公司拟搬迁改造所涉及的部分资产搬迁补偿价值资产评估.docx

公司拟搬迁改造所涉及的部分资产搬迁补偿价值资产评估四、价值类型及定义 根据评估目的，确定价值类型为：搬迁补偿价值。搬迁补偿价值的内涵：指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规以及XX集团出城入园项目搬迁补偿方案关于搬迁补偿的具体规定和要求，按购建全新房屋、设备，且房屋结构按指定结构建设的搬迁补偿价值。 选择搬迁补偿价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。 五、评估基准日 本项目评估基准日是2014年8月31日。该评估基准日是由委托方与相关中介机构讨论确定的。 选择该评估基准日的理由是： （一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目的的实现； （二）该评估基准日为XXXX重型装备股份有限公司会计月末报表日，便于评估机构充分利用企业现有的财务资料，有利于评估工作的完成； （三）该基准日是委托方在综合考虑产权持有单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。 六、评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估 准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下： （一）经济行为依据 1. XXXX集团有限公司关于印发XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案的通知（集团发2014146号）； 2. XXXX重型装备股份有限公司关于出城入园产业升级项目建设进展情况及实施出城入园搬迁的议案、关于办理公司出城入园产业升级项目资产移交和公司补偿资产、原址土地资产转让等事宜的议案及董事会决议； 3. 关于XXXX重型装备股份有限公司资产评估项目经济行为的相关说明。 （二）法律法规依据 3. 中华人民共和国公司法（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）； 4. 国有资产评估管理办法（国务院第91号令，1991年）； 5. 企业国有资产监督管理暂行条例（国务院第378号令，2003）； 6. 财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见（国办发2001102号，2001年）； 7. 国有资产评估管理若干问题的规定（财政部第14号令，2001年）； 8. 企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部第3号令，2003年12月31日）； 9. 企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令，2005年8月25日）； 10. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）； 11. 国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第 590 号）； 12. 甘肃省实施国有土地房屋征收与补偿条例若干规定（甘肃省人民政府令第 86 号）； 13. 企业会计准则（2010）； 14. 其他相关规定。 （三）评估准则依据 1. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318号）； 2. 资产评估准则基本准则（财企（2004）20号）； 3. 资产评估职业道德准则基本准则（财企（2004）20号）； 4. 资产评估准则评估报告（中评协2007189号）； 5. 资产评估准则评估程序（中评协2007189号）； 6. 资产评估准则业务约定书（中评协2007189号）； 7. 资产评估准则机器设备（中评协2007189号）； 8. 资产评估准则不动产（中评协2007189号）； 9. 资产评估价值类型指导意见（中评协2007189号）； 10. 企业国有资产评估报告指南（中评协2008218号）。 （四）资产权属依据 1. 产权持有单位营业执照、税务登记证、验资报告、审计报告等； 2. 房产证； 3. 设备采购合同、发票； 4. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 （五）取价依据 1. 中国人民银行发布的外汇汇率及贷款利率； 2. 企业提供的有关财务资料、资产清查申报明细表； 3. 房屋建构筑物所在地的建筑安装费用定额相关文件； 4. 国家及地方对工程建设行政收费的相关标准； 5. 相关部门及人员提供的相关材料； 6. 评估人员现场勘察及询证的相关资料； 7. 评估人员获得的市场调查资料； 8. 国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料； 9. 评估机构收集的其他有关资料。 （六）其它参考资料 1. 2011 年、2012 年、2013 年、2014 年 6 月 30 日审计报告； 2. 2014 年 8 月 31 日（评估基准日）会计报表； 3. 资产评估常用数据与参数手册（第二版）（北京科学技术出版社）； 4. wind 资讯金融终端； 5. 其他参考资料。 七、评估方法 （一）评估方法的选择 根据XXXX集团有限公司关于印发XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案的通知（集团发2014146 号）文件的规定：对建构筑物及配套设施，属于搬迁至新区时无法搬迁的、不可继续使用的资产，对其搬迁补偿拟采用成本法（资产基础法）评估测算现时条件下重新建造一个相似规格功能的、全新状态的搬迁资产所需的全部成本（重置全价），作为搬迁补偿价；其中：对生产厂房以新建钢结构厂房补偿，对办公用房以新建框架结构办公楼补偿 （具体可区分平房、低层办公楼、高层办公楼三类计算补偿款）；对附着于建构筑物上、在搬迁拆除后完全报废、不可继续使用的设备，或者因拆除搬迁设备对使用功能严重影响、不符合继续生产要求不适宜搬迁再用的其他设备参照建构筑物以重置全价作为搬迁补偿价。 根据XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案和委估资产的实际情况，本次评估采用资产基础法进行评估。 （二）资产基础法中各类资产的具体评估方法应用 1关于房屋建筑物资产的评估 基于本次评估之特定目的，结合各待估建筑物的特点，本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。 根据委托方提供的搬迁补偿方案，按照资产类型类别统一补偿标准的原则，将相同类型的生产性建筑物按全新钢结构厂房进行搬迁补偿，办公用房统一按照全新框架结构的办公用房进行搬迁补偿，对配套设施按照同规格搬迁补偿。 建筑物按照使用类型划分成生产厂房、办公用房、仓库用房和其他用房四大类。 构筑物按照使用功能分成露天跨、龙门吊和其他构筑物三大类。 A.建筑物类 生产厂房 按照XX集团的规定，生产厂房的搬迁补偿：不管生产厂房的建成年代，建筑结构、基础形成和成新率，均按照现有生产厂房的跨度，最大的起吊吨位和吊车轨顶标高等参数为计算基础，还建一个相似规格功能的、全新状态的钢结构生产厂房所需的全部成本（重置全价）。 办公用房 本次评估的办公用房大部分是砖混结构，最高六层，最低一层，按照XX集团有限公司的规定，不管建成年代、层数、结构、基础形成，统一按照多层框架结构办公楼给予还建补偿，以一个全新的与原有建筑面积相同的多层框架结构办公楼所需全部成本作为搬迁补偿。 库房 有起吊设备的库房，不管建成年代、建筑结构、基础形成和起吊设备吨位，均按全新钢结构厂房的标准给予搬迁补偿。 其他用房 其他用房主要是浴室、卫生间、会议室、职工休息室及辅助生产用房，根据XX集团的规定，按照同规格还建补偿，均不考虑建成年代和成新率。 房中房 对于生产厂房中建成的各种功能的房中用房，按目前生产厂房现有房中房标准为依据，根据构造形成，以建造相同面积的全新的房中房所需的全部成本（重置全价）作为搬迁补偿。 B.构筑物 露天跨 露天跨分为两种，一种是双柱双梁露天跨，另一种是单柱双梁露天跨。本次搬迁补偿按钢柱钢吊车梁的标准，按露天跨现有的跨度、吊车吨位、轨顶标高，还建一个全新的露天跨所需全部成本作为搬迁补偿。 龙门吊场及轨道基础 龙门吊场地及轨道基础的搬迁补偿按照现有的龙门吊的起吊吨位、轨道基础和场地构造，给予还建一个全新状态的龙门吊场地及轨道所需全部成本（重置全价）作为搬迁补偿。 其他构筑物 其他构筑物主要包括自行车棚、围墙、大门、地坪、道路、防雨棚等，其搬迁补偿根据XX集团的规定，按照原有标准建造一个全新状态的其他构筑物所需全部成本作为搬迁补偿。 采用重置成本法评估时房地分估，重置成本法评估方法说明如下： 根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额标准和计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重置全价。重置成本法计算公式如下： （1）重置全价 重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本 建安工程费 对价值较高的建（构）筑物，评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典型工程，收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料，核实工程量，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安工程费；对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物评估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。评估中依据甘肃省建设厅甘建价（2013）540号文关于发布甘肃省建筑与装饰工程预算定额等定额的通知、甘肃省建设厅甘建价（2013）543号文关于发布甘肃省建筑与装饰工程预算定额地区基价等定额地区基价的通知、甘肃省建设厅甘建价（2013）585号文关于发布甘肃省建筑安装工程费用定额的通知、4、XX市兰建发2014284号兰州市2014年8月实物法调整综合材料预算指导价、XX集团润安公司2010年10月设计XX集团主要生产经营用房钢结构模型、XX集团金属结构联合厂房技术经济指标等文件的有关取费标准和市场材料价格，按资产评估操作规范与当地规定的计费程序计算建安工程费。 前期工程费及建设相关费用 前期及其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费、工程勘察设计费、工程建设监理费等，根据行业标准和国家有关部门收费规定，确定前期费用和其他费用。具体见下表： 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 0.99% 财政部财建2002394 号 2 工程监理费 2.00% 发改价格(2007)670 号 3 环境评价费 0.14% 计委环保总局计价格(2002)125 号 4 项目建议书费及可行性研究费 0.40% 计委计价格(1999)1283 号 5 勘察费设计费 3.40% 计委建设部计价(2002)10 号 6 招投标代理费 0.20% 计价格(2002)1980 号 合计 7.13% 7 基础设施配套费 80 元/平方米 甘价服务200588 号 资金成本 资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）合理工期贷款利息50% 2012 年 7 月 6 日执行利率表 项目 年利率% 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.60 六个月至一年（含一年） 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年） 6.40 五年以上 6.55 （2）搬迁补偿价值的确定 搬迁补偿价值重置全价 2关于设备类固定资产的评估 根据XXXX集团有限公司关于印发XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案的通知（集团发2014146 号）文件的规定，设备可分为处置设备和搬迁设备，分别计算搬迁补偿。 处置设备主要指：附着于建构筑物上、在搬迁拆除后完全报废、不可继续使用的设备，或者因拆除搬迁设备对使用功能严重影响而不符合继续生产要求不适宜搬迁再用的其他设备（如起重吊车）。 对此类设备，XX集团参照建构筑物以重置全价作为搬迁补偿价。同时，为节约资源，对拆除设备经过修复后可以降低使用标准而继续使用的，鼓励各原使用单位按照评估净值优先购买继续利用，不需用的由XX集团统一处置。 搬迁设备主要指：可以拆除后搬迁进入新区继续使用的设备。对搬迁设备，XX集团以搬迁过程中耗费的成本费用与搬迁过程中各项损失相加（包含设备拆除费、设备运杂费、设备安装调试费及其他费用），计算设备搬迁补偿费用，给予被搬迁单位补偿。 XX集团鼓励对被搬迁单位淘汰落后设备、更新先进设备。被搬迁单位处置原有落后设备而更新先进设备的，XX集团筹资提供借款支持。 以上设备的搬迁或不可搬迁，以XX集团组织各有关单位及专家判定为准。 本次纳入评估范围的全部设备类资产，经XX集团及产权持有者共同确认为不可搬迁及淘汰设备，本次机器设备评估是在此基础上进行的，即对评估范围内的全部设备类资产均按照重置全价确认补偿价值。 基于本次评估之特定目的，根据委托方提供的搬迁补偿方案，以重置全价作为搬迁补偿价值。本次评估以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，本次评估主要采用成本法进行评估。 （1）重置全价的确定 1）国产设备重置全价的确定 重置全价=设备购置价格（含税）+运杂费+安装调试费+资金成本-购置价可抵扣增值税-运费可抵扣增值税 购置价主要依据市场询价和产品报价手册予以确定。 2）设备运杂费 根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小（能否集装箱、散装）设备的重量、价值（贵重、价低）以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。 3）设备安装调试费 首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含，则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用综合确定。 4）设备基础费 根据现场勘查，根据设备基础的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际基础费用综合确定。 如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，账面值已体现在房屋建筑物中的设备不考虑设备基础费用。 5）前期费及其他费用 其他费用的取费如下表： 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 0.99% 财政部财建2002394 号 2 工程监理费 2.00% 发改价格(2007)670 号 3 环境评价费 0.14% 计委环保总局计价格(2002)125 号 4 项目建议书费及可行性研究费 0.40% 计委计价格(1999)1283 号 5 勘察费设计费 3.40% 计委建设部计价(2002)10 号 6 招投标代理费 0.20% 计价格(2002)1980 号 合 计 7.13% 6）资金成本 不论是企业自有资金还是从银行借贷资金用于设备购置，均计算资金成本。资金成本的计算时间按设备的合理工期并假设资金在合理工期内均匀投入考虑，贷款利率按评估基准日执行的商业银行同期贷款的基准利率确定。 7）如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不加运输及安装费。 8）对于已超期服役，市场上确实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确认重置全价。 （2）搬迁补偿价值的确定 搬迁补偿价值=重置全价 八、评估程序实施过程和情况 本次评估程序实施过程介绍如下： （一）明确评估业务基本事项 由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 （二）签订业务约定书 根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，决定我公司承接该评估业务后签订评估业务约定书。 （三）编制评估计划 我公司承接该评估业务后，立即组织项目经理编制了评估计划。评估计划包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。 （四）现场调查 根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查并提供相关资料。包括： 1. 要求委托方和产权持有单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料； 2. 要求委托方或者产权持有单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认； 3. 注册资产评估师通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属； 4. 对无法或不适对评估范围内所有资产有关内容进行逐项调查的，根据重要程度采用抽查等方式进行调查。 （五）收集评估资料 我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括： 1. 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料； 2. 查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式； 3. 注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成的资料。 （六）评定估算 1. 资产基础法评估的主要工作：按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上，选择合适的测算方法，估算各类资产及负债的评估值，并进行汇总分析，初步确定资产基础法的评估结果。 2. 对资产基础法的初步评估结果进行分析、补充、修改、完善，在综合分析价值影响因素的基础上，合理选采用资产基础法的评估结果确定本次资产评估工作的最终评估结论。 （七）编制和提交评估报告 在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托方就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行了认真审核后，由北京证券资产评估有限公司出具正式评估报告向委托方提交。 九、评估假设 （一）评估假设 1持续经营假设。该假设是假定企业将以现有条件为基础，持续经营下去，在可以预料的将来不停止营业。 2持续使用假设。该假设是假定企业拥有的资产以目前的实际使用状况为基础，在可以预料的将来还将继续使用下去。 3公开市场假设。该假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接