成本法(折旧).ppt

课题三成本法 建筑物折旧 5 建筑物折旧的求取 1 概念和分类 分类 2 概念和分类 物质折旧 功能落后 功能折旧 经济折旧 年限法 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命 经过年数或剩余寿命之间关系的基础上 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数举例说明哪些情况下 在成本法求取折旧中 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效经过年数 剩余寿命应为剩余经济寿命 有效经过年数 经济寿命一剩余经济寿命 记住以下三个公式即可1 D C S N 基本公式 2 d 1 R N3 V C Et C 1 1 R t N 或 C 1 年限法之直线法 例题讲解 某幢平方的建筑面积100m2 单位建筑面积的重置价格为500元 m2 判定其有效年龄10年 经济寿命30年 残值率5 请用直线折旧法计算该房屋的年折旧额 折旧总额 并计算其现值 计算公式为 y C q式中q 建筑物的成新率 年限法之成新折扣率 成新折扣法是根据建筑物的建成年代 新旧程度等 确定建筑物的成新率 直接求取建筑物的现值 成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合 尤其是进行建筑物现值调查 但比较粗略 在实际估价中 成新率是一个综合指标 其求取可以采用 先定量 后定性 再定量 的方式依下列3个步骤进行 例题讲解 某幢10年前建成交付使用的房屋 在此10年间维修养护情况正常 房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为30年 残值率为零 请用直线法计算该房屋的成新率 利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例 来求取估价对象中的建筑物折旧的方法 市场提取法 已知 已知 已知 旧的房地产价值 土地重新购建价格 建筑物的重新购建价格 建筑物折旧 步骤和主要内容 例如 如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年平均折旧率为2 则可以根据2 的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年 分解法 分解法是对建筑物各类型的折旧分别进行分解和测算 然后加总来求建筑物折旧的一种方法 建筑物折旧 2 物质折旧的求取方法 物质折旧 可修复项目 不可修复项目 修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况 预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的 为可修复 可直接估算其修复所需的费用 并作为折旧额 短寿命项目 长寿命项目 剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 根据各自的重新购建价格 寿命 经过年数或者剩余寿命 采用年限法计算 建筑物重新购建价格 可修复项目的修复费用 各短寿命项目的重新购建价格 根据建筑物的经济寿命 有效经过年数 或剩余经济寿命 用年限法计算折旧额 例 某建筑物的重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效经过年限为10年 其中 门窗等损坏修复费用为2万元 装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 经过年数为3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 经过年数为10年 残值率为0 计算物质折旧 解 门窗等损坏的修复费用 2万元装修的折旧额 C 1 R t N 30 1 5 3 18万元设备折旧额 C 1 R t N 60 1 15 10 40万元长寿项目的折旧额 建筑物重新购建价格 可修复费 短寿命重新购建价格 1 R t N 180 2 30 60 1 50 10 17 6万元建筑物的物质折旧 可修复费 短寿命折旧 长寿命折旧 2 18 40 17 6 77 6万元 3 功能折旧的求取方法 1 可修复的功能缺乏 功能落后引起的折旧 折旧 落后功能项目的重置价格 落后功能项目已提折旧 拆除该功能项目的必须费用 落后功能项目的残值 更换功能项目必须的费用 在建筑物建造时就具有该功能 所必须的费用 2 可修复的功能落后引起的折旧 3 功能过剩一般是不可修复的 使用重置成本法时 扣除功能过剩引起的折旧后的成本 重置成本 超额持有成本 使用重建成本法时 扣除功能过剩引起的折旧后的成本 重建成本 无效成本 超额持有的成本 4 功能折旧计算公式功能折旧额 功能缺乏引起的折旧 功能缺落后起的折旧 功能过剩引起的折旧 4 经济折旧的求取方法一般采用租金损失资本化法求未来每年的租金损失的现值 即为经济折旧 三 求取建筑物折旧应注意的问题 1 估价上的折旧与会计上的折旧的区别会计上的折旧注重的是原始价值的分摊 补偿或回收 在估价上 C为重新购建价格 是估价时点时的 估价时点不同 C的值可能不同 2土地使用年限对建筑物经济寿命的影响在实际估价中 由于土地是有期限的使用权 建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致 所以 计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为 1 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧 2 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的 应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧 成本法习题 某一厂房建成后8年被改造为超级市场 并补办了土地使用权出让手续 土地使用权出让年限40年 建筑物经济寿命为50年 则计算该建筑物折旧的经济寿命为 年 A 40B 42C 48D 50某商业大楼建造期2年 建成8年后补办了土地使用权出让手续 土地使用年限为40年 建筑物经济寿命为35年 评估该建筑物时的折旧年限应取 年A 35B 45C 48D 50 通过市场提取法计算出估价对象建筑物的年折旧率5 则估价对象建筑物的经济寿命是 年A 50B 10C 20D 无法确定当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的 实际成新率应 直法计算出的成新率A 大于B 大于或等于C 小于D 小于或等于 风吹 日晒 雨淋等引起的建筑物腐朽属于 A 经济折旧B 物质折旧C 功能折旧D 外部折旧新开发的房地产和土地 采用成本法估价一般应 A 扣除折旧B 预算折旧C 以一定的比率计算折旧D 不扣除折旧 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中 正确的是 A 建筑物的经济寿命短于自然寿命 有效经过年数也短于实际经过年数B 建筑物的经济寿命长于自然寿命 有效经过年数也可能长于实际经过年数C 建筑物的经济寿命与自然寿命相等 有效经过年数与实际经过年数也相等D 建筑物的经济寿命短于自然寿命 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 某商业房地产 在取得40年土地使用权的当年开始建造 建造期3年 建筑物经济寿命60年 则该商业房地产的折旧年限是 年 A 37B 40C 60D 63 因技术革新 设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价 属于 A 自然折旧B 物质折旧C 功能折旧D 经济折旧 4 通常房地产开发投资利润率的计算基数为 A 土地取得成本 开发成本B 土地取得成本 开发成本 管理费用C 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用D 开发完成后的房地产价值 5 某建筑物实际经过年数为10年 经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年 该建筑物经济寿命为50年 残值率为2 用直线法计算该建筑物的成新率为 A 80 B 82 C 83 D 92 6 某房地产的土地取得成本为1000万元 开发成本为3000万元 管理费用为200万元 销售费用为300万元 开发利润为500万元 则该房地产的投资利润率为 A 10 0 B 11 1 C 11 9 D 12 5 8 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 A 交通拥挤B 建筑技术减少C 城市规划改变D 自然环境恶化9 某8年前建成交付使用的建筑物 建筑面积是120m2 单位建筑面积的重置价格为800元 m2 建筑物残值率为6 年折旧率2 2 计算该建筑物的现值是 元 A 76880B 79104C 77952D 81562 10 某建筑物实际经过年数为10年 估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物 判断其有效经过年数为18年 剩余经济寿命为22年 残值率为4 用直线法计算该建筑物的成新率为 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 7 某建筑物的建筑面积为200m2 有效经过年数为12年 重置价格为800元 m2 建筑物经济寿命为40年 残值率为2 则运用直线法计算该建筑物的现值为 万元 A 10 2B 11 0C 11 3D 11 5 计算题 1 某房地产开发商在一个中等城市以5000万元的价格获得一宗土地面积为4000平方米的土地50年使用权 建筑容积率为5 5 开发成本为3800元 平方米 管理费用为土地取得成本与开发成本的2 5 销售费用和销售税费分别为销售收入的3 和6 5 成本利润率为32 项目开发周期为3年 建设期为2年 地价与开始一次投入 开发成本 管理费用在建设期内均匀投入 年贷款利率为12 按季计息 问开发商可获得销售收入 售价 是多少 以上各指标是大多