紫薇809项目地块价值分析报告(HP).doc

可编辑word 供参考版 紫薇紫薇809项目地块价值分析报告项目地块价值分析报告 3 一 项目地块土地价值评估 4 一 项目地块本身状况调查与分析 4 二 项目地块周边状况调查 5 三 项目地块土地价值评估 6 二 项目地块优劣势分析 14 一 项目地块优势分析 14 目目 录录 可编辑word 供参考版 二 项目地块劣势分析 16 紫薇紫薇809项目地块价值分析报告附表项目地块价值分析报告附表 18 附表 一 基础设施量化表 18 附表 二 交通状况量化表 20 附表 三 环境因素量化表 21 附表 四 商业服务量化表 23 附表 五 文教卫体量化表 25 附表 六 人文情况量化表 26 可编辑word 供参考版 紫薇紫薇809809项目地块价值分析报告项目地块价值分析报告 小区建成后的楼盘升值与否受多种主观 客观因素影响 但最基本的因素是 随着时间的推移 土地 价值本身将会不断发生变化 因此 充分挖掘项目地块本身的自有资源 整合地块周围的优势资源 可作 为将来小区规划 定位 设计 销售等方面的重要参考依据 可编辑word 供参考版 一 项目地块土地价值评估一 项目地块土地价值评估 一 项目地块本身状况调查与分析 一 项目地块本身状况调查与分析 类别类别 项目项目 表表 现现 内内 容容 地块区位地块区位项目地块位于西安市长乐东路8号809库区 地块面积地块面积约78亩 地块本身地块本身 状状 况况 项目地块位于809库区内以北部分 呈东西长 南北窄的梯形状 东边宽于西边 由东面30 亩凹地和西面48亩坡台地共同构成 二者落差高度为7 12米 坡台地现为平层库房建筑 可编辑word 供参考版 1 可充分利用东 西两部分的地形落差进行未来小区规划 使小区具有自然的层次感 2 沿项目地块内南部边缘道路生长着密集 高大的长条形原生树木林 不但起到隔噪 降尘 遮荫 的作用 而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔 3 地块除东面30亩洼地外 其余主要为大面积库区建筑 在未来的小区建设中 易于拆迁 二 项目地块周边状况调查 二 项目地块周边状况调查 类别类别 项目项目 表表 现现 内内 容容 东面 项目地块向东依次为市公安局车管所 加油加汽站 与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线 新 强汽车修理厂 长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地 南面 地块南面为809库区 再南为大片居民居住区 另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂 西安光华公 司 幸福制药厂等 西面 地块西面紧接中电大厦新建楼房 中电大厦招待所 中国电子物资西北公司 幸福路 万寿路 西光 花卉艺术城 地块周边地块周边 状状 况况 北面项目地块北面紧邻长乐东路 对面为黄河温泉小区 黄河宾馆 小寨新村 可编辑word 供参考版 1 地块北面紧靠城市主干道 长乐东路 为东郊进入新城区的 脸面 也是从市区出行至郊外的 最后风景线 所以项目地块北面建筑的外立面 形体 色彩安排显得极为重要 建筑风格的恰当与否直接 影响到未来小区的销售与小区住户的感觉 2 因地块与新建成的黄河厂温泉小区 黄河厂宾馆相隔 项目地块的规划到位可与对面建筑共同提 升小区域的形象 从而实现共同升值 三 项目地块土地价值评估 三 项目地块土地价值评估 评分标准 好 100 中 70 一般 50 差 20 无 0 其它介于其间 1 1 基础设施评估 基础设施评估 分项量化数据见附表一 可编辑word 供参考版 基基 础础 设设 施施 状状 况况 总总 评评 类类 别别得得 分分说说 明明 给排水给排水 状状 况况 75 地块现为库区用地 大部分土地为高于马路路面的坡台地 给排水整体状况较为顺畅 电 气 电 气 暖暖 配套状况配套状况 80 地块与街坊 工厂 企业等大片居民区用地相连 电 气 暖配套状况相当完善 生活服务生活服务 配套状况配套状况 75 地块与居民区相连 银行 邮局 商场 菜市场 日杂商店等生活服务机构网点较多 日常生活较为方便 道路状况道路状况 80 地块紧靠市政主干道 长乐东路 路面平坦 交通畅通 项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带 由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区 周边为多 个生活居民区 生活配套设施较为完善 交通便捷 可编辑word 供参考版 2 2 交通状况评估 交通状况评估 分项量化数据见附表二 交交 通通 状状 况况 总总 评评 类类 别别得得 分分说说 明明 道路通行道路通行 状状 况况 85 长乐东路路况优良 可快速直达二环 路面较为平坦 宽阔 通行顺畅 车流状况车流状况 75 目前有10多路公交车经过地块 通行车辆较多 距离状况距离状况 80 项目地块距离省际长途汽车站 三府湾较近 距离省内汽车站 城东汽车站很近 距火车站车程15分钟左右 虽距飞机场较远 但因与二环相通 也较方便 综合来说 项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利 尤其对生意人而言 省内 省外出行较 为便捷 对于生活居家而言 日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外 地块交通畅行辐射范围较广 道 路网络成熟 可编辑word 供参考版 3 3 环境因素评估 环境因素评估 分项量化数据见附表三 类类 别别 综合综合 得分得分 说说 明明 自然环境自然环境 状状 况况 30 目前地块近距离自然环境显得先天不足 无山景 水景可借 较远处有兴庆公园 动物园 浐河公园 社会环境社会环境 状状 况况 60 项目地块位周边拥有大片居民区 人居氛围较为浓厚 社会环境较为理想 影响环境影响环境 因因 素素 40 目前地块周边范围内除建筑环境较低档外 尚无严重的不利环境因素影响 地块因处于库 区 内部也无污染源 由于地块处于城乡之间的中间地带 无闹市区的吵闹 也无郊野的清新自然 缺少成为高档盘的一些 必要条件 但因位于城市居民区的边缘区域 宜建设成精品中档的小区楼盘 同时 随着市政规划力度的 不断加强 周边环境将会人为的大为改善 最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所 可编辑word 供参考版 4 4 商业服务评估 商业服务评估 分项量化数据见附表四 商商 业业 服服 务务 状状 况况 总总 评评 类类 别别 综合综合 得分得分 说说 明明 周边生活服务行周边生活服务行 业业 状状 况况 80 地块西面区域的购物 餐饮等居家生活服务网络发达 具备较为成熟的商业服务配套 周边公司 周边公司 单位分布状况单位分布状况 30 周边公司 单位 数量较少 档次和科技含量相对较低 区域政府区域政府 管理状况管理状况 60 项目地块属城区边缘 属企业单位 居民居住用地 因此派出所 工商 街道等政府管理相对较好 项目地块以西范围商业网点渐渐趋强 趋密 满足日常所需有余 由畅达的交通越往西走就有大型的 区域购物中心 顺客隆购物中心 公园北路小食品批发市场 人和服装城 长乐商场 轻工市场等 所以 地块周边的商业服务系统规模有小 有大 档次有高 有低 且区域政府的管理也不错 地块不同于浐河 以东 脏 乱 差 的环境 可编辑word 供参考版 5 5 文教卫体评估 文教卫体评估 分项量化数据见附表五 类类 别别 综合综合 得分得分 说说 明明 文化教育状况文化教育状况 75 地块西面有西光中学 工程科技学院 市财政会计学校 工业学院等文化气息浓厚 的学校和学府 托儿所 幼儿园初级学前教育水平有待提高 医药卫生状况医药卫生状况 70 周边因有第三职工医院 幸福药厂 药材公司 易经大药堂等 整体医药卫生情况 较好 体育运动状况体育运动状况 50 由于学校多 高校多 体育运动状况较为理想 地块周边多所高校的聚集及文化气息的辐射为区域的文化品位提升不少 如能因势利导 必将成为大 大丰富项目的利好要素 可编辑word 供参考版 6 6 人文情况评估 人文情况评估 分项量化数据见附表六 人人 文文 情情 况况 总总 评评 类类 别别综合得分综合得分说说 明明 周边人口周边人口 状状 况况 60 地块周边人口数量相对较多 且多为工厂住户 城市居民 市场生意人等 人口素质 一般 总体生活水准相对一般 区域文化区域文化 状状 况况 65 因原居住人口的地域性 文化的地域性 周边人口有一定的 东关情节 区域居民 风俗 信仰无特殊讲究 项目地块人文情况较好 无不良忌讳 项目属于西安市的新城区 对于区域历史的人文积淀 若充分 挖掘 放大 必会吸引一定数目的原居住居民购买 可编辑word 供参考版 综上 对项目地块基础设施 交通 环境 商业服务 文教卫体和人文情况六个方面的打分评估 可 以看出 项目地块存在一定开发潜力 而地块在商业服务 文教卫体状况 建筑特色 居住文化 人气方 面的综合评价较高 对原区域居住居民 生意人的吸引力较强 随着市政基础建设的不断完善 特别是 浐河公园 的总体规划实施后 项目地块独特的个性建筑将 成为进 出市区的标志景观 地块的整体居住环境优势将会凸现无遗 可编辑word 供参考版 二 项目地块优劣势分析二 项目地块优劣势分析 一 项目地块优势分析 一 项目地块优势分析 1 1 区域远景规划优势 区域远景规划优势 项目地块位于西安市新城区东部板块的边缘地带 从未来开发空间来看 城内地段的开发空间日趋缩 小 而城东聚集了大量的原居民 这部分人需要购房 置业 固有的区域情感 工作方便性 生意便捷性 需要在城东买房 其次 城东有西安最大的湖景公园 兴庆公园和动物园 有著名的高等学府 交通大学 理工大学 工程科技学院等 有西安最早的量贩市场雏形 康复路和轻工市场 同时也集中了西安数目最多的干休 所和全国久负盛名的西京医院 可编辑word 供参考版 另外 随着城墙内人口的外迁 东关正街的拓展 三环的修建等市政配套工程的实施和完成 东部板 块将具强劲的升值潜力 2 2 区位优势 区位优势 项目地块位于城东的门户位置 有主干道贯通城内与郊野 离城内不远 离自然很近 交通便利 路 网平直发达 同时可直达二环快速干道 保证了人流 物流的通畅 便捷 相对城内的狭窄的人居空间环 境 空气清爽 相对郊外的小区 购物 逛城方便 3 3 生活配套优势 生活配套优势 项目地块紧邻成片 原生 居民区 生活配套 公建配套较为齐全 完善 今后项目地块要做的仅是 内部配套档次的提高 4 4 唯一性优势 唯一性优势 地块周边一定范围内基本上无中 高档居民小区 若项目开发成功 必会形成区域范围内的亮点 起 着带头示范作用 使得项目竞争优势更为凸显 可编辑word 供参考版 5 5 紫薇品牌优势 紫薇品牌优势 项目挟紫薇品牌效应 给消费者信心 实力 美誉度 在区域市场上起着一定的号召力作用 综上 项目地块具备以上五大优势 潜在的升值 势在必行 二 项目地块劣势分析 二 项目地块劣势分析 1 1 自然景观劣势 自然景观劣势 项目地块视野范围内无山景 水景 湖景可借 此为劣势 虽然较远有动物园 浐河公园等 再则 地块面积本身比较小 78亩 因而项目内部人造景观的营造显得较为重要 必需精致些 趣味些 实用 些 而且 在项目的规划设计和营销推广时应尽量避免自然环境上说法的劣势 2 2 地块周边居户购买力劣势 地块周边居户购买力劣势 地块周边主要工厂居民区 普通城镇居民区 虽有强烈的购房意向 但消费水平相对较弱 所以项目 的档次定位及目标客户的确定至为重要 避免规划成 叫好不叫座 的小区 可编辑word 供参考版 3 3 地块库区劣势 地块库区劣势 地块仅为809库区的一部分 与库区隔离不够完整 这样导致了项目整体规划的一定难度 影响项目 内部的美观 综上 越来越激烈的房市竞争要求我们 不但要充分挖掘 发挥项目地块优势 而且要使地块的优 势得以 强化 将劣势转化为优势 同时产品本身也必须具备鲜明独特的个性 通过对项目产品 规划 户型 内环境 推广等诸多方面的创意 形成精致 差异化的个性产品 使其从区域产品中 跳 出来 成为区域产品的 亮点 从而引起购房者关注 最终赢得市场的接受 实现项目开发的终极目的 可编辑word 供参考版 紫薇紫薇809809项目地块价值分析报告附表项目地块价值分析报告附表 附表 一 基础设施量化表附表 一 基础设施量化表 基基 础础 设设 施施 自来水压雨水排泄污水排泄 805050 暖气热水 800 照明电动力电 8585 可编辑word 供参考版 天然气液化气煤气 09080 邮电局电话电报局 7540 街道清扫垃圾存放与清除 8070 普通公路快速干道高速公路 706060 可编辑word 供参考版 附表 二 交通状况量化表附表 二 交通状况量化表 交交 通通 状状 况况 道路通过能力道路通行速度实际运行速度运行安全状况 70757070 出租车流量公交车数量停车场 808020 公交车站数量距离长途汽车站距离地铁距离轻轨 708500 距离火车站距离轮船码头距离飞机场 55030 可编辑word 供参考版 附表 三 环境因素量化表附表 三 环境因素量化表 环环 境境 基础地价距市中心距离城市规划走向周边建筑环境 基基 本本 情情 况况 35758040 公园水面 绿地 山脉森 林等 游乐场体育场馆健身场所文化宫影剧院 505050604504030 旅游景点幼儿游戏场地儿童游戏场地视野景观游戏机室 7560703575 冶金化工造纸火力发电石化医药建材屠宰 运运 动动 20202040075200 可编辑word 供参考版 皮革毛纺垃圾站风沙源大酒店集贸市场娱乐场所运输公司 07040075857540 小区锅炉加工修理车间 3040 广播电台电视台高压线变电站微波站雷达站飞机场立交桥 噪噪 音音 00 30 30 20000 高架路铁路高速公路快速干道江河 阻阻 隔隔 0 2000 20 殡仪墓地刑场拘留所监狱 忌讳场忌讳场 00000 可编辑word 供参考版 附表 四 商业服务量化表附表 四 商业服务量化表 商商 业业 管管 理理 综合购物中心专业购物中心邻里购物中心社区购物中心 60808530 百货商店超市副食品商场菜市场 80505070 银行邮局服装加工家电修理