厦门明发商业广场失败的几大因素1810187054.pdf

厦门明发商业广场失败的几大因素 厦门明发商业广场失败的几大因素 作为一个目前全球最大的市中心商业 MALL 明发商业广场对于 整个行业所带来的影响是非常广泛的 这种影响如一把双刃剑 正面 影响将为开发商带来巨大的利益 而负面影响将使开发商寸步难行 每次路过这个项目时 看着冷冷清清的广场 街道以及悠闲的店员 就会感到深深的痛惜 也许这就是最为一个商业地产的从业者的一种 心怀 不希望看到一个落寞的购物中心 一个区位条件如此优越的项目 怎么到真正出成果时却是一堆建 筑垃圾 很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路 那 就是炸掉重盖 对于一个寿命才短短 5 年的项目 这需要各方利益群 体拿出足够大的勇气 才可否实现 这个项目自营运开始就没有赢家 政府没有得到预期的希望 开 发商整天被人告 投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭 经营 户天天开门却接待不了几个顾客 当这些利益群体都因这个项目而筋 疲力尽时 我们是否好好反思一下 这个项目的问题到底出在哪里 其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个 一 体量要做多大 这是目前很多开发商无视市场规律 贪大贪 各种第一称号 规划商圈要辐射到几千公里 这是明显缺乏商业地产 开发经验的结果 二 以销售目标为导向还是长期持有经营为导向 目前国内大多 数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发 之所以大多数开 发商选择销售 是因为商业地产需要雄厚的资金实力 这是很多开发 商所没有的 而真正的商业地产开发 是以长期持有经营为导向的 向养孩子一样把一个商业养好 做好 体现其商业价值 三 产品规划 商业是有生命力的 对产品的规划有其特殊的要 求 结构 人流动线 物流动线 视线 立面 每个细节都影响 未来商业经营的活力 但国内这一块目前还不大专业与成熟 包括我 们在发展时都是交了大量的学费才学会的 以上三点是属于战略性的问题 是商业地产能否开发成功的基 础 一旦战略方向错误 就形成硬伤 很难改变 往往最终走向失败 明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题 导致其发展到今天 这样结局 把这三大核心问题进行细分分析 主要有以下几个方面 1 市政条件 区位条件如此优越为何人流都进不来 当然大部分因素来自于项 目本身 但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素 商业是一种 很复杂的东西 就是隔着马路的两个商家 经营有时都是天差地别 一边门庭若市 一边冷冷清清 明发商业广场斜对面的诚达广场人流 旺 经营好 但这一侧的明发却寥寥无几 主要原因是隔着城市两大 主干道嘉禾路与莲前大道 这两条干道都是双向 8 车道 车流量大 消费者如果要从诚达来明发要绕一大圈 因此这面的人流被隔断 南 面因为被铁路所隔 与后面的社区缺乏联系 基本无人流 北面目前 有新景世纪城等项目还处于开发中 所以没有人流 那就只有东面莲 花方向 由于莲花的社区商业发展较早 较为成熟 加上江头 SM 商 圈的分流 因此人流也较少 综上因素 明发商业广场虽有好的区位 却缺乏顺位的商业动线 2 政府硬规 如果说市政条件可以通过改造弥补 那政府硬规则为明发的失败 埋下了伏笔 2006 年 9 月 明发以 7 85 亿元的价格摘得土地开发权 据消息当时国内商业地产老大万达也参与该地块的竞标 但最后选择 放弃 究其原因可能有两点 一是地价太贵 二是政府对该地块的硬 规开发风险大 政府硬规里该地块必须建设纯商业 导致商业规模达 到 40 万平方米 当时 40 万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无 仅有的 就是在全世界也是不多见的 政府没有考虑到厦门商业市场 的实际情况 一律贪大 违背商业规律 奠定了今天的明发的失败 目前这种现象在全国各地都是一样 我们在进行拓展的时候 政 府在出让土地的协议上总是要求商业要建到 15 万以上 20 万 30 万 完全不考虑市场是否能消化这么大的体量商业 盲目追求各种 第一的虚名 到最后市场消化不了 商户填不满空着 成了一堆建筑 垃圾 所以 明发的今天是政府无知的体现 3 开发商的贪婪 贪婪是罪恶的源泉 为什么说开发商贪婪 建了 3000 多间的独 立店 如此数量规模的独立店在一个 MALL 里面 可谓创造了世界第 一 开发商完全从销售的理念出发 以卖完就算的思想出发 每个独 立店都设计成 30 60 平的面积 适合销售但却不适合经营 独立店数 量过多对后期的招商运营影响非常大 主要有 一是小独立店的租赁 商家大多以创业型为主 实力差 抗风险能力差 无法共同度过培育 期 二是独立店数量过多 要填满需要数量较大的商家 但目前市场 的商户资源不足 无法填满 三是小独立店的租赁商家品牌聚客能力 较差 过多影响整个购物中心的品牌与档次 四是独立店数量过多 许多商家认为商铺还比较多 不着急 等商业成熟后再考虑进驻 现 状的明发就是 3000 多家的店只开了 200 多家 商铺大都空置着 导 致经营缺乏人气 陷入恶性循环 4 住宅开发理念 之所以说这不是一个真正的商业开发项目 而是以住宅理念去开 发的商业项目 整个理念就是快速销售回收 卖完就不管了 而如果 是商业开发的理念就不是这样 大部分以自我持有为主 就算有销售 也会考虑到后期的招商与经营 有控制的销售 因此 明发商业广场 的销售曾创造辉煌 短短两年内实现销售额近 40 个亿 而综合投入 才十几个亿 还持有近 15 个亿的物业价值 从这个角度来看 明发 商业广场这个项目是取得巨大的成功 卖完了钱收走了就拍拍屁股走 人 最后最大的牺牲还是那些可怜的投资者 但是正所谓 出来江湖 混的 总是要还的 据说现在明发在无锡 常州开发购物中心的独 立店销售一塌糊涂 也许这就是后报 5 高售价与高租金的矛盾 明发商业广场独立店的销售单价高的离谱 通过大手笔的营销 1 层平均每平 7 8 万元 地下 1 层每平也有 2 3 万元 在厦门可谓 创下了天价 但高售价喻为着高回报 售价高租金一定高 才能满足 投资者的投资回收 而高租金高经营成本已经把大部分商家阻挡在 外 在前几年的培养期开发商又没有什么支持措施 不投入补贴商家 卖了钱收在口袋里就不管 从而导致恶性循环 商家都不敢进驻明发 6 不懂商业规划 明发商业广场的规划有很多硬伤 进明发逛就像进迷宫一样 里 3 层外 3 层 走道太多 分岔口多 走着走着就迷路了 这样的购物 环境难怪消费者不买账 如果要找一家想要去的商铺 要找大半天 主要规划有几个明显硬伤 一是同心圆形布局 里外共 4 层 过于复 杂 二是主入口不明显 主要动线不明显 分岔口太多 这么大的体 量容易迷路 三是用地过饱满 缺少外部商业空间 没有标志性的广 场 用来聚集人流 四是地上停车位预留不足 地下停车库入口设置 不合理 五是分体式的布局 主力店与独立店互动性不强 大店无法 带动小店 六是独立店的面积都偏小 柱网过密 七是缺乏地标性 作为这么大的商业项目 一定要有强力的地标性 但明发的建筑设计 普通不能在普通 因此 在硬伤上面是很难改变的 除非炸掉重建 要像万达在沈阳那样的处理魄力 我想明发一定没有 7 招商 死在 3000 间独立店手里 明发的主力店招商是较为成功的 吸引了家乐福 百安居 苏宁 新世界等大型商户的进驻 但 3000 间的独立店 是个不可逾越的坎 如果要填满需要大量的商户 但高租金的门槛又太高 商家很难进来 只能空置 明发有一个致命的错误是没有做好分期开发与分期开业 特别是独立店的分期开业 如果先进行局部的开业 等经营成熟后在 开业其他区域 应该就不是今天这种结果 8 没有勇气与信心