案例1_政府价格管制有效吗.doc

案例1政府价格管制有效吗？1、房价的政府管制中国的房价这些年来呈现了井喷式增长。房价已经成为一个牵动着中国老百姓的热门话题。各地政府为了营造和谐社会，不断出台调控措施，希望将房价降至老百姓能够接受的合理水平。2007年5月以来，南京房价不断飙升，一跃位居全国房价前几位。南京市政府打出组合拳限制房价，在不到半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，对房价进行限制，这也是地方政府首次运用行政手段限制房价。南京出台的相关调控政策包括：限定开发商利润率为8%、普通商品房实行政府指导定价、上涨幅度不得超过5%、房地产企业领取预售许可证前需先到物价局核价备案、销售还没有完全结束的项目、销售的剩余房屋的价格不能高于2007年5月14日之前销售的最高价格。以北京房价为例，2003年商品房均价4737元/米2，到2010年4月已经上涨到21133元/米2，7年时间上涨了约4.5倍。表2 北京市商品房平均销售价格(RMB/M2)统计年份20032004200520062007200820092010商品房平均销售价格473750536274778111237115901626821133(前4个月)2009年中国房地产市场在金融危机的背景下，各地房价大幅飙升，二手房交易量是过去三年大牛市的总和，其中一线城市的房价基本都创了历史新高。全国地王频现，房地产投资再现红火场面。被称为“史上最牛市长”的耿彦波2008年2月，从灵石、榆次、太原一路走来就任山西大同市长后，在前任规划的基础上提出大同“一轴双城”的发展构想以东城墙外的御河为界，西边是旧城，东边是新城御东新区，旧的复旧，新的更新。修路、种树、拆迁、造城，一时间古城复兴工程遍地开花，似乎要让“煤都”大同瞬间“回到明朝”。资料显示，2008年和2009年，大同的城建共投入150亿元；从2010年后的三年，预计再投入350亿元，其中城市道路建设投资150亿元，包括拆迁、安置费用等；医院、学校、住房等民生工程投资200亿元；名城保护100亿元；市政中心、体育中心、法院、公安、政务大厅等政府的公共项目50亿元。在耿彦波五年任期内，大同市城建总投入将达500亿元。据大同市政府工作报告，2009年大同市国内生产总值是596亿元，财政总收入120.9亿元。这么多钱从哪里来？耿彦波的解决之道是，初步打算贷款100亿元（现已贷了七八十亿元），而政府每年可集中的可持续发展基金、预算外收入等是20亿元，五年就是100亿元；中央和省里拨付50亿元。另外250亿元则来自“经营城市”，耿彦波不回避城市建设背后强调土地财政的计算。他已将国土局下的土地储备中心从正科级升为正处级，并要求所有土地都归拢到土地储备中心。2009年以来，大同市土地储备中心共收储了8000亩土地，其中大部分是国有存量土地。拿到土地后，耿彦波对土地价格进行了严格的规定：房地产开发每亩不低于200万元，商业用地每亩不低于300万元。“这一地价比2006年和2007年提高了80左右。”大同市土地储备中心的一位官员说。“原来大同土地收益才两三个亿，2009年达到30个亿。”耿彦波说，任内不让这个城市负债。耿彦波在无数次的讲话中发问最多的一句话是，“你是有多少钱办多少事，还是办多少事找多少钱？” 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。被称为“国四条”。政府重拳出击之下，房市真的进入低谷了吗？ 在机场高速公路大山子桥附近的国观上风楼盘，四栋高层住宅楼已经耸立路旁。去年底，中国青年报记者登录该楼盘网站查询获悉，这个楼盘预计在今年2月开盘，均价1.8万2万元平方米。春节过后，销售顾问说，该楼推迟至3月初开盘，价格未定。4月下旬，记者再次光顾国观上风售楼处时被告知：至少要到七八月再开盘，楼盘周边的房价涨到3.5万元平方米，“我们不会低于这个价格”。 这是一种典型的“捂盘”抬价现象。中科院政策所经济学家张洪石说，房产新政接连出台后，不管是房地产开发商，还是投资户，都在奋力扛住降价压力，甚至已经对政策调控产生了“抗药性”。虽然国家近年来一直在出台政策遏制房价过快上涨，但每次政策观望期过后，京城房价仍旧一路飞跑。 国务院发展研究中心一位研究员接受中国青年报记者采访时介绍，2009年我国全社会消费品总额12.5343万亿元，房地产销售总额占了一半以上。“说房地产绑架了中国经济一点都不为过。”他说，以北京为例，去年全市地产开发投资2337.7亿元，占全市社会固定资产投资48.1%；房地产销售4.4万亿元，占GDP比重13.11%。 “任何产业对财政的贡献率都比不上房地产。”只要土地财政问题不解决，宏观调控政策打压房价的空间就值得关注。张洪石说：“房价根本不可能低于楼面价。”否则，房地产公司干脆不参加竞拍。4月27日北京市房山区首块限价房地块流拍就是一个例子。近期重要房地产政策2009.12财政部、国土资源部、央行、监察部l 财政部、国土资源部、央行、监察部关于进一步加强土地出让收支管理的通知(财综200974号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。2009.12国务院常务会议l 国务院提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2009.12国务院常务会议l 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2010.3国资委l 国资委要求78家非地产主业央企退出房地产行业2010.4国务院l 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；l 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.4北京市l 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；l 暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010.4住建部l 住建部发文加强经适房管理，住经适房者禁购二套房。2010.5深圳市l 暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险 缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款2、兰州政府对牛肉面的价格管制2007年6月，兰州市的部分牛肉面馆经营者，以面粉、牛肉、水、电涨价为理由，将打印好的涨价通告散发给其他经营者，牛肉面价格由每碗2.50元上涨为3.00元，小碗2.80元，统一涨价0.50元，市民和舆论为之哗然。此后，兰州市物价局，工商局等5部门，利用价格干预手段对牛肉面的价格进行了限制，以控制突如其来的牛肉面涨价风潮。上述部门根据经营环境、技术力量、服务水平和饭菜质量等，把该市的拉面馆(店)划分为特级、一级、二级、普通级四个级别，并限制每个级别的最高售价。同时规定兰州市普通级牛肉拉面馆大碗牛肉拉面不得超过2.5元，小碗与大碗的差价为每碗0.2元。兰州市物价局称，此最高的限价标准是经过成本审核后得出的，必须严格按照此标准执行。兰州政府的牛肉面价格管制，颇有体恤民生之意。但是其效果怎样呢？牛肉面经营者的智慧是无穷的，商人的逐利性会使其想办法偷工减料，牛肉面质量下降，或减少面条份量，或减少牛肉，或把碗做小，以保持自己合理的利润，真正受损害的还是消费者，政府白忙活一场；或者因为牛肉面的利润减少，部分老实的经营者亏损关门，反而导致了牛