(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位写字楼市场.ppt

4 0写字楼市场 4 1整体市场4 1 1商圈分布沈阳写字楼分布比较分散 没有完全形成写字楼密集区域 根据写字楼所处区位及客户的类似性 可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域 沈阳写字楼主要分布在北站商务区 太原街和五里河区域 具体分布如右图 北站商圈 含北站以南至市府广场周边区域 为政府规划的金融商贸开发区 太原街商圈 含中华路两侧的南京街和和平大街区域 聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司 五里河商圈 含彩电塔以南至浑河区域 包含三好街 是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区 其他区域 除上述区域写字楼相对集中以外 铁西 皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓 但由于这些区域供应量小 分布极分散 档次普遍不高 在此不做详细分析 浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点 但由于目前处于发展初期 缺乏商务氛围 配套不成熟 短期难以发展成成熟的商圈 青年大街虽然为规划金廊 但其尚未形成连贯的商务带 目前项目开发基本在北站 太原街和五里河三大商圈内 太原街 五里河 北站 图4 1 沈阳主要商圈分布 4 0写字楼市场 4 1 2整体供应在以上3个主要商务区中现有各类商务办公物业约174 4万平米 从供应量分布上看 北站区域写字楼供应量最大 其次是太原街 相对而言 五里河区域供应量稍微小一些 各商圈写字楼供应量相差不大 无占绝对优势的商圈 从区域集中度看 北站商务区写字楼相对集中 主要集中在惠工广场及市府广场周边 相对而言 太原街商圈分布分散 集中在和平大街 南京街和中华路两侧区域 从供应时间看 2000以前由于沈阳作为重工业城市 处于企业改制阶段 经济发展速度较慢 对写字楼需求小 到2000年底写字楼存量仅为43 7万平米 作为开发周期较长的写字楼 2000年之前的经济形势影响了2001 2002年的写字楼供应 这两年写字楼新增供应较小 2002年由于整体经济的好转 更多的企业进入沈阳投资 并且沈阳自身的民营经济得到快速发展 2003年后写字楼供应量开始快速增长 尤其是乙级写字楼和商务公寓 图4 2 沈阳主要商圈写字楼比例 图4 3 沈阳主要商圈写字楼供应趋势 4 0写字楼市场 从写字楼供应类型看 三大商圈中甲级写字楼占比为24 约41万平米 共9个 平均规模为4 6万平米 总体供应量不大 而且项目单体体量小 有较大部分为单栋建筑 缺乏其他物业的有利支持 而且部分建设时间早 设计上具有缺陷 三大商圈中乙级写字楼约77 3万平米 占比约43 其中 2000年以前的写字楼为33 1万平米 占乙级写字楼的42 8 这部分写字楼较大部分由于维护差 建设较早 设备设施配置落后且老化 品质不高 在所有办公物业中 商务公寓供应约56 2万平米 占比高达32 比例较高 其中有较大部分早期设计为居住功能 根据市场的选择 转变成为以办公为主的商务楼 随着市场的发展 很难满足发展壮大公司的需求 4 1 3产品特征 图4 4 沈阳主要商圈各类写字楼比例 4 0写字楼市场 从硬件水平和客户品质综合来看 目前沈阳最好的写字楼是城市广场 华新国际和总统大厦 这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈 相对而言 北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户 外资比例小 目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题 城市广场 电梯位置不明显 大堂不气派 候梯时间长 内部和外部装修档次不高 华新国际大厦 远离市中心区域 停车位配备不足 内部设施陈旧老化 部分单元出售 总统大厦 外立面造型优美 华丽 但电梯数量和停车位少 监控探头数量不足 方圆大厦 过于追求独特的造型 不符合甲级写字楼所要求的庄重感 而且也造成使用率低 由于目前写字楼普遍品质不高 有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公 如喜来登酒店 商贸酒店 辽宁宾馆等星级酒店 租户既可享有酒店高档次的形象 又能享有优良的服务 由于目前最优质的写字楼品质与北京 上海等比存在较大差距 从长远来看 难以满足日益发展的市场需求 吸引开发商推出品质更高的写字楼 如北方传媒大厦 更生态的玻璃幕墙系统 3 5米 秒的快速电梯 大厦内的挑空花园等 相比而言 北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园 甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂 更生态的空调系统 更灵活的网络地板等 物业管理均为国际知名公司 一般优质写字楼仅是在平面布局 电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅 但仍然存在有较多的缺陷 如写字楼层高仅有3 3米 电梯数量不足且梯速慢 空调系统落后 不重视物业管理服务 散卖等 而占近年供应主要部分的商住公寓 由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计 作为办公物业 存在较多缺陷 例如居住和办公人群的冲突 不利于连通的单元分割 缺乏灵活性的室内布线 不够开放的门禁 较慢的梯速等 整体而言 沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷 具有较大的提升空间 4 0写字楼市场 4 1 4北站商圈北站商圈位于沈阳的北部 包含惠工广场周边和市府广场周边 区域为市政府机构集中区域 以市政府和大型国有企业为基础 区域逐渐形成商务办公集中区 目前区域内共有办公物业60 8万平米 总供应量虽然不小 但目前缺乏顶级的写字楼 而且入住企业主要为国内企业 区域客群主要以金融 制造业 服务业为主 目前区域缺乏高档酒店等商务配套 现有的凯莱酒店和格林酒店物业老化 难以满足高端商务客户的需求 同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求 不符合办公人群的需求 整体而言 目前区域的商务配套缺乏 区域内办公物业相对集中 路网较完善发达 办公环境相对较好 区域作为政府规划的金融商贸开发区 由于政府的大力推动 区域的影响力在逐渐上升 表4 1 北站商圈写字楼供应 4 0写字楼市场 表4 2 财富中心客户类型示意 表4 3 方圆大厦客户类型示意 4 0写字楼市场 4 1 5五里河商圈五里河商圈位于城市的南部 写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内 三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地 数码商场较多 众多的数码代理商带动了区域的办公需求 同时 由于距离东北大学近 以及IT公司多 区域也成为IT相关科技公司办公的首选之地 IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求 但大部分企业为中小型公司 需求面积小 可承受的租金水平低 选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内 少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高 选择在华新大厦办公 由于区域处于城市的南部边缘 出行成本高 生活配套不足 且IT产业聚集特征明显 实力雄厚的非IT类企业不愿在此办公 同时 近年由于三好街数码市场的激烈竞争 数码产品代理商户的利润空间下降 对高品质写字楼的需求不高 近年由于辽宁电视台的扩租 以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用 区域的文化 影视 会展类的行业特征将会有所突出 表4 4 五里河商圈写字楼供应 4 0写字楼市场 百脑汇科技大厦 表4 5 华新国际大厦客户类型示意 表4 6 百脑汇大厦客户类型示意 4 0写字楼市场 4 1 6租金和售价沈阳最优质的写字楼租金报价在1300 1600元 平米 年 使用面积 实际成交租金约为950 1300元 平米 年 使用面积 如华新国际 总统大厦 城市广场等 一般写字楼的租金在800 1000元 平米 年 使用面积 实际成交租金约为600 800元 平米 年 使用面积 如新港澳国际大厦 高登国际大厦 商务公寓和老旧的写字楼租金为500 750元 平米 年 使用面积 实际成交租金约为400 600元 平米 年 使用面积 沈阳一般写字楼的售价在8000 9000元 平米 建筑面积 商务公寓的售价主要在6500 7500元 平米左右 部分带精装修的酒店式公寓售价可达8000 9000元 平米 由于一般居住租赁客户难以承受较高的租金 这部分精装修公寓最终只能转向办公客户 但由于其自身作为办公用途的诸多不适性 租金报价仅在700 800元 平米 年 这部分公寓的性价比相对较低 在此类公寓供应高潮候 预计此类公寓的市场接受度会较差 4 0写字楼市场 4 1 7写字楼需求状况全市平均入住率为71 其中太原街以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力 吸引了商贸企业以及各类企业的销售分部 平均入住率为76 处于各商圈最高水平 五里河区域由于有良好的IT和科技需求支撑 入住率相对较高 但由于处于城市南部边缘 出行不便利 影响了新写字楼对其他行业公司的吸引力 导致新写字楼空置率较高 拉低了平均入住率水平 北站区域由于未充分发展 原有的办公物业入住率不高 再加上新入住物业较低的入住率 使得平均入住率处于最低水平 仅为68 从不同品质写字楼入住率看 城市广场 总统大厦 华新国际大厦和方圆大厦等沈阳最优质写字楼 由于自身良好的市场影响和服务等因素 维持在95 以上的高入住率 优质写字楼表现为较好的需求 新入市的写字楼虽然品质有所提高 但由于较大部分采取高定价策略 相当于老办公楼租金的两倍 对在老办公楼内的优质企业吸引力不大 这部分楼宇的需求主要来自新进入沈阳的企业 实力雄厚的国有企业以及关联企业 入住率在75 以下 一些老办公物业由于办公客户在过去几年业务发展慢 较少扩租面积 在与其他楼宇的性价比没有巨大差距情况下 迁出的少 维持有较高的入住率 部分楼宇入住率可达到85 以上 随着沈阳写字楼品质的逐渐提高 在租金没有太大提升的情况下 预计老写字楼的优质客户会期望入驻性价比更高的新写字楼 表4 5 主要商圈入住率比较 4 0写字楼市场 目前入住沈阳的外资企业和省外知名企业多为办事处 主要负责东北区域的销售任务 较多不具备管理 研发和人事等职能 对写字楼需求面积从50 300平米 部分在800平米以上 其需求的面积随着销售额的增长而增长 外资公司普遍采取租赁写字楼 而很少购买写字楼 这些外资公司对写字楼的需求分为四大类 实力雄厚且对品质要求较高 人数不多的公司选择在四五星级酒店内办公人数较多 且对办公品质要求较高的公司通常会迁出酒店 选择顶级的写字楼办公 扩大面积 降低租金 部分驻沈人数少 为兼顾办公品质和交通便利性的公司 会选择在面积分割较小的3星级酒店办公 部分进入沈阳较早的外资公司 由于习惯了原有的办公环境 而且扩租面积慢 在没有外部推动因素下 仍然留在老旧的办公楼内 这部分公司是未来新增供应的重要需求来源 从现有已入住外资公司来看 面积扩租速度相对较慢 外资公司新增写字楼需求主要来自新进入沈阳公司的需求 近年由于企业的改制 部分大型企业和集团由自建办公楼转为向市场购买 但这部分数量相对较少 虽然有较多写字楼前期采取整租整售 但实际成交案例较少 沈阳需求增长速度最快的属沈阳当地的中小企业 这部分企业在沈阳经济快速发展过程中 获得了良好的发展机遇 发展速度快 需求面积不断扩大 4 0写字楼市场 4 1 7未来发展展望从未来供应看 未来供应主要集中在北站商务区 其次是五里河商圈 相对而言 太原街商圈供应量小 从新增项目品质看 有较多项目处于青年大街沿线 交通和可视性好 较多项目规划高度在300米以上 力争建成地标性建筑 预计其写字楼品质较高 将超越现有写字楼品质 但同时多个高品质项目规划建设 也将加剧高端写字楼市场的激烈竞争 众多高品质写字楼的建设 一方面将提升沈阳写字楼的整体品质 另一方面也将提高投资机构对沈阳市场的关注 从供应时间看 未来写字楼供应主要集中在2010年后 较多项目为大型综合项目 体量大 开发时间将有可能延续较长 在时间上会对未来高端写字楼的竞争有所缓和 相对而言 2007 2009年期间 竣工入住的写字楼项目不多 而且有部分写字楼在目前已开始销售部分 预计在这个时期内竞争相对缓和 表4 7 主要商圈未来写字楼供应 4 0写字楼市场 4 1 8未来发展展望随着东北经济的腾飞 东北区域的市场容量也将快速增长 东北区域将更受到重视 将使更多公司在东北设立销售分部 同时原有公司也将随着销售额增长而扩大需求面积 随着WTO的实施 中国对外资在中国业务的限制将越来越少 吸引更多的外资公司进入 沈阳作为外资公司进入东部区域的窗口 将吸引更多的外资公司进入 尤其是俄罗斯 日本 韩国等临近国家的企业 随着外资公司在沈阳业务的拓展和更多外资公司的进入 办公客户对写字楼品质要求越来越高 促进写字楼品质的提升 增加高端写字楼的需求 同时 随着沈阳大型企业改制成功以及国际化程度提高 将会更加注重办公物业的形象 增加高档写字楼的需求 随着沈阳和周边抚顺 鞍山等城市的融合 将吸引更多辽宁乃至东北其他城市的企业在沈阳设立管理总部 拓展沈阳的写字楼需求 沈阳经济的快速发展 最大办公需求增长将来自于中小企业 随着中小企业的发展壮大 将有更多企业要提升企业形象 脱离商住公寓 选择形象更好的写字楼 4 0写字楼市场 4 1 9整体市场结论沈阳写字楼市场目前还不发达 写字楼分布较分散 三大商圈并没有占绝对优势的商圈 写字楼品质普遍不高 顶级写字楼少 绝大部分是商务公寓和老旧的写字楼 而且产品在层高 电梯 空调 平面布局上存在有较大的额缺陷 产品存在有较大提升空间 沈阳有较多商务公寓原先设计以居住为主 价钱高 作为办公使用存在较多缺陷 专门针对中小企业 提供优惠购房贷款 性价比较高的较少 预计未来以办公为主 但能提供优惠贷款政策的商务公寓将受到较大的欢迎 从入住率看 顶级写字楼入住率比较高 顶级写字楼具有一定的市场空间 太原街由于处于核心位置和传统的影响力 入住率要高于北站和五里河商圈 仍然有较多的优质公司选择在老旧写字楼内 预计未来提供品质较好 但价钱提升不多的写字楼 预计可吸引这为数较多的优质企业 未来写字楼供应量较大 尤其是优质写字楼 但主要集中在北站和五里河商圈 竞争激烈 未来供应时间将主要集中在2010年以后 之前市场竞争相对缓和 同时 在未来随着沈阳以及东北经济进一步快速发展 作为东北窗口的沈阳写字楼需求将得到增更快增长 4 0写字楼市场 4 2区域市场根据写字楼的聚集性和客户来源的类似性 在此将写字楼的区域研究范围如下 东至和平大街沿线 南至南五马路 西至胜利大街 北至市府路 4 2 1区域供应 表4 8 区域写字楼供应 图4 6 区域写字楼分布图 4 0写字楼市场 区域现有办公物业供应约56 5万平米 约占三大商圈写字楼供应的33 目前是沈阳重要的写字楼供应区域 其中 甲级写字楼供应约13万平米 占比23 虽然整体供应量不大 但城市广场和总统大厦从客户品质和市场影响力看 代表了沈阳最高水平 成为区域其他档次写字楼发展的重要带动力量 乙级写字楼供应22 9万平米 占比约40 其中1996年以前入住的约占乙级写字楼供应的63 这部分写字楼存在物业老化 预计未来将难以满足办公企业日益提高的品质期望 商务公寓供应约20 7万平米 占比约37 其中有较大部分原定位为投资型的小户型公寓 以居住为主 由于租赁居住客户难以承受较高的租金 最终转变为商住公寓 但作为办公使用有较大的缺陷 另外 从办公物业品质来看 区域内低端的商务公寓和老旧的写字楼占比较高 而中高端的写字楼供应量较小 从未来供应看 区域未来供应的写字楼项目不多 共三个 其中沃达广场和万达广场二期与本项目在位置和物业组合上具有较大的类似性 沃达广场将早于本项目入市 预计将成为本项目的重要竞争对手 从写字楼分布来看 写字楼主要分布在和平北大街 南京北大街和中华路两侧区域 和平北大街和南京北大街由于交通条件和可视性好等原因 是区域高档写字楼主要集中的主要地带 相对而言 中华路由东向西单行 两侧有较多商业 车流和人流两大 道路较拥挤 除原有的一些老旧写字楼外 新发展的主要是商务公寓 4 0写字楼市场 4 2 2价格区域甲级写字楼租金在1350 1600元 平米 年 使用面积 其中代表最高水平的城市广场租金高达1600元 平米 年 乙级写字楼租金主要集中在790 900元 平米 年 使用面积 位置 交通条件较差 且老旧的中兴商业大厦写字楼租金仅为650元 平米 年 使用面积 商务公寓由于在办公形象 位置 硬件条件等方面存在较多缺陷 租金水平较低 主要集中在600 750元 平米 年 使用面积 人流较混杂的商贸国际租金水平仅在400元 平米 年 使用面积 总统大厦 城市广场和海悦城市广场采取只租不售 目前没有售价 乙级写字楼售价在8500 8800元 平米 建筑面积 左右 交通条件较好的商务公寓的售价主要在6000 6600元 平米左右 部分带有精装修的小户型公寓售价达到8300 8888元 平米 而商贸国际由于交通条件差 人流杂 销售较早 售价与周边住宅价格类似 仅为4490元 平米 4 0写字楼市场 4 2 3需求情况城市广场作为沈阳最好的写字楼之一 吸引的客户资源比较广泛 主要集中在运输物流 贸易 制药 汽车 通讯 以及服务于沈阳重工业企业的数控机床 精密测量 电力设备 污水处理等制造企业 外资企业比例在90 以上 企业主要为欧美和日本的知名企业 总统大厦作为沈阳最好的写字楼之一 入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外 还有较大比例的IT通讯 品牌代理 传媒广告 房地产开发 化工 金融等企业 入驻企业知名度不如城市广场 外资企业比例在60 70 之间 除欧美企业外 有较多韩国企业 区域以城市广场和总统大厦内入住的国际知名企业为核心 在乙级写字楼 酒店以及商务公寓内分布有较多服务于沈阳制造业的数控机床 精密测量仪器 电力设备 工业废弃物处理等企业 以及运输物流 品牌代理 顾问咨询等企业 较多企业选择在此区域办公 是由于区域浓厚的商务氛围 已聚集有较多类似企业 有利于促进业务发展 同时区域处于城市中心区 周边配套丰富 出行成本低 其中区域内有较多优质企业目前在金都酒店 升龙酒店 辽宁宾馆 银都大厦 商贸饭店等三四星级宾馆内办公 随着这些企业的发展及周边优质写字楼的兴建 这部分酒店的办公客户将成为未来新写字楼的优质客户 例如原商贸的上海贝尔阿尔卡特移动通信公司迁入总统大厦 相对于南京北京以及和平北大街制造业企业比例高的特征 中华路和太原街作为商场集中区域 聚集的企业更多是针对个人的品牌代理 产品直销 教育留学咨询 旅游 广告等类别公司 这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群 4 0写字楼市场 城市广场 总统大厦 表4 10 总统大厦客户类型示意 表4 9 城市广场客户类型示意 4 0写字楼市场 由于区域良好的区位条件以及原来形成的浓厚商务氛围 区域内企业的平均入住率为76 高于全市平均71 的入住率 也高于其他两个商圈的入住水平 城市广场和总统大厦由于其良好的硬件 优质的龙头企业带动 良好的展示性以及区位等因素 入住率在95 左右 拥有较高的入住率 乙级写字楼由于区域良好的商务氛围 入住率也保持较高的水平 普遍在85 以上 部分老旧的写字楼由于自身品质下降以及新建楼宇的争夺 入住率稍微低些 在75 左右 但也高于沈阳整体平均水平 对于商住公寓 入住率相对较低 入住率低部分是由于入住时间不长 另外一方面由于居住和办公混杂 降低了对办公客户的吸引力 相对而言 纯粹办公的商务公寓 由于其办公氛围相对纯粹 保持有相对理想的入住率 如商贸国际和新华大厦等 对于城市广场和总统大厦此类甲级写字楼 客户需求的面积主要集中在100 300平米之间 少部分大客户需求面积在800 2500平米左右 乙级写字楼的客户需求面积在80 200平米左右 部分入住的大型国内企业集团需求的面积在1500 5000平米左右 商务公寓主要针对处于发展初期的公司 面积需求在40 200平米之间 其中40 80平米的主要针对投资型客户 出租给公司刚起步的公司 相对而言 购买自用的公司客户需求面积普遍在100 250平米左右 4 0写字楼市场 4 3写字楼专业人员访谈为了进一步把握沈阳写字楼市场及未来发展趋势 在此选择部分代表性写字楼的专业人员进行访谈 分别为城市广场 华新国际和沈阳财富中心 以上三个项目分别是太原街商圈 五里河商圈和北站商圈的代表性项目 具体访谈内容如下 表4 11 写字楼访谈内容 4 0写字楼市场 访谈对象认为沈阳写字楼需求增长不是很快 现有租户面积扩租少 需求增长主要依靠新进入公司产生的需求 客户需求面积主要集中在80 300平米之间 但在100 200平米之间的户型会更受欢迎 客户选择写字楼时 除了地段外 项目自身硬件条件 服务水平和价格所起的作用非常大 未来供应量很大 虽然需求量在增长 但存在较大的风险 尤其是优质写字楼 太原街商圈原来商务氛围好 现在有所下降 除了城市广场和总统大厦 品质普遍不高 本项目所处位置不好 不适宜建太高档写字楼 如果建中等档次的写字楼还是有较大的需求量 由于沈阳真正常驻的外籍人士少 开发高档的服务式公寓会有较大的风险 4 0写字楼市场 4 4案例考察为进一步把握区域写字楼发展机会 为本项目的发展提供借鉴参考 在此选择距离本项目较近 具有较相似区域环境的中兴商业大厦和联营物业大厦项目作为个案参考 中兴商业大厦 联营物业大厦距离本项目近 写字楼为商业上部建筑 在项目周边环境以及项目自身物业构成上具有较大相似性 在此将其作为参考案例 4 4 1中兴商业大厦项目基本情况位置 中华路与太原北街交汇的西北角建成时间 一期 1987年二期 2000年10月总建筑面积 145 000平米一期 54 000平米二期 91 000平米商业 108 000平米写字楼 22 000平米 南楼自用 北楼外租地下 15 000平米 车位360个楼层