吴新坚养老地产的商业模式探讨.doc

吴新坚：养老地产的商业模式探讨关键词：养老地产 商业资本 盈利模式市场前景：中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展商业模式，具有重大的迫切性和现实意义。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出：“加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享晚年生活”。全国人大又把人大代表关于“重视发展老龄事业的建议”，列为加强追踪办理的重点处理建议，并且积极地协调有关部门制定措施加以实施。中国步入老龄化社会10年，房地产行业空前关注养老地产的发展。由清华大学建筑学院和中国房地产报共同主办的首届中国养老产业与养老地产高端论坛参会人数远远超出主办方预期便是最好佐证之一。 “最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。一养老地产概念：养老地产包括居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老年人的住宅，并计划未来在国内20多个住宅项目中，都有针对适合老年人群体的产品；同时，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老的商业发展模式等，更出现了度假养老基地连锁等商业模式，计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。而北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产品牌。 参与养老地产试点开发商有。比如：万科、路劲、保利等国内一流发展商。二养老地产开发模式：1）比例分配万科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。2）全项目品牌北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产牌3）品牌合作方式路劲地产与日本马森集团三养老地产商业赢利点：以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例，这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业。盈利模式一：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合” 对于大型综合性老年住宅社区，则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式，或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 众所周知，这种经营模式资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务机构。此种模式适合有物业管理服务优势，且社会资源整合能力强的开发商。 而住宅建设与社区管理相分离的经营模式会使开发商的工作相对单一，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资或项目开发工作，投资回收周期相对较短，投资风险亦会相对较小。 盈利模式二：“持有销售”模式试水 事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂性、公平性；另一方面，一般传统房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，后期物业服务仅占利润的很少部分，但国内外养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的民生性战略工程，其盈利模式对投资方是很大考验，要求投资方长远经营的计划与强烈社会责任感。 市场上，养老社区将来是只租不售的，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期“债券”，而社会保险资金目前正缺少10年或更长时间的投资产品。养老社区的期望的投资回报率是长期的。投资者表达其长期持有运营的观点。 但是如果全部持有不售，采用出租模式，这就意味着，房地产企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。投资金融机构人士指出，养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，传统住宅项目开发资金快速回笼滚动的思路显然要调整，短期套利开发行为在养老地产领域是行不通的。目前，北京太阳城国际老年公寓项目还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老年人同意后，由其将老年人原有住房出租，以租金收入入住太阳城社区；或采取置换的方式，将老年人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老年人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。据悉，目前已有许多老年人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。 颇为可行的办法是，开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。养老地产商业模式面临问题：传统住宅地产养老地产土地来源招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购置换地招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地开发资金来源自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款自筹资金、银行贷款、保险资金盈利点出售或持有经营出租模式，产品销售和物业服务两方面并重回报慢，持续经营投资回报长期性，带有一定福利性质。按揭方式按揭 一次性付款反按揭物业服务一般提供居家安全卫生常态化，日常化的物业管理与服务。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构产品规划按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业老年人建筑设计规范，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。物业用途居住、投资、度假 养老 度假环境配套生活、市政配套完善以及便利。配套完善，特别要求30分钟车程内需要医院等配套。交通条件交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是30分钟为最理想交通便利，离市区或上班地点时间半径是60分钟均可政策优惠无目前无目前问题受国家调控主要对象规模化政策不完善，土地成本过高未形成规模化。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态成功案例万科