楼市的泡沫.doc

牛刀：这一轮泡沫破灭后十年无人敢炒楼 现在看起来，我是非常感到中国政府的伟大，伟大到了把全球楼市炒家全部套了进来。小到P民，大到全国闻名的所谓的经济学家郎咸平教授也被套了进来，弄的郎教授十分不开心，走到哪里都骂中国政府，并且，把我骂中国政府的观点嫁接到他的演讲里。不过，开心的是，他在房价最高时，花了一千万在上海买了一套房子，现在，起码缩水200万，相当于郎教授14场演讲费白拿了。明年这个时候，那种伪豪宅还会缩水更多。 经济学家在炒股炒楼上，从来就没有成功的先例。我常常想经济学家、世界银行副行长林毅夫当年苦劝自己的堂弟，不要去日本炒楼。他堂弟不听，坐飞机从台北赶到东京，买了一套房子，花了5亿日元，结果一年后，卖出去只值1亿日元。这样的笑话，在明年这个时候在中国到处都是。香港著名楼市炒家罗生今年初自杀于东莞一家酒店，就因为炒楼资金链断裂，生前曾经与多位影视明星有染，可见炒楼发财确有其事，只是不能善终。 上海的天气也渐渐的冷了。尽管上海市政府有意托市，想在冬天烧一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原来卖25000元的房子，开始降至17000元马上放大成交量，上海市政府说不行，降20%要报政府备案，结果价格跑到20000元上方，可惜的是，房子也没有人买了。温州人在上海抛盘，很多650万的豪宅，挂牌500万往外卖，也没有人接盘。 在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义务、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑的来开发房地产，现在工地已经停工。 人们很奇怪，中国人那么有钱，那么现在的钱去了哪里？一个主要原因，原来大量楼市资金来自银行贷款，不是城市居民购买力形成的市场，现在银行支持不住，不敢给房地产贷款了，整个资金链一下断裂。楼市是资金十分密集的市场，缺少真实购买力的楼市，总有一天会出问题。每次到上海、北京、深圳等地，我都会去看看那么多大楼的亮灯率，即使五年的豪宅社区，亮灯率也不足40%；两三年的社区亮灯率鲜有超过30%。我就在看看房价到底能够炒到什么时候？看他能否大涨20年。 无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。很多人把希望寄托在贪官污吏身上，说他们依赖土地财政，肯定会一直会推动房价上涨。可是，这些从来不了解中国的历史，贪官污吏一多，就有很多人会为土地问题买单。再看看全球，金砖四国财富效应消耗殆尽，中国也不例外。2009年刺激经济只是财富的最后的盛宴，尽管是一顿饕餮大餐，但是，盛宴散尽，杯盘狼藉。政府债务问题，全球爆发。欧债率先，中国债务问题将紧随其后，最后是美国债务泡沫将要破灭。政府行为，受到全球的质疑。这种行为，更多的是助涨全民疯狂。意大利债务收益率已经突破8%，预期在明年6月债务危机爆发是，意大利债务收益率将会突破10%。中国资金疯狂奔向欧洲。仅仅是10月份一个月，1800亿美元出逃中国。11月数据还没有出来，预期将超过10月份。跨国公司在中国拼命生产，推高库存，一旦风吹草动，他们采取的措施是，以库存产品抵消在中国商业银行的贷款，然后一走了之。人民币到今天为止，盘中连续4个交易日天天跌停。央行拼命买入美元，进行护盘。但是，基本没用。待国家财力无法支持人民币贬值时，人民币只有两条出路，一是一次贬值到底，将会彻底散失国际市场出口份额，经济步入衰退，像日本一样，失去20年；一是疯狂印钞，像津巴布韦一样，货币彻底崩溃。无论如何，都将影响到房价。2009年，我们可以采取4加9模式刺激经济，4万亿财政投入加9万亿信贷投放，还可以支撑于一时，现在的国际环境完全变了。用货币来刺激经济的方法，已然不灵。中国只有像印度一样，扩大内需，才能寻求经济新的动力。现在的问题是，我们还有多少内需？ 中国最近几年，税收增涨的幅度远远大于经济增长的幅度。税收却大量用于腐败高发的投资建设，而不是主要用于调节贫富悬殊。在民营企业利润不断下滑的情况下，垄断企业利润却大幅增加。这些不仅增加了社会通胀的压力，而且导致了社会分配的严重失衡。进而削弱整个社会的需求增长。 中国已经面临全面的产能过剩，而产能过剩必将引起民间投资的大量减少。投资在投入期间，实际也是一种需求，等于投资需求减少。产能过剩还将引起以前投资项目的投资回报大幅下滑，而投资利润的下滑还将引起金融坏账的增加，并阻止金融贷款的增加，这会对经济产生不利的影响，阻碍需求的增加。 由于资金过剩、需求不足和负利率，导致的投机需求大增，而投机实际也等于变相囤积产品。这也等于透支未来需求，因为这些囤积将来会变成供应，将来可以提供部分需求。比如：现在投机房地产，就是把其他人将来的需求囤积在自己手中，实际等于暂时把别人的需求囤积在自己手中。对整个社会来说，实际也是透支了未来的需求，只是这个需求暂时没有到需要人的手中，而是由投机者暂时保管了别人未来的需求。 中小企业面临生产成本和生活成本大幅提高的双重压力，很多已经无法生存；股市从年初的2808点单边下跌到现在的2300点上方，1.3亿散户财富散尽。农村大拆迁，赶农民上楼，家电下乡，早已透支了农民的多年的积蓄，家家负债累累。我们所作的一切，都是不考虑长远，只顾眼前的短期行为。房地产经济靠不住啊！这是朱镕基深刻的体会。在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢去取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大