酒店开发融资与变现模式.ppt

酒店开发融资与变现模式 中原顾问中心 重庆 ChongQing 12 2013 酒店开发融资与变现模式 A 土地出让 抵押 B 金融产品融资 C 酒店开发模式 所有权的转让 1 产权酒店股权酒店 经营权的转让 2 委托经营合作经营带资管理模式 使用权的转让 3 分时度假模式 快速变现能力强 持续盈利能力强 地块购得 酒店开发周期 地块待开发融资 酒店实际开发 具备快速变现与持续盈利兼顾 酒店地产融资变现方式 土地出让是将酒店用地直接转让给另外的投资商 该方式开发商无须承担酒店的建设费用 规避酒店建成后的后续运营风险 但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润 酒店用地直接转让 投资商 开发商 其它投资商 具体措施 将酒店用地直接转让给另外的投资商优点 无须承担酒店的建设费用 规避酒店建成后的后续运营风险 缺点 转让酒店用地的收益远远低于酒店运营成功后的利润 开发商成本 土地转让总价 土地购买成本 转让过程中产生相关费用 适用对象 面临资金链短缺的开发企业 不得不靠出让土地缓解资金压力 特征 投资商 开发商 不具有产权亦不具有经营权 A 酒店变现模式 土地出让 土地抵押贷款是将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略 土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道 具备融资成本低 融资资金稳定且较为安全的方式 酒店用地抵押 投资商 开发商 银行 具体措施 酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资优点 融资成本低 融资资金稳定且安全 缺点 办理过程时间较长 土地抵押估值往往过低 开发商成本 土地购买成本适用对象 面临资金链短缺的开发企业 不得不靠银行贷款缓解资金压力 特征 投资商 开发商 不具有产权亦不具有经营权 A 酒店变现模式 土地抵押 获得银行贷款 酒店资产证券化是指将一组流动性较差的 金融 资产进行一系列的组合成致使未来收益相对稳定 并对这系列组合进行打包出售的过程 酒店资产证券有助于开发商提前变现 酒店房产信托基金发展潜力巨大 B 酒店资产证券化是指将一组流动性较差的 金融 资产进行一系列的组合 使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定 在此基础上配以相应的信用担保 将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动 信用等级较高的债券型证券的技术和过程 流动性较差的资产资产 房地产 资产A 资产B 资产C 资产组合 信托 公司 合伙等法律主体 预期现金流量组合 可预见的未来所产生的现金流量 载体SPV 市场 酒店资产证券化 将大大增强资产的流动性 证券使得资产的持有者分散 将使得整个房地产风险由更多的人来承担 也就是说可以容忍更大的风险积聚 流动性 分散风险 优势 资产证券化的定义与操作流程 酒店变现模式 酒店资产证券化 商业抵押担保证券 CommercialMortgageBackedSecurities CMBS 为1种不动产证券化的融资方式 将多种商业不动产的抵押贷款重新包装 透过证券化过程 以债券形式向投资者发行 CMBS对资产的要求 融资优势 行价格低 流动性强 放贷人多元化 对母公司无追索权 释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等 CMBS的流程与适用性 适用于 以公司形式存在的旅行社 旅游饭店和旅游交通公司 酒店 商业地产等固定资产 这类资产更新速度较快 则可采用CMBS模式 能产生稳定的现金流的有形不动产 运营良好的成熟物业 包括酒店 出租公寓 写字楼 商业零售项目和工业地产最合适 债权银行 地产商 投资者 评级机构 抵押 提交评级 评级价格 获取利润 获取资金 投资者更高的收益 个性化需要 地产商更低的成本 更灵活的资金 酒店变现模式 酒店资产证券化 B 房地产信托投资基金 REITs 是房地产证券化的重要手段 多用于商业地产 具有分散风险 快速变现的双重优点 信托基金与酒店物业具备良好的结合基础 房地产投资信托基金是投资于能产生收益的房地产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益的投资信托计划 该计划将房地产租赁和出售等经营活动中所得的收入以派息形式分配给信托单位持有人 并且可在公开市场交易流通 REITs的定义 适用性与优势 REITs的适用性 房产项目 多用于商业地产 因为商业地产现金流要比住宅地产现金流稳定得多 适用于大型房地产开发商 专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合 分散了房地产投资风险 通过资金的 集合 为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会 投资人所拥有的股权可以转让 具有较好的变现性 酒店变现模式 酒店资产证券化 B 酒店房产信托基金则是未来REITs发展的一种形式 尽管在国外已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式 但目前国内市场还处于尝试阶段 开元酒店以及花样年酒店信托基金的上市成为酒店房产信托的里程碑 今年7月份 花样年与高盈集团在深圳就酒店房产信托基金 REITs 项目缔结合作联盟 正式宣告双方在酒店项目并购 品牌运营 委托管理等领域展开合作 首期资金将在半年内完成 预计规模约100亿元人民币 将收购运营10至15家酒店 第二期资金将于一年内投资 预计投资30家酒店 开元酒店信托基金上市 开元资产管理有限公司董事长陈妙林 开元酒店REIT作为全球第一个专注中国内地的酒店REIT 将受益于中国经济和旅游业的快速增长 以及人民币的升值 今年7月份 开元酒店REIT由开元资产管理有限公司管理宣布与以渣打银行为牵头行的银团签订一项为期三年 总授信达19 3亿港元银团贷款协议 是项银团贷款获得巿场热烈支持 其中境外贷款授信额为14 7亿港元 连同这次首次公开发售 共募集资金18 1亿港币 酒店REITs在中国的实践 酒店变现模式 酒店资产证券化 B 案例 华侨城地产将旗下的一些商铺 写字楼 厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益 以6 5亿元的价格 直接出售给相当数量的机构投资者 华侨城项目现金流困难 未来租金收入打包 财务总监林育德 总裁张立勇 中信信托 5年下来租金总收入大约近10亿元 工行深圳分行 华侨城地产将旗下的一些商铺 写字楼 厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益 以6 5亿元的价格 直接出售给相当数量的机构投资者 华侨城地产 未来收益打包 中信信托 工商银行 投资者 中信信托则具体承担此次销售 机构投资者纷纷认购 中信信托每收到一个机构投资者的认购款 便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户 直到6 5亿销售完毕 之后 工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益 在未来5年时间里 将租金收益按照机构投资者的认购比例 分配给投资者 负责监管收益和投资者认购收益分配 案例东部华侨城REITs 酒店变现模式 酒店资产证券化 B 1 酒店变现模式 酒店开发阶段 C 产权酒店股权酒店私产酒店 1 产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权 即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者 该方式能够快速回现 减小开发商资金压力 是目前酒店开发较为普遍的做法 产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权 即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者 地域特征 客户定位 经营特点 快速回现 减小开发商资金压力 开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险 开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分 如配套设施 的长期性收益 强势景观资源或经济活跃区域 城市的高收入阶层 投资客为主 开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 酒店开发阶段 产权式酒店 C 产权式酒店的定义与优势 产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼 业主拥有的产权部分获得的收益分配 使用权衍生的经营权委托于第三方 第三方因此获得佣金 所有权 使用权 经营权 产权酒店 投资客户 开发商 专业第三方 酒店客户 拥有所有权 获得所有权回报 凭借使用权回报 拥有使用权 拥有经营权 获得经营权回报 产权酒店组织关系构架 开发商利润 投资合同期内 开发商占有使用权因此获得收益分配 投资收益 业主拥有的产权部分获得的收益分配使用权衍生的经营权委托于第三方 第三方因此获得佣金 酒店开发阶段 产权式酒店 C 产权式酒店的利益分配 产权式酒店拥有较为成熟的四种模式 主要的差异体现在业主收益的方式上 现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式 酒店开发阶段 产权式酒店 C 产权式酒店的四种开发模式 案例分析 丽江悦榕轩 悦榕集团与2006年首选丽江悦榕庄度假村 通过复制与悦榕庄经营性别墅一模一样的产品 吸引世界各地的度假游客体验并购买别墅产权 酒店位置 丽江古城束河悦榕路设计公司 ArchitraveDesign Plannning客房数量 122间 栋酒店开业时间 2006年交通 丽江悦榕庄位于海拔二千公尺的丽江束河古镇 自丽江机场搭车前往亦只需四十分钟 酒店产品形态 丽江 悦榕庄 酒店开发阶段 产权式酒店 C 案例分析 丽江悦榕轩 悦榕轩以一期悦榕庄为模板 共推出25栋纳西风格别墅 其中包括16栋连排双卧房别墅 6栋独栋双卧房别墅和3栋独栋三卧房别墅 售价从每栋500多万人民币到1000多万人民币不等 首先通过产权式酒店 产权销售迅速变现 通过后续经营获取持续收益 业主收益两种模式 模式一 固定收益6年内每年可享有相当于售价6 的收益10年内每年可享有相当于售价4 的收益或者客房净收入的33 收益 以较高者为准 模式二 可变收益6年内可享有相当于客房净收入的33 客户净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费3 作为维修基金以支付设施更新 BanyanTreeLijiang 酒店开发阶段 产权式酒店 C 小结 产权式酒店具有快速脱手 快速回现 减小资金压力 同时可以长期拥有使用权 以及酒店配套设施产权从而获得长期收益的优点 但是其采用的投资回报模式需要承担较大的市场风险 快速脱手 快速回现 减小资金压力 可以长期拥有使用权 以及酒店配套设施产权从而获得长期收益 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户 通常要承诺较高的投资汇报率 国内常见为5 10 若向投资客户承诺固定回报 则需承担较大市场风险 甚至亏损现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的 优势 劣势 酒店开发阶段 产权式酒店 C 产权式酒店优势与劣势分析 产权酒店股权酒店私产酒店 1 股权式酒店是一种投资模式 是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上 通过对其酒店产品投资 享受 度假 分红 置换 酒店订房折扣等 是未来投资走向的另一种 地产金融产品 股权式酒店实际上同产权式酒店类似 购买人获得客房产权与部分时段使用权 只是回报方式上则根据酒店经营情况在年底享受一定分红 股权式酒店是一种投资模式 是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上 通过对其酒店产品投资 享受 度假 分红 置换 酒店订房折扣等 是未来投资走向的另一种 地产金融产品 三亚 亚龙湾红树林酒店 特点 金融理财概念嫁接酒店开发运营 开发商 业主 持有大部分公共物业获得销售变现并参与酒店分红 享有物业所有权 参与按比例分红 同时享有度假权利 酒店开发阶段 股权式酒店 C 股权式酒店定义与特点 案例 三亚湾红树林度假酒店 总建筑面积约70万平方米 集合了拉斯维加斯 迪拜等度假胜地元素 推出中国首座 全生活 度假目的地酒店 项目拥有4500余间客房 相当于10座5星级酒店 三亚湾红树林度假酒店 总建筑面积约70万平方米 集合了拉斯维加斯 迪拜等度假胜地元素 推出中国首座 全生活 度假目的地酒店 项目拥有4500余间客房 相当于10座5星级酒店 红树林酒店客房全部以小面积为主 通过面积控制总房价 精确的总价控制使得项目受到了全国投资客户的较大关注 会展酒店户型面积 40平米 38平米 55平米 76平米 地标酒店户型面积 50平米 41平米 51平米 52平米 会展酒店 面积40 套内面积 不含酒店 会展酒店 面积76 套内面积 不含酒店 酒店开发阶段 股权式酒店 C 红树林酒店客房分析 同时 红树林酒店也将产权与股权捆绑 股权式 运作模式 获取短期的销售收入和长期的酒店运营收益 今典集团 三亚湾红树林酒店 经营酒店长期获益 2 3销售收入 1 3运营收入 成功运营下一个项目 股权式 运作模式 产权出售快速回笼资金 酒店投入运营后 由红树林国际酒店管理公司为业主代理对外经营 管理 业主将坐享年年分红等多项 股东 权益 高标准配套 理性房价 原始股分红 成功实现产品的市场热销 后期建设投资大 但可通过销售取得大量回款 其中当酒店销售量达15 左右时可收回地价成本 股权吸引 成本回收 收益保障 酒店开发阶段 股权式酒店 C 红树林酒店股权式运作模式 红树林提供的两种投资操作方式 买三亚湾红树林股权式酒店 买红树林度假卡 两种方式均加速了酒店的变现过程 买三亚湾红树林股权式酒店做 拉斯维加斯股东 尊享五大 股东 权益 独立产权每间红树林酒店客房均拥有独立商品房产权证 可抵押 转让免费居住权每年一定天数免费居住 可交换入全国任意一家红树林系列酒店 既可选择入住标准间 也可住总统套股东房价权业主在全国红树林系列连锁酒店订房享受业主房价酒店利润分红权酒店采取第三方独立财务制度 年终按业主所购房屋的分红指数自动分享酒店经营利润代订团队房的提拥权由业主代订的会议等团队用房 首晚不少于8房 均自动享受团体价待遇 业主还将获得订房收入的5 作为佣金回报 买红树林度假卡做尊贵VIP会员尊享两大会员权益 全国换住权会员专享35年 每年7天或更多周次免费入住全国任意一家红树林度假酒店 五星七星随意选择 既可入住标准间 也可选择总统套会员专享权会员为自己及亲友订房有会员入住贵宾价8折 首晚不低于8个房间还额外获得3 代订房奖励 度假卡可自由馈赠 转让 让会员享有高品质度假生活的同时 实现你资金的保值增值 酒店开发阶段 股权式酒店 C 红树林提供的两种投资模式 红树林股权式酒店除了可以享受免费入住 可转让 业主房价权外拥有独立的分红计算方法 标准化的解决了分红收益产生的一系列问题 分红指数 即某间房的总房款 基准房间的总房款 基准房间 即在所有的可售房间中 总价格最居中的那一间红利所得 分红指数 所有可售房间分红指数之和 酒店的可分配利润 红树林运营收入 独立会计审计 业主按季度分红 红树林度假网 分红计算方式 每年不仅可以免费入住三亚湾红树林度假酒店 而且 还可以交换到其他红树林酒店入住 业主的免费居住权 可以自由转赠 赠予亲朋好友 赠予商务伙伴 赠予客户 包括免费居住权在各红树林酒店间的交换使用权利 当业主的免费使用天数用完之后 再入住全国的红树林系列酒店 均享受 业主房价权 酒店业主权益 酒店开发阶段 股权式酒店 C 红树林股权酒店的分红方法 小结 产权式酒店与股权式酒店的比较 酒店开发阶段 股权式酒店 C 两种开发过程变现方式的比较 1 酒店变现模式 酒店开发阶段 C 产权酒店股权酒店私产酒店 1 产权式酒店是业主购买其一年中的某一段时间 而私产酒店 拥有的是其终身产权 这种私人酒店扩大了业主的权利 业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权 权利的倾斜 随时入住 不限次数 不限时间的使用私人酒店 收益变化 自住的越少 回报越多 自住的越多 回报越少 与产权酒店的区别 产品谱系更加丰富 在产品的设计上 升级版产权酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性 注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响 产品的设计也更加考虑业主的自住的需求 整个产权酒店居家的氛围日趋浓厚 设计套房的比例逐渐加大 家居化的房间布置成为亮点 产品设计更加灵活 旅游地产中既有酒店类物业 又有公寓 商业 商务办公类物业 这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享 资源共享 兼容各种产品 脱离传统酒店设计 景区资源的共享 酒店开发阶段 私产酒店 C 私产酒店的定义域特点 从各方的收益方式上讲 私产酒店业主具有完整的产权 包括可以转让 转移和继承 也可以拥有40 70年的酒店利润分红 而从开发商来讲 通过销售产权可以回收大量资金 缓解资金压力 产权业主 开发商 酒店开发阶段 私产酒店 C 私产酒店的各方收益 2 委托经营合作经营带资管理模式 委托经营模式是指在开发商拥有产权的前提下 把经营权委托于第三方酒店管理公司 这种模式能够对酒店运营比较陌生的开发商带来较为成熟的技术与管理经验 减小酒店运营风险 开发商持有酒店 酒店管理方 以经营权的转让为核心 加盟酒店 酒店管理集团向特许经营酒店收取加盟费 年度客房收入提成 市场营销服务评估费 开业服务费等 被管理酒店给予酒店管理公司一定的管理费用 营业额2 5 及毛利润3 6 支付管理费用 输出管理技术 典型代表希尔顿酒店 洲际 万豪 喜达屋 优点 如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备 那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益 缺点 投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司 对饭店经营管理的控制大大降低 聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支 使饭店的经营利润受到侵蚀 委托管理模式在中国占比约45 所有权 经营权 注 数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比 酒店开发阶段 委托经营 C 委托经营的定义与特点 2 委托经营合作经营带资管理模式 酒店合作开发是指拥有土地使用权 开发资质 建设资金等要素的不同当事人之间共同出资 共担风险 共享利益的合作建房行为 是一种房地产开发的联合经营行为 C 酒店开发阶段 合作开发 酒店合作开发是指拥有土地使用权 开发资质 建设资金等要素的不同当事人之间共同出资 共担风险 共享利益的合作建房行为 是一种房地产开发的联合经营行为 特殊要件 主体 当事人一方必须具备房地产开发资质标的 土地使用权应为出让土地使用权内容 合作内容 合作方式应探求当事人的真实意思及目的 就不同类型的合同进行分别认定 必备条件 合作开发的定义与特点 一方出地 其他各方提供资金或劳务 目前实践中 出地方一般为具有开发资质和出让土地使用权的开发公司 因资金不足而进行合作开发 提供劳务的一般为施工企业 施工企业通常存在垫资行为 以补充开发商资金的不足 合作开发的四种模式分析 合作房地产开发四种模式 1 2 3 4 以组建项目公司方式进行的酒店合作开发 合作各方以土地使用权 资金 技术等作为出资 共同成立新的项目公司进行房地产开发 以联营形式进行酒店合作开发 先联营后转让 出资方先以出地方的名义进行开发建设 待投资额达到总投资额的25 时再将项目由出地方过户到出资方 避税考虑 不交营业税 教育费附加 需交纳契税 所得税资产独立 降低风险考虑 使该项资产独立于公司其他资产 避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购 先成立项目公司转让 合作开发融资模式 合作开发的四种模式 C 2 委托经营合作经营带资管理模式 带资管理模式是第三方酒店管理公司对酒店的资本和管理同时进行 这种管理模式使得两者在利益关系 激励机制上具备较强的一致性 是一种双赢的管理模式 酒店管理方 开发商 管理公司和酒店捆绑到一起 防止酒店管理公司做出不利于业主的决策 同时 饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用 减少战略决策失误而给酒店所有者和管理方带来损失的可能性 饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用 减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性 优点 典型代表 香格里拉集团 相同的利益关系 良好激励机制 带资管理模式在中国占比约25 注 数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比 委托管理购买酒店卖出的部分股权成为酒店的股东 带资管理选择带资管理合同 饭店管理公司参股饭店 成为联合投资者 实现饭店的股权化 提供饭店部分股权 并邀请委托管理方购买 实现饭店管理公司参股酒店 成为联合投资者 开发商 管理方 C 酒店开发阶段 带资管理 合作开发的定义与特点 分时度假酒店 2 分时度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间份 出售每一个时间份的一定年限的使用权 消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的免费入住权 这种模式有利于保持酒店的长期入住率 同时又能够较好的回收开发成本 分时度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间份 如 一年51周 出售每一个时间份的一定年限 如30 40年等 的使用权 消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间 一周或更长 的免费入住权 C 酒店开发阶段 分时度假酒店 分时度假的定义与特点 分时度假模式对于开发商来讲可以自己持有酒店房产 并委托代理商进行操作 也可以直接全盘销售给代理商 实现快速回现 而业主则享有一定时间的入驻权利 注 资料来源参考 分时度假的立法思考 葛宇菁 再销售公司 交换服务公司额介入能够进一步流动酒店市场 保障酒店入住率 活跃酒店 可以自己持有酒店房产 并委托代理商进行操作 也可以直接全盘销售给代理商 实现快速回现 拥有一定年限内在该酒店每年一定时间 一周或更长 的免费入住权 开发商 业主 第三方介入 C 酒店开发阶段 分时度假酒店 分时度假的各方权利 分时度假模式目前有三种操作模式 目前中国第三种方式即分时度假销售公司正在快速的崛起 是市场的主要发展方向 分时度假销售公司 此类公司只销售分时度假产品 它不参与分时度假房产的开发 例如 广东爱特乐度假服务有限公司 北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司 是我国一些资金比较雄厚 有意在 分时度假 领域进行探索和发展的大型企业 此类企业将分时度假作为长线运作 自主开发或收购度假产品 自行销售度假卡 例如 金典集团的红树林度假酒店系列 首创集团 中旅集团 北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司 C 酒店开发阶段 分时度假酒店 分时度假的操作模式 案例分析 RCI RCI是业内唯一独立的 环球性的交换度假时段及相关服务的经营者 拥有RCI这个世界最大的度假权益交换网络 RCI集团隶属温德姆企业集团 WyndhamWorldwide 纽约证券交易所股票代号