黄山房地产市场调查报告.doc

黄山市市场调查报告索引一、黄山市概况二、黄山市经济概况三、黄山市的城市规划四、黄山市的旅游产业的发展和规划五、黄山市的房地产开发情况六、黄山市的商业情况七、项目周边地块规划八、黄山市部分宾馆的配套设施九、黄山市的休闲娱乐业态情况一、 黄山市概况 地理位置黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。盘垣于歙、黟、太平、休宁四县之间，面积9807平方公里，现划入黄山风景区的154平方公里。屯溪区是黄山市的中心城区，是黄山市的政治经济文化中心、城市商业娱乐中心，是商务会议度假旅游的主要平台。屯溪区集航空交通枢纽与陆路交通枢纽和水上交通枢纽于一体，一直是整个黄山旅游圈的门户，随着高速公路的陆续建成通车，屯溪更将发展为大徽州旅游圈的综合服务中心与集散地，人流、信息流和资金流汇聚于此，可谓人旺地旺财旺，其旅游服务业发展的空间广阔、前景光明。 行政区划现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区。区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。 自然环境与旅游黄山市最大的特色是旅游资源丰富。以黄山为中心，以道教齐云山、国家重点历史保护街区屯溪老街、国家历史文化名城歙县、中国画里乡村黟县、原始生态的绿色明珠牯牛降、迷人的湖光水色太平湖与新安江等诸多景为映衬，构成“众星拱月”、融自然与人文景观为一体的大旅游格局。1990年黄山风景区被列入世界文化和自然遗产名录，2000年11月30日，西递、宏村又被列入世界文化遗产名录，再一次提升了黄山市文化旅游资源的品位，使黄山以高品格阔步走向国际旅游市场。黄山市是一个“八山一水一分田”的山区。境内群峰参天，山丘屏列，岭谷交错，有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏，溪水迥环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如一幅风景优美的画图。黄山原称作黟山，黄山不仅以奇伟俏丽、灵秀多姿著称于世，还是一座资源丰富、生态完整、具有重要科学和生态环境价值的国家级风景名胜区，属世界文化与自然遗产，已被列入世界遗产名录。黄山现已成为中国名山之代表，素有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳” ”、“天下第一奇山”之称，并与长江、长城、黄河并称为中华民族的象征之一。旅游业对于黄山的经济来说占有重要的地位。近年来，尤以旅游业的发展最为迅猛。成为全省、全市旅游业的战略重点。 文化古徽洲有着2300多年的悠久历史，孕育了新安理学、徽派朴学、新安医学、新安画派、徽派版画、徽派篆刻、徽剧、徽商、徽派建筑、徽洲“四雕”、徽菜、徽洲茶道、徽洲方言为代表的徽洲文化，与敦煌学、藏学并称中国三大区域文化。黄山人杰地灵、名人辈出。自古便有“连科三殿撰，十里四翰林”的说法，以才入仕，以文入世者代不乏人。著名的活字印刷术发明人毕升、理学家朱熹、哲学家戴震、马克思资本论中提到的唯一中国人，大理财家王茂荫。近代以来，有著名的工程技术专家詹天佑、人民教育家陶行知、文学家学者胡适以及齐白石并称为“南黄北齐”的国画大师黄宾虹等历史名人。 交通概况 航 空 黄山机场位于屯溪西郊5公里处，为国家一类航空口岸，能起降波音737和MD90型等中型客机，配备有全套通讯系统和全天候指挥设备。可起降波音767等大型客机。现开通有至北京、广州、上海、合肥、天津、海口、深圳、福州、杭州、武汉、西安、桂林、昆明、厦门、珠海、香港、澳门等城市的航线。 铁 路皖赣线贯通黄山市全境，可直达北京、上海、青岛、南京、合肥、景德镇、南昌、厦门、鹰潭、福州等地。游客从黄山南大门进出黄山，在屯溪上下火车最为方便快捷。从北面进出黄山的游客，可先坐汽车到芜湖、南京等城市，再改乘火车列达目的地。 水 路黄山的北面是长江，长江沿岸的游客器计划走水路来黄山，沿江安徽境内的安庆、贵池、芜湖等城市均有轮船码头，可在这些码头上岸，改乘汽车来黄山；回程时可在北大门甘棠乘汽车去上述码头登船。 公路交通黄山公路交通便利，与上海、杭州、南京、合肥、九华山、景德镇等地均有国道相连。徽杭高速的贯通和通车，使黄山连接杭州的公路里程缩短到2个多小时。合肥-铜陵-九华-黄山高速公路已经开工，黄山-景德镇高速公路、环黄山高速公路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带。 景 区 交 通屯溪区为黄山的经济、政治、文化中心，也是黄山市的交通枢纽所在。游客一般可先到屯溪，再前往各景区。选择交通工具可为公交车（多为中巴）和出租车。 市 区 交 通屯溪是黄山的市区所在地，过去这里一直以三轮车（人力、机动）交通为主，公交车也多是以微型面包车为主，近年来这一现象有了很大的改善，首先是公共交通部分，新型中巴车替代了原来的微型面包车，而出租车也在市政府的指导下下浮了起步费，开始了打表计费的时代，现在市区出租车以5元起步，大部分地区的交通也几乎就是五元钱，这大大促进了出租车市场的发展，市民出门打的已经非常习惯。二、黄山市经济概况 人 口 黄山市辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区。2006年底全市总人口147.56万人，其中屯溪近20万人左右。 2004-2006年GDP、人均GDP发展情况 2004-2006年GDP发展情况 2004-2006年人均GDP情况由以上资料可以看出，从04年到06年，黄山市全年生产总值以28亿元左右的稳定差值直线上升，06年创9年来新高，预示着黄山市的生产总值将会开始有较大的提高，人均生产总值比前两年的增长也是比较显著。简短的一些数据，透露出黄山市经济的飞跃发展，象征着黄山的大好前景。 支柱产业旅游业对于黄山的经济来说占有重要的地位。近年来，尤以旅游业的发展最为迅猛。成为全省、全市旅游业的战略重点。2006年旅游总收入占GDP的45%左右。 2004-2006年接待旅游者人数 2004-2006年旅游总收入情况 2004-2006年固定资产投资总额情况 随着新农村建设步伐加快和工业、交通及旅游娱乐等服务业重点工程投资力度加大，民间投资活跃，投资结构进一步优化升级。全社会固定资产投资达到163.0亿元，同比增长42.0%。其中城镇投资完成147.8亿元，增长36.8%，农村投资15.2亿元，增长124.4%。 收入、消费情况 2004-2006年社会消费品零售总额 2004-2006年在岗职工平均工资 2004-2006年城市居民人均可支配收入情况 2004-2006年城市居民人均消费支出情况从以上数据可以看出，黄山市城市居民的收入水平、消费能力进一步提升，生活水平不断得到改善。三、黄山市的城市规划n 城市发展方向近期以向东、向南发展为主，向东继续完善东部新区的建设，随着徽杭高速路的通车，考虑阳湖片区的开发。远期考虑向南、向西方向发展，远期除继续开发南片外，考虑向西与市经济技术开发区的衔接，开发西部片区。 黄山市十一五规划纲要第十章优化城镇空间布局，加快城镇化进程中提到：围绕建设国际旅游城市和区域中心城市，实施“中心极化、组群互动、梯度推进、城乡协调”的城镇化战略，构筑“一群（南部城镇群）、两轴（皖赣铁路城镇发展轴、合铜黄高速公路城镇发展轴）、三级中心（中心城区、区县城、中心镇）”市域城镇空间结构，形成以中心城区为核心，区县城为骨干，中心镇为纽带的城镇体系，黄山市发展为皖南地区中心城市。到2010年，中心城区建成区面积达28平方公里，人口达到22万人。区县城建成区面积达51平方公里，人口达45万人。 加强中心城区建设 以建设现代国际旅游城市为目标，拉大城市框架，做大城市规模，加快人口与产业聚集，提高城市首位度。加快优势区域集聚，构建高效的基础设施和社会设施网络，基本形成以中东部为主的商贸经济区、以北部新城区为主的新型工业区、以江南新城和老城改造为主的安居区、以西部高尔夫球场为主的休闲度假区的新型中心城市框架。完善中心城区基础设施建设，改善城市交通网络，加快标志性建筑、尖山公园和城市雕塑建设。建设三江景观休憩带和环城休憩带，尖山生态观光走廊，老街历史文化风貌区和世纪广场文化中心区，滨江路、新安路、前园路景观轴，将屯溪建成皖浙赣三省边界地区商贸中心和旅游集散中心。 加快南部城镇群建设 建设以中心城区为核心、慈张线及岩休公路为连接纽带、休屯歙盆地为主要区域的南部城镇群。争取用五年时间，使屯溪、海阳、岩寺、徽城和市新城区五点连线，成为市域城镇体系主体，形成以中心城区为核心的组团式城镇格局和现代化城镇群。到2010年，城镇群建成区面积达到64平方公里。按照建设城镇群的要求，合理布局基础设施，拉开主干道框架，建设环群快速交通网络。强化城镇群总体功能，充分发挥海阳、岩寺、徽城三大县域中心作用，做大做强区县中心产业。充分利用高速公路和城市快速通道，加强城镇群与外围卫星城镇对接，尽快使甘棠镇发展为市域北部休闲度假和旅游服务基地，碧阳镇发展为市域二级旅游服务基地，祁山镇发展为市域西大门和综合性城镇。 推进东向发展，提高经济外向度1、融入浙江经济带和长三角经济圈坚定不移地实施东向发展战略，在思想观念、体制环境、交通基础设施、市场体系和生态利益共享等方面，加快与长三角地区接轨。完善与长三角地区的交流、沟通、协调机制，开展多层次、多渠道的互访交流活动，积极组织和参与长三角地区的各类经贸活动。加强产业领域的合作与对接。提高与长三角地区第二产业的关联度，提高配套水平和规模，努力成为长三角地区加工制造业基地的重要组成部分。积极呼应杭州“旅游西进”战略，参与长三角无障碍旅游区建设，联手打造“名城名湖名山”国际黄金旅游线。提高服务业的对接水平，加快发展商贸会展、休闲娱乐业。扩大绿色有机食品在长三角地区的市场份额，实施农产品进超市工程。加强与长三角地区的劳务协作，实现农村劳动力向长三角地区的有序流动。2、强化招商引资坚持把招商引资作为经济工作的重中之重，探索多元化利用外资方式。扩大外商直接投资，积极争取国际金融组织和外国政府提供更多优惠贷款。重点鼓励外来投资者到我市发展新型工业、旅游业、生态产业、现代农业和现代服务业。积极争取和吸引世界500强、跨国公司、上市公司、驰名品牌生产企业、重点高校、世界知名酒店等，采取各种形式到我市投资兴业。确保“十一五”时期，实际利用外资4.47亿美元，年均增长18%；引进内资440亿元，年均增长20%。3、提高经济外向度继续实行和完善外贸出口促进政策，大力推进外贸主体、出口产品 和出口市场多元化。加快建立茶叶、化工、服装和木竹制品等出口商品生产基地，提高加工贸易、机电产品和高新技术产品的出口比重。加强对重点出口企业的服务，完善外贸、金融、税务、海关和出入境检验检疫等单位的快速联动服务机制。积极组织实施“走出去”战略，争取一批企业到境外拓展旅游业务，设立办事处。做好外事侨务和对台事务工作，充分利用黄山的对外影响，积极发展友好城市关系，扩大交流，深化合作。提升黄山航空口岸开放程度，实现对外国籍飞机开放，逐步开通黄山至韩国、日本、新加坡、马来西亚等国家的国际航班。n 2020年远景设想到2020年，黄山市生产总值在2010年基础上再翻一番，第三产业增加值占生产总值比重进一步提高，全市人民迈入更为宽裕的小康社会，基本建成特色鲜明、功能完善、文明富裕、社会和谐的国际著名旅游城市，实现“全国最美、山区最富、生态最佳”地方之一的目标。附：屯溪区城市总体布局规划 建设原则为“精巧、雅致、生态、徽韵”。 用地空间结构以三江为城市的绿化景观与公共服务轴，以城市北片、西片、南片为三个基本功能片区，集中紧凑综合发展。 重塑新安文化，重点是新安江两侧的城市景观。要将滨江路塑造成为集游览、休闲为一体城市景观大道。 北片区为城市中心的所在地，集中了城市的行政中心、体育中心、商业中心、文化中心等多种功能，是整个城市的核心区。北片区主要是继续向东发展，发展新型居住、商贸、文化和部分的无污染工业。 南片区主要为教育区、多种类型的度假区和新居住区，徽杭高速公路自南片区南部经过，为南片发展与旅游相关的服务基地等功能带来了机遇。 西片区功能主要为生活区和市场。由于西片区临近机场，受机场的影响，该片区不易进行大量的开发。同时考虑机场的净空条件以及机场对城市的影响，结合现状交通条件较好的道路，规划部分市场用地。 老街是著名的历史街区和旅游与商业服务的核心，需要重点保护，因此城市空间特色可简述为“一区、两街、三片”的基本格局，即一个核心屯溪老街保护区、两条滨江城市特色街道、三个城市片区。 用地结构居住用地：规划将逐步改变居住用地比例过大和城市三类居住比例过高的状况。采取旧城改造与新区开发并行的发展模式，引导居住区成规模建设。居住用地比例由现状的33.7%调整为27.47%公共设施用地：规划由现状的19.7%调整到25.56%。新增用地主要发展大型文体设施、教育设施等。工业用地：城市工业用地大幅减少，除保留现状的几个工厂外，其他工业用地将逐步被置换出来改作城市的居住和公共服务设施，新增的工业用地将主要集中在市经济技术开发区，工业用地比例调整为11.30%。绿地：为改善城市景观，美化城市，规划增加大量城市绿地。城市绿地由现状的7.5%提高到16.90%。 屯溪的物流园区主要分布在三处：结合徽杭路在徽杭路入口处规划一大型物流园区。在梅林结合合铜黄高速公路规划一大型物流园区。另外在机场服务区内规划一物流园区。四、黄山市的旅游产业的发展和规划n 黄山市旅游产业发展情况 2004年累计接待海内外旅游者817万人次，增长45.2%，比2002年增长15.7%；其中接待入境旅游者32.56万人次，增长236.0%，比2002年增长3.0%。实现旅游总收入50.0亿元，同比增长30.3%，比2002年增长6.1%；其中旅游创汇收入6600万美元，增长271.0%，比2002年增长13.5%。 2004年完成了黄山市旅游发展总体规划、花山谜窟渐江风景名胜区总体规划；黄山风景区被联合国教科文组织列入首批世界地质公园名录，成为我国唯一拥有三项世界级桂冠的风景名胜区；牯牛降进入全国地质公园行列。成立黄山市旅游宣传推广中心，皖南古村落西递、宏村邮票首发成功，利用“金秋十月”，成功举（承）办了第六届中国国际民间艺术节、长三角旅游城市“15+1”黄山高峰论坛、公共部门与私营部门合作论坛和徽商国际论坛等系列重大活动，进一步提高黄山的对外认知度和吸引力。黄山机场扩建竣工、徽杭高速公路通车，开工建设了合铜黄高速公路和黄山雨润等基础、休闲项目，进一步改善旅游发展条件。 2005年紧紧围绕“新黄山，古徽州”这一主题，实施“联合、差异、主题”三大市场营销战略，以优化旅游产品结构为重点，巩固观光旅游产品，创新文化体验、休闲度假、商务会议及特种旅游产品，不断优化组合旅游线路，旅游业实现快速增长。全年旅游总收入61.5亿元，同比增长23.0%。累计接待海内外旅游者首次突破千万人次，达1001.3万人次，同比增长22.5%。其中：接待国内旅游者958.0万人次，同比增长22.1%，实现国内旅游收入55亿元，同比增长23.0%。接待入境旅游者43.3万人次，同比增长33.0%，实现创汇收入8000万美元，同比增长21.2%。入境旅游前五位客源地为韩国、台湾、香港、美国、日本，分别占接待人数的38.9%、21.1%、14.6%、4.9%、4.5%。 2006年随着我市旅游国际化战略稳步推进，旅游推介和宣传活动顺利开展,行业管理手段和措施得到强化，旅游环境不断改善，全市旅游市场呈现繁荣景象，旅游人数和旅游收入明显增加。继10月份接待国内外旅游者创历年各月新高，累计突破1100万人次后,11月末突破1200万人次关口，全年接待国内外旅游1241.0万人次，同比增长23.9%，这是1998年以来正常年份的最高增速（除2004年，因受上年“非典”影响增速为47.9%以外）。其中：国内旅游者人数1156.4万人次,入境旅游者人数54.52万人次，增速分别为24.0%和25.9%。实现旅游总收入84.4亿元，增长37.5%，其中：国内旅游总收入75.68亿元，旅游创汇1.1亿美元，分别增长40.0%和35.8%。2006年末全市拥有星级宾馆、饭店61家；国际、国内旅行社达107家，其中国际旅行社15家，国内旅行社92家。n 黄山市旅游产业规划情况 坚持以旅游经济为中心，着力实现“两个最强”1、强化旅游经济的中心地位，进一步发挥关联带动效应。按照建设“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”的要求，创新工作思路，构建旅游产业链，加快发展旅游产业群；积极发挥旅游关联带动效应，牵动现代农业、工业和第三产业的加快发展，尽快把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的自然景区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一。2、抓好市场新开拓、景区景点新开发、结构优化新提高，增强旅游经济实力。打好黄山牌、做好徽文章，加大旅游市场营销力度，特别是在开拓国内市场的同时，着力开拓国际市场，努力挤进世界旅游组织地区项目行列，促进旅游主体国际化、旅游客源国际化和旅游环境国际化，加快旅游国际化进程。在强化自然文化遗产和旅游资源有效保护的同时，加快旅游资源有序开发，增添新的景点。进一步优化旅游产品结构和空间布局，提升产业素质，大力发展文化观光、休闲度假、商务会展和特种旅游产品，实现旅游产品由观光型向复合型转变。确保“十一五”末旅游年接待总量突破2000万人次，旅游总收入突破200亿元。 三个大市建设 旅游大市其目标是编制并认真实施旅游产业发展规划，坚持保护第一、科学规划、合理开发、永续利用，打响黄山与徽文化两个品牌，坚持联手建成“名城(上海)、名湖(西湖)、名山(黄山)”国际黄金旅游线，推动黄山走向世界。整合旅游资源，建成一批具有国际水平的旅游产业基地和具有国际接待水平的旅游休闲、购物、娱乐设施，使黄山市成为世界级旅游区和重要的国际旅游城市。 文化大市其目标是编制实施好文化产业规划，坚持以人为本，弘扬徽州文化，在传承中创新，在创新中壮大文化产业，使徽文化成为与黄山齐名的又一大旅游景观；建成一批国际会展和学术文化交流基础设施，创办大学园区，引进、培养高级专业人才，把黄山市建成以徽文化为特色、现代教育、科技文化高度发达的国际型旅游城市。 生态大市其目标是编制并严格实施生态大市建设规划，统筹人与自然的和谐发展，实施可持续发展战略；以发展生态产业，优化生态环境，完善生态机制为主要任务，以项目建设为重点，组织实施一批生态建设项目，以生态求发展，实现资源和环境优势的转化，促进生态经济的快速发展；建成全国生态示范基地，使生态资源成为黄山市旅游产品和旅游文化的重要内容之一。五、黄山市的房地产开发情况n 土地市场 2006年度黄山市已成交地块一览表编号出让面积（m2）用地性质竞得人1227928.82商住黄山盛华物房地产开发有限公司24286.88居住黄山市和远置业有限责任公司333377.25商住安徽电力明远房地产综合开发有限公司422611.39居住黄山市鸿维房地产有限公司515484.03商住黄山市教育投资发展有限公司66449.38办公、商业金融、文化娱乐和住宅安徽百川房地产开发有限公司7106885居住黄山雨润地华置业有限公司814178.69商业黄山市皖祥汽车贸易公司99848.02居住、商业黄山市广交房地产公司1090664.22居住黄山市新徽投资有限公司11363318.06旅游用地黄山市茶博园投资有限公司1246036.33居住、办公黄山永佳房地产开发有限公司1354166.8居住黄山永佳房地产开发有限公司1452629.11市场用地黄山市茶博园投资有限公司1514854.08商业、居住厦门新龙翔投资有限公司166434.56商业、居住黄山市屯溪黎阳房地产开发公司1725792.23商业、办公、居住黄山旅游集团1811930.66商业办公综合黄山旅游集团1984127.48商业办公居住综合芜湖永捷房地产开发有限公司208520.89居住、商业宁波博皓投资有限公司211199.47商住黄山市建工房地产开发有限公司229892.31旅游黄山市天都环保机械科技有限公司234763.08居住、商业黄山市金利达房地产开发有限公司2410873.39商业、居住黄山市华泰房地产开发有限公司 2006年已成交地块总面积1226252.13平方米，按照平均容积率1.2来计算，则该部分2006年到以后数年可为市场供应商品房约1471502平方米。 2007年初至今中心城区土地出让情况序号位置出让面积（平方米）用地性质1徽州大道北，新安江南124649.95商服2新安江南、新安大桥南侧201416.02商业、居住、商服3黄口大桥周边124649.59商服4新安大道2364.16商服5徽山路2353.35商服、居住6滨江中路409.9商业、居住7天都大道屯光大道交叉西南14408.65商业、居住、办公8新园东路18962.17商业、居住9天都大道与黄山东路交叉西南12210.11商业、居住、商服 2007年初到目前为止，黄山市城区共挂牌出让土地501423.9平方米，按平均容积率1.2来计算，则今年至目前为止出让的土地面积至少将要为黄山市房地产市场增加商品房供应60万平方米左右。 2007年黄山市中心城区经营性用地出让计划表序号项目面积（亩）规划用途使用年限容积率供地状况1东区300待定待定待定待定2天都大道路口20商业居住40年3.0现状交地70年1.53新洲冷库10待定待定待定待定4市人大政协地块15商业40年商业1.4现状交地办公居住70年其余1.85新安北路群艺馆地块12居住70年1.3现状交地6市金属公司仓库10待定待定待定待定7黄山市团市委（老街175号）0.5商业居住40年建筑面积现状交地70年48028滨江中路27号0.6商业居住40年2.0现状交地70年9度假区31号、29号等187商业旅游40年1.6现状交地娱乐居住70年1.810黄山学校南侧局部地块12商业文化40年1.0现状交地旅游11省水建地块（061）8.6商业居住40年1.7现状交地70年12天都小区东侧局部地块（C34）33商业居住40年1.8现状交地70年13江南新城三江口197商业居住40年1.0现状交地70年14江南新城B1-B5360商业居住40年1.6现状交地70年15洽河路西南角D9-258待定待定待定待定16新安大道东侧洽阳路西侧130待定待定待定待定（D2-1 D2-2)地块17占川河西侧调味品厂东侧地块7.8居住70年1.3现状交地18黎阳老街一期536商业旅游40年1.2现状交地居住70年19歙砚艺术馆5商服40年0.8现状交地20原武警支队基地16商业40年1.6现状交地居住70年21昱阳山庄地块13商业40年1.7现状交地居住70年22雨润502旅游40年1.1现状交地23益欣高尔夫60待定待定待定待定24戴震路36号（市建工地块）16商业40年1.4现状交地居住70年26机场南侧地块110居住70年1.0现状交地28华资沿江广场地块17商业旅游40年1.5现状交地29华资村口地块15商业 旅游40年1.3现状交地30礼品城二期17031汗山桥路东侧地块30商业40年1.5现状交地32花山石林AB地块30商服40年0.15现状交地33烟村石窟群173商服40年0.14现状交地 2007年计划出让土地3054.5亩，合计约2037351平方米，按照平均容积1.2来看，则计划出让的土地将要向市场供应2444821平方米的商品房。n 黄山市房地产发展现状 据从房管局了解，2006年城区房地产共计开发约120万平方米（其中商业约占总体的30%左右）；上市交易量约80多万平方米；成交量约40多万平方米（其中住宅30多万平方米，商业10多万平方米）；总体成交率约50%左右；普通住宅成交均价约2000元/平方米左右（2007年目前已达2200元/平方米左右），独立别墅6000元/平方米左右，联排别墅均价4000元/平方米左右；商业成交均价约4000元/平方米左右（目前商业成交均价约在4500元/平方米左右）。n 黄山市房地产发展趋势 政府政策方面 黄山市政府对2007年的房地产开发做了如下指导性规划：预测2007年度黄山市商品房需求为7478万（中心城区5058万），其中住宅为6368万（中心城区33万42万）。2007年度黄山市房地产开发投资为24亿元（中心城区12亿元），其中住宅投资为17亿元（中心城区9亿元），施工面积为220万（中心城区120万），住宅施工面积为160万（中心城区90万）房屋竣工面积为120万（中心城区为58万），住宅竣工面积为93万（中心城区为42万），商品房住房供给中，普通商品住宅比例不低于85，经济适用房供给视市场情况，酌情供应。（以上计划数不含旅游休闲房地产项目）。 政府采取措施 1、鼓励自住型住宅消费。一是坚持每年举办一次房地产交易会，进一步繁荣房地产市场。二是引导企业加大宣传促销力度，消除市民对房地产市场信心的不足、持币观望的心理，焕发购房热情。三是政府适时出台优惠政策，鼓励住房消费。2、控制土地供给，提高土地综合效益。一是控制新出让土地的总量供给，适当提高普通住宅的土地供应比例。二是合理调整竣工房屋的供给量。三是严格控制经济适用房、集资建房、农民安置小区用地规模。四是从严掌握对房地产开发的优惠政策。五是加强存量土地的管理，严防圈地行为。在土地出让合同中，除约定总建设期限外，还要对项目的分期建设进行合理划分，约定每一宗土地的开竣工时间和规模。3、优化商品房结构。要根据城市功能的划分及市场需求，合理布局商业店面用房。坚持节能原则，推广新型材料。重点发展小户型的商品住房，增加适销对路的普通商品住房的供给量，减少结构性的住宅空置。4、加强房地产信息工作，正确引导开发企业行为。进一步建立健全房地产月统计公布制度，完善预售许可网上公示、预销售合同网上备案、房地产开发企业信用档案建设工作，全面、及时、准确地发布市场供求信息，积极引导广大群众树立正确的住房消费观念，规范房地产开发企业的销售行为。 发展状况试析（个人意见，仅供参考）一、房价仍将小幅上涨 由于地价上涨造成购买力持续下降,黄山的房价近期仍会略有上涨，但销售量、需求量及整个市场的规模会有一定程度上量的萎缩。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是目前及以后必须面对的现实。由于地价的上涨带动房价的攀升是必然的；其次是城市规划和城市改造推动房价上涨，中心城区的拆迁逐渐向郊区扩展，虽然拆迁村民会安排进入新村或是安置小区，但是由于拆迁的土地必将进入房地产市场，通过招拍继续拉高地价带动房价上扬。再有就是黄山目前的一些实情，首先是黄山的房价与周边城市相比还存在着比较大的价格差距,尤其是住宅价格的低价位会吸引周边城市人的眼球,他们无疑看好黄山优美的人居环境和较低的房价,又可摆脱所在城市的购房压力。以上这些都是推动黄山房价小幅上涨的因素。至于购买力持续下降的现象就更加明显了，目前买房的主力军是中低收入者和区县客户，高端收入者已淡出购房炒房了,这是因为他们现在多数人都拥有数套的房子。众所周知，黄山市是一个低收入、高消费的旅游城市，经过近六年的房地产开发历程,中心城区的商品住房房均价已从最初的不到千元的均价飙升到目前的均价2200元以上,远远超出了许多低收入者的实际承受能力,加上近两年国家政策的不断打压房市持续低迷,中心城区的房地产市场呈现萧条态势,销售不理想的现象普遍存在,导致成交量不断萎缩,而新开发楼盘仍然不断涌现，从2004年开始房地产不断放量，供求关系发生明显转变，一方面房价不断创高，导致购房人望而却步，另一方面是居高不下的空置率。众多的住宅楼盘所面临的是同一客户端，而最吸引中低收入者和区县客户的首要是价格，其次再是地理位置、环境配套等。对开发商而言，速战速决是最好的解决办法，而对购房人来说拖延时间是上策，静观其变等待出手时机。二、老楼盘苦苦支撑 新楼盘拖延开工-目前黄山房地产市场仍处在观望期，老牌的只有广宇江南新城，还有临滨江景观大道的小高层开发、天盈世贸绿洲的小高层开发、建昌天都华庭的25层天都大厦项目，这些项目好象都不约而同地放缓施工进度。这部分房产公司在价格上不会有太大的跌价，但是日子会不太好过，会想方设法的尽量快速的销售出去。而中心城区其他的一些楼盘开发商则要稍好一些。本地企业还有一些小开发量,如华泰房地产、金利达房地产等并不能拉动市场，还有龙马投资开发的锦绣江南小区，虽然投资额大，但是受企业资金不足影响，07年开发量有限。至于外来开发企业上一定规模的芜湖永捷房地产、香港元一集团、厦门盛物华房地产等几家，由于会受到拆迁等方面的影响，进度不会快；香港元一集团及厦门盛物华房地产的项目都位于阳湖，受配套工程和前期工程制约，也不会立即上马，会采取拖拖拉拉的策略，静观市场变化。三、开发热点集中江南板块农民安置房成为降价主因将使得竞争更加激烈，在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，今年房地产形势将更加动荡和复杂多变。从今年中心城区的发展趋势而言，开发呈现郊区化、复合化、大盘化，特别是江南板块成为未来两年开发热点，江南片借着“城市向南”的东风，以便捷的交通、良好的自然环境、政策环境，集中了多个大盘，异军突起，将成为楼市新热点区域，从黄口大桥沿南滨江大道到黄山学院南区沿江展开。2007年中心城区有相当部分的开发楼盘接近尾声。PS：2007年，中心城区和郊区的房地产开发面积基本持平，政府已经开始把投资的重点慢慢移到郊区，而在开发的房产类型上住宅仍然占有很大比例。据去年的资料显示，房地产空置面积为28.088万平方米,其中空置一年以上的住宅房是8.4万平方米。空置最多的是商业用房，因而商业用房的开发将不会是07年开发的重点。 目前部分待开盘楼盘情况（由于尚未开盘，未取得资料）目前预计今年内待开盘的项目有：莲花怡庭二期（住宅、商业。预计年底开）、君悦华府（公寓、底商。预计年底左右开）、黄海仙都（星级酒店、商务公寓。预计年底左右开）、黄山世贸绿洲二期（写字楼、底商。预计年底开）、占地3000亩的新安徽天地一期（商业、部分公寓。预计10月底左右开）、滨江国际（公寓、商业。预计11月左右开）、博皓房产（公寓、商业。预计年底开）等。六、黄山市的商业情n 黄山市中心城区域商业规划及现状 中心城区商业网点布局规划 总体目标 以大中型商贸流通网点为龙头，推进两个市级商业中心上档次；建设5个区域商业中心、22条商业街；积极发展连锁超市，加快社区商业网点建设，提升商贸流通组织化程度；大力培育专业市场，发展现代物流，增强中心城区对周边地区商贸流通的集聚度和辐射力。至2010年，中心城区社会消费品零售总额年均增长15%，商业总营业面积达到29.9万m2；到2020年，城市商业网点总量约为40.8万m2。 具体目标1）2个市级商业中心：即老城中心和前园路中心，主要是商业业态的调整，推进宇隆商贸城、黄山路、前园路商业业态进一步上档次，商业氛围更浓。2）5个区域商业中心：即阳湖区域商业中心、世贸绿洲区域商业中心、黎阳区域商业中心、新潭区域商业中心、奕棋区域商业中心。（1）阳湖区域商业中心的建设，一方面要以周围居住的7.4万人口为服务对象，另一方面要着力体现21世纪新型办公及黄山学院等以教科研为主导产业的科技文化基地，凸现现代商务功能，形成以便利的交通为载体，辅以科技含量高的适于中高档消费的购物、餐饮、休闲、娱乐、电子商务等现代化商业中心。（2）世贸绿洲区域商业中心的建设，一方面要以周围居住的4.7万人口为服务对象，另一方面要着力解决中心城区商业市场中高端消费市场的存量缺口，一定范围内避免高端消费市场的外流，引导观光型旅游向休闲商务型旅游转变的产业升级策略，创造旅游消费新热点，释放旅游产业的发展能量。（3）黎阳区域商业中心的建设要以周围居住的4.5万人口为服务对象，局部街区以经营建材、糖酒副食批发为主，并配套其它相关商业，目标顾客是本地区居民及部分其它区域顾客。（4）新潭区域商业中心的目标顾客为会展人流、旅游人口及本片区2.6万居民。主要功能为批发、仓储、物流，规划期限内要突出饮食文化，开发特色旅游商品交易市场、仓储式销售中心。（5）奕棋区域商业中心除具备一般区域商业中心的特点外，应结合会展业和旅游特点，突出旅游、休闲功能。目标顾客为旅游、休闲人口及本片区1.8万居民。 商业街建设 到2020年，中心城区将拥有22条商业街，其中综合商业街8条、特色商业街14条。 社区商业 社区商业建设，按社区设置配套发展连锁超市、便利店和再生资源回收网络。到2020年，除现有12家规模超市外，新发展19家规模超市，鼓励生鲜产品、农产品进超市，推进中心城区农改超行动。根据城市未来的发展，将位于部分城市生活干道不适宜作为商业街的阳湖路商业街、三马路副食品商业街进行整合、迁移。 市场建设专业市场方面，规划新建7个，即黄山国际礼品城、汽车交易市场、湖边综合批发市场、再生资源集散交易市场、花鸟鱼虫市场、奇石市场、旅游产品市场等。规划期限内重点抓好黄山绿色食品城、黄山茶城、黄山国际礼品城的标准化建设，扩大在周边地区的知名度，提升中心城区在农产品、旅游产品的集聚度和产品销售区域。农贸市场方面，到2020年，保留、改造好现有6个农贸市场，规划新建8个农贸市场，即沙洲农贸市场、阜上农贸市场、东关新村农贸市场、梅林农贸市场、奕棋农贸市场、黎阳南农贸市场、天都农贸市场、广宇农贸市场、湖边农贸市场。 物流园区（配送中心）建设规划期内，重点建设以下三个物流园区：徽杭路入口物流园区、梅林物流园区、机场物流园区。六个配送中心：危险化学品配送中心、建材配送中心、工业品配送中心、 蔬菜生鲜食品及副食品配送中心、黄山现代物流配送中心、徽派美食配送中心。 目前中心城区商业网点布局和商业发展现状目前中心城区商业网点布局和商业发展现状，个人觉得从总体上看，与城市发展特别是旅游业发展、房地产业发展不相协调，形态传统，功能单一，上档次、上规模、有特色的商业网点尤其是专业商业街、专业市场缺乏；商业文化氛围不够浓郁；商业组织化程度较低，市场竞争力不强；商业辐射区域小，中心作用不明显。同时在房地产开发中，过度建设沿路门面店房，甚至内街门面房，造成开业率不高，空置店面房增多，影响了中心城区商业的整体水平的提升。n 黄山市中心城区部分主要商业路段租金情况路段名称主要经营 最高租金 （元/m2天） 最低租金 （元/m2天） 平均租金 （元/m2天）新安北路汽配、小百货等1.320.680.82前园路小百货、餐饮等1.370.841.08长干路餐饮、杂货、烟酒等2.120.631.24延安路小百货、服饰、通讯、电动车等3.21.752.13黄山路房产中介、服饰、杂货、建材、装潢、餐饮、洗浴等3.771.922.46老街商圈服饰、餐饮、工艺品、杂货、休闲4.570.962.6滨江路餐饮、酒店、洗浴等1.250821.1按业种来看，部分业种租金情况如下：业态种类 最高租金 （元/m2天） 最低租金 （元/m2天）平均租金 （元/m2天）电动车2.81.241.74餐饮2.40.91.34服饰4.571.242.74鞋帽3.241.121.86小百货1.30.630.86通讯器材2.621.641.94建材装潢1.240.840.92休闲娱乐1.80.961.14烟酒副食2.10.680.98工艺品3.61.362.15汽配维修0.920.650.76美容美发2.20.961.52床上用品3.21.182.05水果2.70.921.64小饰品2.861.122.02n 部分项目商业销售、租赁情况 万和精品广场（现房）位置：位于黄山中路主干道项目情况：于2002年投资兴建，该项目为黄山市第一家步行街，市场主体营业面积达2万平方米，建筑结构分为上下两层，总计270余套商铺，商铺面积大小不等（30-144平方米左右），市场主体结构为东西走向200多米，内部有4部滚动电梯（3部单向，1部双向）。但由于原来开发商管理不善，目前已整体出售。目前临黄山中路的铺面全部营业，少量铺面转让中，转让价格约在40000元左右。商铺业态分布情况：一楼服装、两侧部分餐饮（目前已营业的有有意思休闲餐厅，永和豆浆也已在商谈中，估计将要进入）；二楼为小商品批发零售。商铺售价及租价：1F平均售价为8000元/平方米，2F平均售价为6000元/平方米（商铺最低价为4500元/平方米左右，最高价为10000元/平方米左右）。但目前销售情况不够理想。目前招商价格一层内铺大约在0.8-1元/平方米天左右。二层小百货如是在其他地方已经营5年以上，提供最近3个月的税票，首年将免除租金，第二年以后将0.4元/平方米天收取；如无上述条件，按照0.4元/平方米天左右收取（保证3年不变）。目前租赁情况：到目前为止，商铺总体租赁率（含已营业铺面）约在45%左右，市场预计最早将在10月1日开业，如条件限制，最迟在元旦开业，保证开业时，经营商铺占总体商铺的80%左右。 鸿威东方丽景（准现房）位置：徽州大道南侧项目商业部分情况：项目目前一期商业部分不对外销售，仅仅是出租养铺。目前对外出租价格约0.5元/平方米天左右。项目约在明年初交付。 世贸绿洲天盈财富广场位置：屯光大道转盘处开发商：黄山天盈福地置业有限公司项目商业部分情况：商业部分总建筑面积10万平方米，规划成集购物，餐饮，娱乐，健身，商务，休闲等功能于一体的商业中心。具体业态有：名品折扣店，体育用品，旅游用品，户外运动用品，韩流饰品，西餐，中餐，酒吧，茶吧，咖啡吧，浴宫，足道，美体，健身，网吧，KTV，迪听，夜总会，游戏厅，台球厅，美食广场等。目前一期商铺共计33间，45-200平方米，均价4800元/平方米左右。目前一期已售完。二期的4层商业尚未开盘，推出时间未定。 福林嘉园开发商：黄山华泰房地产开发有限公司位置：新安北路项目商业部分情况：商业部分共2层，20余间。上侧2-6层规划为酒店。商铺部分面积2500平方米左右。单套商铺进深15米，宽3.9米左右，高4-5米。目前售价格为2850-3680元/平方米左右。销售率约30%左右。约在明年10月左右交付。 莲花怡庭位置：天都大道体育馆北侧，市政府对面开发商：建昌房地产开发有限公司项目商业部分情况：商业部分共2层，共计80套左右。商业部分主力面积约100平方米左右。一期推出约30余套，销售均价4800元/平方米左右。目前仅剩余数套。将于08年4月交付。二期预计10月左右推出。 世纪花园（外滩一号）位置：新安江畔世纪广场西开发商：黄山中易置业有限公司项目商业部分情况：项目于2003年开始面向市场，一期推出商铺(50间),面积7300.0，到目前为止仅销售10余套，目前销售价格4200-5280元/平方米左右（含小区内铺）。开业状况也不是很好，仅有不到10%左右的店铺开业，其中有娱乐酒吧KTV（SOS）、咖啡、旅行社等，除旅行社外其他已营业店铺状态都不是很好。也仅销售了不到10 套。二期推出的商业面积21005平方米，共计5层，该部分是整层销售，每层2000多平方米，均价4000元/平方米左右。但到目前为止，由于总价较高，还没有一层销售出去。 黄山国际旅游礼品城位置：齐云大道288号开发商：中盛集团市场开发有限公司项目情况：项目占地约280亩，容积率约为1.21，总建筑面积约22.6万平方米。其中：商业用房占地约120亩，建筑面积约9.6万平方米；综合服务用房占地约100亩，建筑