基于VAR模型的房价与地价关系的实证研究.pdf

2 0 1 2 年第0 7 期 总第1 5 3 期 经济研究导刊 E C O N O M I CR E S E A R C HG U I D E N o 0 7 2 0 1 2 S e f i a lN o 1 5 3 基于V A R 模型的房价与地价关系的实证研究 杜建华 河南大学工商管理学院 河南开封4 7 5 0 0 4 摘要 中国房地产市场价格非理性攀升现象引发了关于高地价与高房价孰因孰果关系的争论 针对这一问题 对基于中国2 0 0 0 2 0 1 0 年房价与地价的季度数据建立V A R 模型 使用脉冲响应函数和方差分解技术进行实证分析 发现房价与地价间存在正向的相互影响 短期内房价冲击对地价的影响速度及程度均大于地价冲击的反作用 因此 短期内调整住房供应结构以达到房价维稳是关键 而长期只有增加土地供给 打消供求双方关于房价上涨的预期 才 能最终使过高的房价与地价回归理性 关键词 房价 地价 V A R 模型 中图分类号 F 2 9 3 3文献标志码 A文章编号 1 6 7 3 2 9 1 X 2 0 1 2 0 7 0 1 2 0 0 3 房价问题是关系经济增长 国家稳定与人民生活水平的 重大问题 近年来 过高的房价已大大超出了普通居民的支 付能力 房地产泡沫逐渐显现 为了遏制房价过快上涨 从 2 0 0 5 年的国八条到2 0 1 0 年的新国十条 国家除了运用货币 政策和财政政策等传统的宏观调控手段外 又先后采用了土 地 金融 税收等多种方式加以调控 在经历了2 0 1 0 年 史上 最严厉 的楼市调控政策之后 频频刷新的地王记录以及仍 处高位的房价再一次引起人们的思考 究竟是房价推高了地 价 还是高地价导致了高房价 一 房价与地价关系研究文献综述 国内外学者关于房价与地价关系的研究主要分为三类 一是以 成本推进说 为基础认为地价决定房价 P e n g 和 w a e h t e d 1 9 9 4 利用香港1 9 6 5 1 9 9 0 年数据得出土地供给 不足导致地价和房价上涨的结论 杨慎 2 0 0 3 包宗华 2 0 0 4 认为由土地招拍挂带来的地价成本上升推动房价的 飞涨 二是以 需求拉动说 为基础认为房价决定地价 认为 由房价上涨产生的引致需求导致地价上涨 O S u R i v a n 2 0 0 2 认为地价是房价的结果而不是原因 刘润秋与蒋永 穆 2 0 0 5 认为地价是由当前房价及开发商对未来房价的预 期决定的 房价决定于市场需求而不是成本 负小苏 2 0 0 6 同样认为影响房价最重要的因素是房产市场的供求关系而 非地价 三是 互为因果说 近年来 国内多数学者通过实 证研究认为根据长短期的不同 房价与地价之间存在较为 复杂的因果关系 宋勃等 2 0 0 9 认为短期内地价对房价没 有影响 而房价是地价的原因 长期内房价和地价存在双向 因果关系 王岳龙 张瑜 2 0 1 0 指出无论是长期还是短期 房价都是地价的原因 而地价只是房价的长期g r a n g e r 原因 刘丽 2 0 0 9 则认为长期内房价与地价互相影响 互为因果 短期内房价影响地价 总的来说 大多数学者都是基于g r a n g e r 因果关系模型 研究房价与地价之间的关系问题 且得出的结论存在显著差 异 同时 由于中国房价涨势强劲 且近两年来房价调控政 策频出 这使得大多数以2 0 0 8 年以前的数据为样本的研究 对新形势下二者之间关系的解释力不足 因此 本文拟以 2 0 0 0 2 0 1 0 年季度数据为样本 通过建立V A R 模型 综合 运用脉冲响应函数和方差分解技术探寻房价与地价之间的 关系 籍此对近年来中国房地产市场价格的非理性高涨现 象进行分析 二 实证研究 1 指标选取与数据处理 本研究分别选取房屋销售价格 指数 H P 与土地交易价格指数 作为研究房价与地价关 系的指标 根据国家统计局各季度数据与月度数据资料 截 取2 0 0 0 年第一季度至2 0 1 0 年第四季度的数据为样本整理 所得 由于房屋销售价格指数与土地交易价格指数指标分别 为同比和环比数据 无法直接进行比较 因此均转换为以 1 9 9 9 年第一季度为基期的定基数据加以比较 2 单位根检验 本文用A D F 单位根检验的方法来对H P L P 样本数据的时间序列进行平稳性检验 检验结果 如下 页表1 所示 由单位根检验结果可知 H P 与L P 指标的A D F 值均大 于临界值 P 值大于O 0 5 为非平稳的时间序列 其一阶差分 A H P 与 L P 的A D F 值均小于临界值 P 值小于O 0 5 为平 衡的时间序列 因此 H P L P 序列均具有一阶单整性 均服 从I 1 过程 收稿日期 2 0 1 2 0 1 一0 8 作者简介 杜建华 1 9 7 8 一 女 河南开封人 讲师 博士 从事国民经济研究 1 2 0 万方数据 表1H P L P 及其一阶差分的A D F 检验结果 变量检验形式 c T K A D F 值临界值t 值P 值 5 显著性 结论 H P C T 6 3 2 0 3 5 40 0 9 9 9 非平稳 H P C 0 5 3 0 7 2 9 40 0 3 7 5平稳 L P C T 7 一1 1 4 3 5 40 9 0 8 4 非平稳 L P C 0 5 4 0 8 2 9 40 0 0 3 0平稳 注 检验形式中c T K 分别表示单位根检验方程中含有常数项 趋势项 滞后阶数 其中滞后阶数根据A I C 法则选取 3 协整检验 尽管H P L P 序列非平稳 但两序列为同阶行分析 可得出 见表2 单整序列 可进行协整检验 根据J o h a n s o n 协整检验结果进迹统计量检验结果显示 迹统计量2 0 7 4 大于临界值 表2J o h a n s o n 协整检验表 迹统计量检验最大特征值统计量检验 原假设 迹统计量临界值 5 P 值最大特征值临界值 5 P 值 a 02 0 7 42 0 2 6 0 0 4 3 01 6 2 91 5 8 9 0 0 4 3 3 0 a 14 4 49 1 60 3 4 9 94 4 J 49 1 60 3 4 9 9 注 a 0 表示变量间不存在协整关系 O a 1 表示变量问最多存在一个协整关系 2 0 2 6 由此拒绝a O 的原假设 迹统计量4 4 4 临界值 R 2 0 9 8 0 8 9 1 6 接受0 a 1 的原假设 即得出H P 1 2 序列存在协整 1 2 0 1 8 5 8 H P 一1 0 9 1 5 5 1 2 一1 一8 9 5 6 5 关系的结论 同理 根据最大特征值统计量检验方法也可得 1 0 9 1 2 9 8 9 1 3 2 0 一1 0 6 5 1 6 出相同结论 R 2 0 9 8 1 0 4 V A R 建模 由于H P L P 序列存在协整关系 可构建相5 脉冲响应模型 根据所建立的V A R 1 模型 分别给房 应的V A R 模型 模型主要依据A I C 准则 综合考虑A R 根价 地价一个正的标准差大小的冲击 得到关于房价和地价 图 拟合优度来确定最优滞后阶数 最终确定取值为l 因此 的脉冲响应函数图 在图l a 至图1 d 中 横轴表示冲击作用 包含房价 地价关系的V A R 1 模型表示如下 的滞后期问数 单位 季度 纵轴表示房价或地价 实线表示 H P 0 8 6 0 4 H P 一1 0 0 9 1 3 1 2 一1 6 6 9 5 2脉冲响应函数 代表了房价或地价对于冲击的反应 虚线表 8 4 7 3 1 1 1 4 9 1 5 5 1 3 3 5 3 2 示正负两倍标准差的偏离 2 4681 01 2 1 41 6 1 82 0 图1 a 房价新息冲击引起房价波动的脉冲响应图 图1 c 房价新息冲击引起地价波动的脉冲响应图 其中 图1 a 反映房价新息冲击引起其自身波动的脉冲 响应函数 当本期给房价一个正冲击后 房价迅速涨至最高 24681 01 2 1 41 6 1 82 0 图l b 地价新息冲击引起房价波动的脉冲响应图 图1 d 地价新息冲击引起地价波动的脉冲响应图 点 涨幅3 5 之后小幅回落至第6 期的2 8 左右 之后总 体趋于稳定 长期来看 房价新息冲击对其自身的影响稳定 一1 2 1 万方数据 在3 的水平 说明房价近年来存在自我推动的上涨趋势 上 页图1 b 反映地价新息冲击引起房价波动的反应 对于地价的 正冲击 房价有较明显的正向反应过程 从初期逐步上涨至8 期以后达到稳定状态 影响达2 左右 这表明地价变动对房 价的冲击影响具有长期性 上页图l c 反映房价冲击引起地价波动的脉冲响应函数 对于房价新息的正冲击 地价反应迅速且幅度较大 初期立即 上涨2 8 之后一直保持上涨趋势 稳定后其影响程度达 5 也就是说 房价新息冲击对地价的影响长期存在并平缓 上升 上页图1 d 反映地价新息冲击引起其自身波动的脉冲响 F 回 I 鲨I 图2 a 房价的方差分解图 冲击对二者价格变动的贡献程度 从图2 a 房价的方差分解 图可以看出 房价变动受其自身冲击的影响与滞后期长短高 度相关 随滞后期延长而减弱 影响程度由初期的1 0 0 降 至稳定期的7 0 同时 房价变动受地价变动冲击的影响逐 渐增强 地价变动冲击贡献度在2 0 期时较稳定的达到3 0 左右 从图2 b 地价的方差分解图可以看出 地价变动受其自 身冲击的影响与滞后期长短高度相关 随滞后期延长而减 弱 影响程度由初期的8 0 降至稳定期的4 5 而地价变动 受房价变动冲击的影响逐渐增强 地价变动冲击贡献度在 2 0 期时较稳定的达到5 5 左右 约1 3 期时房价 地价变动 冲击对地价变动的贡献度相当 各占5 0 三 结论及政策建议 通过对基于房价和地价关系的V A R 模型的分析 结合 脉冲响应函数及方差分解技术可得出如下结论 房价与地价 具有长期均衡关系 二者间的相互影响都是正向的 特别是 短期内房价冲击对地价的影响速度及程度均大于地价冲击 对房价的反作用 实证结果表明 需求拉动说 是当前特别是 短期内解释高房价与高地价成因的主要依据 而房地产开发 商所坚持的 成本推进说 并不具有对现实的解释力 这说明 中国近十年来房价地价高涨的主要原因仍在于不平衡的房 地产市场供求关系的影响 由对住房过度的刚性需求或投资 投机需求导致房价上升 而房价一旦出现变动 开发商对未 来房地产市场的预期也会随之改变 引起土地需求变化 从 而通过引致需求拉动地价上涨 虽然长期中地价仍是房价的 一个影响因素 但相比开发商的利润 其在房地产价格构成 中所占比重并不大 另外 研究表明由房价或地价上涨本身 应函数 地价一个标准差的新息冲击立刻引起地价上涨 涨幅 约5 之后小幅回落至第7 期趋于稳定 长期影响约保持在 5 的水平 地价新息冲击对其自身波动的影响具有长期性 整体来看 房价与地价对来自对方增量冲击的反应均为 正向且作用时间持久 说明二者存在长期互动机制 而且由 房价或地价上涨本身带来的惯性上涨现象仍长期存在 地价 对房价变动冲击的反应要快于房价对地价变动冲击的反应 而且短期内房价变动对地价的影响程度大于地价变动对房 价的影响程度 6 方差分解 利用方差分解方法可分析房价与地价新息 F i 嗣 I 鲨I 图2 b 地价的方差分解图 带来的惯性上涨现象仍存在 这说明预期因素在房价 地价 的决定方面也存在重要影响 而这种影响会形成自我推动的 恶性循环使得价格形成持续上涨态势 因此 要维持房地产价格的稳定 短期内可通过稳定住 房供应来防止房价大起大落 长期内既应增加土地的稳定供 给 又要加强住房改革 逐步打消供求双方对于房价上涨的 预期 才能最终遏制房价的过度上涨 相应的政策建议 1 从根本上讲 应增加土地供给满足刚性需求 其中完善土地 储备制度 切实解决地方政府土地财政问题是关键 同时应 改革目前的 招拍挂 制度为 招投标 制度 综合考虑土地价 格和开发商的后期运作能力来决定中标者 王岳龙等 2 0 1 0 缓解地价飚升的问题 2 J J l 强住宅建设 合理调整住 房结构 缓解房地产市场的供求矛盾 一方面 应稳定中低价 位普通商品住房供应 另一方面 在经济适用房 限价房 廉 租房建设方面应增加政府支持力度 增加房源 切实保证低 收入家庭的住房需求 扭转供不应求的紧张局势 3 通过税 收 信贷等宏观调控手段 合理引导住房供给与消费 抑制投 资投机性购房需求 并加强房地产市场监管 严格房地产企 业市场准入 依法查处哄抬房价 捂盘惜售以及炒地等扰乱 市场秩序的行为 4 打消房地产市场价格上涨的预期 应设 置专门机构负责调查房地产开发成本 监测房价 公布房价 信息等 提高房地产市场价格的透明度 从而通过稳定消费 者的心理预期稳定房价 当然 相关调控政策还应保持连续 性和稳定性 因为只有这样才能使消费者真正打消房价进一 步上涨的预期 从而打破房价与地价自我推动与相互联动上 涨的恶性循环方式 确保地价与房价的稳定 使房地产市场 能够得以平稳健康地发展 参考文献 1 1 刘丽 房价与地价关系实证研究 基于中国1 9 9 9 2 0 0 8 年的经验证据 J 价格理论与实践 2 0 0 9 4 2 王岳龙 张瑜 房价与地价之争的理性思考 J 财贸研究 2 0 1 0 2 责任编辑吴明字 一1 2 2 万方数据 基于VAR模型的房价与地价关