杭州新开盘价格测评湖州芭蕾雨_All.doc

CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评湖州芭蕾雨CREIS中国房地产指数系统测评机构：中国指数研究院联系电话系地址：杭州市庆春东路庆春发展大厦B座17楼湖州未开盘价格测评测评编号：2011-06-HZBLY01说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。3芭蕾雨项目基本信息项目名称芭蕾雨地理位置南太湖区域梅西路（旅游度假区中部，太湖以南，长兜港以西，梅西路以东）所属区域南太湖区域开发企业首创置业占地面积53万平方米建筑规模69万平方米物业类型别墅（70年产权）装修标准毛坯开盘时间待定入住时间待定周边配套项目配套奥特莱斯世界名牌折扣中心，包含超市、百货、餐饮及其他商业配套设施，解决太湖旅游度假区住户日常所需。主力户型信息主力户型200-400平米使用率单套总价204万（按200平米计算）首付款-贷款年限- 贷款方式-月均还款-本次测评结果有效期为2011年6月.如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话【测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。1、 市场比较法测评项目价格为：10339元/平方米2、 成本法测评项目价格为：5314元/平方米3、 典型投资收益法测算项目价格为：11388元/平方米结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2011年6月测评价格为10200元/平方米。【项目要点】l 地理位置：项目位于南太湖旅游度假区中部，北邻太湖，东连长兜港，西接梅西路，中心贯穿滨湖大道。浙江省湖州市太湖旅游度假区是长三角及环太湖经济圈核心，既是国家 4A 级旅游区，亦是湖州城市发展重点打造的滨湖新区。主要道路可与申苏浙皖、杭宁高速路湖州出口相连，距上海、杭州等城市仅需90分钟。该项目周边有四个国际机场。 l 户型特点：暂无户型图,200-400平米。l 企业实力：项目开发主体为首创置业，中国领先的房地产综合营运商。公司于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。l 周边配套：项目配套奥特莱斯世界名牌折扣中心，包含超市、百货、餐饮及其他商业配套设施，解决太湖旅游度假区住户日常所需。一、市场比较法1、 选取可比实例根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明测评对象及对比案例比较因素测评对象芭蕾雨对比案例A太湖阳光假日对比案例B太湖山水人家对比案例C半岛领邸销售均价13500830011500交易日期2011年6月2010年10月2011年6月交易情况未开盘正常正常尾盘区域因素地理位置太湖旅游度假区太湖旅游度假区太湖旅游度假区太湖旅游度假区交通便捷度便捷便捷便捷便捷周边环境好好好好区域配套较完善较完善较完善较完善个别因素土地用途住宅住宅住宅住宅建筑形态联排别墅排屋联排别墅排屋容积率1.10.450.620.64绿化率35%36.3%35%户型设计-装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯社区配套完善完善完善完善开发企业品牌首创置业嘉凯城集团湖州建设房地产开发湖州德丰置业2、 因素修正（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。3、 修正结果比较修正条件指数测评对象及对比案例比较因素测评对象芭蕾雨对比案例A太湖阳光假日对比案例B太湖山水人家对比案例C半岛领邸销售均价11000830011000交易日期10010084100交易情况10010010098区域因素100100100100个别因素100107103101比准价格10280960211135根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为10280、9602、11135元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为10339元/平方米。二、成本法根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营模式测算序号项目取费基础费率金额(万元)1土地成本项目地块为太湖旅游度假区梅东片区滨湖大道北侧B地块和太湖旅游度假区梅东片区滨湖大道南侧B地块，于2009年8月10日成交，占地面积为166511平方米和364535.00平方米，规划建筑面积为199813.20平方米和364535平方米，成交价为14895.00万元和31805.00万元，地价894.54元/平米与872.48元/平米，假设年增值收益10%，时间修正至2011年6月。555992开发成本建安成本A约1300元/平方米73365红线内市政费用B建安成本A12%8804小区配套费用C建安成本A12%8804勘察设计费用DA+B+C8%72783管理费用1+23%46154投资利息以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。230845销售费用房地产总价V3%90776销售税费房地产总价V7%211817开发利润房地产总价V30%90775房地产总价V 302582单价5362三、典型投资收益法根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为4500元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。典型投资者收益模式测算年份12345潜在毛收入5400056700595356251265637空置和收租损5%27002835297731263282有效毛收入5130053865565585938662355运营费用8%41044309452547514988净运营收入4719649556520345463557367期末转售净收益5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3%2225841持有期NPV(6.3%)216631期末转