产权问题简述及两个案例.doc

关于产权私有化问题旧城更新中产权问题主要在于：所有者缺位。旧城中公房的建筑面积达到60%-90%，私房占20%-40%导致：政府：无力维护旧房 居民：缺乏积极性产权的私有化推动旧城更新案例：04年北京推动旧城保护区内的产权私有化，导致对四合院考察和选购的风潮。关于私有化后，效率与公平的问题。成因：旧城地段较好，私有化后超出了原住民的承受能力。案例1：90年代初背景国子监区域渐进式改造失败原因：1，产权归属不明 2，居民经济能力无力改造（现有金融体系无相应贷款政策）案例2：北京四合院产权私有化以后房价飞涨，居民无人问津，成为富人的囊中之物。产权私有化还容易引发绅士化运动绅士化运动定义：中产阶级购买城市贫民的住房对其进行改造，导致城市贫民迁出该区，进而导致该区人口和物质环境在短期内巨大变化。经美国案例的调研结果，一般这种情况的发生地点：距离城市中心商务区1mile范围内动因：1. 社区具有良好的地理位置、居住环境，或者历史文化悠久。且社区已经衰败2. 部分改造后的社区吸引中产阶级购买，进而引发购买风潮3. 升值潜力导致投资资本的进入案例：北京菊儿胡同，原住民已经基本迁出案例：贵州织金县有机更新规划定位：1. 旧建筑再利用，控制风貌2. 渐进式社区开发，渐进式规划和小规模开发政策原则1. 住户出钱，单位出资，政府支持2. 强调旧址重建3. 在现实和长远的结合上，是采取逐步过渡、分阶段实施；4. 选择适宜的风貌改造标准，使更多的居住困难户受益；5. 易地安置与开发商品房结合；6. 坚持强调城市建设与环境保护协调发展的原则；7. 充分体现“先改造，先获利”的原则，通过经济的杠杆调节居民搬迁的积极性，使居民充分意识到改造带来的经济利益。案例：广州市荔湾区旧城更新困境1. 内在老退化，危房占全市64%2. 更新思路局限规划技术思路综合与专项相结合：摒弃以往以单一专项（如：交通、保护专项）论更新的规划方法，规划采用多面视角分析问题1. 针对规划方案，进行了道路交通设施、公共服务设施、市政设施等专项评估，系统提出改造各类设施方案。2. 另设针对规划实施的专项研究，为加强方案可行性提供技术、经济、政策、规划管理方面的建议。旧城改造策略多元模式1. 历史保护街区。该类街区以保护历史风貌、延续传统文脉为改造目标，主要采取政府主导、整体保护修缮的模式进行更新。2. 拆除重建区。对拆除重建区，建议采取市场主导、大连片拆除重建的改造模式。政府相关管理部门负责核算经济成本，制定建设约束条件，通过市场选择合适的开发商对街区进行开发。3. 更新发展区。建议主要采取私人业主主导、小连片整建的改造模式进行更新。对区内公房，则由政府负责改造。规划管理部门在规划设计、施工、规划程序等方面提供必要的技术支持，鼓励私人业主按要求联合对小地块进行改造。4. 整治完善区。其更新以提升人居环境为目标，主要采取由社区业主委员会主导，对小区配套设施及环境进行整体完善的方式。产权处理据调查，荔湾区旧城目前存在私有、私人共有、公有（代管、经租、公有房）、公私共有、公企共有等情况，因此建筑更新需优先处理好产权关系，建议采取保留、置换、回购、拍卖、