九洲远景竞争优势及部分案例.pdf

1 九洲远景商业管理机构简介九洲远景商业管理机构简介 九洲遠景商業管理機構九洲遠景商業管理機構 九洲远景竞争优势及部分案例九洲远景竞争优势及部分案例 上海2010年08月 2 目录页码目录页码 本文件是专门为客户书写的 除非得到后续的详细分析和口头报告的支持 否则本文件不算完整 本文件不得透露给第三方机构 例外情况是事先得到九洲 远景商业管理机构的书面同意 A 九洲远景公司介绍及竞争优势九洲远景公司介绍及竞争优势03 B 九洲远景各种类型购物中心部分案例举例九洲远景各种类型购物中心部分案例举例50 3 A 九洲远景商业管理机构竞争优势九洲远景商业管理机构竞争优势 4 九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产 持有物业 的管理者九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产 持有物业 的管理者 九洲远景的愿景九洲远景的愿景 A 城市商业 城市综合体 酒店 写字楼 零售 枢纽商业 街区商业 区域开发 B 文化旅游地产 主题公园 游乐园 度假村 农庄及农业地产 文化体育地产 C 产业地产 城市区域规划 产业园区及配套 资料来源 九洲远景 5 九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家 1 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 2 资料来源 九洲远景 对酒店对酒店 写字楼的深刻理解写字楼的深刻理解 3 具有行业背景的 高度专业化的管理团队具有行业背景的 高度专业化的管理团队 4 6 目前 九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国 并在华 南 华东和华北地区处于领先地位 目前 九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国 并在华 南 华东和华北地区处于领先地位 Heilongjiang Jinin Inner Mongolia Xinjiang Ningxia Shanxi Gansu Shanghai Zhejiang Fujian Yunan Guizhou Hunan Henan Wuhan Hainan Tibet Qinghai Taiwan Shanxi Sichuan Chongqing Guangxi Jiangsu Liaoning Shandong Tianjin Jiangxi Beijing Hebei Guangdong 华北区 服务项 目20个 服务面 积超过200万m2 Anhui 华东区 服务项 目43个 服务面 积超过500万m2 华南区 服务项 目28个 服务面 积超过300万m2 西南区 服务项 目10个 面积超 过100万m2 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 资料来源 九洲远景 7 资料来源 九洲远景分析 九洲远景一线城市部分项目举例 九洲远景一线城市部分项目举例 1 2 项目所在城市项目所在城市项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型 中信城商业中心城市综合体 商业概念定位与规划 某交通商务区城市区域规划 北京比如天地购物中心 预开业推广 购物中心 选址审计 50万平米 GMS中国邻里中心项目群 北京 江苏 浙江 安徽 山西 顺义新城产业园区 规划 某新型儿童体验中心文化设施 商业概念定位与规划 某领先体育公司文化设施 赛事及场馆规划 上海摩尔国际城项目城市综合体 商业概念定位与规划 上海F1赛车场文化设施 商业概念定位与规划 东方新天地一级土地开发规划 上海某集团交通枢纽项目公共设施 交通枢纽 规划 招商 上海市商业网点规划城市产业规划 上海 北京 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 8 资料来源 九洲远景分 九洲远景一线城市部分项目举例 九洲远景一线城市部分项目举例 2 2 项目所在城 市 项目所在城 市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型 保利中环广场项目城市综合体 商业概念定位与规划 招商 超级地区中心研究主题选取以及选址模型广州 广州珠江新城项目城市综合体 商业概念定位与规划 花园城II期商业项目城市综合体 选址审计及初步规划 城市综合体产品模型设计项目城市综合体 城市筛选模型设计 京基金融中心城市综合体 商业概念定位与规划 中航城城市综合体 商业概念定位与规划 深圳龙华中航城城市综合体 商业概念定位与规划 卓越中心城市综合体 商业概念定位与规划 Coco Park城市综合体 规划方案评估 深圳北站交通枢纽项目公共设施 交通枢纽 规划 招商 深圳梅林生活时尚中心项目城市综合体 商业概念定位与规划 深圳龙华邻里中心项目城市综合体 商业概念定位与规划 益田假日广场城市综合体 规划方案评估 深圳 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 9 资料来源 九洲远景 九洲远景二三线城市部分项目举例 九洲远景二三线城市部分项目举例 1 4 项目所在城 市 项目所在城 市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型 胥口项目城市综合体 商业概念定位与规划 苏州小石湖项目城市综合体 商业概念定位与规划 苏州市金鸡湖商业圈产业园区 商业网点规划 苏州西部中心城市区域规划 苏州李公堤项目商业街区 商业概念定位与规划 招商 苏州现代广场城市综合体 商业概念定位与规划 南京滨江新城项目城市综合体 商业概念定位与规划 苏州 昆山市民文化广场项目文化设施 商业概念定位与规划 招商 嘉宏盛世项目城市综合体 商业概念定位与规划 常州又一城城市综合体 商业概念定位与规划 青龙路项目城市综合体 商业概念定位与规划 扬州前海金岸地产扬州项目城市综合体 商业概念定位与规划 南通南通南大街某购物中心项目购物中心 商业概念定位与规划 招商 常州 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 10 资料来源 九洲远景 九洲远景二三线城市部分项目举例 九洲远景二三线城市部分项目举例 2 4 项目所在城 市 项目所在城 市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型 GDA Plaza城市综合体 商业概念定位与规划 武林门项目城市综合体 商业概念定位与规划 招商 青岛东城国际社区商业项目城市综合体 商业概念定位与规划 济南银座百货公司业务流程项目百货公司 流程规划 芜湖芜湖银湖北路项目城市综合体 商业概念定位与规划 招商 临沂北城新区商业项目城市综合体 商业概念定位与规划 济宁济宁万佳广场商业项目城市综合体 商业概念定位与规划 临沂 临沂城市中心商业项目城市综合体 商业概念定位与规划 南昌紫金城零售公园 商业概念定位与规划 招商 南昌某物流园区产业园区 产业定位与规划 南昌某开发区产业园区 产业定位与规划 上饶上饶中航项目城市综合体 商业概念定位与规划 赣州赣州中航城城市综合体 商业概念定位与规划 南昌 杭州 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 11 九洲远景二三线城市部分项目举例 九洲远景二三线城市部分项目举例 3 4 项目所在城市项目所在城市项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型 江门东湖项目城市综合体 商业概念定位与规划 中山中山豪逸悦华庭商业项目城市综合体 商业概念定位与规划 重庆帝景MALL商业规划城市综合体 商业概念定位与规划 预开业招商推广 融汇新时代购物中心 商业概念定位与规划 融汇国际温泉城文化设施 旅游休闲区 商业概念定位与规划 成都中航广场城市综合体 商业概念定位与规划 成都大魔方项目城市综合体 商业概念定位与规划 招商 四川电信网上商城项目虚拟购物中心规划 长沙惟楚国际儿童城项目首席招商 长沙 步步高零售集团业态战略邻里中心和区域中心研究 郑州郑东新区CBD商业街顾问项目产业园区 网点规划及招商推广 成都中航国际中心城市综合体 商业概念定位与规划 贵阳延安西路项目城市综合体 商业概念定位与规划 安阳中华路德隆街项目城市综合体 商业概念定位与规划 成都 重庆 资料来源 九洲远景 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 12 九洲远景二三线城市部分项目举例 九洲远景二三线城市部分项目举例 4 4 项目所在城市项目所在城市项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型 太原北美新天地商业规划城市综合体 商业概念定位与规划 招商 天津某购物中心城市综合体 商业概念定位与规划 天津路劲某商业规划项目购物中心 商业概念定位与规划 招商 南市项目商业规划城市综合体 商业概念定位与规划 天津融侨滨海新区渤龙湖项目产业园区规划项目 大连星海湾广场项目城市综合体 商业概念定位与规划 西安西安航天基地项目零售公园 商业概念定位与规划 大连梁家南沟商业规划项目城市综合体 商业概念定位与规划 大连梁家北沟商业规划项目城市综合体 商业概念定位与规划 大连破车沟商业规划项目城市综合体 商业概念定位与规划 大连 大连东方圣荷西商业规划项目城市综合体 商业概念定位与规划 天津 泰达工业区 现滨海新区 产业园区 可行性研究 石家庄中新社项目城市综合体 选址审计 众美现代城城市综合体 商业概念定位与规划 沈阳浑南新区金地长青湾项目城市综合体 商业概念定位与规划 廊坊廊坊市某产业园区产业园区 产业定位与规划 石家庄 资料来源 九洲远景 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 13 同时 九洲远景也赢得了众多客户 业内人士及专业机构的认可和 表彰 同时 九洲远景也赢得了众多客户 业内人士及专业机构的认可和 表彰 1 2 资料来源 九洲远景 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 2010年专业服务商大奖年专业服务商大奖 博鳌房产论坛 21世纪房产论坛组委会 2010中国商业地产最具创新奖中国商业地产最具创新奖 联商网大会组委会 2008年十大商业地产专业服务机构年十大商业地产专业服务机构 亚太房地产研究协会 中国房商网 中国连锁商业暨商业地产发展 高峰论坛2008届年会 组委会 2008年商业地产十大操盘手年商业地产十大操盘手 中国房商网 亚太房产研究学会 广东省连锁经营协会 地产 界 商业地产 14 同时 九洲远景也赢得了众多客户 业内人士及专业机构的认可和 表彰 同时 九洲远景也赢得了众多客户 业内人士及专业机构的认可和 表彰 2 2 资料来源 九洲远景 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 2008年中国购物中心年中国购物中心 杰出商业运营服务管理奖杰出商业运营服务管理奖 中国商业区联合会 购物中心专业委员会 2007年度商业地产最佳服务机构年度商业地产最佳服务机构 广东省连锁经营协会 地产界 商业地产 华南商业网 中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会 组委会 2007年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构 2007中国 南京 商业地产招商大会组委会 2007年度推动中国商业地产发展卓越服务机构大奖年度推动中国商业地产发展卓越服务机构大奖 中国地产金砖奖评选委员会 博鳌 21世纪房地产论坛组委会 15 九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力 帮助客户获得长期 竞争优势和实现客户价值最大化 九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力 帮助客户获得长期 竞争优势和实现客户价值最大化 以丰富的行业专业知识和经验 与系 统工作方法上的专长作为高质量服务 的基础 实用 前沿的商业概念 广泛的全球 基准比较 以及定制的金融支持 用 有针对性的方案替代 标准化产品 模 式 帮助我们的客户建立真正的长期 竞争优势 由九洲远景和客户共同组成紧密配合 的项目小组 制定务实的方案和共同 的实施 保证项目的成功 操作性针对性 创造性系统性 操作性针对性 创造性系统性 九 洲 远 景 的 服务 理 念九 洲 远 景 的 服务 理 念 九 洲 远 景 的 服务 理 念九 洲 远 景 的 服务 理 念 客户客户 资料来源 九洲远景 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 16 坚持 一个宗旨六项原则 是九洲远景取得成功的基础以及与客坚持 一个宗旨六项原则 是九洲远景取得成功的基础以及与客 户合作的指南户合作的指南 经营宗旨 全球化视野 本地化实践 诚 信 追 求 卓 越 专 业 化 共 赢 经营宗旨 全球化视野 本地化实践 诚 信 追 求 卓 越 专 业 化 共 赢 创 新创 新 协 作协 作 资料来源 九洲远景 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 17 九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系 部分大发展商客户举例 资料来源 九洲远景分析 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 18 同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二 三 四线城市中同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二 三 四线城市中 部分发展商客户举例 资料来源 九洲远景分析 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1 19 九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司 全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家 1 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 2 资料来源 九洲远景 具有行业背景的 高度专业化的管理团队具有行业背景的 高度专业化的管理团队 4 对酒店对酒店 写字楼的深刻理解写字楼的深刻理解 3 20 九洲远景了解零售商和品牌的发展动向 并累积了丰富的租户资源九洲远景了解零售商和品牌的发展动向 并累积了丰富的租户资源 主力店 精品超市 家庭娱乐 餐饮 次主力店 品类专 卖店 主力店 百货 B C D E F 次主力店 时 尚 资料来源 九洲远景分析 主力店 大卖 场 A 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解2 21 中国大卖场依然是一个大众化为主流的零售市场 但是已经出现细 分市场 因而能够通过不同定位的主力店体现一定购物中心的差异 化 中国大卖场依然是一个大众化为主流的零售市场 但是已经出现细 分市场 因而能够通过不同定位的主力店体现一定购物中心的差异 化 14 16 15 21 26 21 45 42 点状市场面状市场点状市场面状市场 价格便宜 邻近 品种丰富 其它 价格便宜 邻近 品种丰富 其它 资料来源 Life Cycle消费者调查 九洲远景分析 细分市场逐步出现大众化市场占据主 细分市场逐步出现大众化市场占据主 中产阶级中产阶级 随着中国现代工业的发展 中 产阶级在近十年中逐渐浮现 预计中产阶 级在2010年将达到6700万人 占总人 口5 主要集中在省会城市 大城市 城市群核心城市组成的点状城市中 老年顾客老年顾客 预计中国老龄人口每年递增 600万 2010年将达到1 5亿人 市场规 模可达4500亿元 是零售商不可忽视 的消费群体 80后后 是形成中国新生中产阶级的重要 支柱 是未来市场消费的主要支持者 而他们目前的消费力也是不容忽视的 年市场规模大约为3200亿元 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 A2 22 随着中国大卖场零售商的快速扩张 购物中心大卖场主力店的租户 选择性和可得性都将有大幅度提高 随着中国大卖场零售商的快速扩张 购物中心大卖场主力店的租户 选择性和可得性都将有大幅度提高 1620 2465 3580 7076 4968 4 3 6 7 8 9 3 10 5 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 20012002200320042005 0 2 4 6 8 10 12 中国连锁百强集中度中国连锁百强集中度 2001 2005亚洲快速消费品市场十强集中度亚洲快速消费品市场十强集中度 2003 2004 70 67 46 42 39 21 13 4 73 70 52 43 42 25 14 6 泰国 新加坡 台湾 印度尼西亚 马来西亚 韩国 菲律宾 中国 20032004 亿元 集中度 前100位或前10位零售企业销售额占社会消费品零售总额比例 资料来源 中国统计局 联商网 中国大卖场的发展速度将进一步提高 45 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 A2 23 随着区域零售商经营水平提高和店数的增加 区域发展的大卖场也 能够成为购物中心有质量的主力店 随着区域零售商经营水平提高和店数的增加 区域发展的大卖场也 能够成为购物中心有质量的主力店 步步高步步高 福建 永辉 福建 永辉 全国零售商全国零售商 进入3个区域 以上 核心区域外销售占 比超过50 跨区域零售商跨区域零售商 进入2 3个 区域发展 区域零售商区域零售商 在一个区域或 省内发展 区域区域跨区域跨区域全国全国 外资外资 内资内资 中国市场零售商分类 新一佳新一佳 资料来源 九洲远景 联华联华 北京 华联 北京 华联 物 美 物 美 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 A2 24资料来源 九州远景分析 内部访谈 主力店主力店 精品超市是新型食品杂货领域的代表业态与高档购物中心 的整体定位十分匹配 精品超市是新型食品杂货领域的代表业态与高档购物中心 的整体定位十分匹配 品牌品牌 总部总部店数店数覆盖区域覆盖区域 全国 广东 City Shop上海 BHG北京华联北京 上海 City Super牛奶公 司 HK HK 百 佳 Great 城市超市 Ole华润万家20多家 Taste百 佳2 3家 10多家 5家左右 3家 1家 九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 B2 25 主力店主力店 百货公司根据品牌组合和价格水平分为四类百货公司根据品牌组合和价格水平分为四类 奢侈品牌奢侈品牌 高档品牌 中档品牌 低档品牌 高档品牌 中档品牌 低档品牌 品牌举例 平均单价 品牌举例 平均单价 品牌举例 平均单价 品牌举例 CD SK II 400 RMB Aupres 150 400 RMB Olay 50 150 RMB 小护士 1 500 RMB Polo Ralph Lauren 500 1 500 RMB Tony wear 200 500 RMB Xiong 1 500 RMB Ports Lilly 500 1 500 RMB Espirit Only 200 500 RMB Fanny 200 RMB 化妆品类化妆品类男 装男 装女 装女 装 平均单价 美美 连卡 佛第五大道 银泰 金 鹰百货等 太平洋 广百 百 盛 天虹 九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例 资料来源 九洲远景分析 对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解 C2 26 另外百货公司招商还必须充分考虑百货公司在购物中心的整体地位另外百货公司招商还必须充分考虑百货公司在购物中心的整体地位 资料来源 与消费者访谈 Roland Berger 分析 体 验 选择分类 体 验 选择分类 狭义狭义 全部分类 广义 全部分类 广义 价格价格 百仕达新店商品规划及运营管理 华润万家生活城业态商品规划及运营管理 东莞及苏州OLE店 上海第一食品专业店战略指导 商品规划及运营管理等 历任好又多 家谊超市及信地集团高管 拥有丰富的零售市场招商管理经验 并是 内部控制和风险管理的专家 主要项目包括 芜湖银湖北路招商项目 重庆某项目招商运营 某区域领先地产集 团监察部组件项目 某大型连锁零售企业物流和库存优化项目 某连锁零售企业供 应链管理 某B to C电子商务企业领先企业财务管控及绩效考评体系等 招商核心团队介绍招商核心团队介绍 4 49 战略研究及顾问核心团队介绍战略研究及顾问核心团队介绍 何冰艳何冰艳 战略研究总监战略研究总监 王海波王海波 战略研究总监战略研究总监 曾任职于华润零售集团 负责购物中心招商运营工作 拥有丰富的招商运营经验 主要的项目经验包括 深圳京基项目 深圳中航城项目 苏州金鸡湖项目 杭州武 林门项目 GMS中国邻里中心项目群 广州珠江新城 重庆帝景等二十多个项目 资料来源 九洲远景 具有行业背景的 高度专业化的管理团队具有行业背景的 高度专业化的管理团队 许焕升 战略研究总监 许焕升 战略研究总监 胡进胡进 战略研究总监战略研究总监 历任过箭牌 雀巢等多家消费品公司的渠道经理 是商业及产业规划方面的资深专家 主要项目经验包括 苏州西部中心区产业规划项目 大连某产业园规划 深圳体育场 馆市场选择战略 四川大魔方项目 南昌开发区项目 融汇温泉城等众多项目 历任铜锣湾集团拓展经理与吉之岛运营经理等职位 主要项目经验 深圳南市区某片区改造商业开发研究 深圳某大型地标商业项目定位 规划 山东某购物中心商业规划 某连锁邻里购物中心 北京 南京 徐州 蚌埠 可 行性研究 某美资大型基金中国消费品市场研究咨询项目 中国最大直销企业零售业态 规划项目 上海某项目 31万平米购物中心 商业可行性报告和商业规划方案 曾任职于北京铭略远迅管理咨询公司合伙人 是区域规划 企业战略及客户管理的资 深专家 项目经验涵盖各种类型的商业规划 在交通枢纽及综合体商业规划尤为突出 主要经 验包括 深圳大型交通枢纽项目 北京大型交通枢纽项目 贵州黔贵CBD项目 苏州 昆山项目 北京某大型综合体项目 江门东湖项目 南昌紫禁城等二十多个项目 4 50 B 九洲远景各种类型购物中心部分案例举例九洲远景各种类型购物中心部分案例举例 51 九洲远景将购物中心分为九洲远景将购物中心分为12种类型进行研究种类型进行研究 功能诉求 情感诉求 一次性购足 品种齐全 专业化 有限品种 城市中心城市中心 超级地区 中心 超级地区 中心 休闲娱乐 中心 休闲娱乐 中心 邻里中心邻里中心 生活时尚 中心 生活时尚 中心 零售公园零售公园 能量中心能量中心 工厂直销中心工厂直销中心 区域中心区域中心 九洲远景购物中心的分类 专业市场专业市场 资料来源 九洲远景分析 美食中心美食中心 主题购物中心主题购物中心 52 深圳市京基深圳市京基 金融中心商业广场项目简介金融中心商业广场项目简介 资料来源 九洲远景 项目简介项目简介项目示意图项目示意图 项目区位 项目区位 项目位于深圳罗湖金融 文化中心 区 邻近深圳深圳交通主干线深南大道 与深 圳地铁以最近距离对接 交通方便 项目规模 项目规模 项目占地 4 7 万平方米 总建筑面 积 38 万平方米 项目定位 项目定位 本项目规划为高档智能化写字楼 国际豪华酒店 购物中心 高级公寓等相配套 的从事银行 金融 证券 保险的国际性金融 中心 建筑形态 建筑形态 整个项目的主体建筑规划总高度约 439米 97层 将成为深圳市新的地标性建筑 项目服务 项目服务 我们为本项目提供商业定位 商业 概念设计与规划 租户组合 招商策略 财务 策略等服务 城市中心城市中心 举例举例 53 京基京基 金融中心将建成为集甲级写字楼 豪华酒店 大型商业 高级公 寓 住宅为一体的大型综合建筑群 金融中心大厦将是深圳最高也是 世界最高的建筑之一 金融中心将建成为集甲级写字楼 豪华酒店 大型商业 高级公 寓 住宅为一体的大型综合建筑群 金融中心大厦将是深圳最高也是 世界最高的建筑之一 深圳大剧院深圳大剧院 地王大厦地王大厦 金融中心 金融中心 97层 层 439 米 甲级写字楼和酒店米 甲级写字楼和酒店 环宇大酒店环宇大酒店 住宅和公寓住宅和公寓 金融中心商业广场 地下 金融中心商业广场 地下1层和地面层和地面4层层 8 5万平米万平米 城市中心城市中心 举例举例 54 京基金融中心项目定位为以中高档购物 餐饮和休闲娱乐为一体 的 京基金融中心项目定位为以中高档购物 餐饮和休闲娱乐为一体 的 都会时尚购物中心都会时尚购物中心 The Cosmopolitan City Center 以中高收入的商务人士和写字楼工作人群为主 同时兼顾旅游人群和城市居民 购物中心档次定位为中高档的购物中心 目标消费群和定位目标消费群和定位 1 购物 50 餐饮 30 休闲娱乐 20 包括部分服务类商业的功能 行业组合与功能 配比 行业组合与功能 配比 2 主力店以国际知名的中高档时尚百货 含服装 化妆品 电子产品 家品等 精 品超市和潮流美食广场为基本组合 次主力店和品牌店铺以中高级国际名牌服装服饰 大型中餐 自助餐 异国风味餐 时尚甜品店 休闲食品店 健身会 酒吧 影城 表演场 体验中心 咖啡厅 茶馆等次主力店和各类时尚品牌店铺为主要组合方向 主力店 次主力店 和品牌店铺组合方 向 主力店 次主力店 和品牌店铺组合方 向 3 强调国际化 现代化的购物与餐饮文化 生活方式 的现代感及国际化氛围 强调健康和富有活力的休闲娱乐概念 为消费者提供 品味 时尚 个性化 精致和优雅 的现代生活空间和消费价值元素 消费者沟通消费者沟通 4 城市中心城市中心 举例举例 55 深圳中航城项目位于深圳城市中心区 半开放物业特征 是典型的 由街区与核心物业构成的零售公园项目 深圳中航城项目位于深圳城市中心区 半开放物业特征 是典型的 由街区与核心物业构成的零售公园项目 中航城项目位于深圳市华强北商业区的西南角 深南中路与华富路的交汇 项目地块覆盖了深圳 早期的标志性建筑 商业物业 上海宾馆 格兰 云天酒店 天虹商场 项目紧临两条主要交通干道 深南中路 华富 路 和两条辅干道 中航路 振中路 与深圳地 铁1号线香连 内部交通由多条双向单车道 单 项双 三车道和地上 和地下人车分流的动线组 成 交通便利 四通八达 项目总规划占地面积10万平米 总建面约35万平 方米 建成后将成为集酒店 写字楼 商业 住 宅于一身的综合性 国际都会空间 由于项目规模大有足够的发展空间 且有机会弥 补华强北 逐渐失去竞争优势的专业市场商业 商圈的不足 形成差异化竞争的机会和具有较好 的延展性 项目简介项目简介 中航城项目 地块模拟图 资料来源 九洲远景分析 中航地产提供 零售公园零售公园 举例举例 56 中航城项目中航城项目 价值定位价值定位 消费者消费者 主力店主力店 商业组合商业组合 消费者沟通消费者沟通 以深圳16 35岁 家庭月收入4000 20000元的 消费者为核心目标消费群 商务白领人士 年轻家庭消费的满足 中高收入人群 由天虹 中航广场中的主力店作为 项目的两大主力店 以多个次主力店组团 主要以服装 数码 娱乐为主形成充分的 young概念的供给 功能结构的范围 购物占50 餐饮25 娱乐占25 核心品类 数码 服装 HBA和餐 饮娱乐 强调lifestyle 概念 良好的休闲 购物空间和时尚前卫 的设计理念 具有良好的环境 景观设计 提供产品展示 新品发布的活动空 间 提供年轻人游艺 玩耍的公共场所 以休闲 以休闲 娱乐和次主力店组团为核心 打造中航城娱乐和次主力店组团为核心 打造中航城 Youngertainment 的主题商业概念的主题商业概念 核心价值 为深圳年轻一族 商务人士和部分核心价值 为深圳年轻一族 商务人士和部分家庭提供具有休闲娱乐氛围的一站式消家庭提供具有休闲娱乐氛围的一站式消 费场所费场所 资料来源 九洲远景分析 Youngertainment Younger entertainment 表表示年轻示年轻人娱人娱乐生活乐生活 零售公园零售公园 举例举例 57 项目整个布局由七个模块组成 高低错落 杂而有章项目整个布局由七个模块组成 高低错落 杂而有章 资料来源 九洲远景分析 零售公园零售公园 举例举例 58 成都大魔方位于成都高新区南部 规模大 位置佳 交通便利 具 备未来极佳的开发前景 成都大魔方位于成都高新区南部 规模大 位置佳 交通便利 具 备未来极佳的开发前景 项目位于成都高新区南部 区域行 政中心旁 项目紧邻人民南路南延 线 城市主干道旁 毗邻天府大道和 南三环线 项目总占地178亩 总建筑面积约 57万平米 项目四面临路出口和西邻地铁 交 通便利 项目规模大 有较大的市场发挥空 间 项目临河具有相对的景观资源 项目周边1公里范围内未来商业配 套完备 有 成都歌剧院 西南侧 海洋乐园 相邻 新益州城市广 场 46万平米 项目背景项目背景 资料来源 九洲远景分析 本 项 目 本 项 目 超级地区中心超级地区中心 举例举例 59 九洲远景将大魔方项目定义为娱乐驱动的超级文化中心九洲远景将大魔方项目定义为娱乐驱动的超级文化中心 资料来源 九洲远景分析 情感元素 时尚 家庭 轻松 欢乐 主题概念 提供购物 餐饮和休闲娱乐的精致产品及优雅服务环境的超级时尚休闲购物 中心 情感元素 时尚 家庭 轻松 欢乐 主题概念 提供购物 餐饮和休闲娱乐的精致产品及优雅服务环境的超级时尚休闲购物 中心 FASHION FAMILY FREE FUN 4F SUPER REGIONAL CENTER 倡导现代文化休闲生活方式 体验时尚 品质 欢乐 惬意 文化的倡导现代文化休闲生活方式 体验时尚 品质 欢乐 惬意 文化的QUALITY TIME 成都大魔方广场 超级地区购物中心 主题概念 成都大魔方广场 超级地区购物中心 主题概念 中产及以上家庭中产及以上家庭 one day off 超级文化中心 功能性描述 超级文化中心 功能性描述 围绕城市生活居民 为其配置追求舒适 服务 体验 质量的多元素丰富的产品 以 文化娱乐元素为主导 综合规划购物和餐饮行业 以中档 中高档为主 情感性描述 情感性描述 热情 活力 归属 经典热情 活力 归属 经典 这里是时尚文化的地标 这里是家庭和朋友闲暇消遣的 理想去处 这里诠释的是现代家庭的生活方式 超级地区中心超级地区中心 举例举例 60 综合购物 餐饮 休闲娱乐的细化组合方向 九洲远景认为本项目 的差异化关键点在于购物全时尚 餐饮全业态 娱乐全客层 综合购物 餐饮 休闲娱乐的细化组合方向 九洲远景认为本项目 的差异化关键点在于购物全时尚 餐饮全业态 娱乐全客层 购物类行业组 合 购物类行业组 合USP 购物类行业组合包括中高档时尚精品百货 设计师时尚独立店 快速时尚和基本时 尚次主力店 顶级时尚品牌店 精致家居数码体验空间 时尚文化书店 国际儿童 购物体验 形成全时尚的购物选择 餐饮类行业组 合 餐饮类行业组 合USP 餐饮类行业组合包括24小时休闲餐饮和主题餐饮 特色家庭餐饮和商务餐饮 精品 快餐连锁 形成全业态餐饮覆盖 休闲娱乐行业 组合 休闲娱乐行业 组合USP 休闲娱乐行业组合包括影视 家庭 青年 健康 主题五大元素 引入行业领袖品 牌 形成娱乐全客层强势吸引点 项目行业组合USP 超级地区中心超级地区中心 举例举例 61616161 全客层文化娱乐元素主要包括影视娱乐 家庭娱乐 青年娱乐 健 康休闲和事件主题五大类 全客层文化娱乐元素主要包括影视娱乐 家庭娱乐 青年娱乐 健 康休闲和事件主题五大类 主题主题 影视娱乐主题影视娱乐主题家庭娱乐主题家庭娱乐主题青年娱乐主题青年娱乐主题健康休闲主题健康休闲主题事件吸引主题事件吸引主题 核心驱动核心驱动影视资源驱动型儿童娱乐驱动型设备体验驱动型健康驱动型知名事件驱动型 主要特征主要特征 提供影视感官享 受体验 由儿童娱乐 儿 童教育带动整个 家庭参与的体验 式娱乐 以惊险刺激的游 乐设备吸引年轻 人参与体验式娱 乐 以体育健身 健 康养生等为核心 要素的健康运动 有影响力事件引 致的场馆游览 设施参观等活动 目标客群目标客群中青年家庭 少年儿童中青年中青年 老年中青年 示例示例 剧院 影院 4D IMAX 星期8小镇 科 技馆 海洋馆 锦江乐园 欢乐 谷 源深体育公园世博 奥运场馆 本项目对应本项目对应中影电影世界 儿童体验馆 儿 童教育 大型声光电电子 游艺设备 Spa 健康娱乐会 所 滑冰俱乐部 真冰 演艺中心 电影 首发场所 2 12 2 2 32 4 2 5 资料来源 九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版 超级地区中心超级地区中心 举例举例 62 项目示意图项目示意图项目情况介绍项目情况介绍 项目区位 项目区位 位于成都市高新区 为城市副中心 位置 区域交通 区域交通 项目地所在区域西北至铁路 站华 路 东至府河 南至绕城高速 商业格局 商业格局 高新区的商业将呈现以项目为中 心 社区商业环绕 南北端有较大商业聚集的 环形商业格局 总商业面积供应量预计将达到 120万平米以上 项目规模 项目规模 商业面积约7万平米 服务内容 服务内容 项目商业概念定位 目标租户组合 与布局 财务预测 风险因素分析及对策 62 成都中航国际中心项目位于成都市高新区 项目规模约成都中航国际中心项目位于成都市高新区 项目规模约7万平米万平米 区域中心区域中心 举例举例 资料来源 九洲远景分析 6363 围绕项目总体围绕项目总体 区域购物中心区域购物中心 的商业概念 确定了每一楼层的主题 特色 的商业概念 确定了每一楼层的主题 特色 主要行业主要行业 购物 餐饮 购物 餐饮 休闲 购物 餐饮 休闲 娱乐 餐饮 购物 餐饮 服务 商业主题商业主题 1F 2F 3F 5F B1 4F 6F 楼层楼层 购物 餐饮 餐饮 休闲娱乐 品质生活广场 国际名品廊 精英休闲空间 时尚丽人天地 现代家庭生活馆 儿童缤纷世界 国际影城 都市白领第三空间 百 货 主 力 店 区域中心区域中心 举例举例 资料来源 九洲远景分析 64 大连破车沟项目远离市中心区 位于高新技术产业园旅顺南路软件 产业带 是大连市整体软件产业建设的核心区域 大连破车沟项目远离市中心区 位于高新技术产业园旅顺南路软件 产业带 是大连市整体软件产业建设的核心区域 项目区位规划 项目区位 项目区位 大连市高新技术产业园建设二期的 旅顺南路软件产业带 同时打造旅顺南路景观 带恰好连接着城市主城区与整个软件园 整体定位 整体定位 高新技术产业园规划以软件园和七 贤岭高新技术产业基地为核心区 以黑石礁和 栾金村等地的高校 科研院所集中区为依托 沿旅顺南路向西延伸 与旅顺塔河湾的 大学城 相连 构筑起以软件与智能信息服务业 软件 外包及动漫产业 高等教育为支柱的新功能产 业带的主体框架 项目所在区位分析项目所在区位分析 本项目本项目 本项目本项目 邻里中心邻里中心 举例举例 资料来源 九洲远景分析 65 破车沟项目商业定位为有效实现社区家居功能扩大和延伸破车沟项目商业定位为有效实现社区家居功能扩大和延伸的邻里休闲娱 乐生活中心 的邻里休闲娱 乐生活中心 项目定位 项目定位 以破车沟居民为主要服务对象 以提升居民生活品质为目标 提供餐饮 休闲 娱 乐等多样化产品及服务的现代邻里休闲娱乐中心 通过邻里中心内部各类业态的合理组合 实现家居功能的扩大和延伸 核心价值 品质生活 便利 资料来源 九洲远景分析 邻里中心邻里中心 举例举例 66 目标消费者 业态组合 目标消费者 业态组合 核心顾客群 亿达破车沟居民 次选顾客群 临近社区部分居民 办公区职员 建筑规模 2500 3000平方米 功能结构范围 餐饮约占22 休 闲娱乐约占24 生活便利约占 27 居家购物约占27 以中小型餐饮 休闲娱乐 超市等多 样化业态组团模式构成项目核心聚 客驱动力 以包含各类生活服务配套在内的小 型租户充分满足各类生活便利性需 求 租户组合消费者沟通租户组合消费者沟通 核心价值 满足核心商圈居民的家庭日常消费 为青少年群体提供休闲 时尚 流行元素的消 费场所 核心价值 满足核心商圈居民的家庭日常消费 为青少年群体提供休闲 时尚 流行元素的消 费场所 资料来源 九洲远景分析 破车沟邻里商 业中心项目定位 破车沟邻里商 业中心项目定位 实现住宅功能的丰富性延伸 打造 现代社区邻里休闲娱乐生活中心 体现舒适 温馨的消费氛围 突出 品质生活 便利 的价值元素 破车沟社区邻里中心将在充分满足周边社区居民便利生活的基础上 突出餐饮及休闲功能组合 并体现舒适 温馨的消费氛围 破车沟社区邻里中心将在充分满足周边社区居民便利生活的基础上 突出餐饮及休闲功能组合 并体现舒适 温馨的消费氛围 项目商业定位详细描述 邻里中心邻里中心 举例举例 67 广粤天地定位为生活时尚中心 主要包括有品质的商业 开放功能 性的露天广场 高级会所 广粤天地定位为生活时尚中心 主要包括有品质的商业 开放功能 性的露天广场 高级会所 CEO高级公寓 高尚住宅社区五部分元 素组成 高级公寓 高尚住宅社区五部分元 素组成 高品质商家高品质商家 符合项目目标消费者偏好的 具有品质的租户及租户 组合 开放式的休闲功能广场 适于户外表演 聚会 项目组成要素 项目组成要素 露天广场露天广场 广粤会广粤会 高档精致会所 满足目标消费者休闲运动的需求 新世界公寓新世界公寓 新世界高端 居住社区 新世界高端 居住社区 商务精英高级CEO公寓 广州最高档住宅社区之一 项目定位 广粤天地项目定位 广粤天地 生活时尚中心生活时尚中心 广粤天地广粤天地 生活时尚中心是指 生活时尚中心是指 致力于满足华南及外来的有文化 品味的中产阶级及追求品质生活的人 主要包括外 籍人士 商务精英 有品质生活要求的人士等 提供一个国际化的 目的性消费的 休闲 娱乐 聚会 享受的开放式生活空间 致力于满足华南及外来的有文化 品味的中产阶级及追求品质生活的人 主要包括外 籍人士 商务精英 有品质生活要求的人士等 提供一个国际化的 目的性消费的 休闲 娱乐 聚会 享受的开放式生活空间 生活时尚中心生活时尚中心 举例举例 资料来源 九洲远景分析 68 广粤天地广粤天地 项目定位项目定位 消费者消费者 主力店主力店 商业组合商业组合 消费者沟通消费者沟通 以华南区域和外来的中产阶级 商务精英 高 品质生活人士为核心目标消费群 项目内不设置购物类主力店 主要以 餐饮 休闲类次主力店作为驱动者 次主力店商家选择具有国际化的 品 质的 相对具有主题概念的 休闲风 格和设计感较强的 且经营能力相对 较强的租户 功能结构的范围 以餐饮 休闲 娱乐为主 配合相应生活品位 服 务 档次定位为中高档 功能占比 餐饮46 7 生活品位 30 5 休闲娱乐13 6 服务 9 2 强调文化 艺术氛围 体现异国风 情 充分体现国际化 休闲娱乐的概念 为消费者提供优雅 精致 潮流 时尚的核心元素 强调便捷的交通指引标识及具有亲 和力的氛围和环境 资料来源 九洲远景分析 九洲远景为广州新世界项目定义的核心价值 为外籍人士 商务精九洲远景为广州新世界项目定义的核心价值 为外籍人士 商务精 英 有品质生活要求人士提供国际化 目的性的 休闲 娱乐 聚英 有品质生活要求人士提供国际化 目的性的 休闲 娱乐 聚 会 享受的开放式生活空间会 享受的开放式生活空间 生活时尚中心生活时尚中心 举例举例 69 D5 A18 特色餐厅特色餐厅 A7 广粤天地业态分布广粤天地业态分布 特 色 餐 饮 生活 品位 休 闲 娱 乐 服务 资料来源 九洲远景分析 生活时尚中心生活时尚中心 举例举例 70 每一 角落 特色餐厅 每一 角落 特色餐厅 A3 SALON A6 酒吧酒吧 A12 高尔 夫 高尔 夫 A15 音 像店 药店 音 像店 药店 A16 3 书店书店 A17 1 补品店补品店 A5 药妆店药妆店 A2 画廊或 家居 画廊或 家居 A13 眼镜 店 眼镜 店 A10 饰品饰品 A9 1 16 1 甜品甜品 A18 A8 A7 B9二层二层 SPA OK 中国银行中国银行 B6 法式餐 厅 法式餐 厅 B7 意 大利餐 意 大利餐 B8 B9一层 精品超市 一层 精品超市 B3 艺 术工艺 品 服 装 艺 术工艺 品 服 装 B5 花 店 巧 克力咖 啡店 花 店 巧 克力咖 啡店 C2 日本料理日本料理 C3 德餐德餐 B5 1 红酒雪茄红酒雪茄 C7 3 银行银行 C7 2 便利店便利店 C7 1 水果 店 水果 店 C8 1 面包 房 面包 房 C6 酒吧 法拉利 金刚苑 酒吧 法拉利 金刚苑 D5 特色 餐吧 印度餐 厅 特色 餐吧 印度餐 厅 D1 咖啡咖啡 广粤天地商户品类广粤天地商户品类 资料来源 九洲远景分析 B9 备选方案德国餐 厅 备选方案德国餐 厅KING LUOWIG BEERHALL 生活时尚中心生活时尚中心 举例举例 71 D5 A18 特色餐厅特色餐厅 A7 B9二层二层 SPA 每一 角落 每一 角落 OK 中国银行中国银行 法拉利 金刚苑 印度餐 厅 法拉利 金刚苑 印度餐 厅 D5 特色 餐吧 特色 餐吧 C2 日本料理日本料理 C3 德餐德餐 B5 1 红酒雪茄红酒雪茄 C7 3 银行银行 C7 2 便利店便利店 C7 1 水果 店 水果 店 C8 1 面包 房 面包 房 B6 法式餐 厅 法式餐 厅 B7 意 大利餐 意 大利餐 A18 特色餐厅特色餐厅 A7 A8 印度餐 厅 印度餐 厅 A3 SALON A6 酒吧酒吧 C6 酒吧酒吧 D1 咖啡咖啡 B8 B9一层 精品超市 一层 精品超市 A12 高尔 夫 高尔 夫 A15 音 像店 药店 音 像店 药店 A16 3 书店书店 A17 1 补品店补品店 A5 药妆店药妆店 A2 画廊或 家居 画廊或 家居 A13 眼镜 店 眼镜 店 A10 饰品饰品 A9 1 16 1 甜品甜品 B3 艺 术工艺 品 服 装 艺 术工艺 品 服 装 B5 花 店 巧 克力咖 啡店 花 店 巧 克力咖 啡店 1 Atom Space Gallery 2 华逸廊 华逸廊 3 三彩画廊 三彩画廊 1 易家侬 易家侬 2 枫泊居易 枫泊居易 3 简爱家居 简爱家居 1 La salon hair and image 2 Esprit Salon 1 丝芙兰 丝芙兰 2 华润堂 华润堂 1 Barbarossa 2 无印良品 无印良品 3 海蝶红 海蝶红 4 丹桂轩 丹桂轩 1 三度 三度 2 石川清酒吧 石川清酒吧 宝明堂 三联书店 盛世音像 亮视点 美信 小老虎宝明堂 三联书店 盛世音像 亮视点 美信 小老虎 1 满记 满记 2 DQ 3 哈根达斯 哈根达斯 1 ARTINI 2 Folli Follie 苏丽思苏丽思 艺术咖啡艺术咖啡 1 法蓝瓷 法蓝瓷 2 赛诺 赛诺 1 七色麻 七色麻 2 翠石间 翠石间 3 tittot琉园琉园 4 琉璃工房 琉璃工房 1 La Parole 法式西餐 法式西餐 2 HOOTERS 美式西餐 美式西餐 1 Focaccino 2 Buongiorno 3 Milano 1 伶雅堂 伶雅堂 2 悠庭 悠庭 3 GREEN 4 ASMARA 1 Three Sixty 2 TASTE 3 OLE 1 蓝蛙 蓝蛙 2 CAMEO 3 HOOLEY S 1 COSTA 2 Caf E bucatini 3 KEVIN S 1 ASC Fine Wine 1 雪茄客 雪茄客 2 Justwine Cellar 2 Flavor雪茄雪茄 3 Jebsen Fine Wines 3 雪茄屋 雪茄屋 1 Gourmet Fine Food Store 2 D D Store 3 7 11 1 SUZIE WONG 1 东海堂 东海堂 2 Paul 3 LE V