房地产开发公司组织结构及制度.doc

第六章 房地产企业张永岳陈伯庚孙斌艺编著第一节 房地产企业的特征和企业制度n 一、房地产企业的性质 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等 从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为:n 全民所有制企业n 集体所有制企业n 股份制企业n 股份合作制企业n 私营企业n 外资企业n 二、房地产企业的特征和类型 （一）房地产企业的特征 n 受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征： 1 、经营对象的不可移动性 2 、业务形态的服务性 3 、经营活动的资金和人才密集性 4 、经营活动过程的行业限制性 （二）房地产企业的类型n 房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。 第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分 房地产开发企业 房地产中介服务企业 物业管理企业 第二个角度是从经营范围的广度划分 房地产综合企业 房地产专营企业 房地产项目企业 n 三、房地产企业制度 在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征的现代企业制度n 1、开发经营管理制度n 2、工程技术管理制度n 3、经济核算管理制度n 4、行政人事管理制度n 5、物业管理制度第二节房地产企业的组织结构n 一、房地产企业组织结构设计原则 1 、与经营目标适应 2 、适度授权 3 、分工协同 4 、与产业特性相结合 n 二、房地产企业组织结构的基本形式 房地产企业组织结构的基本形式可分为：传统的组织形式和现代的组织形式 传统的企业组织形式包括： n 直线职能型 n 直线改成型 n 职能改成型 n 直线参谋制 n 委员会 现代的企业组织形式有：n 矩阵制 n 分部制 n 超分部制 n 多维制 n 三、我国房地产企业组织结构现状 1、主导结构：直线职能型 2、H型的组织结构：依据资产关系建立的新型组织 3、专项组织形式：项目公司或项目管理组织 第三节 房地产企业资金n 一、房地产企业资金的来源 （一）房地产企业资金来源的途径 n 1 、财政拨款 n 2 、主管部门或单位拨款 n 3 、银行贷款 n 4 、股票债券等资本运作筹资 n 5 、引进外资 n 6 、企业内部资金积累和集资 n 7 、预收定金 n 二、房地产企业资金循环 1、房地产企业资金构成n 在房地产企业实际经济活动过程中，其资金构成往往因企业和项目不同而有所区别，房地产资金可由固定资金、流动资金及专项资金三大类构成 固定资金是以货币形式表现的固定资产的价值 固定资金的实物形态在生产经营过程中长期存在，其价值是逐渐地、部分地以折旧的形式转移到产品中，并从产品的销售中得以补偿 流动资金是企业在生产经营活动中供周转使用的，随产品的供产销过程，一次实现全部价值转移的资金 专项资金是包括专项物资、专用资金、专项工程、专项存款、专项应收款等部分 2、房地产企业资金循环运动n 房地产经济运动过程中的资金随着生产经营活动的进行而不断地运动。房地产生产和再生产过程，依次经过三个连续阶段： 供应阶段 实际开发阶段 工程结算和销售阶段 n 三、房地产企业开发企业的资金运作 （一）资金运作过程和特点n 一般而论，房地产开发过程包括以下几个阶段： （1）企业投资决策，包括项目的选址及布局分析 （2）政府征地或企业获得土地开发权及土地规划、分块及修整 （3）房屋或建筑物的建造 （4）土地及建筑物的出售或出租以及物业管理。n 房地产开发经营的各个阶段，都需要资金支出，特别是在前期开发和建造阶段，这种支出需要较长的时间才能收回。随着开发商从第一阶段进入到第四阶段，支出的最终回收越来越近，但需要的资金也越来越多，收支变异程度极大 （二）资金运作的管理n （1 ）合理协调收入和支出，提高资金供应和使用的协同性，改善资金的时间结构 n （2 ）平滑收入和支出的波动，减少资金平均占用水平，提高资金利用率 第四节 房地产企业的发展战略n 一、房地产企业的战略理念 （一）房地产企业实施全新战略理念的必要性 n 1 、企业自身生存压力的要求 n 2 、消费者或用户多重异质性特点的要求 n 3 、市场供给和需求结构性特点的要求 n 4 、技术持续变迁压力的要求 n 5 、需求地方性和资金来源全球性交互作用的要求 （二）房地产企业战略理念的特点n 1 、方向性 n 2 、原则性 n 3 、整体性 n 4 、协同性 n 二、房地产开发企业的品牌战略 （一）房地产品牌的特点 n 1 、房地产品牌的受重视程度相对较高 n 2 、房地产品牌的市场推广范围较为有限 n 3 、房地产品牌的创立时间较长 n 4 、房地产品牌的外部关联性较大 （二）房地产开发企业品牌战略的基本框架n 1 、结合消费者差异化需求状况，从差异化出发，进行品牌合理定位，塑造个性化品牌 n 2 、结合品牌本身的资产特性，从维护品牌资产价值出发，以严谨来保持品牌，以创新来延续和发展品牌 n 三、房地产企业的营销战略 （一）市场营销的基本思想框架 （二）中国房地产企业营销观念的变化 n