常州新北区某地块定位报告市场篇.doc

常州东渡北地块市场定位报告一、 常州市宏观经济分析1、 城市概况常州市处于长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了“苏锡常都市圈”。常州市处于长三角经济圈，上海是长三角经济圈经济实力最强的城市，是经济扩散的中心和产业布局的重心。围绕着上海，这一经济圈的经济空间扩散为三个圈层。常州市位于这三个扩散圈层的第二扩散圈层。另外“苏锡常”经济圈是长三角经济圈的一个分支，也是长三角经济圈中经济实力最强的一个团体。因此，常州市优越的区域位置，无论是为其经济的快速发展还是房地产市场的发展都创造了非常优越的条件，同时常州市房地产市场也是长三角经济圈以及“苏锡常”经济圈房地产市场的一个重要组成部分。2、经济走势分析2009年，全市实现地区生产总值2518.7亿元，按可比价计算增长11.7%。按常住人口计算的人均生产总值达到56861元，按现行汇率折算超过8000美元；按户籍人口计算的人均生产总值达到70103元，按现行汇率折算超过10000美元。 3、产业结构2009年，常州第一产业实现增加值91.6亿元，增长4.7%；第二产业增加值1429.7亿元，增长10.8%；第三产业增加值997.3亿元，增长14.1%。产业结构得到明显优化，三次产业比重结构由上年的3.7：58.1：38.2调整为3.6：56.8：39.6，服务业在全市经济总量中所占比重比上年提高1.4个百分点。 时间一产增加值（亿元）二产增加值（亿元）三产增加值（亿元）三产结构比重2007年6311226953.4：59.6：372008年68.31297.5836.43.7：58.1：38.22009年91.61429.7997.33.6：56.8：39.64、城市居民生活水平2009年常州城镇居民全年人均可支配收入23751元，比上年增长10%；人均消费性支出15961元，比上年增长6.6%；居民恩格尔系数（食品支出占全部消费支出的比重）33.7%，比上年下降0.1个百分点。农民人均纯收入11198元，比上年增长10.1%；人均生活消费支出8843元，比上年增长8.8%；居民恩格尔系数36.2%，比上年下降1.5个百分点。 5、社会消费品零售总额09年全年实现社会消费品零售总额901.4亿元，比上年增长18.9%。城乡市场销售基本同步，其中城市市场实现零售额826.1亿元，农村市场实现零售额75.3亿元，分别比上年增长19.0%、18.2%。零售业和餐饮业增长速度保持领先，全年零售业完成社会消费品零售总额694.0亿元，增长21.1%；餐饮业完成零售额99.0亿元，增长21.7%。汽车消费呈现强劲增长势头，限额以上批零贸易企业全年实现汽车类零售额126.8亿元，比上年增长38.7%。6、固定资产投资09年全年完成全社会固定资产投资1704.8亿元，比上年增长17.7%，其中基础设施投资完成717.6亿元，增长18.3%。分产业看，第一产业完成投资4亿元，比上年增长33.3%；第二产业完成投资978.8亿元，增长16.6%，其中工业投资971.1亿元，增长16.8%；第三产业完成投资722亿元，增长19.1%，其中房地产开发投资完成306.2亿元，下降0.9%。 7、与同等级城市GDP比较通过GDP对比发现，07年常州GDP只有无锡的48%、苏州的32%,而到了09年，常州与上述两市的GDP总量有所缩小，09年常州GDP相当于无锡总量的50%、苏州的34%，均提高了2个百分点，可见常州的动态发展速度要快于无锡和苏州，经济活力持续保持旺盛的趋势。8、与同等级城市人均可支配收入比较通过人均可支配收入的对比，我们发现，常州人均可支配收入只比无锡和苏州低5%和9%，但无锡和苏州商品住宅的均价较常州要高出20%-40%左右。可见常州房价与无锡、苏州相比并没有出现泡沫现象，我们预计常州房价在经历宏观调控后还将保持稳步上涨的趋势。二、 常州房地产市场分析1、 城市结构形态城市空间发展战略为“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”。1）、市区：形成“一城、七片”的结构形态。一城：即常州主城区；七片：即主城外围七个片区孟河片区、卜弋片区、奔牛片区、湟里片区、漕桥片区、洛阳片区、横山桥片区；2）、主城区发展规划常州主城区空间发展方向 “拓展南北，提升中心”；主城区结构形态 “一体两翼”分散组团式的空间结构；一体：中心城区（由中心、高新、城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组团组成）。两翼：为主城的南翼和北翼。常州的城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组成的L形布局形态。考虑到常州市区南侧武进市新城区和西侧奔牛镇区的发展和建设，常武地区城市密集区的总体布局将形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态。主城区范围南至武进市界，北至沪宁高速公路，西至德胜河，东至采菱港。土地总面积约152平方公里。规划2010年人口达87万人，建设用地达75平方公里。主城区以中心分区（旧城区）为核心，与外围的青龙、茶山、红星、西南、西北和城北高新技术产业开发区共七个分区组成，作为常州城市的主体。它是第三产业集中、第二产业发达、城市化程度最高的地区。向东发展带范围为戚墅堰区和雕庄乡行政区，其北、东、南分别为武进市界，西至采菱港。土地面积42平方公里。规划2010年人口17万人，建设用地18平方公里。向北发展带按照城市结构形态，向北发展带范围为：南起沪宁高速公路，北至长江，东西分别为江阴市和武进市界，由新龙和新港两个分区组成，为城市新区的重要组成部分。土地面积86平方公里，规划2010年人口11万人，建设用地15平方公里。 2、 主要交通规划规划建设一纵两横的二期高架路系统，全长27.9km。一纵：青洋路（龙城大道长虹路），长度约12.3km。高架道路为双向六车道，沿线分别于青龙东路、东方西路、中吴大道、人民路、轻纺路和滆湖路等交叉口设置8对出入口。两横：横一：龙城大道（通江中路青洋中路），长度约8.3km，其中下穿段（通江中路晋陵北路）长约1.7km，高架及下穿道路为双向六车道，分别在通江中路、晋陵北路、新堂路、青龙西路和青洋中路等交叉口设置7对出入口。横二：长虹路（兰陵南路青洋南路），长度约7.3km，高架道路为双向六车道，分别在兰陵南路、和平南路、丽华南路和青洋南路等交叉口设置6对出入口。 3、城市重大工程概况1）、城市交通建设工程2010年城市交通建设将加快放射道路、区域间的骨干道路与支路网完善，形成城市快速路-主干道-次干道-支路结构合理的城市道路网体系，有效缓解交通压力，方便市民出行，并继续实行公交优先，提高公交服务水平。骨架完善工程主要包括龙城大道（新机场路）城市化改造、新堂北路延伸（飞龙东路-横塘河东路）、中吴大道东延（天宁大桥-232省道）、龙锦路延伸（新堂北路-青龙东路）、劳动西路延伸（怀德路-大仓路）、玉龙路（运河桥）、大明路（东方东路-中吴大道）、丽华路、棕榈路西段等9项。交通畅通工程主要包括晋陵南路、大仓路-芦墅路、桃园路、劳动东路东段（原采菱路）、兴东路延伸、富民路、东城路延伸、华丰路、桃园路、光华路、白云南路、梅庄路、玫瑰路、以及地块配套、交通畅通工程、零星工程等15项。公交惠民工程主要包括礼河公交综合枢纽中心站、高铁新桥枢纽站、公交首末站3座及城区、三公司停车场立体改造，同时新建公交候车亭300座，新购车辆300辆。2）、境与绿化工程城市绿化包括公园绿地16项、道口绿化2项、垂直绿化4项、道路绿化7项和城管局实施的围墙透绿工程7项。市容环境与城市管理主要对沪宁城际铁路两侧（市区段），高架二期工程两侧，通江路、怀德路、延陵路、和平中路、竹林北路及机场周边等道路两侧以及2006-2008年已整治道路的市容环境进行整治提升；对飞龙东路等道路实施围墙透绿。建设“一路两区”亮化提升工程，营造充满活力与温馨的宜居城市夜景。3）、历史街区与历史建筑保护明年将启动青果巷历史文化街区的保护与环境整治，通过名人故居、历史建筑的修缮保护，街区风貌的恢复，基础设施的完善，自然与人文景观的营造，彰显常州市人杰地灵的深厚文化底蕴。4）、公用工程城市供水主要为魏村水厂取水口移址工程和供水应急系统建设等工程，保障供水安全。城市排水继续推进水环境整治污水截流、收集系统建设，城北污水厂再生水利用，开工建设江边污水厂三期工程，进一步改善城乡水环境。城市燃气将建设CNG加气子站2座，同时进行地块开发配套供气、用户发展，灰口铸铁管及户内馆改造工作。城市环卫继续推进公厕改造提升工程，新建公厕23座，改造46座。5）、住房保障市区廉租住房、公共租赁住房新开工12万平方米，续建20万平方米；同时将加快蓝天新苑、飞龙新苑经济适用房项目续建工程的建设，并开展老小区综合整治提升、平屋盖修缮、停车设施建设。6）、骨架完善工程青洋路高架快速工程在今年下部结构全部完成，上部结构完成50%的基础上，继续抓好上部结构、地面道路、绿化和道路附属设施的施工，确保2010年9月份通车。中吴大道城市化改造在年内快车道通车的基础上，2010年5月底全面完成辅道、非机动车道、人行道、附属设施以及绿化工程。飞龙东路2010年5月底全面完成非机动车道、人行道、附属设施以及绿化工程。东经120路今年完成征地拆迁并开工建设，2010年3月底完成。7）、城铁配套工程在完成戚月路下穿地道的基础上，根据上海路局慢性点计划安排，将启动永宁路、竹林南路、五一路、泡桐地道，这些工程以及新堂北路（北广场飞龙东路）、站前路、城铁戚墅堰站的广场工程计划于2010年5月份竣工投运。8）、交通畅通工程将打通清潭西路、梧桐路、红梅西路南端、会馆浜路。同时，根据地块开发进度，配套相关道路，加密城市路网，改善道路级配，有效发挥路网整体效应，缓解中心区交通压力。9）、公交惠民工程继续推进城铁常州站公交枢纽、城铁戚墅堰站公交枢纽工程，确保明年城际铁路开通前投入运行。建成西林快速公交枢纽、钟楼区公交首末站，适时开工建设高铁站公交枢纽。10）、空港建设工程加快推进常州机场改扩建工程，计划2010年9月份建成。11）、紫荆公园建设工程加快施工进度，确保2010年4月份建成。12）、市政环卫工程按计划完成包括2009年度城市主要道路环境提升工程、固废完全填埋场一期工程、渗滤液提标扩能工程、生活垃圾压缩转运站一期工程、环卫培训基地一期工程等5项。2、 城市房地产整体市场分析1）2009年度市场总结受国家鼓励住房消费和适度宽松的货币政策影响，2009年常州市商品房销售形势火爆，商品房交易量再创历史新高，商品房成交均价环比上升，商品房新增供应量持续增加，商品房可售余量继续下降，全年实现商品房销售面积888.5万平方米，销售额437.5亿元，分别比上年增长76.1%、98.8%，均创历史新高。而到了2010年3月份，全市商品房批准预售面积55.88万，环比增加89.55，商品房销售备案面积为86.18万，环比增加97.66，但进入2010年常州商品房成交量有一定幅度的下挫，直到3月成交量才基本与09年月均成交量持平。2）、供求比自2009年1月至2010年3月中15个月中，供大于求的月份只有8、9两个月，其余月份市场均呈现供不应求的形势。3）商品房成交均价从成交均价来看，2010年3月商品房成交均价为历年最高，达到5569元/平米，环比上升8.71，相对于2009年3月均价上涨幅度达到16.8%。3）、住宅整体供求形势住宅市场整体市场依然延续供不应求的形势，新增供应量无法满足需求量，从而推高住宅均价的一路上扬。4）、商品住宅供求比自2009年1月至2010年3月中15个月中，供大于求的月份也只有8、9两个月，其余月份市场均呈现供不应求的形势。进入到2010年3月份，住宅仍然延续供不应求的态势，供求比为0.58。5）、住宅均价2010年3月常州住宅均价达到历史最高值5162元/平米，较09年上月上涨了25.6%，与全市所有商品房成交均价上涨幅度相比，住宅价格涨幅明显高于整体商品房价格的上升幅度。3、 常州房地产板块分析1）板块划分新北区板块城南板块城中板块城西板块城东板块A、城中板块：常州市的主要商业中心、文化中心及老行政中心，因此区域内生活配套比较完善，商业休闲设施齐备，交通路网汇聚，常州市商品房价格最高的区域，多数住宅楼盘价格在10000元/平方米以上。B、城东板块：常州经济发展水平相对较落后的一个区，商品房开发销售个案比较少，商品房价格在常州市也处于低位。C、城西板块：常州经济水平发展相对较快的区域，近两年常州在该区域进行了大力的基础设施建设和改造，活跃区域形成快速上升期，加上区域内新建和在售楼盘比较多，定向安置商品房也比较多，所以对纯销售楼盘来讲竞争压力比较大，不过对于销售价格制定比较合理，产品设计比较新颖实用的新推个案来讲还是取得了不错的销售成绩。D、城南板块：以原常锡路（现改名中吴大道）贯穿，该板块房地产发展迅速，区域内分布着多个大型社区，包括华润纷纷进驻，总体量达到200多万平方米。其中武进区是常州相对独立的一个区域，客户来源主要以区域内客户为主，武进区是常州重点打造的南翼商业副中心，开发力度比较大，市场新推案量仅次于常州中心城区，销售竞争异常激烈。E、新北区：常州市新行政中心所在地，是政府重点打造的新北商业副中心，也是常州市民比较关注的一个区域。2）板块发展现状常州楼市各楼盘09年单价涨幅超1000元/的楼盘多达51家，且除城东板块戚墅堰外，其它片区最高涨幅甚至超过2000元/。城西钟楼区的涨幅最大，原因是钟楼区聚集了众多高端楼盘，另一方面是常州楼市自身产品品质的进一步升级，其次，从毛坯销售到精装修销售的转变也是涨价的主要原因，高端楼盘带动整个城西房价的上涨。新北区住宅楼盘是最多的，目前开盘的共有15家。主要是因为对新北区的发展前景看好；其次，由于新区在年初时价格相对其它片区来讲低价楼盘较多，使得这一区域的房价上涨空间更为广阔；再者，在土地越来越紧缺的情况下，许多品牌开发商纷纷进驻新北，如绿地、九龙仓、世茂等，品牌的拉动作用在新北区尤为明显。武进区楼市的价格也随着大市场的好转在节节攀高，新城公馆是这一区域中当之无愧的领头军，它作为武进区的标杆豪宅，精装品质的提升及武进的精装产品的稀缺性，让公馆的房价也是一路走上，并带动了城南片区价格的上涨。相比较其它区域，城中板块的房价一直在平稳地上行，这一区域价格的上涨主要是项目本身新推产品的升级所致，城南板块中吴大道沿线的楼盘则因中吴大道的改造而受益匪浅。3）各板块代表楼盘A、城东片区典型楼盘项目名称：新城公园壹号 所属区域：戚墅堰区开盘时间：2006年7月 物业类型：高层、小高层、别墅建筑面积：11万 占地面积：84667容 积 率：1.3 绿 化 率：40%物业公司：新城物业 物 业 费：0.7元/月销售均价：4800元/ 主力面积：84、127、129项目名称：名桂坊 所属区域：戚墅堰区开盘时间：2007年1月 物业类型：高层、小高层建筑面积：12.5万 占地面积：60000容 积 率：2 绿 化 率：30.8%物业公司：人杰物业 物 业 费：0.69元/月销售均价：4800元/ 主力面积：121137B、城中片区项目名称：和平国际 所属区域：天宁区开盘时间：2008年10月 物业类型：高层、小高层建筑面积：29万 占地面积：80085容 积 率：2.8 绿 化 率：30%物业公司：江南中鑫物业 物 业 费：0.85元/月销售均价：8000元/ 主力面积：134项目名称：常发永宁雅苑 所属区域：天宁区开盘时间：2008年3月 物业类型：高层建筑面积：15万 占地面积：59400容 积 率：2.5 绿 化 率：45%物业公司：常福物业 物 业 费：0.85元/月销售均价：7000元/ 主力面积：75、88、109、127项目名称：景瑞曦城 所属区域：钟楼区开盘时间：2007年9月 物业类型：高层建筑面积：22.3万 占地面积：93720容 积 率：2.38 绿 化 率：40%物业公司：景瑞物业 物 业 费：0.7元/月销售均价：5200元/ 主力面积：105、120、130项目名称：城置御水华庭 所属区域：钟楼区开盘时间：2008年5月 物业类型：高层、小高层建筑面积：38万 占地面积：140000容 积 率：2.7 绿 化 率：60%物业公司：戴德梁行 物 业 费：1.4元/月销售均价：6700元/ 主力面积：88、107、118 C、城南片区项目名称：御城 所属区域：武进区开盘时间：2006年10月 物业类型：高层、小高层、别墅建筑面积：90万 占地面积：486953.6容 积 率：1.8 绿 化 率：52%物业公司：江苏雋御物业 物 业 费：0.9元/月销售均价：7000元/ 主力面积：120、140、169项目名称：天隽峰 所属区域：武进区开盘时间：2007年9月 物业类型：高层建筑面积：40万 占地面积：127500容 积 率：3.15 绿 化 率：41.2%物业公司：江苏雋御物业 物 业 费：0.9元/月销售均价：7300元/ 主力面积：1321854、区域房地产市场分析1）、区域规划解析常州市为了完善城市核心功能、提升区域中心地位、展现全新都市形象，政府决策实施“三城联动、南北一体”的城市发展战略，建设现代化的新常州，北部新城应运而生。规划部门高度重视北部新城规划项目，以领先的规划理念，前瞻的规划眼光，精湛的规划技术，精心绘就北部新城发展蓝图。目前，经过一年多的探索和调整，北部新城的整体框架已基本形成，各项建设、招商活动正在紧锣密鼓的进行中。 北部新城的规划敲定，意味着常州市南部武进新城区、中部主城区、北部新北新城区“三城联动”的现代化城市格局定型。 北部新城的范围西到龙江路，北到122省道，东、南均到新北区区界，面积70平方公里，涉及新桥、薛家、春江及三井、龙虎塘、河海。 此范围是新北区的主要建成区，建成率达51%以上，集中了行政文体、商务办公、生活居住、旅游休闲、生产制造等众多功能。预计到2020年建成后，新北新城区的人口将达到55万。 根据规划，北部新城有五大定位：全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区，出行便利高效快捷的综合交通枢纽区，环境优美社会和谐的生态宜居新城区，独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区，常州公共服务中心、商贸副中心和商务中心区。新北区总体规划北部新城的规划布局为“一个市级行政文体中心、两条城市空间发展轴线、两条滨水特色风光带、五大城市功能片”。 A、市级行政文体中心，位于新城东南部，包括市行政中心、体育会展中心、文化博览中心、现代传媒中心等大量市级公共设施。B、通江路、长江路是新城发展的两条重要轴线，在突出交通功能的同时，将集聚浓郁的商业、文化、交流和休闲氛围。C、两条滨水特色风光带， 12公里长的新藻江河滨水特色风光带，贯穿新城南北，给市民提供了一个多功能生活休闲长廊，通过文化、体育、娱乐、旅游、宗教等设施的穿插布置，成为市民生活休憩的最佳去处；10公里长的东支河文化旅游风光带，连接红梅公园、东坡公园和中华恐龙园。两条风光带，串联“五河五园”景观区和北部森林公园，古老文化与现代文明交相辉映，构筑常州水上游线，彰显江南水乡特色。D、五大功能片包括：以商务办公和居住生活为主的高新片；以高档居住为主的新龙片；以旅游、动漫、软件、居住为一体的中华龙城创意产业片；以发展高新技术为主的高新产业片；以发展光伏电子为主的通江中路产业片。2）、新北区产业经济2009年，完成地区生产总值405亿元，同比增长14%；完成财政总收入105.5亿元，同比增长5.1%，其中地方一般预算收入41.3亿元，同比增长20.8%；完成全社会固定资产投资335.3亿元，同比增长19.2%，其中工业投入220.5亿元，同比增长20.4%。以占全市1/10的土地、1/8的人口，实现了超过全市1/6的一般预算收入、1/5的固定资产投资、1/3的进出口总额和1/3的实际到账外资。在江苏省开发区中综合排名第五位。产业特色逐步形成。形成了“一城（高新区）三带（滨江产业带、通江路产业带、黄河路产业带）多园（出口加工区、新北工业园、环保产业园、机电工业园等）”的产业布局形态，各专题园区配套完善、形象优美、功能互补，可以随时承接各类项目落户和产业集聚发展；形成了各专题园区与镇区（街道）相互依托、相互支撑的发展格局；形成了装备制造、化工新材料两大主导产业和创意、光伏、生物医药等三大新兴产业。2009年，完成工业总产值1400亿元、销售收入1390亿元、工业利税105亿元，同比分别增长20%、20%和28.5%。年销售收入超亿元企业达195家，比去年增加15家，其中超10亿元企业16家。以现代（江苏）、小松为代表的车辆和工程机械及配件产业，以天合光能为代表的光伏产业，以国电常州发电为代表的能源产业，以东昊化工、诚达石化为代表的精细化工产业，以延申生物、千红生化为代表的生物制药产业等优势产品群日渐壮大。招商引资。2009年，新批协议注册外资11.3亿美元，实际到帐外资7.5亿美元，新批工商登记注册外资3000万美元以上项目4个。到2009年底，全区累计协议注册外资89亿美元，实际利用外资41.7亿美元，累计兴办外商投资企业1238家，项目总投资137.7亿美元，其中世界500强投资企业19家；批准总投资1000万美元以上外资项目310个，外资项目总体呈现出结构优、质量高、规模大等特点。在引进外资的同时，注重内资项目的引进培育，到2009年底，全区私营企业数增至11612家、个体工商户1.8万户，注册资本总额217亿元，民营经济已成为区域经济的重要支撑。3）、新北区近期重点建设项目A、高铁枢纽综合体城市之窗。占地约4平方公里，围绕京沪高铁常州站打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施。B、三江口文化娱乐综合体未来港。占地约1平方公里，依托三江口地区良好的景观优势和交通条件，以水为主题，设置内港旅游码头，建设大型娱乐中心、文化交流中心、休闲康体中心、国际论坛、国际教堂、休闲购物、四维影院等丰富的文化娱乐设施，构建城市新地标。C、商务办公综合体CBD。占地约2平方公里，建设具有国际化、现代化水准，“开放、多元、时尚、年轻态”的新概念商务中心区，包括金融保险、证券、中介机构、企业总部、星级酒店、青年城、精品商业街、中央公园、高档公寓等复合功能。D、旅游动漫综合体创意城。占地约8平方公里，依托5A景区中华恐龙园，利用北京时间东经1200子午线的地理母题，发展“创意+旅游”的新型复合产业，打造全国知名的创意产业基地、中国重要的旅游目的地和常州时尚创意文化居住区。重点建设 “一核一轴四点”的创意产业载体；“一弓一箭四园”的休闲旅游板块；以及“创意江南、动漫休闲、现代创智”三大居住空间。E、生态宜居综合体飞龙居住区。占地约3平方公里， 本居住区的灵魂是一条30米宽4公里长的绿环，点缀了十余处大小公园，挂接着完善的社区设施，营造出“大珠小珠落玉盘”、“水萦绿绕、生态栖居”的新江南诗意生活。F、常州航空港产业园建设空港产业园紧邻机场，有着得天独厚的发展优势，对常州及其附近地区的经济社会发展有着巨大和深远的影响，规划地块作为空港产业园中心区，承担着为空港产业园配套的行政、商业、文化、体育、医疗卫生等多项服务功能，随着空港产业园招商引资的不断推进，空港产业园中心区（罗溪新镇）的规划建设也被提上了议事日程。规划范围常州市空港产业园中心区地处常州市新北区罗溪镇域，位于机场东侧，整个用地范围北至沿河路，南至机场路，黄河路、怒江路从地块中部穿过，总用地面积0.703km2。功能定位为常州市西郊空港产业园和生活区服务，集行政、管理、文化、居住、商业、娱乐、卫生等多项功能于一体的中心镇区。区域规划影响：从产业布局和规划来看，新北区将建设成为常州新的核心区，其五大城市功能的定位，以及高铁站的规划、航空港的建设、新龙居住区的建设，将为本案所处的薛家带来巨大的发展契机，同时推动经济不断向前发展的规划引擎也将带动区域内房地产快速稳定的发展，各大产业园的规划落实后也将加速中高端人群的导入，为当地房地产市场发展提供了极其重要的支撑作用。1）、区域房地产市场分析A、新北区房地产发展沿革常州新北区的房地产市场发展完全由政府规划主导，常州市政府的迁移为新北区第一轮房地产发展带来巨大的信心和配套优势，随后与政务新区相邻的乡镇陆续进入了房地产开发的高潮，拉开了新北区房地产开发的序幕。薛家作为新北区工业园临近的乡镇，主要承载了工业园区的居住功能，奥林匹克花园率先进入该区域实施住宅开发并获得了成功，随后一系列房产开发项目陆续在薛家镇的土地拔地而起，彻底改变了薛家镇之前的落后面貌，使得薛家镇成为新北区乃至常州市重要的新兴居住区。而现今新龙居住区、航空港产业园的建设，必将为薛家带来新的跨越式发展机遇，薛家镇的地理位置在此刻亦尤为重要和稀缺，其价值亦会在不久时间被充分发掘。B、区域楼盘分布普通住宅项目分布本案别墅项目分布C、区域典型楼盘分析主要代表楼盘介绍竞争楼盘区域滨江明珠城新桥九州花园龙虎塘长兴秀江南江阴（恐龙园）香树湾江阴（恐龙园）世茂香槟湖常州（恐龙园）绿地世纪城新闸九龙仓常州（恐龙园）长兴秀江南一期开盘区域现况: 目前在去化叠加别墅剩余房源，每套售价115万左右，并且推出优惠活动，98折且赠送车位。二期170套纯联排别墅预计在5月推出户型及价格：其中联排主力户型为210237m，总价在190万起，少数300m大户型；叠加面积在150200m总价在110130万。特点：联体别墅赠送的地下、庭院、露台的总面积基本在180200m，叠加赠送的在100m左右。周边环境配套：地处恐龙园板块，邻近常州度假旅游别墅区，生活交通配套尚不完善。产品风格：现代简约中式风格未来预判：后期主力户型面积以200m以内联体别墅为主，单价预计将小幅上调。该案属于江阴地块，产品的热销也预示了市场对特色别墅产品的认可。项目优劣势分析优势：n 新北区为数不多的纯别墅社区n 整体规划设计新颖，新中式简洁风格在常州市场标新立异n 周边资源丰富，恐龙园区域成为新北区别墅聚集区域劣势：n 沿沪宁高速，可能存在噪音污染n 地处江阴界内，对就学等有影响（但实际销售中，此抗性较低，客户多为二次购房）水韵江南现况: 目前在售别墅为联排，每套售价200万左右，折合均价8000元/m，购买可享98折。户型及价格：联排主力户型为210300m。特点：同样赠送的地下、露台面积；周围名校汇集。周边环境配套：紧邻沪宁高速公路出口、建设中的京沪高铁常州站和新北医院，并有北郊中学、国际学校、建东学院等八所名校环绕周围.产品风格：现代简约中式风格未来预判：区域板块的公寓价格一直以来保持缓慢上升，但受今年整体市场的回暖及高铁建设的带动，推出的别墅产品价格已接近恐龙园别墅板块水平，反映了市场对该区域的认可度。项目优劣势分析优势：n 项目一期销售持续时间较长，在当地有一定知名度n 周边为纯住宅区域，且区域内唯一在售别墅项目n 整体区域规划的未来前景劣势：n 生活配套还有所欠缺，出行不便n 地处沪宁高速外沿，拦隔市区客户世茂香槟湖在售二期现况:目前项目主要销售高层及小高层产品，也是推出98折的优惠活动户型及价格：二期的联排别墅价格在20000元/m，公寓主推户型为125、126、135平米，高层70007500元元/m，小高层均价约为8200元/m。特点：二期位于最佳的景观湖中心区。周边环境配套：自行开发的一期商业已交付，未来商业配套将初具规模，邻近太湖东路沿线的商业也逐步完善。产品风格：地中海式建筑未来预判：项目一直以来深受常州市场关注，其别墅产品价格也是新北区别墅市场的风向标，从一期年初均价12000元/m到年中回暖后目前景观二期的20000元/m价格，都成为市场的参照，现阶段据了解近期在售房源又将调价，未来价格走势着重关注。项目优劣势分析优势：n 品牌地产商开发，在当地有一定知名度n 整体规划完善，配备大型商业n 别墅水系景观资源丰富劣势：n 目前销售户型面积偏大，均价也已刷新以往价格，销售较慢香树湾 美院美院美院2期云景前期美式、澳式独栋现况: 目前主要销售户型以80平米、90平米的高层公寓产品，别墅仅余联排别墅户型及价格：联排主力户型为220m，均价基本12000元/m左右，公寓4800-4900元/m特点：建筑以六合或四合排列，目前推出的产品都赠送50120m的地下及露台面积，围合式的还有124m的共享庭院周边环境配套：地处恐龙园板块，邻近常州度假旅游别墅区，生活交通配套尚不完善。产品风格：东方四和院式风格未来预判：别墅项目接近尾声，近期市场的回暖也带动了其价格的上扬，同样属于江阴地块的邻近项目长兴秀江南的热销也使该案在价格上做出相应调整。项目优劣势分析优势：n 前期独立别墅区已营造出较成熟的别墅环境n 临近恐龙园，挥杆练习场，度假旅游资源丰富劣势：n 生活配套有所欠缺n 地处江阴界内，对就学等有影响n 地块交通还未贯通，出行不便九州花园花园洋房现况: 目前在售房源主要为高层大户型，及部分花园洋房，新房源预计5-6月份推出户型及价格：高层及洋房的主力面积在140-160 m，高层均价5300元/m，花园洋房均价7500元/m特点：部分户型赠送露台及地下车库，多层高等房率。周边环境配套：邻近连接常州及江阴的主干道通江路，小区后期规划商业配套产品风格：地中海风格未来预判：后期预计也会有洋房产品规划，目前主要以高层公寓为主项目优劣势分析优势：n 区域为数不多的花园洋房产品，高等房率吸引客源n 区位临近常州到江阴的主干道及高速、高铁，交通方便n 建筑设计风格突出劣势：n 生活配套还有所欠缺n 地处沪宁高速外沿，拦隔市区客户绿地世纪城美伦美墅首推房源现况: 目前美仑美墅3期还剩7套别墅，前期推出的公寓产品基本售罄。户型及价格：目前别墅剩余户型面积260-307，价格10000-16000元/，购房享受99折特点：目前市场上不多的英伦建筑风格，绿地在该市打造的第一个项目。周边环境配套：北临龙城大道、东临龙江路交叉口，环城高架、龙城快速干道等紧依社区，目前周边商业配套还较落后。产品风格：英伦风格未来预判：项目别墅产品虽建筑风格与本案一样，但户型面积相对偏大，产品总价与本案有价差，不会构成太大竞争。项目优劣势分析优势：n 前期独立别墅区已营造出较成熟的别墅环境n 临近恐龙园，挥杆练习场，度假旅游资源丰富劣势：n 生活配套有所欠缺n 地处江阴界内，对就学等有影响n