格兰春晨一期开盘价格建议.doc

格兰春晨一期开盘价格建议一、近期市场分析： 在经历了一系列的政府宏观调控之后，近期全国的房产市场笼罩在一片“拐点”声中，深圳、广州等区域价格已有实际下降趋势，北京、上海等一线城市也呈现出有价无市，市场成交极大萎缩，形成价涨量缩态势，而且价格涨幅也开始下降，市场观望氛围浓厚。银行持续加息加上房贷新政影响，使冬季的宁波楼市更多了几份观望与清淡。与上半年的市场相比较，年底的房屋租售市场却成交量萎缩，价格也出现了下滑势头。 从房产中介的成交均价图上看，今年10月市区二手房均价达到高峰，为每平方米8127.95元，11月份以后出现下跌，跌至8058.42元。据分析进入12月以来，二手房买卖、租赁的成交数量出现较明显的下滑。不仅二手房市场遭遇寒冬，新开楼盘的销售也告别了开盘一抢而空的热闹场面，西城十二庭院、东源华府、学府1号等新开楼盘开盘当天上午均只有20多组客户，虽然有些楼盘的优惠幅度较大，采取变向降价的措施，但成交量均不理想，市场观望氛围浓厚，销售周期拉长已成不争的事实。仔细分析楼市 “这个冬天有点冷”有多方面的因素，一是今年年初以来甬城经历了颇长时间的火爆行情，价格涨幅已经巨大，购房的动能已经提前释放。据国家统计局最新反馈资料显示：2007年房屋销售价格同比总指数宁波市为108.6%，高出全省水平0.5个百分点，在全省11个地市中涨幅位居第3，比上年前移了4位。二是周边房市的回调以及政策面调控力度的加大，经济适用房的大量推出等都加重了甬城购房者的的观望情绪。 二、近期新开楼盘销售情况学府1号三期 开盘时间:12月28日可售套数384开盘价格: 7000-9000 元/优惠方式: 一次性优惠200元/ 按揭首付50%，优惠50元/ ，首付40%，优惠20元/销售去化进度情况: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1月第1周 40 40 10.4% 10.4% 1月第2周 45 85 11.7% 22.1% 8858 1月第3周 35 120 9.1% 31.2% 8706 1月第4周 19 139 4.9% 36.1% 8706去化分析： 学府1号二期售价已达10000元/，三期开盘比二期有所下降，虽然对外宣称9500元/，但成交价只有8700元/左右，明显较低，在价格下调的情况下，销售仍只有36.1%，去化较慢，景观较好和价格较低的西首及中间户型去化相对较多，东首去化最少，高楼层的去化较少。西城十二庭院 开盘时间:12月31日可售套数：434 （多层）开盘价格: 9500元/优惠方式: 一次性优惠500元/，首付50% 优惠130元/ ，首付70%优惠260元/，开盘期间另优惠50元/销售去化进度情况:销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1月第1周 30 30 6.9% 6.9% 9260 1月第2周 43 73 9.9% 16.8% 9690 1月第3周 46 119 10.6% 27.4% 9691 1月第4周 26 145 6% 33.4% 9687去化分析：从销售情况来看，定价明显偏高，市场接受度不强，主要去化房源为85和105中间二-四层住宅。东源华府 开盘时间:12月7日可售套数256（小高层）开盘价格:75007800元/优惠方式: 按揭无优惠， 一次性99.8折销售去化进度表:销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1月第1周 20 196 7.8% 76.6% 7850 1月第2周 11 207 4.3% 80.9% 7901 1月第3周 11 218 4.3% 85.2% 7886 1月第4周 5 223 2% 87.2% 7902去化分析： 开盘定价较低于市场预期，再加上开盘时房屋已结顶，前期客户积累也较充分，因此开盘去化情况较好，价格随着去化率也成逐步上涨态势。奥林80（奥林花园）开盘时间:1月13日左右开始预定，没正式开盘可售套数 ：188（多层）开盘价格: 对外报价7900元/优惠方式: 首付40%以上享受50元/优惠，一次性付款优惠200元/销售去化进度表:销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1月第1周 1月第2周 1月第3周 175 175 93% 93% 7582 1月第4周 4 179 2% 95% 7581去化分析： 此次开盘房源数量较少，没进行较强的广告投放，比较低调，直接以原先登记客户预定为主，定价也较低于市场预期，在市场大环境不乐观的情况下，此举意在试探市场，从去化速度较快来看，也证明了这个定价接受度较大，产品本身的西班牙风格也区别于其他楼盘，有一定的吸引力。三、客户意向排摸情况：从12月16日至27日的客户筛选情况看，3000多组老客户重新意向登记人数为303组，客户流失较多，主要是因为房展会和房产夜市登记的约1700组客户对项目的了解不清楚，意向差。来售楼处的客户基本进行了登记，意向较强，很多客户虽然对价格有些抗性，但还是希望看开盘时价格再定，但客户对房源的选择较集中，主要是多层的8#、9#楼，看小高层客户较少，主要原因是客户以集仕港、联丰附近群体为主，对小高层的物业管理费和公摊的抗性较大；16#、17#楼由于南面目前是农田，客户担心以后会造工厂，因此有一点抗性。登记客户区域分析：登记客户主要以海曙为主，其次为集仕港、鄞州区、江东。所占总比分别为 51% 、 12% 、 12% 、11%。登记客户需求房源分析：小高层需求71组，占总比的23%，多层约212组，占总比的70%，皆可约20组，客户需求与产品供给有一定矛盾。登记客户购买用途分析：自住客户有276组，占总比例的91%，投资客只占2%，为父母或子女购买占4%，来客基本以自住为主。付款方式分析：登记按揭客户267组，占总比例的88%为主。一次性占6%，其他未确定。四、价格策略及价格建议： 从目前的市场情况来看，消费者已渐趋理性，观望氛围较浓,销售周期延长，最近新开楼盘均低于其原来预期价，定价高的楼盘明显出现滞销，例如西城十二庭院，针对格兰春晨的情况，我们认为目前项目周遍环境还没形成，缺乏较有价值的参考楼盘作依据，而我们的意向登记客户主要为海曙和集仕港周边人群，他们心理的参考对象为集仕港的一些二手房，其原有预期与我们的定价有一定的落差，虽然此次意向客户筛选登记人数相对还好，但意向度上并不很强烈，我们认为此次定价应以试探市场为主，不适宜高开，建议采取低开高走的价格策略。针对产品本身的差异性，建议稍微拉大价格范围，以产生价格梯度，减少给人整体价格过高的感觉。建议小高层均价为6800元/，多层8-9#楼为7200元/，16-17#楼均价6800元/具体详见配价系数表和价格表五、付款优惠建议：目前阶段消费者对价格比较敏感，优惠幅度过大，反而会让消费者误以为不好卖，犹豫不决，因此建议优惠幅度不宜过大，基本满足人们的一个优惠心理为主。 一次性付款优惠100 元/ 预约表登记客户优惠50 元/ 开盘当天优惠50元/ 七、汽车车位销售建议 根据目前的市场情况，车位销售存在一定的难度，尤其是机械车位，为了加快其去化速度，建议在签约时，先填写车位购买预约单，凭单在购买时享受一定的优惠，在定价方面建议拉大固定车位和机械车位的价格差，以提高机械车位的去化。八、自行车棚销售建议多层自行车棚和住宅数量一一对应，建议由开发商提前指定房屋所对应的车棚，签购房合同时一并销售。8#楼多出车棚后期销售给10#、11#楼客户。小高层车棚按单元划分，数量能满足本单元的，车棚位置也提前指定好，数量不够的单元，车棚位置不进行指定，先买房先选。周边项目车棚销售价格：西城十二庭院 1200元/，雍景苑 1000-1500元/，阳光丽园800元/建议车棚价格统一为1200元/。格兰春晨第一批开盘房源配价说明配价原则：根据消费者在选房时比较看重的以下几大因素：朝向、楼层、户型、景观、干扰等作出单项系数，各单项系数相加得出对这套房的综合评价系数，以均价乘以该系数得出该套相应的单价。原则上不同房屋的同一单项系数之和应为零。但由于此次开出的是一部分房屋，而且坐落不均匀，再加上户型优劣比例不一致等因素，有些单项系数之和并不符合零原则，但为了均价的准确性，所有房屋的综合系数之和应接近零。具体说明如下：朝向系数：由于我们的房屋排列是接近正南北向的，朝向差别不大，只有东西首有些不同，在接待客户中发现东首优势不明显，西首抗性也不大，因此在东首为2%，西首考虑西晒为-1% ，中间为0%楼层系数：小高层：5楼为均价楼层，4层以下由于消费者接受难度大，因此下调系数较大，10-11层考虑到单价会比较高，因此与下面的楼层差稍有缩小，具体为1F -6% 2F -5% 3F -3% 4F -1% 5F 0% 6F 1% 7F 2% 8F 3% 9F 4% 10F 5% 。多层：一般以二楼为均价，顶楼会下浮较多，但由于我们的顶楼带夹层，有一定的可拓展性，因此价格稍微上浮1%。具体如下：1F -3.5% 2F 0.5% 3F 3% 4F 2% 5F -0.5% （顶为1.5%） 6F 1% 。户型系数：共有A、B、C、D、M、K、L、J、N、H，10个系列的户型，结合面积比较受消费者青睐的户型有B、C、N，因此在定价系数上B 、C为上浮2% ， N考虑到面积较大系数为1.5%，户型接受度较低的有J、K、M（主要为小高层），J、K下浮为-2%，M下浮-3%。A、D、L、H均为0%。景观系数：6-7号楼景观是整个小区最好的，但由于景观带处于北面，享受性较差，因此系数微微上调1-1.5%，考虑到楼层高低对景观的影响，1-2层景观下浮1%，3-4层为0%。8#、9#楼景观系数也是以上调1%为主，东西首好的上浮2.5%，16#、17#幢的位置在最里面，景观是整个