龙华项目可行性研究数据统计表.xls

人民南路人流量调查表 时间人数 南至北北至南合计 9 00 9 108065145 10 00 10 10251742 11 00 11 10281947 12 00 12 10302858 13 00 13 10402969 14 00 14 10423678 15 00 15 10271643 16 00 16 10182038 17 00 17 105170121 18 00 18 104165106 19 00 19 106582147 20 00 20 104656102 21 00 21 10213859 5145411055 30843246 商圈人数统计 居居民民点点户户数数 户户 人人口口 人人 本本小小区区1890189066156615 城城投投七七里里香香榭榭88988931123112 日日出出印印象象86486430243024 上上塘塘松松仔仔园园小小区区65065020002000 东东泉泉新新村村80080024002400 梅梅陇陇镇镇367636761286612866 阳阳光光盛盛景景园园50050017501750 合合计计926992693176731767 商圈商业营业面积统计 居居民民点点商商业业面面积积商商业业形形式式备备注注 城城投投七七里里香香榭榭50005000暂暂无无资资料料商商业业面面积积为为预预估估 日日出出印印象象600600万万货货隆隆货货仓仓购购物物广广场场两两层层 上上塘塘松松仔仔园园小小区区15001500低低档档社社区区商商业业 肉肉菜菜市市场场 东东泉泉新新村村20002000低低档档零零售售商商业业 梅梅陇陇镇镇1200012000社社区区配配套套商商业业 阳阳光光盛盛景景园园500500社社区区配配套套商商业业商商业业面面积积为为预预估估 合合计计13874138744682946829 潜潜在在顾顾客客数数量量 C C 人人 人人均均消消费费支支出出 RERE 元元 日日 商商圈圈内内营营业业面面积积 RF RF 平平方方米米 商商圈圈饱饱和和度度 IRS IRS 元元 平平方方米米 3500035000303013900139007676 870 252 282 348 414 468 258 228 726 636 882 612 354 6330 极极限限规规模模测测算算表表 社社区区商商业业区区域域商商业业 区域内常住人口总数 人 661566153176731767 人均日消费支出 元 日 35353030 在项目商业内消费的比例 1 11 1 偶得性消费人流 人 94594546354635 偶得性消费额度 人 元 50504545 区域内日消费额度 元 25562325562310185981018598 零售业赢亏平衡点单位营业额 元 平方米 日 30303030 项目商业面积 852185213395333953 商商业业规规模模下下限限商商业业规规模模上上限限 项项目目名名称称发发展展商商商商业业面面积积 主主导导面面积积 售售价价 元元 20022002年年以以前前 金碧世家中房集团24005012000 潜龙花园潜龙实业2000030 606500 7800 花园广场鹏宝东物业12500309000 新城市花园龙华海荣实业49005010000 滢水山庄 滢水地产龙华 物业公司 6015406000 8000 美丽家园 龙华经济发展 总公司 6000020 1006000 10000 新华苑 龙华经济发展 有限公司 4012000 20022002年年 2004 2004年年 富通天骏富通地产1200030 805000 18000 盛地龙泉龙泉实业369740 5522000 24000 优品建筑筑友3813 27 45 97 3114000 一楼 50 为主6500 7000 二楼 世纪春城1期恒10000 锦绣江南2期鹏宝东600026 40 50 120 13000 一楼 8000 二楼 美丽365华兴实业70008011000 18000 苹果园鹏宝东7000 60 70 一层 13000 14000 2000 二层 6000 华美丽苑鹏宝东3000 17 58 14000 40为主 20052005年年 今今 锦绣江南4期鹏宝东16000050 100 25000 临街 22000 非临街 世纪春城2 3期恒安约2000060 9019000 乐景花园1000027 4018500 住住宅宅部部分分定定价价过过程程 价价格格比比较较评评分分表表 比比较较内内容容权权重重锦锦绣绣江江南南4 4期期日日出出印印象象B B区区 世世纪纪春春城城3 3期期梅梅陇陇镇镇本本项项目目 位位置置252520202518 交交通通10108997 景景观观533335 周周边边配配套套886776 人人气气1010710107 楼楼盘盘形形象象151411121413 户户型型1098999 软软件件设设施施432333 小小区区配配套套432233 交交楼楼时时间间432344 物物业业管管理理542254 合合计计10010092927171808092927979 项项目目合合成成均均价价测测算算表表 计计算算内内容容代代码码锦锦绣绣江江南南4 4期期日日出出印印象象B B区区 世世纪纪春春城城3 3期期梅梅陇陇镇镇本本项项目目 合合计计权权重重值值Q9271809279 实实际际均均价价6000540052006000 权权重重值值比比例例1 160 901 011 161 00 权权重重均均价价PI51526008513551520 楼楼盘盘所所占占权权重重WI25 45 15 15 100 07 09年价格6 楼楼盘盘权权重重价价PI WI128827047707735535553562196219 商商业业部部分分定定价价过过程程 比比较较内内容容权权重重 项项目目名名称称 锦锦绣绣江江南南4 4期期世世纪纪春春城城3 3期期乐乐景景花花园园本本项项目目 项项目目位位置置141410910 交交通通条条件件109988 周周边边配配套套109888 商商业业氛氛围围131210910 商商业业形形态态12109812 商商业业规规模模档档次次12108611 区区域域消消费费能能力力109989 区区域域内内竞竞争争力力109779 投投资资活活跃跃度度98878 合合计计权权重重值值10090787085 比比较较内内容容编编码码 项项目目名名称称 锦锦绣绣江江南南4 4期期世世纪纪春春城城3 3期期乐乐景景花花园园本本项项目目 合合计计权权重重值值Q90787085 实实际际均均价价230001900018000 权权重重值值比比例例1 060 920 821 00 权权重重均均价价PI217222070521857 楼楼盘盘所所占占权权重重WI55 35 10 07 09年价格5 楼楼盘盘权权重重价价PI WI119477247218621380213802357123571 二层9000900099239923 项项目目经经济济技技术术指指标标 用地面积 61670 814246683 24 建筑面积 246683 住宅面积 219483 商业面积 2720034000 容积率416 建筑覆盖率 35 12 6 50 1 33333333367 068 附附件件2 项项目目开开发发成成本本构构成成表表 序序号号项项目目建建筑筑面面积积 单单价价 元元 总总价价 万万元元 备备注注 一一土土地地费费用用246683202750 00050 000根据同片区类似土地的取得成本进行预算 二二前前期期费费用用24668340987987含勘查 土地平整 规划设计等费用 三三建建筑筑工工程程费费用用246683260064 13864 138含桩基础 主体 配套等 四四管管理理费费用用246683661 6281 628根据普遍经验 按照二 三项之和的2 5 计算 五五财财务务费费用用2466831904 6984 698财务费用是开发期间银行贷款利息损失之和 六六不不可可预预见见费费246683531 3021 302根据普遍经验 按照二 三项之和的2 计算 总总成成本本 一一 六六 2466834976122 753122 753 附附件件3 资资金金筹筹措措表表 序序号号项项目目总总价价 万万元元 比比例例 1销售回款58 00047 25 2银行贷款35 00028 51 6 附附件件4 项项目目销销售售收收入入测测算算表表3自有资金29 75324 24 4 面面积积 单单价价 元元 合合计计 万万元元 合计122 753100 00 1住住宅宅21948321948362196219136 497136 497 210001商商业业一一层层2100021000235712357149 49949 499 62001商商业业二二层层62006200992399236 1526 152 1商商业业合合计计2720027200204602046055 65155 651 小小计计246683246683192 149192 149 销销售售税税费费计计算算表表 税税费费种种类类计计算算方方法法税税费费金金额额 万万元元 销售费用按销售收入3 0 计5764 销售税金 营业税及城建税 按销售收入5 1 计9800 土地增值税按销售收入0 5 计961 企业所得税按总利润15 计7931 合计24455244550 127273629 扣减增值税后23495 项项目目开开发发总总体体经经济济指指标标汇汇总总 各各项项指指标标计计算算方方法法计计算算值值 总成本建造期间各项费用之和122 753 总投资 总成本 销售费用 税金 139 278147 208 销售收入192 149 总利润销售收入 总投资52 871 净利润总利润 企业所得税44 941 成本利润率 税前 总利润 总成本 43 07 年成本利润率 税前 成本利润率 开发年限14 36 投资利润率 税前 总利润 总投资 37 96 年投资利润率 税前 投资利润率 开发年限12 65 成本利润率 税后 净利润 总成本 36 61 年成本利润率 税后 成本利润率 开发年限12 20 投资利润率 税后 净利润 总投资 32 27 4494132 27 32 27 年投资利润率 税后 投资利润率 开发年限10 76 项项目目投投资资敏敏感感性性分分析析 建建安安成成本本销销售售价价格格 浮动比例净利润 万元 投资利润率浮动比例净利润 万元 投资利润率 5 5 4209229 51 5 5 5240437 40 10 3924326 88 10 5986842 48 5 4778935 16 5 3747627 07 10 5063738 20 10 3001221 81 最悲观情况最乐观情况 浮动比例净利润投资利润率浮动比例净利润投资利润率 建安成本10 2431516 85 建安成本10 6556648 85 销售价格10 销售价格10 建安成本销售价格 5 5 4209252404 10 3924359868 5 4778937476 10 5063730012 敏感性变化图 5 10 5 10 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 变化幅度 净利润 建安成本销售价格 项项目目数数值值 用用地地面面积积 61670 8161670 81 建筑面积 246683 24 住宅面积 219483 24 商业面积 27200 容积率4 建筑覆盖率 35 总成本 万元 122753 总投资 万元 139278 销售收入 万元 192149 总利润 万元 52871 净利润 万元 44941 投资利润率 税后 32 27 年投资利润率 税后 10 76 财务净现值29551 财务内部收益率27 00 投资回收期 年 2 51 附附表表1 项项目目施施工工及及销销售售横横道道图图 7 7年年 年年 年年 1月月份份2月月份份3月月份份4月月份份5月月份份6月月份份7月月份份8月月份份9月月份份 10月月份份 11月月份份 12月月份份 1月月份份2月月份份3月月份份4月月份份5月月份份6月月份份7月月份份8月月份份9月月份份 10月月份份 11月月份份 12月月份份 1月月份份2月月份份3月月份份4月月份份5月月份份6月月份份7月月份份8月月份份9月月份份 10月月份份 11月月份份 12月月份份 桩桩基基础础0 0300 0300 0300 0300 0300 0200 0300 0300 020 主主体体工工程程 一一期期0 0200 0100 0100 0100 0100 0200 0200 0200 0400 0400 0200 0100 0100 0100 0200 0200 0400 0400 0200 0200 0200 0100 0200 0200 0100 010 二二期期 三三期期 配配套套工工程程0 0100 0200 0200 0100 0200 0250 0250 0100 0100 0200 0200 010 竣竣工工0 0100 0070 0100 0080 0100 005 住住宅宅销销售售0 050 050 030 020 020 010 030 030 060 060 030 040 060 060 040 040 030 030 030 040 060 060 040 040 04 商商业业销销售售0 050 100 100 060 040 030 030 020 060 090 080 050 040 090 090 040 03 附附表表8 8 项项目目开开发发现现金金流流量量表表 7 7年年 年年 年年 合合计计 万万元元 1月月份份2月月份份3月月份份4月月份份5月月份份6月月份份7月月份份8月月份份9月月份份 10月月份份 11月月份份 12月月份份 1月月份份2月月份份3月月份份4月月份份5月月份份6月月份份7月月份份8月月份份9月月份份 10月月份份 11月月份份 12月月份份 1月月份份2月月份份3月月份份4月月份份5月月份份6月月份份7月月份份8月月份份9月月份份 10月月份份 11月月份份 12月月份份 一一 现现金金流流出出 147 20854 090 2 1432 1431 4728018018018013 4843 4843 6484 3184 6553 8182 2759683 3143 9853 8155 4965 6715 1674 0892 7451 6732 3442 1092 3813 2563 3552 4781 4041 4111 4111 070335 一 土地费用 50 00050 00000000000000000000000000000000000000 二 前期费用 98798700000000000000000000000000000000000 三 建筑工程费用 64 1381 9241 9241 9241 2836416416416413 2073 2072 5663 2073 8483 2071 7326412 5663 2072 5663 8484 1693 5282 4371 2836411 2831 2831 2831 9241 92496200000 四 管理费用 1 62849494933161616168181658198814416658165981069062331633333349492400000 五 财务费用 4 698130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130130 六 不可预见费 1 3023939392613131313656552657865351352655278857249261326262639392000000 七 销售税费 24 4559610000000008358355013343341675015011 0011 3421 1811 3481 4101 2748728726379091 1131 2121 3421 2741 2801 280940204 二二 现现金金流流入入 192 14900000000006 8256 8254 0952 7302 7301 3654 0954 0958 190 10 972 9 660 11 025 11 529 10 416 7 1297 1295 2087 4349 1049 912 10 972 10 416 10 469 10 469 7 6861 670 一 住宅销售收入 136 49700000000006 8256 8254 0952 7302 7301 3654 0954 0958 1908 1904 0955 4608 1908 1905 4605 4604 0954 0954 0955 4608 1908 1905 4605 4605 4600 二 商业销售收入 55 65100000000000000000002 7835 5655 5653 3392 2261 6701 6701 1133 3395 0094 4522 7832 2265 0095 0092 2261 670 三三 净净现现金金流流 44 941 54 090 2 143 2 143 1 472 801 801 801 801 3 484 3 4843 1772 506 560 1 0884553977811104 3755 4763 9895 8587 4407 6705 4574 7863 0995