区政府和人民广场，与官山水景园融为一体，北依官山、东邻阿掖山、南望大海。起售价在1780元/。 小区套型： 二室二厅一卫131.9、二室二厅一卫126.01、三房二厅一卫112.98、二室二厅一卫113.44、一房二厅一卫109.01、三房二厅一卫112.93、三房二厅一卫115.07、二室二厅一卫98、二室二厅一卫1177、万和家园 项目简介：万和家园位于岚山西路、第二人民医院旁边，南临6万平方米的原生绿化带，生态环境良好。起售价在1380元/，均价在1480元/，车库售价在1080元/。 小区套型：三房二厅一卫116三房二厅一卫1308、东辰玉泉花园 项目简介：玉泉花园位于岚山中路与玉泉二路和玉泉三路之间，附近有玉泉公园，紧邻交通局、公安局、税务局、财政局等机关事业单位。售价分布在1400-1600元/之间。 小区套型：A户型：三房二厅一卫106.64B户型：三房二厅一卫93.33、93.68C户型：二室二厅一卫79.13、79.57D户型：二室二厅一卫86.79第四部分 岚山区房地产需求调研问卷数据分析一、 被访者的自然情况 1、数据分析：访问人群在2050岁之间的居多，他们最有购买能力和购买需求。2、数据分析：所访问者多为私营业主，他们乐意接受访问，也乐于与我们交流。他们很有投资头脑和理财理念，对于问及是否考虑投资房产，他们表示如果在资金允许的情况下，很愿意。3、数据分析：在岚山区，普通家庭的年收入并不高，3万元以下的占大多数，3万8万之间占到了43的比例，所以本案应控制好总价。准确入市。二、 关于日照市岚山区房地产整体调研1、数据分析：根据对当地居民的一次市场调研来看，当地居民普遍喜好住房面积集中在80150住房。但尤其以80120居多分别占据了30和18，120150也占据了14。图中显示的数据不能代表他们住房的真实情况但也从一个层面上了解了当地居民实际住宅的面积范围分布。本次调研了解到，当地居民对户型设计合理新颖、面积适中的房型接受度较高。2、数据分析：根据调查，当地居民多以自建房居多，在整体规划、户型设计上都较为零散。自建房比例占到了61%，换句话说，商品房在当地还没有形成风气。这对我们进军该地开辟市场具有积极意义。当地人租用、借用的相对较少，而租房、借房用的大都是外地的，比如日照的，临沂的等等。3、数据分析：从上表反映出当地居民中一年内急需购房的人不多，一年之后三年之内有购房倾向的较多，分别占40%和35%，共占有受访人数的70以上，这对我们来说是比较好的形势。根据我司对于该项目采取“短、平、快”的销售策略很适合上表反映的情况。4、数据分析：在当地，投资房地产等待升值还没有形成风气，而购房为了解决生活问题和提高生活质量的还是占有大多数。这也可以说明当地居民对于传统的自建房和一般的住房都比较审美疲劳，所以我司初步想法是打破当地传统的普通住宅，推出新颖户型。6、数据分析：根据此表反映出的数据，可以得出的结论是当地居民喜好的户型集中在二房二厅和，三房一厅分别比例占到了35和40%。这样的数据对我们后续的产品定位应该有良好的启示。7、数据分析：对于一般的户型来说，1个卫生间满足了居家生活的需要，且本案户型控制在130以内，所以经济实用性较高的前提下可以考虑卫生间的数量配比。8、数据分析：此表格数据并不能真实反映当地的实际够房消费水平，消费者正常消费心理是商品越便宜越好，所以根据此表格能得出的结论只能是当地的够房水平基本维持在1700元/左右。9、数据分析：由于当地土地资源相对丰富，大多为自建房，如果在户型设计上一味的求大心理，也并不能为产品在市场上寻求新颖的突破口。从此次客户调研看出当地居民大部分还是比较乐于接受面积中等的户型。10、数据分析：当地的收入来源有限，能接受的价钱在1125万之间，也有部分居民乐于自建房，但考虑到政府现对自建房限制相对比较严格，所以一部分欲自建房的业主可纳入本案潜在客户。因此我们的产品对于市区的一部分市民会产生吸引力。11、数据分析：选择银行贷款的大都是些35岁以下的年轻人，他们有创业的激情，但缺少资金，向银行按揭付款购房是他们改变住房现状的最佳方式。也有一些年轻人愿意以贷款的方式住上新房，与家人分开居住。12.1、数据分析：以当地消费水平，首付款定在46万比较合适。12.2、数据分析：贷款年限在15年以内，许多家庭已经可以负担得起了。12.3、数据分析：以当地的收入水平和消费水平，10002000元的按揭款，许多家庭也能够接受。13、数据分析：本案基本定位高档住宅，且经济实用，新风系统的14的认可度说明当地居民对于住宅的舒适度要求也较高，所以本案在产品品质上是重点。14、数据分析：当地居民对房子的实用关注的较多，户型的的设计中可以适当预留储物室，提高居室的利用率和美观度。在花园洋房的概念提出时，可适当强化对露台和入户花园的宣传。15、数据分析：当地居民对于产品本身的相关配套关注度普遍不高，他们最关心的就是价格、交通、便利度。因为岚山区属于日照的一个区级单位，整体区域较小，繁华覆盖率较小。结合本地块来看，离该区域繁华中心的覆盖并不远。16、数据分析：当地居民了解商品房信息的主要渠道是电视媒体，其次是户外广告牌和宣传单。另外，据了解，在当地城市公交车做广告，不仅便宜，而且效果也非常好。17、数据分析：当地居民的主要交通工具是摩托车和自行车，部分消费者有私家车。所以项目在进行时对车位的考虑要充分。18、数据分析：从上图可以看出，只有6%的客群觉得目前的房价比较便宜，也就是说，现在商品房在岚山区的发展已处于瓶颈时期，故贵司在预计地块的开发上要加以重视。 19、数据分析：在岚山区的在售楼盘较多，并且都还有许多产品待售，因此，54被访者认为，在未来一两年内，房价不会有大的变动，另外的38居民认为房价会有所上浮。可以看出当地居民对于房价分析很理智，所以也提醒我们在考虑成本的同时适时根据销售策略制定房价。20、数据分析：当地居民对在岚山区开发的房地产商没有强烈的印象，他们所关注的大多是房子的价格和产品的质量。21、数据分析：在岚山区的在售楼盘中，影响售楼效果最大的因素是价格和小区的配套设施不到位。部分入住业主投诉项目在入住较长时间后小区的道路还没有交付，给出行带来很大的麻烦。价格和产品品质表现出来最大的就是性价比，对于岚山区区级地区，居民较少接受到全方面的地产信息，所以我司建议在产品开发和产品维护很关键。三、 关于岚山区圣岚路沿线认知的调研1、 数据分析：岚山区作为一个发展中城市，土地供应量充足，纯高层住宅并不能吸引他们的眼球。现在售的住宅项目中6层的也比较常见。根据实际销售情况来看，多层房源，23层房源去化较快，对于顶层房源难以接受。市场认为该区域定位在高档住宅，且别墅和小高层成为主流，在此时我司提出的迷你花园洋房概念能为此区域单一居住形态带来新活力。且能吸引消费者眼球，为项目前期蓄水工作做准备。2、数据分析：从数据表中看出当地居民能接受的购房总房款应控制在11万20万，这个比例占到了75，超过21万30万的占到了13，所以在本案推广前均价和总价应合理的控制好。3、数据分析：根据市场调研结果看，60居民喜好现代风格，17喜好欧式风格，23喜好中式风格。因当地是沿海，所以整体感觉是比较沉闷，明快简单活泼的现代风格是当地居民比较渴望的。4、数据分析：此数据准确度不高，因为普通居民难以了解专业建筑用料，所以结合本案定位走花园洋房的感觉，定位较高，所以在外立面上采用适合本案自身档次的材料。5、数据分析：被访问者对小区内的休闲娱乐和教育设施期望较高。其次是景观和文艺、饮食服务。6.1、数据分析：在岚山区，居民最普遍的就是摩托车和自行车，拥有私家轿车的居民还不多，独立车库配比量适当考虑。这里44的比例说明当地居民希望自己能拥有停放摩托车的车位。数据准确度需深入访谈。6.2、数据分析：在岚山区，目前拥有私家车的居民还不多，每户都建停车位稍嫌浪费空间。7、数据分析：岚山区的业主对保洁、保安要求较高，其次是绿化管理和医疗保健服务。 8、数据分析：目前岚山区现有楼盘的物业管理费用在0.5元