感性的认识――上海近年来房地产市场的变化.ppt

1 感性的认识 上海房地产市场近年来的变化及未来趋势 2 上海近年来最为生动的市场经济演绎 房地产业 再过两周 3月6日 就是惊蛰节气了 在这暖意扑面而来的春日 上海的房地产市场似乎仍是春寒料峭 尤其是那些在刚刚过去的 盛夏 季节如鱼得水的房地产开发商 房产中介和炒楼一族 他们是如此地不适应 怎么一下子从炎炎盛夏跌入了冰天雪地的寒冬呢 而且这个冬天是如此的漫长 那句 冬天来了 春天还会远吗 怎么不灵验了呢 3 鲜活的经济学教材 上海楼市近年来剧烈的波动是我们学习市场经济运行最鲜活的教材 让我们一起来回顾过去几年房地产市场的起伏跌宕 以获得一些感性的认识 同时展望未来房地产市场的走势 为我们的相关决策做一些参考 尤其重要的是 整个材料将作为我们本学期经济学课程学习的参考案例 4 主要内容 1 2000年以来上海房地产市场的发展状况2 楼市持续走强的原因3 上海楼市的泡沫有多大4 楼市泡沫的危害5 政府的调控及楼市的理性回归6 上海楼市未来的走向 5 1 2000年以来上海房地产业的发展状况 供给方面 房地产投资迅速膨胀 供给量不断攀升需求方面 真假需求交织 推动价格直线上升 6 供给 迅速膨胀的房地产投资 7 需求 真假需求交织 推动价格直线上升 实际居住需求以及大量的投资 投机需求将房价推升到前所未有的高度 8 官方的统计 中房上海指数显示 自2000年8月份以来 无论是综合指数 住宅指数还是办公楼指数 一直保持上涨态势 综合指数从当时的708点上升至2005年1月份的1399点 几乎翻了一倍 年均增幅达到20 以上 同期的住宅指数上涨幅度更是达104 办公楼指数涨幅也达到45 9 实际情况如何 以上是笼统的数据 而实际情况更加触目惊心 按公开的数据 2003年上海房屋均价是5118元 平方米 2004年为6385元 平方米 比上年上升24 8 但事实上 这是以郊区大量新增房屋供应情况下的平均值 如果计算同一地段 同一品质的住房 这一年内价格的上涨在30 50 之间 而自2001年以来 同一地段的房价比较 涨幅基本上在3 5倍 10 举例 静安 卢湾 黄浦三区 徐汇的徐家汇 浦东的陆家嘴 虹口的北外滩 长宁的虹桥 中山公园地区房价基本上由2001年的4000 5000元 平方米上升到目前的15000元 平方米到30000平方米 个别达到了50000 60000元 平方米 外环以外的郊区房价由当时的1500元左右上涨到目前的5000 7000元 平方米 内外环之间由2000 3000元上涨到10000 15000元 平米 综合来看 相同地段的房价3年内上涨至少2倍 11 真实的数据 2001年4月份数据全市当月成交房屋874631 9平方米 总价367852 7万元 均价4205 8元 平方米 2005年4月 均价为8000多元 涨幅大约为1倍 平均每年涨幅为17 44 这已经够厉害了 但如果您看一看分区域的情况 就更加触目惊心 12 2001年4月与2005年4月的分区域 相同地段 价格对比 13 2005年的房屋 居住 均价 2005年4月24日官方公布的住房均价如下 内环以内17316中内环间11780中外环间7527外郊环间6159郊环以外4249 14 一个说法 English 普通话 上海海话 15 2005年5月之前的市场秩序如何 买方与卖方都近乎疯狂 16 买方 几乎所有的人都在抢房子 因为只要能够买到房子 就一定能够赚钱 完全像2001年6月份之前的股市一样 17 到处是 僧 多 粥 少的局面 2005年2月 徐汇区徐虹北路的某楼盘 300套房子有1800人预定 销售公司吓得 不敢 轻易开盘 生怕造成人员挤伤 18 3200人争304套浦东房源 3月21日 浦东地杰国际城开盘 由于有3200人排队 而房源只有304套 所以开发商采取摇号的办法产生中签者 地杰国际城位于浦东新区御桥路1978弄 2004年开盘的第一批房源均价为6200元 平方米 2005年1月推出的已经达到6800元 3月的这次则是7800元 平方米 御桥路在浦东的最南边 已经靠近南汇区 19 卖方 虚假信息 几乎所有楼盘未开盘即售磬暗箱操作 疯狂抬高房价随意定价 市场严重不规范巨额利润诱惑下 诚信完全被抛在脑后 20 人为制造紧张气氛 业内人士透露 很多项目没有正式开盘前 一些好的房号都被业务员自己订走了 一旦遇到肯 出血 的客户 自己就能够稳赚一笔 开发商囤积房源 哄抬房价 明明有大量的房屋闲置 却告诉消费者房源紧张 人为造成供求失衡 奇货可居的局面 21 反复撤销登记 抬高房价 2005年3月3日 上海房地 网站登出通告 暂停办理 天赐公寓 等六个楼盘网上备案手续 因为截至2005年3月3日中午 兴盛公寓房源总数为16套 累计撤销合同次数96套 撤销率为600 颐峰苑合同撤销率为320 天赐公寓合同撤销率达到266 好世凤凰城合同撤销率166 红商事大厦合同撤销率162 高 合同撤销率 是开发商反复签订多套房源的行为 其中兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅有三人 这些反复的撤销合同 实际上是用虚假的价格来抬高房价 如 耀江花园 累计合同撤销均价为16613元 平方米 而累计的登记均价仅为7304元 平方米 颐峰苑累计撤销均价为17189元 平方米 而累计登记均价仅为12980元 平方米 22 随意定价 人有多大胆 房有多高价 某楼盘公布的开盘价是7000元 平方米 可看到排队者众 提高1000元 没有任何影响 再提2000元 直到12000元 平方米 另一楼盘更绝 开盘10000元 平方米 开发商看见长长的队伍 一下子宣布提高到17000元 平方米 但排队者照买不误 某开发商说 现在的房子想卖多少钱就卖多少钱 2005年1月 郊区宝山的一个楼盘定价20000元 平方米 所有人都说开发商疯了 但他照卖不误 23 肆意毁约 诚信荡然无存 2003年12月 长宁某楼盘开发商对外推出项目的 席位优权书 承诺认购者支付10万到20万元不等的定金 开发商就将为其保留具体物业的优先购买席位 等到项目取得 商品房预售许可证 后 将与认购者签订正式预收合同 当时单价为9500 10000元 平方米 但1年过后 市场行情价位已经达到18000元 平方米左右 于是开发商不愿意按原来的价格出售 便一纸诉状把购房者告上了法庭 要求全部解除当初的相关协议 认为根据我国现行相关法律 未依法取得商品房预售许可证而以预售或预约 认购 定购等方式变相销售商品房的 均属无效预售行为 所以当初的合同无效 双方为此对簿公堂 从法律上看 开发商 知错就改 似乎还值得表扬呢 24 开发商的诚信问题并不是个案 松江某别墅楼盘2004年与购房者签订了房屋预购书 可2005年交房时直接通知客户加价 每平方米少者加3000 5000元 多者每平方米加10000元 几乎翻了一番 该开发商与上面一家开发商的办法如出一辙 在自己的合同中找茬 然后肆意践踏消费者的利益 25 2 楼市持续走强的原因 真实消费 梯度升级政府 卖地赚钱媒体 房地产广告是 主导产业 开发商和中介 一起吹泡泡 共同获利外地炒房者 推波助澜国际热钱 大量流入 26 真实需求 上海市区居民居住状况 表1 1993年 2004年上海市区人均居住面积 平方米 27 政府难以遏制的房地产泡沫偏好 政府是房价上涨最大的收益者 地价上涨使地方政府的财政收入连年翻番 在上海 近几年闵行区的房子造得最多 闵行区政府也最有钱 继2004年4月卢湾区一块土地以每亩1430万元拍出天价后 2005年2月21日 四川北路4街坊108号一块商用地被中建蛇口发展有限公司以11 4亿元拍得 该地块总面积为26788平方米 单价达到了每亩2850万元 每平方米42700元 从而创下了上海土地拍卖的最高价 28 媒体 从房屋暴涨中能获得更多的好处 在房地产高涨和僵持阶段 报纸 网络 电视中说房价涨的远比说房价跌的多 为什么 因为媒体与开发商能够共享更多的利益 据报道 广州某份售价为0 5元的报纸 每卖出一份 报社就能有1元的收入 因为有大量的房地产广告刊出 一家报纸是不会拿着房产商的广告费 再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章 看一看 现在还有哪个媒体能从证券公司的广告赚钱 29 开发商和中介一起吹泡泡 开发商雇民工排队 一天50元 300个民工一天不过15000元 可制造的紧张气氛足可以把10000元 平方米的房价抬到20000元 平方米 一套房子就可多卖几十万 中介在媒体铺天盖地的做广告 还天天往您的信箱内塞小广告 让您觉得房价每秒钟上一个台阶 30 外地炒房团兴风作浪 尤以温州客最活跃 他们几乎整幢整幢地买楼 20年前 美国人惊呼 日本人在收购整个美国 我们今天简直要惊呼 温州人在收购整个上海 31 国际热钱推波助澜 国际热钱豪赌人民币升值 名义汇率与实际汇率确实存在相当大的差距 况且外国人觉得上海的房价确实便宜 就像上海人如今到中西部买1000元 平方米的房子一样 32 3 上海楼市的泡沫有多大 空住率 投资购房比例收入 房价比住房租 售价格比比比国外 33 泡沫有多大 算算空住率 空置率是国外衡量房地产泡沫常用的指标 但我们非常有必要区分空置率与空住率 所谓 空置率 就是指开发商卖不出去的房子占房子总量的比例 而且卖不掉是有一个期限的 一般约定是上市一年后还没卖掉的 至于 空住率 倒没有权威的定义 一般都是指买了却没人住的房子占房子总量的比例 34 一字之差 意义完全不同 显然 在房地产市场泡沫高涨时期 空置率会迅速下降的 用空置率很容易掩盖问题 必须统计空住率 在房地产高涨和僵持阶段 开发商和某些政府官员说这两年空置率下降 并以此证明房地产无泡沫 其实是完全站不住脚的 35 泡沫有多大 投资购房有多少 2004年上半年 媒体曾报道 上海投资性购房比例约为16 而国际上通行的警戒线是20 此后 又有研究机构公开表示 上海房产市场的投资比例从去年的15 16 左右下降到11 但这些数据的统计都存在非常明显的漏洞 究竟怎样来衡量投资房 又是由谁去统计得来 没有人知道 也没有人能够做出解释 只是关于投资比例的数据被一再引用 反而成了约定俗成 事实上 上海市房地局在2005年初的一次调查中 两年内新建成并已销售出去的商品房 房主一次没来的将近50 空住率 36 泡沫有多大 两房三房小意思 据 中国经营报 2005年8月28日报道 上海有1 7万户核心家庭 仅仅是夫妻和小孩 拥有5套或者5套以上的房子 这是一个颇令人吃惊的数据 即使按每户5套 每套100平方米计算 也就是说1 7万户家庭拥有850万平方米的房子 这相当于上海楼市一年供应量的1 3左右 相当于整个杭州市约4年的供应量 37 如果有兴趣 您可以做一些抽样调查 大家可以在晚上的时候到某个新建的小区 交房1 3年的 数一数亮灯的窗户 38 泡沫有多大 算算收入 房价比 在学术界 普遍认为3 6倍的收入 房价比比较合适 绝大部分国家的实证均是如此 它指的是一套住房平均价格相当于一个家庭平均年收入的3 6倍 上海是多少 2004年的计算是13倍多 现在就更高了 按5万元的家庭可支配收入 80万元 套的房价计算 已经达到了16倍 39 泡沫有多大 看看租售价格比 按照经济学的一般原理 如果资源被充分利用的话 用于不同领域的投资回报应当是相同或相近的 那么如果您花钱投资于房产 无论是用于租赁还是出售 其回报率也应当是相当的 但举例上海目前的情况 您会发现非常不正常 徐家汇附近的一套3 2 2住房的售价大约是200万元 房租月6000元 月 您可以算出它的投资回报率大约是3 6 而目前的银行贷款年利率是6 12 显然靠出租获利是不可能实现的 但去年的一年内 有人炒卖这样的房子 一年纯获利至少30 您可以算一算 要达到这样的收益率 租赁价格大约要达到3 75万元 月 而实际上只有0 6万元左右 40 泡沫有多大 比比国外 美国 美国住宅多数集中在120 300平方米左右 目前平均面积约220平方米 折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元 据美国商务部数据 2003年中期美国单栋建筑 相当于别墅 新房均价相当于人民币200万元 而上海的价格约为300 400万元 英国 英国普通地区为200英镑 平方米 约合3000 4000元人民币 平方米 伦敦地区约合300 600英镑 平方米 约合5000 10000元人民币 平方米 如果考虑人民币币值低估情况 中国的房价就更高 41 泡沫有多大 比比国外 瑞士 瑞士房价是全世界最高的国家之一 苏黎世市区或风景区的房价更高 约2500 7000瑞士法郎 合15000 40000元人民币 平方米 但郊区要便宜一些 约为1500 3000瑞士法郎 合9000 18000元人民币 平方米 一套100平方米的住宅售价为15万 20万瑞士法郎 合90万 120万元人民币 但瑞士人均收入相差不大且较高 超市售货员的月薪为3000瑞士法郎 年薪合人民币20万元 一套100平方米的住宅相当于其3 6年的总收入 而且还可以享受零首付 50年按揭 42 总结 摩根士丹利的研究认为 中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价 在中国 一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入 而美国大约是三年半 2004年10月20日 北京晨报 上海目前的房屋均价已经达到8000元 平方米以上 100平方米的总价80万元相当于人均可支配收入的50倍 相当于三口之家收入的16倍左右 43 泡沫有多大 我的算法 本人的定义是平均收入水平的家庭用中等长度时段的中等比例收入能买得起中等地段 中等价格 中等面积的住房 上述各项指标的界定标准分别是 平均收入水平家庭的年收入 人均可支配收入 3人 中等长度时段 按揭还款15年 中等比例收入 每年50 可支配收入用于偿贷 中等地段 中外环间区域 中等面积 100平方米 44 我算出的泡沫 按照以上界定 就可以求出与上海居民平均收入相适应的平均价格 2004年上海人均可支配收入16683元 三口之家约50000元 按50 收入用于购房 80 按揭贷款15年 每年还款25000元计算 每月还款能力为2000元稍多 大概能贷款26万元 另有约6 5万元首付 购100平方米的住房 该房屋的价格应当是每平方米3250元 所以 每平方米3250元就是与上海市民平均收入水平相适应的住房价格 据此可以计算上海的房价泡沫 中外环间目前的平均价格是7898元 2005年1月1日 2005年3月27日 相当于合理价格的2 43倍 可可见泡沫已经非常丰富 45 您相信目前房地产无泡沫的说法吗 在过去的两年时间内 几乎所有的房地产商和官员以及大部分学者都声称房地产没有泡沫 直到现在 仍然有人硬着头皮坚称无泡沫 可是通过以上的多种方法计算和比较 您还相信这些人的胡说八道吗 46 当然 这个理想价格很难实现 原因是 房地产作为一个储存财富的手段 已经被越来越多的投资者所运用 不仅上海的富人大量购买投资性房产 全国各地有钱人都想到上海买房 甚至外国人也到上海买房 这必然推高上海的房价 使之偏离上海当地人的收入所能适应的价格水平 但是 我要声明的是 如果它偏离得太离谱 不仅当地的老百姓要造反 而且缺乏最终真实需求支撑的房价最终还会跌下来 我认为 超出与当地收入水平价格1倍后 风险已经很大 一旦遇到外部某个因素的诱发 泡沫很快就会破裂 47 4 楼市泡沫的危害 社会安定产业风险金融风险 48 开发商的社会责任荡然无存 据华西都市报报道 2004年12月12日 华远董事长任志强在中国企业领袖年会上说 地产商只盖最好的房子 并且只把这些房子高价卖给富人 任认为 不要以为房地产商给穷人盖房子就能解决穷人的问题 我们即使盖很低廉的房子也解决不了穷人的问题 穷人都要靠政府财政转移和二次分配解决住房问题 任认为 解决社会低收入者住房的问题 最终要靠政府制定的社会保障制度 只有更多的富人买更多的房子 政府才能把更多的土地出让金转移到低收入者的住房保障中去 穷人最基本居住权得不到保障 社会矛盾可能被激化 49 产业风险与金融风险 钢铁业 水泥业 建材业 房地产业 装修业 铁矿采掘业 电力工业 建筑业 房产中介业 银行业 家具业 煤炭业 房地产业的前向与后向关联 50 产业风险会转化为社会风险 房地产长长的产业链表明 一旦房地产泡沫破裂 不仅整个经济将遭受重创 老百姓也将直接遭殃 想一想到时候会有多少人失业 所以房地产繁荣时 穷人买不起房 房地产衰落时 穷人还是买不起房 甚至面临更加窘迫的境地 李嘉诚说 房地产上涨时不会死人 但下跌时会大量死人 51 金融风险 贷款90 在楼市 2005年1 2月 商业性房地产贷款新增214亿元 占全部新增贷款高达87 7 其中个人住房贷款增加153 2亿元 同比多增59 75亿元 如今银行的钱几乎全投向了楼市 一面是贷给开发商 一面是贷给购房者 一旦泡沫破裂 系统性金融风险就会非常严重 就在这两年房地产最繁荣的时期 北京二环附近的一个外销楼盘变成了烂尾楼 银行被开发商骗走6个亿 要是房地产市场衰败时期呢 52 房地产可能持续维持如此高的增长速度吗 按照上海2003到2004年的数据 上海的GDP由6558 34亿元增长到7450 27亿元 增长速度为13 6 房地产增加值由485 32亿元增加到622 59亿元 增长速度为28 28 若两者都按照以上的速度增长 20年后即2024年上海的房地产增加值将等于全部的GDP 换句话说 届时上海经济中除了房地产业外什么也没有 622 59 1 28 28 x 7450 27 1 13 6 xx 20 42年 53 不要听信某些人的愚弄 大约2005年5月 某位学者曾公开宣称 上海的房价还要涨20年 可依据是什么呢 54 5 政府的调控手段 面对如此汹涌的楼市 政府终于惊醒 害怕 并开始着手调控 政府采取的手段包括升息 征税 打击投机并规范市场秩序 55 期房限转 2004年4月26日 期房限转 终于出台 即限制炒楼花 没有交付的房产不得再次出售 56 征收营业税 实际上是资本利得税 2005年3月5日 上海市政府紧急出台了 上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见 两天后 市政府再次抛出了 市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知 从此 在上海 个人购买普通住房 居住不满一年出售的 要在销售时按销售价减去购入原价后的差额依5 55 的税率征收营业税 并按规定征收城建税 教育费附加和河道整治费等 57 升息 2005年3月16日 中国人民银行总行突然宣布 从次日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策 对住房贷款利率实行下限管理 房地产按揭贷款利率的下限不低于同期银行利率的0 9倍 紧接着 各大银行的利率纷纷上调 5年期以上利率最低从5 27上升至5 51 多数已经执行同期银行贷款利率 即6 12 而最低首付款比例由20 提高至30 甚至更高 这次升息与2004年10月29日的那次仅相隔不到5个月 并且可以预见 如果调控没有明显效果 央行仍然会进一步加息 58 规范市场 3月1日 3日 上海市房地局突出重拳 一举 封盘 了耀江花园 好世凤凰城等7家涉嫌囤积房源 违规炒作的楼盘 并对世茂滨江花园等3家合同撤销率 畸高 的楼盘进行了专项调查 3月30日 房地局宣布 对10家被封盘或调查楼盘的开发商及中介等机构中的3家施以注销企业房地产开发资质证书 6家责令整改和1家拟行政处罚的决定 三家被注销资质的公司是 银都路好世凤凰城的开发商上海新好世房地产有限公司 汇站街颐峰苑的开发商上海荣峰房地产开发有限公司 通北路红商事大厦的开发商上海红商事置业有限公司 59 6 上海楼市未来的走向 在政府调控政策频出以后 多空双方开始僵持 各方的争论越来越激烈 谁也说服不了谁 但从投资者或购房者的角度 我们应当开始冷静了 60 投资真的那样简单吗 至少在2005年4月之前 上海的很多人都知道投资房地产能赚钱 并且他们确实也赚了不少钱 但是由此认为房价只会涨不会跌却是非常天真的 这不符合经济规律 看看海外的教训 也许能够让我们冷静下来 61 香港的教训 香港的房地产市场曾经非常疯狂 1983年到1993年 价格指数一直保持上升 平均升幅在6 左右 这应当是比较正常的 但是1993到1994年 楼价开始跳跃 涨幅达33 1995年受美国加息的影响有所调整 但1996年又开始复苏 1997年涨幅高达40 比今天的上海更加凶猛 可是 1997年以后 房价迅速回落 1997年到2003年上半年 香港楼价下跌70 80 负资产人数迅速增加 达到10多万人 62 香港惊心动魄的跳楼 1997年楼市下跌以后 负资产阶级人数迅速增加 到2003年8月 香港金融管理局发表的报告称 当年第二季度负资产个案达106000宗 这个数字相对于700万人口的香港来讲 是何等的可怕 它意味着20个家庭中就有一个家庭因购房而巨亏 直到2004年以后香港楼市强劲复苏 负资产人数才逐渐减少 但到2005年第二季度 仍有8738宗 负资产阶级 指当初购入房屋的当前市场价格低于拥有人就该房屋向银行的借款余额 即资不抵债 63 香港炒房者做了一个噩梦 近两年 随着国际经济环境的好转 中央政府对香港的支持等 香港的楼市才开始复苏 二手房价从2003年最低的每平方尺 1平方米 10 76平方尺 1854港元上升到2005年6月份的3269港元 但即便如此 当时被套者仍有近万人是负资产 而亏损者更是还大量存在 因为从负资产变成正资产并不意味着解套 因为这里面还有20 的首付以及购房者已经还款部分 也就是说 20年后 楼市几乎又回到了原点 64 关于负资产的一个实例 老张1998年买房一套 市场价100万港元 他首付30 即30万港元 向银行贷款70万港元 从1997年到2003年他共还款35万港元 其中本金25万港元 而这时他尚欠银行45万港元 2003年10月 该房屋的市场价格已经下跌到42万港元 这时老张已经是负资产了 他当时可以停止还款 放弃该房屋的赎回权 银行则可以在市场上拍卖该物业 以减少损失 当然 银行给了他一定的宽限期 让他延期还款 结果到2004年5月 该房价恢复到50万港元 老张又变成正资产了 但您可以算一算 此时他实际上至少还亏损50万港元以上 这还不包括他已经支付部分的机会成本 65 日本的教训 日本上世纪80年代中期开始 房地产被炒得烫手 地价也一路高涨 1986年 六大城市的平均地价指数为38 4 1991年飙升到103 0 而到了2002年下降到30 4 至今仍未走出泥沼 和香港一样 20年后还未回到原点 目前的日本房价仍是一片低迷 九州景区的别墅每套不过500万日元 贷款还可享受零首付 66 上海比日本 香港更厉害 难道上海人比日本人 香港人更有钱 1999年 香港的人均GNP为23520美元 日本为32230美元 上海不过30805元RMB 不到4000美元 为香港的1 6 日本的1 8 难道上海的土地比日本的土地 香港的土地更贵 上海的土地6000多平方公里 香港不过1000平方公里多一点 日本国土狭小又多山 总面积38万平方公里国土上有1 3亿人口 城市土地远比上海紧张 67 上海土地昂贵是否是导致房价高企的理由 日本因为人多地少 所以当时举国上下认为日本的房子应该大涨特涨 结果在最高峰时 东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值 日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚 在这样的气氛中 人不免狂热 失去应有的理智 所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海的房价就应该高达万元甚至10万元 平方米以上 因为土地的价格并不代表价值 68 政府发出信号 在2005年两会上 关于房价涨势过快的警示不断被提及 在温家宝总理的政府工作报告中 明确提出要 重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨 曾培炎副总理也指出 目前不少地方房地产价格上涨过快 要警惕出现房地产泡沫 政府高层做出如此明确的判断 并且发出强烈的降温信号 对于波诡云谲的房地产市场来说 无异于亮起了一盏红灯 69 国八条出台 2005年4月26日国务院发布了关于房地产市场发展的八条建议 指出了今后房地产市场发展的政策建议和导向 70 祭出税收杠杆 国务院进一步细分住房类型 对非普通商品房征收更高的税 同时规定2005年6月1日开始 不满2年出售的房屋按房屋总额征收营业税 同时提高契税标准 另外对第二套以后房屋贷款首付成数逐步提高 利息相应提高 71 调控威力初现 在其后的两个月里 该政策的威力立即显现 上海的一手房成交量从高峰时的每天1000套左右下降到200多套 少的时候只有100多套 房价在经历了短暂的僵持以后 部分楼盘开始跳水 至8月份 二手房一般降幅到15 30 并带动新开楼盘的一手房价下降10 以上 最大跌幅达31 6 跌价最厉害的大华板块一楼盘每平方米降4420元 72 国家可能要推行物业税 就是国家把地皮免费给开发商 这样房子的价格就不包括土地 价格会大跌 现在房价中土地成本大约为40 当然地不是免费的 由购房者在30到50年的时间内平均交纳 这样的政策一出 谁会去买那些包括地皮成本的房子呢 已经交了土地成本的房价还会这么高吗 而且二手房也不好卖出 因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子 2005年1月17日举行的中国经济形势报告会上 财政部副部长楼继伟说 物业税正在做模拟测算 估计将在部分地区开始试点 73 未来房价可能的走势 一种情况是 震荡后再缓慢上升 震荡时间短则1 2年 长则3到5年 另一种情况是 在国家政策调控下开始震荡 但一段时间后 遇到某些外部不可预见因素以及市场本身的影响 发生共振而大幅下挫 并至少持续低迷5年以上 74 唯一不会出现的情况是 因为 如果高速上升的势头不停止 国家将持续出台调控政策 直到见效为止 75 人们的预期已