南宁楼市6月月报.doc

楼市月报速递2009年6月同致行（中国）顾问南宁业务部2OO9年7月8日一、宏观经济篇四万亿推动经济复苏全年“保八”无忧1-5月我国城镇固定资产投资53520亿元，同比增长32.9%货币政策 适度宽松基调不变 信贷增速或趋于平缓财政政策 下半年总量扩张思路不会改变观点：1.为应对目前国际金融危机，中央采取非常规措施刺激经济回稳，有利条件和积极因素增多，总体形势企稳向好。2.国际经济走势还不明朗，外外部环境仍然十分严峻。因此，在经济运行企稳回升的关键时期，需要继续实施适度宽松的货币政策。3.大规模实施结构性减税政策和为保障年初预算安排的各项重点而进行的扩张性财政支出，也为财政收入带来了巨大压力。 因此，地方政府对支柱产业将采取更加有力的扶持态度。二、土地市场全国土地市场全面复苏供应持续增加：2009年起，全国住宅用地供应面积连续4个月增长，5月全国60个重点城市共推出土地807宗，环比增加12%，推出土地面积3685万平方米，环比增加8%。6月第一周，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；开发商频频出手： 万科、金地、雅戈尔、中洲宝城、保利、龙湖等开发企业频频出手，布局土地市场。中洲宝城布局深圳，26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块；雅戈尔布局宁波，10.28亿元又拿“地王”，溢价水平达111%。中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国字头企业也纷纷踏进土地市场，凭借更雄厚的国资实力试图分享此轮楼市红利。成交情况火爆： 5月全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%，成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。其中，住宅用地成交175宗，同比增加83%，成交土地面积1114万平方米，同比增加99%。北京、深圳等一线城市经营性地块交易火暴，流拍现象绝迹。价格屡创新高：各地“地王”频现，北京、深圳、武汉、宁波等城市“地王”频出，地块大幅溢价成交。北京广渠路15号地块从16.47亿元竞到40亿元成交，溢价达140%。北京奥运村乡九厂地块经过46轮的激烈竞价，拍出了19.6亿元，楼面价高达15216元/平方米,，成为北京今年总价和均价双料新地王，预计入市时比周边房价直接高出30%。原因分析：1.投资比例下降，2.信心回升，3.重新整合洗牌土地市场观点：土地供应持续续增加，表明市场环境开始得到实质性企稳，开发商为实现企业战略目标“囤地”预示市场信心恢复良好，土地市场供需矛盾缓解 。从各城市土地供应上看，土地供应边缘化，中心城区土地依旧稀缺 ；预计各城市存量面积下半年后缩水，2009年上半年存量变化量首次转为正值； 楼面地价上涨快速，在楼市并未全面企稳背景下，可能严重伤害市场的消费信心； 单幅土地总价越来越高，土地向大开发商集中。 中小型开发商拿地趋于理性；紧邻城市中心的地块仍是开发商逐地的重心，中心区域仍是未来商品房供应热点； 三、住宅市场住宅市场：成交量普遍回升，各地价格波动较大1)全国市场：开发量、销售量大幅增长，销售价格略有上升开发情况：1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%。销售情况：1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。销售价格：5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%。同比价格上涨的城市有28个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、锦州4.4%、牡丹江3.1%；价格下降的城市有41个，其中降幅最大的5个城市是：深圳下降6.9%、石家庄下降6.3%、广州下降5.6%、徐州下降5.6%、桂林下降5.5%。2)各地情况深圳：量价齐跌两成，关外项目拉低均价从6月开始，一路狂奔的深圳房价有点底气不足了，最近几周成交量一直在低位徘徊，6月27日，深圳一手房成交222套，均价13044元/，对比月初日成交1829套，均价16541元/，月底量价齐跌达两成。6月成交主力在龙岗区也是拉低房价的原因，6月的龙岗的成交量占到全市的三四成，而龙岗的房价一般只有八九千元。北京：成交量环比小幅上升，价格波动上行6月下旬，北京商品房周成交45.48万，环比增长5.93%，成交4334套，环比增加0.98%，近两周市场走出小幅下滑通道，显现出明显增长势头。近期政策利好、土地市场交易活跃，拉动了购房者信心的回升，一定程度上带动刚性需求。整体市场交易均价呈现出波动上行走势，商品住宅成交价格环比上扬6.99%，活跃的市场氛围促使部分开发商提价的原因。上海：量价齐升，成交均价创53周新高6月最后一周，上海商品房成交面积59.07万平方米，环比上涨11%，成交均价16224元/，环比上涨8%。成交均价创下2008年7月份以来的53周新高。高端项目成交的强劲带动，是造成上海楼市价格飙升的主要原因，上周汤臣一品成交了12套，均价达99413元/平方米，两个均价超过25000元/的项目进入成交排行榜前十名。5月以来，成交均价超过3万元/的高端住宅物业占到总成交面积的9.35%，而2万元/以上的物业更是占到近三成。河北：小户型房价环比小幅上涨5月份，河北省90及以下新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%。其中石家庄环比上涨2.3%，秦皇岛环比上涨0.4%，唐山市与上月持平。住宅市场观点：1.中央政府经济政策刺激及金融政策适当放宽，有力促进房地产市场良性发展。2.房地产产业作为地方政府支柱型产业，地方政府出台提振政策有利于市场的信心恢复；3.08年市场低迷以来的客户需求得到释放，在低迷市场中开发商的促销让利行为极大的吸引自住型客户入市，使得市场回暖；4.下半年房价如果保持适当地合理增速，房地产市场将更加稳固。但如果房价增幅过快必然导致市场的严重反弹，重新出现回调，目前房地产市场是比较脆弱的。5.投资热钱、投资客户并未大举入市，房地产市场后市需求将存在巨大困难，楼市的趋势格局仍为明朗；6.09年下半年房地产市场企稳与否，关键是中央政府金融及货币政策及房价涨幅快慢有关；四、房地产市场分析：本轮房地产市场的回暖，属于典型的非理性政策性回暖。目前的房地产市场恢复到07年的水平，而经济基本面远没有当时那样健康良性。2007年实体经济和中小企业产销两旺，居民收入稳定增长。而现在，中国经济随全球经济一起面临深度调整，经济仍旧处于低部盘整期。只有中国股市和楼市，却体现出与经济基本面相反的非理性狂飙，造成回暖的原因，主要有以下三个：第一：救市政策拉动刚性需求。在国家保增长的总形势下，各地救市的措施接二连三出台：首付比例降低、自有资金要求减低、交易限制放松、二套房限制解套、外资进入解禁、购房赠户口指标，多重利好政策的综合作用，为楼市的回暖提供了宽松的环境，刚性需求客户购房，推动了2009年初成交量的回升。第二：信贷资金推动楼市回暖。近阶段由于资金层面的“开闸”，大量流动性需要找到出路，在实体经济并无根本好转、消费增长增幅有限的情况下，资金一般容易涌到利润空间大、变现容易的领域，股市、楼市显然是最吸引资金的地方。可以说，政策面的回暖助推了资金大量投入楼市。江浙民营企业主正成为上海豪宅主力消费军,因为害怕企业生产出的产品卖不出去,他们手里的资金不敢投入恢复生产,但又要防止通货膨胀,所以都用来购买高端稀缺物业。第三：投资热潮助长楼市飙升。在信贷资金大规模的投放推动楼市回暖后，市场信心迅速回升，投资客出于对通胀压力的预期，和对资产保值增值的需求，重回楼市、股市，进一步助长楼市价格疯涨。作为保值升值潜力较大的高端项目，受到了投资客户的追捧。深圳投资性需求由8%攀升至14%，上海高端物业成交占比由10%升至18%,深圳华侨城、上海绿城玫瑰园、汤臣一品等豪宅项目屡创销售纪录。目前广州投资性买房的占比已经达到40%,其中90%的投资者出于防通胀的资产保值考虑。在这样的市场环境中发展下去，国家有可能从缩紧房贷优惠政策（增加首付比例、提高利率和存款储备金率）、征收物业税、限制热钱流入（如深圳的限外令）对房地产市场进行新一轮的调整，从而导致房地产市场的再一次大起大落。五、6月南宁房地产市场简报1)上半年南宁土地交易情况一级市场（土地）观点：一. 南宁城市空间得到实质性发展，2012年东外环的开通，将使南宁初步具备进入国内一线城市的资本。城市化进程的加快，在房地产市场预留足够的、长远的发展提升空间。二.市场销售终端成交量明显，拉动开发商拿地积极性，开发商为实现企业战略目标，储备大量土地，表明开发商对市场前景非常看好；从近几期竞争白热化可以看出，开发商对目前南宁楼市充满信心；三.目前南宁楼市走出价格底部，市场成交量、成交价格平稳，市场在恢复信心。从周期上看，南宁楼市潜力巨大。对后续市场有很好的借鉴作用；2)6月南宁二级市场情况（数据来源：绿城人居网宝创市场数据部）分析：6月南宁各城区房价上涨明显，主要因素是东盟商务区，凤岭北房价涨幅明显，拉动南宁市房价。近期南宁房地产管理局称6月南宁房价均价达到历史新高4500元/与以上因素有关。根据宝创地产在售楼盘数据监控，目前南宁房价整体涨幅1%左右，回到07年年底水平。表一：成交客户买房主要是自住，投资及其他需要因素少，表明目前支撑楼市前进还是以自住需求客户为主；表二：成交客户需求以两房为主，表明目前市场走量主要以为低总价、低首付为主体，大户型及别墅成交量不高，主要因素是大面积、高总价、高首付；表三：成交客户年龄层以30-40岁阶段为主，这阶段客户群经济基础好，显示目前南宁楼市回暖主要以该阶层经济实力关联密切；表四：成交客户分部青秀与江南为主，表明该城区客户关注市场活跃度高，外地及区内客户占有一定空间，表明目前南宁楼市集聚效应明显；成交客户分析观点：1.现阶段，成交客户年龄层偏中下，该年龄层有支付能力高低不均之分，需求目的单一等特点，对价格波动极为敏感；2：大户型需求不明显，主要以两房需求为主体，接收价位集中于楼盘中部价位；3：投资客户及外地客户开始回归南宁楼市，但量还不是很明显，对于市场而言，仍然充满变数；注：以上数据由宝创地产在售项目提供，成交客户数据仅作参考，不作为投资意见及用途。4)南宁三季度趋势预测稳字当头，凤岭北主导市场。后市根基未稳，涨价将是南宁楼市最大的威胁；尤其是金融政策一旦调整，将严重影响下半年楼市走势；一：东盟商务区房价保持平稳，不会出现大涨价的冲动，因为凤岭北新增楼盘将极大削弱东盟商务区的涨价势头。