湖南株州市商业市场房地产市场调研分析报告.ppt

株洲市金三角旧城改造商业项目可行性报告 专业专注创新高效 城市概况 专业专注创新高效 1 株州地理位置 地理位置 湖南省地图 株洲 古称建宁 位于湖南省东部 湘江中游 北向武汉 南瞰广州 东接浙 赣 沪 西连云 贵 川 是长 沙 株 洲 潭 湘潭 金三角经济一体化的重要一角 现辖醴陵市 株洲县 攸县 茶陵县 炎陵县和天元区 芦淞区 荷塘区 石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区 全市总面积1 14万平方公里 总人口380万 其中株洲市区面积52平方公里 市区常住人口104万 专业专注创新高效 2 城市交通状况 京广 浙赣 湘黔三大铁路干线在这里交汇 106国道 320国道 211省道 京珠高速公路 醴潭高速公路 衡炎高速公路 沪昆高速公路及规划中的京珠高速复线 上瑞高速公路和连接闽南 赣南湘南的 三南 公路都在境内穿过 城市交通状况图 株洲地理位置优越 交通路网发达 素有 被火车拖来的城市 之称 与北方铁路枢纽城市郑州并称 北郑南株 区域具备良好的交通条件 专业专注创新高效 产业结构 2010年株洲市gdp组成 全省第五个跨入经济总量过千亿元的市州 其中工业占比最重 工业的兴旺必定带动酒店及写字楼的迅速发展 3 城市产业结构 专业专注创新高效 以上为2010年株洲市经济数据 经济运行情况 地区生产总值 1274亿元 15 3 财政总收入 130 9亿元 25 社会固定资产投资 808亿元 37 1 各项存款余额 1135 9亿元 20 2 通过对宏观经济数据的分析 区域宏观经济面持续向上 为第三产业的发展提供良好的基础 4 经济运行情况 专业专注创新高效 3 5 城市群 3 5 城市群是以长株潭复合城市为中心 包括岳阳 常德 益阳 衡阳 娄底5市组成的城市群 俗称广义长株潭城市群 长株潭 把横向的经济联系用网络联结起来的经济联合体 根据 长株潭 城市群整体规划 株洲整体将向西 向北发展 与湘潭 长沙融合成为城市群 株洲市市区实现特大城市的规模目标 发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用 成为区域综合服务功能强大 设施完善 产业发达 文化繁荣 城乡协调发展 人居环境良好的生态园林城市 5 城市发展远景 株洲城市发展远景 三市融城 城市发展新机遇 专业专注创新高效 株州商业调研 专业专注创新高效 株州商业格局 建设路商圈 芦淞商圈 红旗广场商圈 目前形成4大商圈 其中红旗广场商圈正处于升级改造中 芦淞商圈以专业服装批发市场为主 建设路商圈为核心商圈 市场潜力最大但同时商业竞争激烈 天元广场商圈属于新区 规划较合理 未来城市行政 文化中心 天元广场商圈 专业专注创新高效 株洲商业分析 城市商业发展规划株洲市在长株潭一体化的规划中提出远景构思 在河东城区以商业 贸易 物资流通 对外交通为主体 规划强调芦淞商业优势的进一步开发 拓展商业物流区域的空间 利用株洲的交通枢纽和货物集散地优势产生效益 根据株洲市城市总体规划 2001 2020 东提西扩 的原则 株洲市区的发展方向是东面老城区沿新华西路一带改善城市面貌和生活环境 提高居住品质 而西面特别是河西天元区则继续发展建设 未来成为株洲的行政 文化中心区域 株洲未来的交通网络仍将以目前 两纵一横 为骨干 两纵 即是建设路和红旗路 一横 则是新华路及延伸至天元区的天台路 另外为减轻株洲大桥的负担连接天元区与芦淞区的天元大桥也已竣工通车 小结 从城市规划发展方向分析 东向 西向区域重点发展 中心城区调整优化 而项目正处于发展成熟的中心城区的芦淞圈内 从功能规划上应对本区域起到补充优化的作用 株洲商业分析 专业专注创新高效 株洲商业分析 商业业态1 受新兴零售业态的不断发展和创新冲击 以及株洲特有的服装批发市群影响 株洲百货业萎缩 以铜锣湾广场为代表 并开始谋求时尚化变身和经营定位调整 由多种经营转向主体性经营 主题经营 如铜锣湾百货已转为家具城 而东都文化商业广场都主打文化娱乐牌 以经营文化类用品为主 2 除老牌家电连锁株百外 国美 通程 家润多 步步高 等全国以及本土家电连锁相继入驻 并有了进一步布点扩张的趋势 竞争极度激烈 3 家乐福 新一佳 株百 步步高等超市大卖场都竞相在各大商圈划分势力范围 尤其以芦淞商圈竞争最为激烈 4 芦淞市场群自身的改造升级如火如荼 产业升级改造后形象档次 货物品相 客流都有望进一步的提升 金冠 欧洲城 金谷等专业市场的相继问世 规模都在3万平方米以上 价位都比较高 在业态上 以上商业地产均以服装批发为主 缺乏可供配套的商业项目 5 汇金国际时尚新天地等建筑综合体的底商 走都市购物中心路线 企图通过借助芦淞商圈内的巨大客流量及超市的聚客力 打造百货精品店 形成自身优势 6 在芦淞市场群周边 逐步形成了以商务小户型住宅 写字楼和酒店公寓或产权式酒店为主的配套商业 如摩登摩天 中旺锦安城 汇金国际 金锦嘉悦产权酒店项目 7 从株洲整体商业开发来看 已经初步形成了芦淞区以服饰市场为主 石峰区以灯饰 建材 工业品 农业生产资料交易市场为主 荷塘区以汽车 机电 农副产品批发市场为的市场格局 小结 株洲商业地产的开发正开始寻求差异化竞争 并在此基础上不断细分化 专业化 主题性商业和配套商业逐步成为株洲商业开发的主流 株洲商业分析 专业专注创新高效 建设路商圈商业体量预估 建设路商圈 建设商圈以平和堂 株百 家润多等零售商为中心 竞争异常激烈 聚集了大量的客流及较高的消费力 专业专注创新高效 红旗商圈 红旗广场商圈商业体量预估 红旗广场商圈以零售为主 现正处于改造升级阶段 专业专注创新高效 天元广场商圈 天元广场商圈商业体量预估 天元广场商圈以零售为主 消费人群较稳定 城市规划较合理 专业专注创新高效 芦淞商圈商业体量预估 芦淞商圈基本以批发市场为主 商业体量超过120万平米 商业辐射至中部各省 影响力及全国各地 芦淞商圈 专业专注创新高效 中南男装环洲服饰城 中南环洲服饰城位于人民路 芦淞服饰批发市场的核心地段 共七层 总经营面积达四万多平米 总商户达1500多个 其中负1层主营妇女服装 地上1至6层主要经营男仕服装的批发业务 出租率达99 以上 目前租金情况为 部份产权已售 有个别转让经营权 负一楼 100 150元 平米一楼 1000 2000元 平米二楼 400 600元 平米三楼 200 500元 平米四楼 100 300元 平米五楼 100 200元 平米六楼 60 150元 平米 芦淞商业圈个案评析 中南男装环洲服饰城 专业专注创新高效 中国城服装市场 中国城于2004年开始经营 位于人民路与市府路交汇处 共6层 总经营面积达5万多平米 其中1 2 3 6楼主要经营女装批发 4 5男装批发 出租率达99 以上 经营效果相当好 具体租金如下 商铺的产权已卖给小业主 一楼 800 1000元 平米二楼 400 500元 平米三楼 200 300元 平米四楼 100 300元 平米五楼 100 200元 平米六楼 60 150元 平米 芦淞商业圈个案评析 中国城服装市场 专业专注创新高效 九天国际鞋业内衣市场 九天国际广场位于建设南路与芦淞路交汇处 于2010年才开业 市场共5层 总经营面积达9万多平米 其中1 2 3层主要经营鞋类批发 4 5内衣批发 招商中 具体租金如下 一楼 300 800元 平米二楼 200 500元 平米三楼 100 300元 平米四楼 50 100元 平米五楼 50 100元 平米 买产权与卖经营权两种方式相结合 芦淞商业圈个案评析 九天国际鞋业内衣市场 专业专注创新高效 大地内衣批发市场 大地内衣批发市场位于建设南路与芦淞路交汇处 于2010年底开业 市场共5层 总经营面积达24000多平米 其中 一楼 经营针织服饰 毛衫 二三四楼 内衣 五楼 家居服 网络商务平台具体租金如下 一楼 200 500元 平米二楼 100 300元 平米三楼 60 120元 平米四五楼 40 80元 平米 买产权与卖经营权两种方式相结合 芦淞商业圈个案评析 大地内衣批发市场 专业专注创新高效 华丽服装批发大市场 华丽批发市场位于人民路 共6层 总经营面积达8万多平米 其中1 2 3楼主要经营女装批发 经营效果较好 出现一铺难求的局面 部分月租金更是高达2000元 平米 四楼以上刚经过调整 目前出现有部分空铺现象 此项目商铺产权已分售给小业主 具体租金情况如下 一楼 1000 2000元 平米二楼 800 1500元 平米三楼 600 1000元 平米四楼 300 500元 平米五楼 200 400元 平米六楼 150 300元 平米 芦淞商业圈个案评析 华丽服装批发大市场 专业专注创新高效 欧洲城 欧洲城位于人民路与市府路交汇处 于2011年9月开张营业 批发与零售相结合 共8层 总经营面积约2万平米 其中1 2 3楼主要经营女装批发 经营效果较好 四楼以上较差 空铺现象较多 八楼还未招商开发 一楼的商铺卖至15 20万元 平米的天价 此项目具体租金如下 产权与经营权均有销售 一楼 800 1500元 平米二楼 400 700元 平米三楼 300 500元 平米四楼 200 400元 平米五 七楼 100 300元 平米 欧洲城 专业专注创新高效 房兴靓女服饰广场 芦淞商业圈个案评析 房兴靓女服饰广场 专业专注创新高效 房兴靓女服饰广场位于建设南路与市府路交汇处 共3层 总经营面积约1万多平米 主要经营女装批发与零售 经营效果一般 三楼正招商销售中 卖经营权与卖产权相结合 此项目具体租金如下 一楼 700 1000元 平米二楼 400 500元 平米三楼 300 400元 平米三楼产权售价 约12万元 平方米 实用面积 金谷服装市场 金谷服装市场位于铁西路与市府路交汇处 项目占地10741 25m2 建筑面积13 8万m2 高28层 单层面积达1万m2 除了服装批发中心的商业部分外 塔楼部分还有将近5万m2写字楼 其中公寓式写字楼近3万m2 产权式酒店近2万m2 地下 地上1 2万m2超大规模停车场 目前一至三楼出售十年经营权 现在销售率约为75 于2011年6月开业 10经营权的售价具体如下 一楼 2 5至6万 平米 二楼 2至4万 平米 三楼 1 2至2万 平米 芦淞商业圈个案评析 金谷服装市场 专业专注创新高效 南大门商城 南大门市场是芦淞市场群唯一成规模的老字号小商品专业批发市场 在湖南批发市场中享有极高的知名度 一楼 负一楼 鞋类 二楼日化 日用百货 三楼皮具 箱包 四楼儿童 电子 电器 五楼文化 体育用品 六楼节日用品 工艺礼品 七楼珠宝玉器 头饰挂件 八楼床上用品 具体月租金如下 一楼 400 1000元 平米二三楼 200 400元 平米四 六楼 80 180元 平米七八楼 40 80元 平米 芦淞商业圈个案评析 南大门商城 专业专注创新高效 淞北服饰市场 淞北市场是地处株洲市人民南路 座落在繁华的芦淞市场群的中心地带 市场地理位置优越 市场硬件设施陈旧 以2 8平方米小档口经营中低端服饰批发为主 目前正改造招商中 具体租金如下 一楼 每个档口5 8万 年 二楼 每个档口3 5万 年 三楼 每个档口2 3万 年 四楼 每个档口1 5 2万 年 五楼 每个档口1 2万 年 芦淞商业圈个案评析 淞北服饰市场 专业专注创新高效 银谷童装批发市场 芦淞商业圈个案评析 银谷童装批发市场 专业专注创新高效 银谷童服城位于铁西路与市府路交汇处 总经营面积达5万多平米 负一楼至六楼做童服批发 六至九楼做男女品牌写字楼 现在银谷品牌童服市场是株州最大最全的知名童装批发市场 占有童装批发市场中半壁江山 在品牌厂家和代理商中形成了 南有广州中山 北有郑州恒泰 中有株洲银谷 的品牌童装销售市场 银谷租金情况如下 一楼8万 年 二楼5 6万 年 三楼2万 年 面积10 12平方米 4 5楼 40 60元 平方米 6楼 30 35元 平方米 7 9楼30元 平方米 金冠服饰文化传媒大楼 金冠文化传媒大楼于2010年的12月开盘 目前正在销售商铺与公寓 一楼街铺 19 8万 平 一楼内铺 14 8万 平 二楼内铺 9 8万 平 三楼内铺 4 8万 平四 六楼 不售 七 十二公寓 9800元 平 芦淞商业圈个案评析 金冠服饰文化传媒大楼 专业专注创新高效 金帝服装广场位于人民路与铁西路交汇处 共六层 约42000平米 均以女装批发业为主 该市场于2006年开业 该市场的租金为目前最便宜的服装批发市场 一楼 220 400元 平米 正调整中 二楼 140 300元 平米三楼 90 150元 平米四 五楼 60 90元 平米 金帝服装广场 芦淞商业圈个案评析 金帝服装广场 专业专注创新高效 金三角大市场位于芦淞路上 共四层 约6000多平米 一楼鞋类 家纺 二楼家纺 三楼家纺 四楼仓库 月租金如下 一楼100 120元 平米 二楼80元 平米 三楼60元 平米 四楼30元 平米 金三角大市场 芦淞商业圈个案评析 金三角大市场 专业专注创新高效 淞华内衣城位于人民路上 服装批发城中心 共五层 约3000多平米 均以内衣批发为主 月租金如下 一楼 200 230元 平米 二楼 140 180元 平米 三楼 90元 平米 四楼 60元 平米 五楼 40元 平米 淞花内衣城 芦淞商业圈个案评析 淞华内衣城 专业专注创新高效 株州房地产调研 专业专注创新高效 房地产市场概况 2010年在国家政策支持 刚性需求增加 投资需求暴涨的情况下 市场销售强势 株洲市整年累计销售商品房25970套 面积285 07万平方米 成交金额103 93亿元 与09年相比分别增长112 04 107 17 142 7 株洲房地产市场 稳定 健康的发展态势 专业专注创新高效 写字楼市场 株洲其实没有正规意义上的写字楼市场 绝大部分都是商住一体的项目 写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要 近两年随着市场的发展 城市的进步 慢慢一些公司和外资企业进入株洲 写字楼的范围和档次都需要提升 于是出现了株洲现在的两大商务中心 株洲写字楼市场 写字楼市场存在市场空白点 专业专注创新高效 中央商业广场 该项目位于株洲市新华西路 由株洲市中商房地产公司开发的集商业城 商业特色街 写字楼 公寓的综合体 占地面积5850平米 总建筑面积达111846平米 其中商业面积3万余平方米 该项目于2009年开盘 目前尚有些盘还未售完 目前房价为 29层楼王 12000元 平米 特价盘 13 14层 8988元 平米 其余 9200元 平米 公寓 8600元 平米 中央商业广场 专业专注创新高效 金碧花园 该项目位于株洲市芦淞建设南路 由株洲顺亿房地产公司开发的纯住宅楼 占地面积24929平米 总建筑面积达12万多平米 该项目于2012年1月开盘 预计销售价格为5000 6000元 平米 金碧花园 专业专注创新高效 经世皇城8号公馆 该项目位于株洲市芦淞区盛世路69号 由株洲经世置业公司开发的纯住宅楼 占地面积28892平米 总建筑面积达102726平米 该项目于2011年7月开盘至今 仅剩部分尾盘 销售价格为 6000元 平米起 1 4层每高一层单价加40元 5层以上每高一层单价加100元左右 本小区楼王售价 7700元 平米 经世皇城8号公馆 专业专注创新高效 百江枫丹白露 该项目位于株洲市芦淞区太子路1398号 由株洲百江房地产公司开发的纯住宅楼 占地面积约12 26万平米 总建筑面积达26万多平米 该项目中的两栋高层住宅于2011年7月开盘 仅剩部分尾盘 其销售价格为 5000元 平米起 一次性付款94折优惠 按揭97折优惠 百江枫丹白露 专业专注创新高效 中瑞曼哈顿花园 该项目位于株洲市芦淞区芦淞路157号 由湖南中瑞房地产公司开发 占地面积约25208平米 总建筑面积达89024平米 该项目中的5 6号楼均价5000元 平米 4号楼未开盘 均价估计5300元 平米 中瑞曼哈顿花园 专业专注创新高效 日盛华尔兹 该项目位于株洲市天元区黄河北路与韶山路口 由日盛房地产公司开发的甲级写字楼 占地面积约3495平米 总建筑面积达21512平米 该项目于2011年5月开盘 剩余部分单位未销售 均价6500元 平米 带简装修 日盛华尔兹 专业专注创新高效 山河锦园 该项目位于株洲市天元区黄河北路29区 由山河房地产公司开发的住宅楼 该项目占地面积约42827平米 总建筑面积达156536m2 该项目5 6栋于2011年6月开盘 均价5000元 平米起 目前92折优惠 一次性付款再优惠98折 由于地处较偏 区域配套不够成熟 销售仅有60 左右 山河锦园 专业专注创新高效 2010年株洲房地产市场统计分析摘要 专业专注创新高效 2010年 株洲市房地产实现 十一五 完满收官 并为 十二五 打下了持续健康发展的基础 初步统计 2010年我市 含五县市 完成房地产开发投资146 61亿元 同比增长40 86 约占全市固定资产投资的18 07 商品房施工面积1700 14万 其中新开工面积441 09万 同比增长31 2 30 6 竣工面积242 13万 同比增长44 3 市本级累计批准预售281 53万 同比增长17 3 实现商品房销售面积285 07万 销售金额103 93亿元 同比分别增长7 17 42 70 一 房地产投资2000 2010年 株洲市房地产投资逐年稳步增加 11年间由2000年的6 01亿元增长到146 61亿元 翻了4番多 年均增长率达到233 94 2010年株洲市房地产总投资146 61亿元 同比增长40 86 其中 建筑工程投资1112080万元 同比增长68 96 商品住房投资1024762万元 同比增长43 01 其中90 以下房屋和经济适用房分别投资106751万元 22762万元 同比增长73 2 29 5 商业营业用房投资212374万元 同比增长77 37 本年资金来源合计202 64亿元 同比增长80 5 其中上年末结余资金149365万元 同比增长63 29 本年资金来源小计1877068万元 同比增长82 02 本年资金来源小计1877068万元 其中国内贷款177714万元 利用外资19987万元 自筹资金611777万元 其他来源1067590万元 2010年株洲房地产市场统计分析摘要 二 房地产开发2000 2010年株洲市房地产开发稳步抬升 新开工面积受政策影响比较明显 2005年 2008年 2010年新开工面积较同期有所下降 其余年份均呈现平稳增长的态势 2010年 全市房屋施工面积 新开工面积 房屋竣工面积分别为1700 14万 441 09万 242 13万 同比增长31 2 30 6 44 3 商品住房新开工351 14万 同比增长 32 4 占新开工总面积的79 61 商品住房竣工183 39万 同比增加36 4 占总竣工面积的75 74 未完待续 2010年 株洲市商品住房供销主力户型均为120 144 的中等户型 该户型供应8167套 销售8729套 分别占供销总套数的37 5 38 0 2 商品住房价位结构分析2010年 株洲市商品住房销售主力价位段为3000 4000元 占商品住房销售总套数的44 2500 3000元 价位段次之 占商品住房销售总套数的25 5000元 以上的商品住房销售了1706套 占商品住房销售总套数的7 2009年的这两项数据分别为497套 2 27 专业专注创新高效 金三角 专业专注创新高效 项目位置本项目位于芦淞商业圈内 金三角的水果批发老市场 毗邻芦淞服装批发市场 项目规模占地面积约25000多平米 总建筑面积达30万平米 包括高档写字楼和公寓 商业 其中商业面积约为17万平米 项目价值核心位置 高品牌的产品及都市商业综合体 交易中心 的整体概念打造是项目最大的价值 项目区域分析 专业专注创新高效 优势 s 项目swot分析 1 具有规模上优势 建成后株洲面积最大 品种最全的批发展贸中心 2 在其功能设备方面占优势 其中包括新品研发 新品发布 产品展销 行业协会 电子服务平台以及物流方面都会有较全面的完善系统 3 本商城将采取最前沿的电子商务经营理念 劣势 w 项目swot分析 1 体量过大 开发周期将会较长 2 周边专业市场较多 竞争较大 对后期的销售影响较大 3 位置相对服饰批发市场中心较偏 对人气的分流方面有劣势 机会 o 项目swot分析 1 突出项目的规模与经营概念 成为株洲服饰业的领军力量 2 以全国的视觉打造项目成为株洲服饰业的名片 威胁 t 1 株洲市近两年发展较快 新开发项目较多 对本案冲击较大 项目商业定位思考 如何挖掘地段潜在价值 商业升级优化 关于地段区位思考 现状 芦淞商圈 株州服饰中心区 商业旺区改造升级 专业专注创新高效 如何利用芦淞商圈及项目体量 最大化实现商业价值 关于产品定位思考 现状 九天 金谷 欧洲城 金冠 金轮 大地 项目商业定位思考 专业专注创新高效 项目商业定位思考 如何区别现有项目 提升商业价值 关于株洲新开发项目状况 现状 大地内衣 环州男装 银谷童装 华丽女装批发市场 智超广场 南大门 金三角小商品市场 专业专注创新高效 项目商业定位思考 寻找突破口 突出优势 一站式采购 产业基地 行业先锋 采用最前沿的经营理念 完善的配套服务 株洲最大的服饰展贸中心 写字楼 酒店娱乐 商务公寓 项目发展定位 专业专注创新高效 项目商业发展定位 商业定位 服饰展贸中心 功能配套 株洲最大的服饰采购交易中心新品研发中心产品展示平台新品发布平台电子商务中心物流中心 专业专注创新高效 株洲最大的服饰采购交易中心 项目商业发展定位 展贸中心总建筑达30万平米 其中商业面积为17万平米 商务公寓13万平米 建成后将成为株洲市体量最大的商贸中心城 建成后商业部分共八层 将汇集男装 女装 内衣 童装 皮具 床上用品等系列批发 将形成一站式的批发城 新品研发中心 项目商业发展定位 打造全国服饰设计基地 引进国内顶尖的服饰设计公司引进相关行业协会在本商城一楼大厅处设置设计咨询中心 产品展示平台 项目商业发展定位 建立室内大型t型舞台定期举行时装秀及各项公益活动设立新品展示台 新品发布平台 项目商业发展定位 建立室内多功能会议厅与国内著名媒体 杂志 建立长期良好合作关系 及时发布最新资询定期召开新闻发布会 电子商务中心 项目商业发展定位 建立网络服务平台