旅游投资失败案例研究.doc

丰宁燕山大峡谷旅游投资失败案例研究作者：华智旅游咨询 康福田、王先民（自） 一、项目简介 丰宁燕山大峡谷项目位于北京正北190公里的丰宁满族自治县的西南部，东起邓栅子，西至洪汤寺，横跨汤河、五道营两个乡镇，全长30多公里，是一处集山水森林、奇峰异石、温泉峡谷于一体的自然景观。2000年，丰宁县编制全县旅游发展总体规划时，发现燕山大峡谷，大峡谷景区内山、石、树、水、泉（温泉）皆美，资源品位很高。 二、发展历史 2000年到2004年，以温泉项目为中心的开发如火如荼，丰宁县内的银河旅游公司、县医院两个单位分别投资2300万元、1400万元建成银河温泉度假村和怡园山庄，县民政部门也引资400多万元对所属的温泉宾馆进行改造。截止2004年底，温泉景区已拥有室内游泳馆两座，室外泳池两个，各类不同标准房间300多间（套），床位近600张，成为承德市规模最大、档次最高的温泉度假区，每年接待游客10余万人次。在上述基础上，丰宁县政府决定大规模综合开发燕山大峡谷，使其成为继京北第一草原后又一热点旅游景区。2004年底，丰宁满族自治县正式启动燕山大峡谷旅游综合开发项目，该项目囊括了道路交通、通讯电力、狩猎滑雪、温泉休闲、汤河漂流等若干个子项目，计划总投资近四亿元。为推动这一项目的建设，县里成立了燕山大峡谷旅游开发办公室，专门项目的资金争取和招商工作，并已投入资金100余万元用于路基建设，漂流项目也已启动。 三、发展规划 2007年08月，丰宁与北京中经汇丰旅游投资顾问有限公司签订了燕山大峡谷旅游园区开发协议，中经汇丰投资整体开发燕山大峡谷。根据中经汇丰公司提交的开发策划书，燕山大峡谷开发定位四大功能：一是要把峡谷建设成为“中国极限运动基地（滑雪）”；二是要把峡谷建设成“国际会议中心”；三是要把峡谷建设成全国知名的自然风光观光和休闲景区；四是要把峡谷建设成具有鲜明特色的满族民俗村。该项目在未来5年内计划总投资最低达到2亿元，其中当年投资不少于5000万元，第二、第三、第四年度分别完成投资5000万元。通过未来几年的开发建设，燕山大峡谷将成为开展极限运动的乐园、进行休闲避暑的胜地、举行会议活动的首选、展示满族民俗的窗口。 四、发展结果 丰宁燕山大峡谷经过长期不懈的努力，客流量接近30万人次，已经取得了一定的效益，特别是银河温泉度假村和的洪汤寺温泉取得了较好的经济效益。红汤寺温泉和与世称小三峡的汤河龙潭沟浑然一体，环境优美景色宜人，温泉日溢48热水170吨，水质清澈透明，细软滑润，无色无味，含锶、钻、镉、铁等多种矿物质和微量元素。浴者身感舒服，具有祛病健身之功效，对风湿、顽癣以及各种皮肤病及积劳成疾等慢性病有独特疗效。但是，作为丰宁燕山大峡谷的整体开发商北京中经汇丰旅游投资顾问有限公司并未能获得预期的投资收益，主要表现在三个方面：1、实际投资达到4亿多元，远超过计划投资的2亿元，投资成本没有得到有效控制。2、客流量和销售收入低于期望水平，未能恰当地估计市场的发展水平。3、休闲度假地产、养老地产、投资地产并未如期开发并创造收益。 五、失败成因 1、对旅游市场理解不够深刻，在周边环境不成熟和交通基础设施不好的情况下，客源未能达到预期水平。2、没有把握好旅游资源开发和旅游地产开发之间的联动关系，侧重于开发旅游资源及旅游收入，使得对旅游地产市场理解不足，未能开发出能够快速创造现金流的适应市场并适当时机的旅游地产。3、没有购买或通过与政府签订的有效协议预先控制核心土地，使得远期更大的休闲度假地产、养老地产、投资地产的潜在收益未能得到保障。4、规划设计院所规划的产品建设成本过大，产品不符合企业盈利需求，特别是规划投资较大的大量滑雪设施。5、开发分期不当，前期投入大量资金用于不能创造现金流的道路、电力、供水、通讯等基础设施建设，而未能形成能够创造现金流的经营性资产或可销售的地产，使得投资难以形成良性循环，增大后期投资压力。6、企业家没有重视社会资本运营，仅靠自有资金运营，投资规模和力度不够，使