《房地产开发企业所得税管理模式(试行)》.doc

成都市国家税务局房地产开发企业所得税管理模式（试行）针对房地产开发业行业特点及现状，结合成都市实际情况，在总结成华区局经验、去年省局绩效评估发现问题并试点推行的基础上，制定了“清晰有数，动态可控，政策允许”的管理指导思想。“清晰有数”指税务机关对管辖的房地产开发企业的经营情况有较全面、深入的了解，做到心中有数。“动态可控”指税务机关对开发项目的管理必须是全程跟踪，并能将管理措施作用于项目的始终。“政策允许”指对开发企业的管理和服务都应该在税收政策许可的范围内，不能违背政策原则处理一些政策未明确事项。具体措施上推行“一表一卡加所得税贡献率下限，加专项纳税评估”的管理模式，具体而言有以下几点：一、 一卡指房地产企业基本情况登记卡（见附表一，以下简称“登记卡”），用于登记开发企业基本情况。开发企业在办理税务登记证后，税源管理部门及时通知企业填报登记卡，并告知企业：如果开发项目有增加或变更的，企业应及时告知主管税务机关，并重新填报登记卡。通过该卡，主管税务机关对所管理的开发企业基本情况有了一定了解。二、 一表指房地产企业开发项目动态管理表（见附表二，以下简称“管理表”），用于登记开发项目进展情况。开发企业项目开盘销售后，应按季填写管理表，并在企业所得税季度申报结束后十日内报送主管税务机关。通过该表，主管税务机关可及时了解开发项目进展情况，收集到较多直接涉税信息。三、 信息整理。收到“一表一卡”后，税源管理部门认真审核，确保“一表一卡”数据信息的准确性、完整性和规范性，并根据“一表一卡”和综合征管系统涉税信息填写房地产企业开发项目情况统计表，于季度结束次月月底前报送主管税务机关政策法规部门。主管税务机关政策法规部门根据税源管理部门收集的数据进行案头分析，找出企业纳税中存在的问题，为指导税源管理部门和专项纳税评估工作打下良好的基础。四、 所得税贡献率下限预警。一表一卡重点监控开发企业基本情况和日常经营情况，对已完工的开发项目我们以所得税贡献率作为主要监控指标。现拟定5%的所得税贡献率是开发企业税负下限（考虑到历史遗留问题，2011年贡献率下限暂定为2%），对低于该下限值的企业应纳入专项纳税评估或专项检查。所得税贡献率下限是市局根据大量案例分析统计得出的符合成都市房地产开发业现状的经验性数据，可以作为房地产开发业所得税征管和纳税评估的重要参考指标，但不是房地产开发企业的所得税最低贡献率，也不是企业的实际税负。五、 按照“精细化”要求加强日常管理。主管税务机关应做好以下工作：(一) 日常实地核查中，税源管理部门应加强对项目楼盘的实地巡查工作，重点对楼盘项目的销售情况、竣工验收情况、开发产品交付情况（入住情况）进行调查和了解.在巡查过程中，如发现开发企业开发产品已达到完工条件的，应督促企业按照规定及时结算开发产品计税成本，正确计算当年度应纳税所得额。(二) 日常发票管理中，税源管理部门必须抽查开发企业取得的建筑安装业发票、服务业发票、购进材料或设备的增值税发票，对发票金额较大或发票项目有疑点的，应对企业的合同、协议、转账凭证等相关资料进行查阅，对金额在100万元以上的发票，税源管理部门每年至少应抽取5份以上向发票开具方主管税务机关发起协查。六、 掌握尽可能多的第三方数据。房地产业涉及行业较多，产业链上、下游延伸较长，许多重要的涉税数据只凭税务部门的力量是难以收集到的。(一) 税源管理部门在开发企业开发产品已达到完工产品条件并准备进行税款清结算以前，通过成都透明房产网（）或其他网站查阅开发企业开发项目销售、备案情况，重点调查掌握开发项目的建筑面积、销售均价、已销商品房面积等数据，并做好查阅记录。(二) 主管税务机关做好建设、房管、国土、地税等相关部门的沟通协调工作，建立定期涉税信息交换和发布制度，税源管理部门应根据主管税务机关发布的第三方信息，对企业报送的涉税数据进行信息比对和分析工作，加大对开发企业的税源监控力度。(三) 对已完工结算的开发企业，税源管理部门对开发项目的单位面积前期工程费、单位面积基础设施建设费、单位面积建筑安装工程费、单位面积公共配套设施建设费、单位面积间接开发费用等数据指标进行调查采集，并报送主管税务机关政策法规部门。七、 强化专项纳税评估与清结算。房地产业专业性强，技术要求高，项目清结算难度大，在最近三年的实践中，市、区两级业务部门和稽查局逐渐摸索出一些有效的评估和检查方法，为强化专项纳税评估和清结算奠定了基础。主管税务机关政策法规部门应定期根据税源管理部门报送的房地产企业开发项目情况统计表进行数据分析，对未达到完工产品条件的企业，重点采用企业所得税贡献率指标进行对比分析，对低于行业平均企业所得税贡献率的企业纳入预警名单。税源管理部门根据主管税务机关发布的预警名单，向企业发送告知文书，督促企业对涉税事项进行认真自查，切实完善企业财务核算和规范纳税行为，降低企业涉税风险。税源管理部门根据预警名单，对企业所得税贡献率偏低企业，可根据实际工作情况，将预警企业纳入专项纳税评估范围。对达到完工产品条件的开发企业，税源管理部门督促企业及时对销售收入、开发产品成本进行结转，对所得税税款进行清结算，并按照税收相关法律法规进行所得税纳税申报。对开发项目已全部达到完工产品条件或分期开发达到完工产品条件的企业，需对以往年度已缴税款进行清结算的，由主管税务机关征收管理部门统筹安排，组织人员对企业进行税款清结算。综上所述，在“一表一卡”的框架下，主管税务机关首先知道了开发企业是什么、在干什么；其次，所得税贡献率下限预警让主管税务机关知道开发企业干得怎么样；然后，专项纳税评估和清结算让主管税务机关明白自己征管工作做得好不好；再辅之以日常监管和第三方数据监控，让开发企业知道自己错没错。这样把开发企业从登记开发清结算注销的经营全过程都纳入了税收征管中，体现了总局所得税“三化”的管理要求，也体现了市局“税收管理工作一体化”的要求。附表一 房地产企业基本情况登记卡（样卡）税收管理员： 登记时间：纳税人名称纳税人识别号注册地址法人代表及电话财务负责人及电话开发商信用等级（A:全国性品，B: 地区性品牌，C: 其他）注册资本办税人员及电话开发项目相关内容企业所持开发土地总面积(成立至今)项目名称项目地址预计毛利率占地面积（）土地出让金建筑面积（）容积率可售面积（）用途（商、住）总栋数分几期开发预计开发时间12348附表二 年房地产企业开发项目动态管理表（样表）企业名称税务代码税源管理部门管理员设计单位承建单位绿化单位季度项目名称项目地址可售面积预售证号开盘时间本季销售面积累计销售面积本季销售套数累计销售套数本季平均销售单价累计平均销售单价预付款比例本季预售收入累计预售收入本季结转成本累计结转成本期间费用本季付汇本季代扣所得税本季入库税额累计入