保利达任务.pdf

中地行 东陵项目规划设计任务书 第 1 页 共 32 页 保利达 东陵项目 规划设计任务书 保利达 东陵项目 规划设计任务书 一 项目相关技术指标 1 一 项目相关技术指标 1 规划指标 规划指标 细目 细目 参数 参数 备注 备注 开发建设总用地 141 34万平方米 农科院绿地占地面积 21 39万平方米 中小学教育用地面积 9 84万平方米 需扣除项 目 回迁房用地面积 9 57万平方米 实际可供开发用地 100 54万平方米 规划容积率 2 扣除后建筑面积 201 08万平方米 教育节余建筑面积 14 04万平方米 需补偿建 筑面积 回迁房节余建筑面积 3 16万平方米 实际可供开发建筑面积 218 28万平方米 实际容积率 2 17 建筑密度 28 商业比例 20 绿地率 30 可以分散设置的集中绿地应不小于 7 万 2 2 项目限高 项目限高 规划区域位于沈阳东塔机场端净空范围内限高如下图所示 整体规划设计时 要充分考虑这一因素 其中控高为空军给出的初步数据 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 2 页 共 32 页 二 项目地块现状 二 项目地块现状 本项目位于东陵区大坝路西侧 西临二环路 东侧及南侧紧邻大坝路 北至 东陵路 新开河在区域南部通过 地理位置优越 交通便利 拥有良好的自然景 观资源 在沈阳城市 东优 以及 沈抚同城 规划进程当中 将可开发建设为 东陵区域具有典范作用的大型居住社区 1 1 交通条件 交通条件 项目距离市中心约 9 公里 距机场约 30 公里 距棋盘山 世博园等东 部旅游区约 11 公里 距抚顺市区约 30 公里 交通通达性良好 项目西侧的二环路及东侧的三环路是目前沈阳市区承载区域交通的主干 道 是市区通往沈阳东部 北部的便捷通道 学校学校 学校学校 学校学校 学校学校 保留地保留地 保留地保留地 保留地保留地 回迁房回迁房 回迁房回迁房 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 3 页 共 32 页 北侧东陵路则是市区通往世博园 抚顺等地的必经之路 而沈抚东陵段 的高速路收费站将于明年撤销 北侧沿东陵路一带分布有 3 个公交站点 地铁一号线延长线的 马官桥站 位于项目的东北侧 2 2 城市配套 城市配套 园区的热网供暖及市政管网 给水 排水 有线 电讯 电力等 另行委托 设计及施工 另外要注意几个保留区域 如学校及原有建筑物等 3 3 周边环境 周边环境 用地北侧区域主要包括大专院校 科研院所 包括沈阳农业大学 省农科院 省农机所 沈阳炮兵学院 行政学院等 项目西侧的二环路及东侧的大坝路均 有良好的生态自然植被 环境宜人 为项目打造高品质舒适居住社区提供了良好 的支持 4 4 区位及项目特征 区位及项目特征 从区位层面看 项目处于沈阳 东优 发展方向上 介于城市中心区与 东部生态旅游度假区之间 是沈抚同城枢纽位置 位于沈抚交通的必经 之路 当前本区域配套相对缺乏 区域配套档次较低 主要满足基本生 活需求 项目所在区域仍有待发展 尚未形成板块效应 从项目特征分析 其规模体量庞大 开发建设周期较长 项目拥有良好 的生态环境 地势平整 原始植被茂盛 滩涂湿地良好 地块受西南向 的东塔 军用 机场影响 有限高要求 项目地块内保留地较多 规划 设计过程中须予以分析考虑 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 4 页 共 32 页 三 项目总体规划原则 1 三 项目总体规划原则 1 产品竞争力原则 产品竞争力原则 本案所在区域目前为城市二环外 对于居住而言 目前周边生活配套缺乏 虽然有一定的景观资源优势 但其居住竞争力并不强 项目应从总体规划及单体 户型设计上能引起目标客户的兴趣 通过强化产品的竞争力来提供项目的总体竞 争优势 根据项目的区位 环境 开发模式及目标客户 强化项目的规划设计 是加强项目竞争力的一个重要措施 2 2 品牌效应原则 品牌效应原则 保利达是港澳著名的房地产开发公司 有强大的实力 但在房地产开发方面 目前在沈阳尚未形成强大的品牌效应 本案应为沈阳保利达地产在高尚居住地产 项目中的一个起点 规划设计应高起点 高品位 利于保利达地产品牌在市场的 推广 创造长期的无形资产 为保利达地产在市场的后续项目提供品牌积累 3 3 地标性原则 地标性原则 在规划上充分体现项目的差异化和独特创新性 规划形态成与周边的景观资 源相互融合及呼应 合理地利用项目周边的市政交通资源 二 三环及东陵路 突出项目的建筑外观形象 项目应有一个地标性的建筑群体形象 重视生态环境 的设计及生态理念的应用 把项目规划成为享受城市湿地生态的休闲生活空间 4 4 价值最大化原则 价值最大化原则 充分考虑地块各部分的价值 通过景观设计 建筑摆布实现项目的最大价值 不仅要实现景观的均好性和景观最大化 更要加强城市生态空间系统及形态的规 划 满足多功能 复合化的需要 强化项目对周边生态景观等资源的利用 最终 实现项目的销售价值 带格式的 带格式的 项目符号和编号 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 5 页 共 32 页 5 5 生活便利性原则 生活便利性原则 项目目前周边生活配套并不完善 项目的配套规划布局应能充分体现生活便 利性原则 方面居民日常生活的需求 同时 所配套的商业设施亦不应对居民的 生活产生干扰 四 总体规划 布局 设计建议 1 四 总体规划 布局 设计建议 1 建筑总平面布置 建筑总平面布置 根据建设项目的性质 规模 组成内容和使用要求 因地制宜地结合当地的 自然条件 环境关系 按国家有关方针政策 有关规范和规定合理布置建筑 组 织交通线路 布置绿化 使其满足使用功能或工艺要求 做到技术经济合理 有 利生产发展 方便生活 总平面布置 总平面布置 应有必要的说明和设计图纸 说明的内容主要应阐述 总平面布置的依据 原则 功能分区 交通组织 街景空间组织 环境美化设计 建筑小品和绿化布置等 环保设计要求 环保设计要求 总体规划设计要体现合理的利用资源 环境保护和 可持续性的概念 尽可能的利用节能减排系统和再生能源 持续保 护生态环境 营造生活宜居氛围 所有的设计和选材应围绕和谐共 生的环境展开 同时尊重生态规律并依从国家环境要求 须切合项目实际须切合项目实际 设计顾问公司要深入了解当地消费者的喜好 真 实需求及年龄特征 并在设计中有所体现 设计应尽可能的体现可 持续原则和经济上的可行性 通过选择正确的材料 设备等方面来 实现 竖向布置应根据建设项目的使用要求 结合用地地形特点和 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 6 页 共 32 页 施工技术条件 合理确定建筑物 构筑物道路等标高 做到充分利 用地形 使设计经济合理 2 2 居住区住宅建筑和规划设计 居住区住宅建筑和规划设计 应综合考虑用地条件 选型 朝向 间距 绿地 层数与密度 布置方式 群体组合和空间环境等因素确定 居住区公共服务设施包括教育 医疗卫生 文化体育 商业服务 金融邮电 市政公用 行政管理等设施 高层 22 26 小高层 15 18 多层 叠台 情景洋房 学校 商业 保留地保留地 保留地保留地 回迁户回迁户 回迁户回迁户 保留地保留地 高层高层 高层高层 类别墅及 情景洋房 类别墅及 情景洋房 小高层小高层 多层多层 多层多层 商业公建商业公建 农科院 绿地 农科院 绿地 高层高层 学校学校 学校学校 学校学校 学校学校 小高层小高层 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 7 页 共 32 页 公共服务设施项目指标应按有关规范规定确定 居住区内绿地应包 括公共绿地 宅旁绿地 配套公建所属绿地和道路绿地等 道路规 划设计应符合有关规范规定 合理布置公共服务设施 避免烟 气 味 尘及噪声对居民的污染 和干扰 建筑应体现适于地方的优化风格 突出个性 群体建筑与空间层次 应在协调中求变化 对于低层及多层建筑 要考虑太阳能热水系统一体化设计 保持外 立面的美观 对小高层及高层建筑 提供可否进行太阳能利用设计 的建议及设计方案 3 3 建筑风格及园林风格 建筑风格及园林风格 建筑风格 沈阳市场以欧式建筑风格较受客户欢迎 在一定程度上 欧式建筑风格较能体现具有一定档次的居住环境 满足人们对高品 质居住水平的追求 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 8 页 共 32 页 园林风格 针对冬季寒冷气候的园林景观设计 如唯美品格的园林 设计 采用铺地柏 扶芳藤 槐树 火炬 银杏 梧桐 白桦 云 杉等植物 具有良好的耐寒效果 并能形成独具魅力的北方园林景 观 4 4 景观规划设计 景观规划设计 布局和外表形态应富有情趣 园景的特点要与品味生活主题及建筑 相辉映 景观设计要尤其注意停车场和建筑物的出入口及周边的设计 不得 留有隐蔽区域 防止犯罪分子利用其做掩护危害他人 合理设计设置在地面上的地下室通风管井 使整体感观和建筑物的 规划布局不受破坏和影响 植物的选择应体现可持续性的原则 根据项目地形 气候特征进行 种植设计 充分发挥植物的多种功能和观赏特点 并突出四季分明 的景观设计思路及措施方案 景观设计要与建筑物周边的管理意向相对应 同时亦要有预期的管 理标准 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 9 页 共 32 页 5 5 残疾人无障碍设计 残疾人无障碍设计 在区内应充分考虑残疾人的无障碍设计 最低标准必须满足国家规 范及无障碍空间的需求 五 项目建筑类型 首期体量规划控制及户型建议 1 五 项目建筑类型 首期体量规划控制及户型建议 1 建筑类型建议 建筑类型建议 拟在地块南侧建设低密度住宅 向北 向东逐渐过渡到多层 小高层 高层等 高层层数要满足限高要求 其中一期工程小高层 9 11 1 层左右 若建 12 层则考虑顶上两 层做跃层 小高层可部分考虑做两层高的露台设计 多层住宅为 6 层 情景洋房为 6 层 5 层跃 6 层 叠拼别墅为 4 层 其它别墅类产品地上 2 3 层 以上建筑均可考虑设计地下室 以解决停车问题 地下车库及停车 位 车位建议住宅按每户 0 7 个考虑 其中地上地下比例建议为 2 5 商业 及公寓 按 每 100 平方米设 1 个车位 地上地下比例 建议为 5 5 2 2 首期开发体量建议 首期开发体量建议 项目首期开发拟建南侧低密度住宅 地上总开发建筑面积约为 14 万平方 米 含配套设施 参考如下 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 10 页 共 32 页 东陵项目首期指标 占地面积 100000 容积率 1 4 建筑面积 140000 多层 49080 小高层 32400 洋房 情景洋房 39960 小计 121440 双拼别墅 2240 四拼别墅 4480 联排及叠 拼别墅 叠拼别墅 6840 小计 13560 其中 商业配套 5000 建筑密度 22 基底面积 22000 平均层数 6 4 层 首期开发多层 小高层洋房 情景洋房及类别墅产品 每期产品都考虑不同 产品相结合 做到产品类别丰富不单一 设计时应充分考虑气候影响 并考虑不 同组团内 设置不同功能的主题会所 首期配套设施及会所等公建要能够成为亮 点 3 3 户型设计建议 1 户型设计建议 1 户型设计原则 户型设计原则 考虑本项目景观资源优势 客户群定位及其喜好 本项目户型设计要遵循以 下原则 通过大客厅 大阳台 空中花园 落地观景窗等设计最大限度的 制造观景面 宽大方正 实用率高 户型适度创新 增加吸引力 南北通透 采光 通风良好 赠送阳台 花园 露台等面积 提供超值感 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 11 页 共 32 页 2 2 户型设计建议 户型设计建议 除起居室 厅 卧室 厨房 卫生间 贮藏间等基本使用空间 外 设置生活阳台 阳光室 入口门斗 步入式衣帽间等其他人 性化空间 动静分区 并有意控制走道长度 形成短走廊 主客分区 住卧与客卧相对分离 更好地保证私密性 主次空间分区 主要空间 起居室 主卧 卧室 占据南向有利 朝向 洁污分区 厨房 生活阳台 放洗衣机 杂物等 餐厅相对位 置关系更有利于日常使用 空调机位与住宅立面结合考虑 使其成为立面造型的重要元素 空调滴水集中收集处理 住宅首层设置私家庭院 顶层阁楼的室内空间应得以有效利用 入户花园 阳光室 室外露台 景观洗手间等的设计 南北自然通风 控制住宅单元进深 结合空间布局 加强南北通 风 绿色环保产品的广泛使用 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 12 页 共 32 页 3 3 户型设计配比建议 户型设计配比建议 整体住宅户型配比建议 户型 户型 面积区间面积区间 平均面平均面 积 积 建筑面积建筑面积 万 万 面积比 面积比 户数 户数 户数比 户数比 70 85 78 13 97 8 1791 13 70 85 78 13 97 8 1791 13 2 室 1 厅 1 卫 2 室 2 厅 1 卫 90 100 95 26 19 15 2 室 1 厅 1 卫 2 室 2 厅 1 卫 90 100 95 26 19 15 23 2757 19 32 23 2757 19 32 100 120 115 20 95 12 1822 13 100 120 115 20 95 12 1822 13 120 130 125 41 91 24 3353 23 120 130 125 41 91 24 3353 23 3 室 2 厅 1 卫 3 室 2 厅 2 卫 130 145 138 8 73 5 3 室 2 厅 1 卫 3 室 2 厅 2 卫 130 145 138 8 73 5 41 633 4 41 41 633 4 41 4 室 2 厅 2 卫 140 160 150 26 19 15 4 室 2 厅 2 卫 140 160 150 26 19 15 15 1746 12 12 15 1746 12 12 145 160 148 4 89 2 8 330 2 145 160 148 4 89 2 8 330 2 135 150 142 4 89 2 8 344 2 135 150 142 4 89 2 8 344 2 120 140 130 4 89 2 8 376 3 120 140 130 4 89 2 8 376 3 120 140 130 4 89 2 8 376 3 120 140 130 4 89 2 8 376 3 情景洋房 180 200 190 4 89 2 8 情景洋房 180 200 190 4 89 2 8 14 257 2 12 14 257 2 12 联排及叠拼别墅 180 280 250 12 22 7 联排及叠拼别墅 180 280 250 12 22 7 7 489 3 3 7 489 3 3 总计 总计 174 62 174 62 100 100 100 100 1427514275100 100 100 100 整体公寓户型配比建议 公寓户型 公寓户型 平均面积平均面积 建筑面积 万建筑面积 万 面积比 面积比 户数 户数 户数比 户数比 单身公寓 50 2 10 8 8 419 14 14 1 室 1 厅 1 卫 60 3 93 15 15 655 21 21 80 3 93 15 491 16 2 室 2 厅 1 卫 95 7 07 27 42 744 24 40 110 3 93 15 357 12 3 室 2 厅 1 卫 3 室 2 厅 2 卫 130 5 24 20 35 403 13 25 小计 26 19 100 100 3069100 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 13 页 共 32 页 首期住宅户型配比 以上数据仅供参考 设计单位可根据实际经验自行提出合理户型比例建议 最终方案由建设单位审核敲定 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 14 页 共 32 页 4 4 户型设计参考 户型设计参考 多层单元组合建议 两房 100 三房 120 1 1 小高层建筑 小高层建筑 小高层单元组合 两房 95 一房 68 两房 70 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 15 页 共 32 页 小高层单元建议 两房 92 一房 64 三房 130 注 其余户型设计参考详见附件一 六 商业及相关配套建议 1 六 商业及相关配套建议 1 商业建议 商业建议 由于本项目商业建筑面积较大 且前期市场商业运作难度较大 同时考 虑到公寓较商业更具优先权 所以拟对商业建筑比例做如下分配 仅供参考 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 16 页 共 32 页 集中商业 沿东陵路设置 满足自身需求同时辐射周边 与项目的 商业定位相契合 以 沿街商铺 大型商业体 内街底商 形式为主 散布商业 沿规划路布置裙楼底商 以及各期社区内设置商铺 商业公建 商业公建 建筑面积 建筑面积 数量数量备注 备注 酒店 3 4 万平方米 1 三或四星级 SOHO 写字楼 3 4 万平方米 1 大型商业及商铺 集中商业 4 5 万平方米 2 地块东北角及金马鞋城东侧各建一座 3 4 层 沿东陵路商铺 地块北侧沿路底商 2 层 局部 3 层 进深约 18m 开间约 6 8m 沿东陵路里外双向设置店面 商业内街 在内街南面设置 2 层 进深约 12 15m 开间约 4 6m 沿地块内规划路局部底商 1 2 层 进深约 10 12m 开间约 3 5m 商业 公建 建筑 面 积 17 46 万平 方米 其 中 包 括 各分期地块内部裙楼底商 1 层 进深约 10 12m 开间约 3 5m 2 2 学校配套建议 学校配套建议 规划新建小学 2 所 初级中学 1 所及扩建现有高中 1 所 类型 类型 占地面积 万 占地面积 万 容积率 容积率 备注 备注 1 82 新建 小学 1 65 新建 初中 3 14 新建 高中 3 23 0 45 扩建现有 81 中学 具体位置如下图所示 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 17 页 共 32 页 3 3 会所的设置 会所的设置 项目规模庞大 须适当的会所功能配套满足社区生活需求 且予以分期 开发实施 小学小学 小学小学 初中初中 高中高中 保留地保留地 保留地保留地 保留地保留地 回迁房回迁房 回迁房回迁房 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 18 页 共 32 页 1 1 总会所 总会所 面积 约 4000 功能 配置乒乓球室 台球室 棋牌室 屋顶网球场 健身中心舞蹈室等 并 可集医疗服务 健康娱乐等功能 满足社区居住需求 乒乓球室 4 6 张台 面积约 200 台球室 4 6 张桌 面积约 200 棋牌室 8 10 张桌 面积约 200 健身中心 面积约 400 600 医疗中心 面积约 100 羽毛球场 4 6 个场 面积约 480 水疗中心 400 600 阅览室 80 美容美发中心 面积约 120 150 便利店 面积约 60 80 咖啡店 面积约 180 儿童活动中心 面积约 100 120 商务中心 面积约 40 室内恒温泳池 面积约 1000 2 2 高端会所 高端会所 面积 约 2000 功能 配置雪茄房 SPA 馆 红酒会 高品质中西餐厅等 集高档休闲 娱乐 功能 满足高端客户需求 SPA 馆 面积约 300 400 中西餐厅 面积约 300 雪茄红酒会 面积约 120 150 茗茶室 面积约 150 视听室 面积约 80 100 健康冥想室 面积约 40 60 室内恒温泳池 面积约 600 700 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 19 页 共 32 页 健身房 面积约 300 400 3 3 商务会所 商务会所 面积 约 2000 功能 包括高档酒楼 西餐酒吧 高级娱乐等相关功能配套 社区配套与外部 经营兼顾 结合大型商业体设置 酒吧 KTV 面积约 600 800 餐饮 2 3 家特色酒楼 面积约 1000 1200 4 4 其他 其他 本项目的其他如学校建筑 餐饮建筑 污水及烟道的处理 商店建筑等设 计要点 a 满足使用要求 功能分区合理 b 充分利用地段环境 平面布局紧凑 c 结构合理 设备集中 d 创造良好的建筑体型 e 提供舒适而丰富的室内空间环境 七 规划设计亮点建议 1 七 规划设计亮点建议 1 朝向及景观建议 朝向及景观建议 在朝向方面 由于沈阳冬季的寒冷气候 朝阳面的房子要好销过阴面 的房子 双南向的卧室户型较受欢迎 在景观方面 能切合适应北方特色园林景观设计较受欢迎 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 20 页 共 32 页 2 2 户型南北通建议 户型南北通建议 目前市场在售货源以南北户型为主 在北方的气候条件下 此类户型 更切合人们的居住要求特点 具有较好的采光通风性能 适应市场需求 从目前的的市场状况而言 南北通还是比较重要 沈阳市场常见的南北户型示例 3 3 入户花园建议 入户花园建议 单层入户花园 入户花园相对较受欢迎 从客户购买的面积区间来看 入户花园按一半计算面积 增加了客户购买的实惠心理 二是能够实 实在在的增加产品的居住舒适度 中地行 东陵项目规划设计任务书 第 21 页 共 32 页 格林生活坊入户花园示例 坤泰新界入户花园示例 双层入户花园 据目前市场调研及市场部反映 双层入户花园不计 算面积 如万科新里程的双层入户花园 建议可在本项目予以较多 使用 万科新里程入户花园示例 中地行 沈阳 保利达 东陵 项目 22 4 4 其它产品功能优化创新建议 其它产品功能优化创新建议 首层送地下室及前后花园 客户对情景洋房等类退台式 大开间平 台