论经济适用房政策对房地产价格的影响.doc

论经济适用房政策对商品房价格的影响摘要：通过对我国经济适用房供求关系的分析，以及对决定和影响商品房市场价格因素的探讨，说明经济适用房政策对商品房价格的影响，由此提出稳定我国商品房价格的合理建议和对策。本文所论及的商品房市场是不包括保障性住房在内的住房市场。关键词：经济适用房 商品房价格 供求关系 宏观调控 一 经济适用房政策经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。1998年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该通知一方面决定停止“住房实物分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应体系。”（见图1-1）这一纲领性文件为我国发展中国特色的住房保障制度奠定了基础，同时也为经济适用房后来的发展指明了方向。目前，我国仍属于发展中国家，居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应，经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低。在这种情况下，完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的。因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系，即：对不同收入对象，确定不同的供应方式，对占绝大多数的中低收入家庭，供应经济适用住房。经济适用住房是由政府扶持， 具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。它具有一般商品房的共性，也有其自身的特殊性。所谓具有一般商品房的共性，主要是指： 经济适用住房的开发建设也必须遵循市场经济运行规律， 建立在市场需求的基础上， 以销定产； 经济适用住房不同于以往的“安居工程房”， 是具有微利的商品房， 其销售也得通过市场交换的方式来实现；经济适用住房的投资资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节，同时要取得金融业的信贷支持，开发模式同样采用招、投标方式。经济适用住房与一般商品房不同之处， 即自身的特殊性主要反映在：（1） 享受政府的扶持政策， 具有政府行为。如建设用地通过行政划拨，免收土地出让金， 大部分税费减免， 享受较低息优惠贷款等。（2） 房价受政府政策的约束和限制， 售价实行政府指导价， 按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费） 、管理费、贷款利息、税金和开发商利润八项因素。按此项因素综合确定的售价比同类同区位的商品房低约15 -20 % ，主要是免交土地出让金所致。（3）经济适用住房一般多选择城市边缘或近郊区的土地进行开发建设， 综合区位条件不如一般的商品房好。如北京首批确定的19 个经济适用房小区， 除2 个位于三环路边上， 其余17 个均处在四环路以外地区。（4）实行微利开发建设原则， 开发商利润控制在3 %以下。（5） 经济适用住房为不完全产权商品房，其再转让受到限制。五年之后必须补交清土地出让金和有关税费， 才允许进入市场流通。 二 经济适用房政策对商品房价格的影响正是由于经济适用房的政策目标是为城镇的中低收入家庭出售低价的保障性住房，以及它的特殊性，使得它对城镇广大的中低收入家庭具有极大的吸引力，需求量巨大。中央政府也不遗余力地支持和要求各地方政府推动经济适用房的建设，增加供给量。由此看来，根据供给需求理论，作为房地产市场组成部分的经济适用房市场的利好政策似乎理所当然地会减少市场对商品房的有效需求，从而导致商品房价格的下降。（见图1-2） 图1-2经济适用房建设后的市场均衡模型可从现实数据得出的结论却恰恰相反，经济适用房政策推出后，商品房的价格不降反升，特别是2004年之后商品房价格飞涨，而且呈现价格长期总体上升趋势，在一些大城市如北京、上海，商品房的平均价格已经达到了历史的新高点。最新数据显示，我国70个大中城市房价连续7个月上涨，2009年12月份房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上个月扩大2.1个百分点，其中北京同比上涨9.2%，高于全国平均水平；二手住房销售价格同比上涨8.6%。（新华网） 1.经济适用房政策对商品房价格影响有限图1-2通过对商品住宅市场的供求均衡分析得出经济适用房政策增加住房供给，从而降低商品房价格的结论显然是错误的，它将经济适用房与商品房的供求量简单相加，而且笼统的将两者组合成商品住宅市场，据此分析市场均衡价格和均衡数量，而没有考虑到经济适用房的特殊性导致其供给和需求群体与商品房市场的差异，以及影响商品房市场价格的其他因素，最终得出不正确的结论。经济适用房主要是向城镇中低收入家庭提供低价的保障性住房，得到中央和地方政府的优惠政策扶持，在一定程度上缓解了住房的供需矛盾。但由于其特殊性和政策执行过程中存在的利益矛盾，经济适用房的供给量并没有得到与社会需求相适应的长足快速的增加，同时多种因素制约着需求的真正实现。（1） 国家对经济适用房的投入有限（见表1）。尽管我国许多地方出现了排队购买或抢购经济适用房的现象，但我国在此领域的投入仍然十分有限，经济适用房的供给还相当短缺。统计资料显示，我国用于经济适用房建设的总投资2003年约为600亿元，占当年房地产总投资的6，而2004年这一比例却低于5，同时2005年l10月期间，全国经济适用住房投资的比例更比上年下降了111。1彭开丽，李洪波和谐社会视角下的房地产调控政策解析商业时代，2006，(21)：13但从1998年到2003年政府累计下达的经济适用住房建设投资计划为lO47亿平方米(相当于同期全国城镇实际新建住宅建筑面积的32)，而实际建成的却只有约477亿平方米，计划执行率为455。这种状况不仅不能适应中央政府关于发展经济适用房的要求，而且也与地方政府的巨额土地收入形成鲜明对比。我国土地出让收入2005年约为5500亿元，但全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金却只有474亿元。从表1中可以看出，2001年到2007年中国的经济适用房投资额总体有所增长，但有些年份却呈现负增长，并且增长速度相比同期的住宅和别墅、高档公寓低很多。表1：按用途分房地产开发企业(单位)投资完成额单位：万元年 份本年完成投 资 额住 宅办公楼商业营业用 房其 他地 区#别 墅、#经济适用高档公寓 房 屋199731783702153938051562955185495938898194258452824162619983614229220815647181852627085234337956475829762303921999410320242638479417862334370211338597348433496417908200049840529331198392700142542436529785115799927794225220016344110742166760369924159964643079470755301810641859200277909223522775605169632589044538100189336107124855382003101538009677668616329872621983350833721302347315664303200413158251688369532107364866063880652196317237192194538292005159092471108609322104940595191806763068120395282224571852006194229174136384071144499966968397928056423538810250257292007252888373180054184180712308209260103504092785649434627286统计资料显示，2009年保障性住房完成的的投资只有300多亿元，完成率只有3.6%。经济适用房供给量的减少将导致城镇中低收入家庭退出经济适用房市场，这使得经济适用房政策对商品房价格的影响更加有限。（2） 开发建设经济适用房的利润低，开发商承建的激励不足，部分开发商建设的经济适用房质量存在问题，不符合规定的居住标准。经济适用房的微利开发原则，开发商的利润被控制在3%以内，很大程度上制约着经济适用房的开发建设，这是导致供给量没有得到稳步大量增长的一个重要因素。这是由其特殊性决定的，经济适用房必须比同条件的商品房价格低，才能与中低收入者的支付能力相适应，因此执行的是政府指导性定价政策。（3） 经济适用房面积失控，建设超标准，土地资源浪费，导致其价格攀升，偏离经济适用房的政策目标。2004年5月建设部制定的经济适用住房管理办法强调经济适用房户型不能超过80平米，但在实际售卖过程中，经济适用房户型大多定在100-120平米左右，而且也常会出现180平方米甚至230平方米的“豪宅”。1经济适用房的逻辑错误http：newssoufuncom，2005年lO月13日而各地方政府根据国家颁布的经济适用房管理办法也制定了各自的开发建设标准。从全国经济适用房实际建设的情况来看，建设标准偏高、土地资源浪费的情况较为普遍。一份在2006年I-6月期间所进行的调查揭示，在被调查的对象中，40个重点城市上市预售的套均建筑面积为115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。2建设部。加强房地产市场调控，促进房地产业健康发展人民日报，2006年8月6日：4表2：2005年我国城镇居民经济适用住房房价与家庭收入比稳定房地产价格的对策和建议收入等级人均年收入（元）家庭平均人口（人）家庭年收入（元）经济适用房房价与收入之比（70平方米）经济适用房房价与收入之比（90平方米）最低收入户(10) 337768 334 112811027：12527：1低收入户(10) 520212 322 16751692：11702：l中等偏下收入户(20) 717705 310 22249521：11281：1中等收入户(20)988696 295 29167397：1 978：l中等偏上收入户(20) 1359666279 37935305：l 752：I高收入户(10) 1868774 268 50083231：1509：1最高收入户(10)3123732264 82467140：1346：1全国平均1132077296 33509346：1851：l（资料来源：中国统计年鉴(2006年)从表2我们可以看出，相对中等偏下收入户、低收入户、最低收入户的收入，经济适用房的价格明显偏高。一般来说，经济适用房房价与中低收入家庭的年收入之比在4：1较为合理，比例过高导致购买力不足影响着需求的实现。（4） 经适房配套设施不健全位置偏远，导致形成边缘化和贫困化的经适房社区，减少有效需求。在我国由于价格的限制，一般选在城市边缘进行经济适用房的开发建设，其综合区位、交通和社区设施配套当然比不上一般的商品房更何况中高档商品房。但经济适用房需求家庭同样希望经济适用房的区位和居住条件满足工作、生活便利的需要，由此产生的不协调会导致一部分供需缺口的存在。（5） 我国经济适用房分配不公平。在国际住房政策的研究中，有专家坦言，在住房政策领域，公房销售是少数几个具有强烈政治色彩的问题之一，这一现象在中国的经济适用房问题上也十分明显。2005年进行的一次调查中，80的受访者认为政府经济适用房政策未能达到其保障低收入家庭的目的，是由于“真正低收入者还是买不起”和“购买审查不严”等原因。3中低收入家庭住房问题研究课题组经济适用房政策执行存在偏差中国投资，2005，(12)：17为什么会出现如此问题呢，主要是政府监管不力，政府“缺位现象突出，经济适用房作为准公共产品，分配权应主要掌握在政府手中，但各地政府却主要委托开发商进行销售，使这一准公共产品的分配权成为开发商的特权，诱发政企间的交易。除以上分析的这些因素外，还有诸多其他因素导致我国经济适用房的供给的增长跟不上社会需求的增加，同时有效需求也在一定程度上得不到实现。可以说，经济适用房的消费群体和商品房的消费需求来源是基本上是不同的。经济适用房的消费群体是城镇中低收入家庭，而且供给有限；商品房的消费需求主要来自城市有实际购买力和潜在有实际购买力的人群，供需由市场决定。经济适用房市场和商品房市场两者是相对独立的，这在根本上决定了经济适用房政策对商品房市场需求的分流作用不明显，对商品房价格的影响相当有限，商品房市场的供求基本上还是原来的格局。进一步分析，决定商品房价格的长期因素是商品房市场的长期供求关系，这里的长期是指相当长的一段时间；短期（数年内甚至更长）对商品房价格影响甚至起决定作用的因素是短期供求、预期、投机、炒作、信息不对称、调控效应等。三 我国房地产市场的发展历程房地产是房产和地产的总称，更严格的说房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称，是房屋和土地在经济方面的商品体现。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业或产业与企业的总称，它是一个巨大的产业体系。地产业因其独特的不动产性、区域性、高值耐久性、保值增值性和高关联性成为世界经济的支柱产业之一。改革开放以来，特别是20世纪90年代伴随着住房制度改革和土地使用制度改革，我国把发展房地产业作为国民经济发展的重点之一，不断加大改革力度，增加资金投入，加快住房建设，房地产业进入了高速发展时期，并逐渐成为国民经济的支柱产业，为国民经济健康持续快速发展、改善居民的居住条件做出了巨大的贡献，已经成为新的国民经济增长点。我国国民经济的持续快速发展、居民实际收入的不断提高、居民住房消费观念的转变、城市化进程的加快、北京奥运会和上海世博会对房地产的带动等都为我国房地产业的持续、快速、健康发展提供了广阔、长远的发展空间。但是我们也必须清楚的看到，与发达国家相比我国的房地产业尚处于起步阶段，相关法律法规体系不健全，市场运行机制和市主体行为不规范，房地产开发融资渠道有待拓宽和规范，房地产金融市场有待发展，房价上涨过快、房价与居民收入比过高，超过居民可承受的范围，商品房空置面积和空置率增加，房屋质量、物业管理和中介服务还存在较多问题等。特别是房地产价格过高、上涨过快，是当前社会各界非常关注的焦点问题。我国房地产价格进入快速上升轨道，已经持续六七年时间，期间与宏观经济彼此推动，特别受到奥运会、世博会等重大事件影响，先是北京、上海等大城市，之后是二三线城市房价持续上扬。（见表3）表3： 按用途分商品房屋平均销售价格单位：元/平方米年 份商品房平均销售价格住 宅办公楼商业营业其 他别墅、高经济适用用 房 档 公 寓 房 屋1997199717905382109746773090212919982063185445961035555231701837199920531857450310935265333318042000211219484288120247513260186420012170201743481240458832742033200222502092415412834336348919192003235921974145138041963675224120042778260855761482574438842235200531682937583416556923502228292006336731196585172980535247313120073864364574711754866757743351从表3我们可以看出，我过商品房的价格是逐年上升的。统计显示，目前国内住房总价值可能超过90万亿元，也就是超出GDP近200%。而城市居民需要花掉近22年的工资（不吃不喝）才能买一套房。商品房价格相对城镇居民收入居高不下，早已引起政府和社会各界的广泛关注，政府也在不断地对房地产市场进行宏观调控，规范房地产市场秩序，但收效甚微。我们不禁要问，到底是什么因素决定和影响着商品房市场价格呢？四 决定和影响商品房市场价格的因素分析决定商品房市场长期价格因素是长期的供求关系，先阶段决定和影响商品房价格的主要因素有短期供求、预期、投机、炒作、信息不对称、调控效应等。我国商品房市场自1998年的房改发展以来，价格的增长特别是近几年的快速上升是以上多种因素综合作用的结果。1.供求因素房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素都是通过影响房地产的供给和需求来影响房地产的价格。在房地产价值一定的情况下，房地产的价格决定于房地产供求。与一般商品的价格变动一样，房地产价格的变动也要遵循供求规律对它的影响。在房地产供给一定的情况卞，如果需求增加，房地产价格就上涨；如果需求减少，房地产价就会下降。在房地产需求一定的情况下，如果供给增加，房地产价格就会下降；如果供给减少，房地产价格就会上涨。房地产的供求状况大体上有以下几种类型：全国房地产的供求状况、地区房地产的供求状况、某类房地产的供求状况、某地区某类房地产的供求状况等。由于房地产自然位置的固定性、使用的相对稳定性，决定某一具体项目房地产价格的供求状况，主要是由本地区本类房地产的供求状况。其他地区和其他类型房地产，是否对某类房地产供求有影响，要视其他许多条件或情况决定。我国现阶段商品房市场总体上供不应求，一线城市比如上海、北京，09年的商品房平均价格已经超过15000元/每平方米，北京三环内商品房价格更是超过2万元/每平方米。我国商品房供给短缺，需求旺盛是由多种因素共同作用的结果。导致我国商品房市场供给短缺的主要因素有：（1） 我国房地产市场处于非均衡状态，开发商数量、资金能力有限，而房地产开发需要巨额资金，风险大，商品房开工建设增长不足，导致供给不足。（2） 商品房属于保值固定资产，建设周期长，难以满足快速增加的有效需求。（3） 土地出让采取招标拍卖的方式进行，土地相对稀缺，供给有限，地产商拿地成本高，直接导致商品房价格高。（4） 房地产开发商为获取高额利润囤地，以抬高商品房价格，导致闲置地的大量出现，商品房开工建设得不到应有的增加，导致房源不足。（5） 地产商与建筑商关系复杂，责任利益区分不清，出现矛盾和不协调，使商品房开发过程出现时间上的断裂，一部分商品房建设不能如期完成。（6） 房地产开发商为实现利润最大化，在城市优越区位大建高档商品房、别墅，标榜“奢侈”，再以天价出售，其结果是需求广泛的普通商品房供应量增长缓慢，价格上涨。（7） 政府政策：政府为控制商品房价格上涨进行宏观调控，紧缩银行信贷资金规模，提高土地出让金首付金额比例和保持高水平地产商资本金比例，导致地产商资金出现断裂和周转不灵，商品房开工建设受影响。促成我国商品房市场需求旺盛的因素：（1） 经济因素：影响商品房市场需求的经济因素主要是经济发展水平，财政收支和金融状况，储蓄、消费和投资的水平，居民收入和支出水平，物价水平，银行利率等。大体来说，经济发展速度越快，储蓄、消费和投资水平越高，财政和金融状况越好，居民收入越高，对房地产的需求就越大，房地产的价格也就越高；否则则相反。我国自改革开放以来国民经济保持稳定高速增长，特别是2000年以来，国民经济平均增长率保持在10%以上，城乡居民可支配收入稳步提高（见表4），居民住房消费需求增加。 表4：城乡居民家庭人均收入年 份城镇居民家庭人均可支配收入农村居民家庭人均纯收入绝对数 (元)指数 (1978=100)绝对数 (元)指数 (1978=100)19985425.1329.92162.0456.119995854.0360.62210.3473.520006280.0383.72253.4483.420016859.6416.32366.4503.720027702.8472.12475.6527.920038472.2514.62622.2550.620049421.6554.22936.4588.0200510493.0607.43254.9624.5200611759.5670.73587.0670.7200713785.8752.34140.4734.4（2） 人口和城市化因素：人口因素主要包括：人口数量、人口素质和家庭规模。人口数量与房地产价格呈正相关关系，在城市随着自然人口或外来人口的增长，对房地产的需求增大，房地产价格上涨。人口素质的提高，对房地产的消费观念不断改变，增加对房地产质量和数量的需求，房地产价格趋升。家庭规模是指家庭的平均人口数，即使人口总数不变，家庭规模发生改变，影响到居住单位数的变动，进而影响房地产需求的变动，最终影响房地产价格的变动。我国人口总数多，对商品房需求量自然大。伴随我国经济高速增长的是城市化水平的提高，城市数目逐渐增加，其人口转变成为城市人口，同时大量农村剩余劳动力涌入城市，并在城市定居，推动着商品房需求的旺盛。（3） 银行信贷增加，特别是住房按揭贷款的普及，居民对商品房的购买力大大增强。现阶段，住房贷款在银行贷款总额中所占比重提高。（4） 消费心理因素：房子是稳定、保值的固定资产，是财富的象征，是家的代名词。人们都希望拥有属于自己的一套房子，安居乐业。我国居民的这种消费心理强烈，对商品房的需求大。（5） 出租房、廉租房数量有限，居住条件差，对商品房市场需求分流作用小。以上的这些因素综合导致了我国商品房市场供不应求的局面，推动着房价上涨。2.预期因素我国房地产市场起步于1998年的住房商品化改革，经过十多年的发展，正处于市场发育的成长期，发展潜力巨大。由于对决定和影响商品房市场价格因素将长期存在的预期，人们预期未来商品房市场价格将保持上涨态势，因此增加了居民购房的激励，以减少未来在更高价格水平购房的成本，导致市场需求活跃，商品房市场价格被抬升。我国许多大中城市的住房楼盘一开盘即销售一空，不少商品房房项目一推出即预定完毕，即使住房还没有开工建设，甚至只是处在规划阶段。3.投机、炒作因素商品房价格的逐年攀升，使得人们购房保值增值行为大大增加。许多有闲置资金的人和自身没有资金但有能力贷款的人纷纷购房，而且是尽可能多买，期望在房价上涨时转手获取价差收益。机构投机者拥有巨额资金，他们往往通过炒房抬高房价再卖出房子，获取大量收益。温州数千亿游资曾涌向长三角地区特别是上海、南京、杭州等大城市的商品房市场进行投机，对