佳宝乳业电视媒体投放计划建议书.ppt

品牌领导者 沟通版 佳宝乳业电视媒体投放计划建议书 策略创造竞争力 媒体传播是方式 是手段 但是要及时把握市场机会 认真分析行业游戏规则 广告定位 明确广告的形式 广告只有真正深入并融入消费者中 才是预期营销目的的完全实现 分析与研究 山东是以由全国知名的农业大省转变为全国知名的经济大省 所辖17地市 县级地区108个 人口8400余万 物产丰富 民风纯朴 自古以来 山东人就以其纯朴正直 赢得了山东大汉的美誉 在90年代初邓小平同志就提出了 80年代看广东 90年代看山东 的号召 使全国各地的商家都看好了山东这个大市场 改革开放给山东经济带来了勃勃生机 随之山东市场也成为众多商家的必争之地 已有众多知名品牌落户山东 山东的地域广阔 地区差异较大 胶东地区 鲁中地区 鲁西南地区经济发展不平衡 市场容量也不尽相同 其中胶东地区 青岛 烟台 日照 威海 鲁中地区 济南 潍坊 淄博 德州 东营 消费能力较强 沿海城市的高度发达的经济 和以省会为辐射消费的内陆区域 决定了山东拥有较高的综合消费能力 山东概况简述 消费水平特点分析 山东区域市场1 山东的综合购买力居全国前几位 山东有着8400万的人口 随着生活质量的不断提高 人民的购买力也不断提高 使山东成为全国屈指可数的购买力大省 可见山东的消费水平档次较高 2 沿海城市消费水平据全国首位 山东有近1 3的地市临海 沿海城市依靠其得天独厚的旅游资源和经济条件 成为全国消费水平的新宠 是倍受商家瞩目的重矢之地 3 消费水平的变异 随着消费水平的提高 消费者对消费品不再是追求最基本的温饱 而是追求更好的物质和精神需要 消费水平与消费行为特点分析 液体奶市场概述 随着人们生活水平的提高 营养知识的普及 乳制品的消费量会大幅度增加 现在 中国食品工业协会已确定32个乳品企业为学生奶的定 试 点单位 早餐革命已从娃娃抓起 也悄悄走近每个人的身边 中国乳品工业生产消费快速发展的时期已经到来 前景光辉灿烂 我省鲜牛奶总产为22万吨 年人均占有2 5千克 仅为世界平均水平的约1 30 其绝对量之低可见一般 市场潜力巨大 随着城市化的进程 人们提倡早餐革命 膳食结构已经向牛奶加鸡蛋发展 人们倾向于喝液体鲜奶 并追求当天生产当天喝的新时尚 所以发展液体奶 保鲜奶被人们看好 资料来原 零点调查 济南消费者日常消费的包装形式为袋装 其它依次为利乐包 塑料瓶 不同年龄的消费者对不同包装的选择上表现出很大的差异 年青人 儿童喜欢利乐砖 年龄较大的注重经济实惠 对包装要求没有太强的偏好 资料来原 零点调查 济南牛奶市场主导者 佳宝的主要产品 100 纯牛奶 精装100 纯牛奶 硬质塑料 精装AD钙奶 双歧因子酸牛奶 补铁 锌型 补钙型 盒装酸奶 杯装低脂酸牛奶 佳宝袋装奶的品种非常丰富 能够满足不同年龄消费者需求 资料来原 零点调查 谁是牛奶购买的核心人群 分析 牛奶购买者中 中青年女士是大多数家庭的液体牛奶的主要购买者 在调查中有中青年女士购买液体牛奶的家庭占到71 8 另外还需注意的一个比例是青年男女的比例达到了45 33 建议 因此说 在电视广告传播中应抓住中青年女性的视线 资料来原 零点调查 谁是牛奶消费的主力军 中青年女性虽是主要购买者 但真正的消费者往往是孩子和老年人 中青年女性 特别是父母对牛奶的营养价值有较高的认识 有时因经济或口味习惯等原因其买奶主要还是为了孩子 资料来原 零点调查 消费者在什么时段消费牛奶 消费者消费牛奶早餐时占58 2 正餐4 0 口渴时18 8 宵夜时6 7 睡觉前27 2 工作休息时10 2 外出旅游时9 1 运动后1 9 其它2 3 早餐时喝牛奶和睡觉前喝牛奶是饮用牛奶的两个主要时段 由此也可以看出牛奶与其它饮品的不同市场属性 资料来原 零点调查 消费者对品牌信誉的了解来自哪里 电视广告是宣传牛奶品牌的主要渠道 调查中消费者对电视广告的记忆程度最深 资料来原 零点调查 媒介策略建议 电视是快速覆盖的最佳媒体 数据提供 CMMS 合理的平衡花费和覆盖 到达率 低千人成本 18 00 23 30 19 00 22 00 22 45 18 30 23 00 21 30 20 00 21 00 19 30 高千人成本 依据喜好和质素选择节目 数据提供 CMMS 1 成功的新品牌132 有知名度新广告片0 52 53 简单的广告讯息复杂的广告讯息0 51广告播出为期 长广告播出为期 短135 最近有广告支持最近没有广告支持0 516 高目标受众渗透率的类别低目标受众渗透率的类别0 52 低高 主要考虑因素 1 2 3 4 5 权重 得分 得分 12 5 有效频次估算 7 目标受众乐意接受目标受众不乐意接受0 52巩固消费者的态度改变消费者的态度14巩固消费者的行为改变消费者的行为1310 少竞争品牌活动多竞争品牌活动1 54 511 媒介环境不杂乱媒介环境很杂乱13 低高 1 2 3 4 5 比重 得分 得分 16 5总得分 29 有效頻次估算 主要考虑因素 得分范围有效频次范围10 141 315 192 420 243 525 294 630 345 735 396 840 447 945 508 10 有效頻次估算 根据对不同市场情况估计 所需的范围在3 5次或4 6次有效覆盖根据设定的有效频次计算出有效覆盖此频次的收视点水平提高媒介投放效率超出此收视点的投放将会产生超过有效频次范围的过剩收视 从而导致浪费 有效频次设定 收视时间的选择行为可以从一个收视日的各个主要时段的收视率变化加以考察 如早间时段 一般指6 00 9 00 上午时段 一般指9 00 12 00 午间时段 一般指12 00 14 00 下午时段 一般指14 00 18 00 晚间黄金时段 一般指18 00 22 00 晚间非黄金时段 一般指22 00以后 等 在上下午 周末比平日有更多的收视行为选择 晚间黄金时段和午间新闻时段则成为一个收视日里两个最突出的收视高峰 尤其是晚间黄金时段 最高收视率可达60 以上 收视率的变化 CSM2005年数据 收视率的变化 CSM2005年数据 频道 节目的选择行为主要表现为收视份额和节目收视率的变化 观众选择收看某频道某节目 将导致该频道该节目的收视率和收视份额增加 山东05年主要频道收视份额 CSM数据 不同类型地区的收视率差异 CSM2005年数据 各类电视台一年收视率变化的比较 CSM2005年数据 频道构成对收视率变化的影响 从图中可见 省台和中央台的收视率要明显地高于市台 有线台和其他频道的收视率 从而仍占据着目前为止中国电视收视市场上的主力地位 佳宝广告什么样的电视媒介组合能够最大限度的抓住受众的眼球 推介频道 山东影视频道山东综艺频道具体投放方案 见附件 我们的媒介运做优势和方法 所有的理念服务客户的市场需求 客户的需求是我们的根本 专业人才是我们的保障 优质服务 高效沟通是我们的宗旨 团队精神和专业技能是我们的基础 媒介与行销 行销Marketing 产品 价格 铺货 促销 4P s 广告与促销 创作意念 媒介 消费者 反应 销售 知名度 反应 销售 知名度 行销Marketing 产品 价格 铺货 促销 4P s 广告与促销 创作意念 媒介 消费者 反应 销售 知名度 反应 销售 知名度 我们不是简单的执行是客户与消费者沟通的管理者透过有效的媒介策略完成有效的沟通 媒介与行销 庞大的数据资源 准确地认识市场 质向调研品牌使用度与知名度Usage Attitude小组座谈会FocusGroup个人访问Interviews超越数据库 量向调研CMMS尼尔森广告花费 Adquest 在各地方 电视台 报刊 杂志的花费各品牌的电视 报刊媒介的策略 GRP 点数 索福瑞电视调研 销售环境 竞争状况 销售计划 行销费用 品牌资料 广告创意 消费者 媒介环境 广告目标 媒介策划 投资 回馈对比 地域选择 依据市场 科学策划 科学的媒介流程保障策略实施 1 媒介目标定义 2 媒介市场覆盖 3 决定媒介接触频次与投放量度 5 媒介执行 6 媒介监测与评估报告 4 策略性的媒介策略 严谨的媒介工作流程 媒介简述 监察 计划讨论 脑力震荡 媒介计划建议书 发票 需提前付款媒介 定位 评估 检讨 发票 具体媒介排期表 竞争对手报告分析 与您的有效互动是成功的一半 会议 媒介简报 策略制定 客户审批 策略修正 市场调研 购买简报 媒介排期 客户审批 修正 确认 定位 预款发票 播出核查 问题汇报 问题解决 监测 播后评估 资料提供 发票 投放学习 策略修订 我们的任务与承诺 提供优质媒介市场服务 整合适宜媒体 最小媒体投资 最大效益回报企业品牌发展品牌传播策略针对消费者的广告理念传达 专属的服务团队确保业务执行的专业性与延续性专业的资深指导至少10年以上的专业经验跨专业领域的服务资历规范的服务模式4A标准的服务水平跨国的资讯共享系统 拥有国内权威的媒体资讯处理 分析系统 广告量 收视率 竞争分析 效果事前事后评估 媒介计划 购买策略 媒介策略拟定 资料建立与分析 广告与收视率数据库 广告量和收视分析系统 媒介策略分析系统 完整资料库完善分析系统资深专业人才 资讯处理和传送方式快速 精准 有效 高效完善的媒介服务流程 AC尼尔森 央视 CSM的BRIEF 分析 媒介目标策略形成 媒介计划 媒体CUE表 最佳状态组合 媒体企划案 媒介企划作业流程 目标受众与策略设定广告预算设定媒介计划执行预测媒介效果事后评估广告效果追踪调查 科学的媒体运作 選擇超越 謝謝 選擇优勢 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案 编制单位 广东清华科技创业基金编制时间 2001年8月 目录 第一章总论第二章项目背景第三章投资环境与发展规划第四章市场需求和分析第五章项目建设的必要性和意义第六章总体规划方案第七章投资估算与效益分析第八章项目实施时间安排第九章风险和对策第十章结论和建议附件1附件2 第一节项目简述 1 项目名称 珠海创新科技大厦2 承办单位 名称 广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司法人代表 何国杰注册资金 6659万元经营范围 科学研究开发和综合服务珠海创新科技大厦由广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司负责承办 采取招商共建的有限责任公司形式创立 其中珠海高科技成果产业化示范基地有限公司占51 的出资额 3 建设地址 广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端 4 总用地面积 9800平方米 5 大厦基底面积 3280平方米 6 大厦总建筑面积 16800平方米 7 主要功能 珠海创新科技大厦作为省级科技创业孵化器 是为小型初创科技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施 第一章总论 第二节编制依据 本项目可行性分析报告及投资建议书按照广东珠海高科技成果创业化示范基地有限公司与广东清华科技创业开发中心共同签订的 协议书 要求 在深入 详实的调查研究基础上 通过客观分析和经济评估 为项目实施设计和招商引资提供科学和全面的决策依据 第一章总论 第三节结论与建议 唐家湾作为珠海市的科技创新海岸 地理位置和交通条件以及气候条件都比较好 政策环境宽松 唐家湾地域近年来发展迅速 正处于经济 文化快速发展上升期 正在形成高科技产业和教育产业的聚集区 对企业孵化器的需求迫切 需要有一个供创业投资者和科技人员进行经验交流 成果展示和生活娱乐的环境 在广东珠海高科技成果创业化示范基地建立创新科技大厦 为科技创业企业提供一个良好的培育成长环境 对于促进中小型科技企业的发展进而推动珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义 拟建的创新科技大厦地理位置优越 与清华科技园 珠海 中大珠海校区三足鼎立 形成了一块独特的集产 学 研 资于一体的高新技术产业化聚集地 对于创新科技大厦吸引项目 凝聚科技人才 培植高新技术中小企业高速成长十分有利 投资收益估算未考虑进行风险投资和中介服务以及将来地价升值所得收益 作为科技企业孵化器 仅物业收入就可以达到这样的水平 说明项目具有较好的投资价值 抗风险能力还是比较强的 项目可行 第一章总论 近年来 在国家火炬计划的指导下 我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业 企业家的培育工作中发挥着重要的作用 据有关资料统计 我国已有各种类型的科技企业孵化器100多家 转化和消化吸收科技成果近数万项 孵化企业的成活率是创业企业自行发展的数倍 实践证明 建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措 创新孵育体系的建设为科技成果的转化和促进中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件 为科技成果转变为现实生产力提供了创业资本的支持 为产业化过程提供了必要的信息服务 珠海市唐家湾作为珠海市的科技创新海岸 近年来发展迅速 各类高科技企业纷纷入驻 逐渐形成了一个科技创业的聚集区 与此相对应 唐家湾地域迫切需要有一个科技初创企业培育和成长的环境 在珠海基地内建立创新科技大厦 将有效地促进小型科技型企业的创立和培育 进一步推动高科技产业的发展 同时 一批科技初创企业聚集在一起 为风险资本从高科技成果产业化种子期介入创造了很好的条件 这将促进珠海市乃至广东省的科技创业和高科技成果产业化进程 进一步促进广东省风险投资事业的发展 第二章项目背景 第一节珠海市社会经济环境 1 自然环境优越 是国家级的 卫生城市 园林城市 环保模范城 和 旅游城 2 社会经济环境良好 拥有较完善的市政公用设施 海 陆 空交通发达 交通运输十分方便 3 珠海市的基本发展思路是 将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地 有较强吸引力的产学研基地 高附加值的产品出口创汇基地 成为有较强辐射力和吸引力 环境优美 经济繁荣 秩序优良 文明富庶的现代化区域性中心城市 4 珠海市委 市政府十分重视培育发展高新技术产业 充分利用特区地方立法权 推出一系列优惠政策和措施 5 珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限 吸引了众多项目正式落户各园区和基地 高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头 如上所述 珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境 加上宽松的政策支持 已经形成基础设施完善 利于经济快速发展的格局 成为中国 投资环境四十优 城市之一 是投资创业的好地方 第三章投资环境和发展规划 第二节唐家湾地域资源状况和发展规划 1 自然资源和基础设施 唐家的地理位置和交通环境十分优越 是珠海市最具发展潜力的地区之一 2 社会经济现状和发展 唐家湾目前在珠海市属于次发达地区 是珠海市政府确定的近期重点发展地区之一 近年来 通过调整产业结构 大力发展工业 唐家的经济得到持续的发展 各项指标保持年均递增20 的良好势头 3 房产物业资源 目前唐家湾尚无星级宾馆 全镇对外接待客房总数在170间左右 基本属于廉价低档水平 随着中山大学珠海校区 清华科技园 珠海 广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学的进驻 唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区 4 发展规划 唐家作为珠海市的一个镇 其发展纳入到珠海整个北部地区及珠海市区范围内 珠海市近期的发展重点是北部地区 其重点又是唐家湾 并将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸 第三章投资环境和发展规划 第三节珠海基地及周边区域资源状况和发展规划 1 中山大学珠海校区 占地3 428平方公里 在2002年后学生人数将稳定在12000人左右 包括教职工将达到15000人左右的规模 2 清华科技园 珠海 清华科技园 珠海 园区属于清华科技园的一部分 在功能上初步定位分为四大块 功能主要是高新科技企业孵化 创新人才培养 科技成果研发和转化 中介以及综合配套服务等 规划用地14 458万平方米 总建筑面积15万平方米 3 广东珠海高科技成果产业化示范基地 珠海基地位于中山大学与清华科技园之间 地理位置优越 占地66700平方米 基地内现有物业除广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼1300平方米 包括一楼大堂 外 其余已全部租出 使用率达到100 呈现出供不应求的势头 整个珠海基地已经吸引15家企业入驻 各企业员工总数合计约2000人 1999年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的重要组成部分 纳入高新区统一管理 享受相关高新区政策 落户珠海基地的企业的水电费还可以享受20 的优惠 第三章投资环境和发展规划 1 科技企业孵化器 目前 唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空间 尚无省级的科技企业孵化器 已经建成的南方软件园属于专业性孵化器 不能完全满足唐家湾科技创新的要求 工行软件中心局限于工行系统 珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园 珠海 园区一起 各成一体 各有特色 相互呼应 为科技创业者提供一个施展才华的天地 2 商业需求 从消费需求上看 中山大学珠海校区现有教师学生已经超过4000人 3年内将达到15000人左右的规模 包括教职工 已奠基的清华科技园 珠海 近年内也将发展到数千人的规模 加上珠海基地各企业员工 整个珠海创新科技大厦所在区域内学习 工作和生活的人员数年内将达到2万多人的规模 由此带来庞大的消费群体 在商业 旅游 休闲娱乐 社区和文化科技服务等方面需求巨大 而周边有关的配套社区建设设施则明显滞后 第四章市场需求和分析 广东珠海高科技成果创业化示范基地肩负为高新区孵化项目 吸纳人才 培育高新技术企业的重任 享有相关优惠政策 已吸引一批来自国内外的技术含量高 市场前景好 各自独立运作的高科技或高成长性中小企业进驻 珠海基地通过三年的运作 建立了一支较高素质的管理队伍 总结和摸索了一套创业企业培育经验 拥有较好的软硬件条件 初步营造出一个吸引项目 凝聚科技人才 培植高新技术中小企业高速成长的基础环境 目前 众多的企业纷纷希望能够进入珠海基地 而珠海基地已经开发建好的4万平方米的厂房 办公楼以及员工宿舍等都已经全部租赁出去 无法满足他们的要求 在这种情况下 有必要在珠海基地内创立创新科技大厦 一方面作为珠海基地本身配套建设 完善创新培育体系 这是珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的一个重要组成部分所应起的作用 也符合珠海市科技创新海岸发展的需要 另一方面 多功能创新科技大厦的建设 也可以满足创业企业和相关人员进行科技交流和展示 生活娱乐等方面的需求 珠海基地 清华科技园 珠海 与中大珠海形成了一块独特的集产 学 研 资于一体的高新技术产业化聚集地 三者相互呼应 互为补充 相得益彰 具有很强的吸引力 号召力和很好的发展前景 第五章项目建设的必要性和意义 第一节组织结构 珠海创新科技大厦将以有限责任公司的形式创立 广东省珠海高科技产业化示范基地有限公司以土地和现金出资 占51 出资额 其余49 资金采取招商融资方式筹集 珠海创新科技有限公司 暂定名 实行董事会领导下的总经理负责制 公司部门设置根据需要而定 以下仅供参考 办公室 负责人力资源和财务管理等 企业发展部 负责入驻企业的审批 毕业认证和项目申报等 提供政策和技术咨询 指导企业进行现代化管理 负责人员培训等 投资管理部 负责孵化专项资金 风险投资 产权交易以及其他金融中介活动 综合服务部 负责大厦物业管理以及公共服务配套工作 第六章总体规划方案 第二节功能定位 1 国内同类机构 目前多数国内类似孵化功能的创业中心 创新科技大厦等一般是作为一个自收自支的事业单位 实行企业化管理 强调公益性 讲求社会效益 主要以物业管理为主 辅以初级金融服务 提供最初级的创业孵化条件 这些机构除了在租金上对入孵企业提供优惠外 还为企业提供各种周到而廉价的服务 如打通融资渠道 编制商业计划书 组织项目评估 协助市场推广 跟踪行业动态 实施人才培训等等 2 珠海创新科技大厦功能定位 结合珠海市政府的产业政策和投资导向 珠海创新科技大厦将主要面向电力电子 信息软件 光机电一体化等轻型无污染的高科技创业企业 为他们提供良好的孵化培育条件 创新科技大厦只提供通用的办公 行政管理场所以及技术开发 无污染和噪音实验场所 形成小型科技创业企业的摇篮基地 也是潜在的企业家尤其是科技型企业家搏击风浪 锻炼提高的练兵场 珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员 旅游观光人士 附近企业员工以及学生提供方便的活动 商业接待和休闲娱乐等生活服务 第六章总体规划方案 第三节经营模式 珠海创新科技大厦应充分利用珠海经济特区的优势 凭借经营管理者丰富的企业管理 创业投资及资本运作经验 充分发挥股东的资源优势 整合各种社会资源 不仅为创业企业通过提供灵活廉价的研究开发场地和商务办公场所 方便快捷的网络信息系统 方便的生活服务等等 更提供把企业从种子培养成参天大树的全程支持和服务 如企业创建服务 企业管理咨询 股权投资 采取现金投入 租金折股 租金加服务折股 或联合其它机构投资等 项目推介 向风险投资机构推介 协助融资 借贷担保 财务顾问 技术服务 法律咨询 教育培训等 创新科技大厦综合服务如餐厅和休闲娱乐甚至部分物业可以考虑利用社会资源 由物业开发和管理公司或其他机构参与 创新科技大厦的经营收入主要表现为两种形式 1 物业租赁收入 这是创新科技大厦最有保证的基本收益 2 咨询中介性质的服务性收入以及对进驻大厦的 发展潜力巨大的企业进行风险投资以及金融中介活动 由于可以方便地对企业创立发展全过程以及企业领导层进行深入的了解 这种风险投资活动的投资风险实际上并不大 如何做好这方面的工作 将是创新科技大厦经济活动能否取得突破的关键 第六章总体规划方案 第四节建设地址与条件 珠海创新科技大厦拟建于广东珠海高科技成果产业化示范基地东南端 见第21页珠海基地规划示意图 座东南向西北 依山靠海 正对珠海基地入口 与珠海基地公司现有综合楼相邻 位置十分醒目 珠海创新科技有限公司 暂定名 与珠海基地公司按道路中间为界 见珠海基地规划示意图红虚线所示 该址三边临路 东 南紧靠排洪渠 西为规划路 北为基地已开发部分 l拆迁安置 无 l供电条件 630KVA 双电源双回路供电 已通至建址地下 l供水条件 200毫米管径 已通至建址地下 另外 建址距离自来水厂仅一千米左右距离 水压充足 将来若需要扩大用水量也容易 l通讯条件 光纤电话基站 100M高速宽带网 已通 l雨 污水排放条件 地埋式污水处理器 已接通可用 第六章总体规划方案 第五节建设规划和要点 1 建筑风格和主要功能 在建筑设计方面 要求与珠海基地整体布局协调一致 通过建筑物的造型语言 以超前和创新的手法塑造出一种全新的 强有力的 令人印象深刻的高科技建筑物形象 具有鲜明的科技意识 体现科技创业天地的内涵 使其成为珠海基地的标志性建筑 主要功能是为高科技企业培育及成长提供良好的办公 行政管理 技术开发和无污染和噪音实验场所以及其他必备的设施条件 同时兼顾提供包括住宿接待在内的生活娱乐环境 不专设工业厂房 2 建设规划要点总用地面积9800平方米主楼基底面积3280平方米总建筑面积16800平方米建筑层数 11层 中央空调系统供应整座大厦中央热水系统集中供应公寓部分电梯两部客梯 不锈钢装饰配置 每层均设站点 载重1000公斤 绿化率40 室外停车场50个停车位地下室兼设备用房 消防水池 小型停车场和人防工程 尽量从简 第六章总体规划方案 第六节环境保护和防风抗震 本大厦不考虑接纳化工 机械类等容易产生污染和噪音的企业 不存在工业废物处理和噪音治理问题 废水 主要是餐饮废水 洗涤淋浴废水和公共洗手间废水 为可生化有机无毒水 通过现已建成的地埋式污水处理装置处理后 合乎排放标准排入城市废水排放系统 污染噪音 主要来自机电设备运转时发出的机械噪音 在设备选型时应采用低噪音设备 并配减震装置 必要时采用隔音建筑材料 防风抗震 项目地处珠海市海边 容易遭受台风袭击 因此建筑设计必须符合当地防风抗震要求 其他 按国家和珠海市当地有关标准设计 第六章总体规划方案 第七节节能 本项目遵照国家以及珠海当地相关建筑节能要求进行设计 第六章总体规划方案 1 项目建设期 1年 2 招商期 1年 指1年后企业入驻率为100 3 项目总投资 详见附件1 投资估算表 本项目预测总投资为人民币5639 78万元 4 营业收入 详见附件1 预测营业收入表 本项目营业收入主要为各类办公场地 综合服务设施和住房的租金与管理费收入 预计正常年度的全年收入为843万元 5 营业成本 详见附件1 预测年营业成本估算表 预测项目年营业成本为465 52万元 6 净利润 详见附件1 利润估算表 招商期 年净利润为96 53万元 正常经营期的前四年 年净利润为320 86万元 正常经营期的后期 本阶段的年净利润为341 26万元 7 现金流量 详见附件1 现金流量估算表 第七章投资估算和效益分析 第一节基本数据预测 第二节财务效益评价 1 本项目投资利润率为5 9 见利润估算表 2 本项目投资回收期为13 5年投资回收期 13 2348520 4676045 13 5年 数字详见现金流量估算表 3 财务净现值 按7 的折现率计算 本项目财务净现值为402 26万元 见现金流量估算表 该值反应项目的盈利水平高于7 的折现率 是有一定投资价值的 4 本项目的财务内部收益率为7 7 说明本项目的盈利能力是不错的 5 以上效益分析仅仅考虑较为为稳定的物业租赁和管理费用 实际运作中还存在为入孵企业进行管理 技术和金融中介服务 包括进行风险投资活动 所得收益 另外 项目处于唐家湾最具发展潜力的地域 地价的升值收益不容忽视 综合考虑这些因素 实际上本项目的收益应高于上述估算值 投资回收期将更短 第七章投资估算和效益分析 第三节不确定性分析 1 盈亏平衡分析本项目正常年度盈亏平衡时营业收入率达到35 6 即当营业收入达到设计能力的35 6 300万元 时 本项目即可保本 这说明本项目的抗风险能力较高 效益较好 2 敏感性分析影响本项目经济效益的主要敏感性因素为 固定资产投资额 经营成本 营业收入三个方面 从敏感性分析图表的有关数据来看 在所测定的不确定性因素变化范围内 内部收益率均大于6 5 这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力 三种不确定因素中 最为敏感的是营业收入 因此 本项目应时刻注意 提高服务质量 加强宣传 增加营业收入 同时 也要控制固定资产投资额与经营成本 第七章投资估算和效益分析 见时间安排表 第八章项目实施时间安排 第一节问题和风险 本项目的投资收益主要表现为物业租赁收入 中介服务和投资项目的收益 因此