房地产销售法规.pdf

世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 房 地 产 法 律 法 规房 地 产 法 律 法 规 世联销售代表入职专业培训系列课程 讲师 黄淮讲师 黄淮 文中标明备注的内容仅作为参考资料 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 2 培 训 目 的培 训 目 的 了解代理公司在房地产买卖行为中所处的 法律地位和承担的法律责任 掌握与售楼过程密切相关的法律知识和常 见的法律问题 能够在销售过程中有效地运用所学的内 容 避免代理公司承担法律责任 世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 第一章第一章房地产法律基础知识 概念和理论房地产法律基础知识 概念和理论 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 4 民法通则 合同法 土地管理法 城市房地产管理法 最高院司法解释 广东省商品房预售管理条例 商品房销售管理办法 深圳经济特区房地产登记条例 深圳经济特区房地产转让条例 与销售有关的法律规范与销售有关的法律规范 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 5 房地产法概念房地产法概念 房地产法概念房地产法概念 调整国家与公民 法人之间 公民 之间 公民与法人之间以房地产为标的在房地产权 属 开发建设 交易管理等与房地产相关的各种关 系的法律 我国没有成文的房地产法典 是包括一 系列法规 规章 地方政策性文件在内的一个系统 性文件总汇 根据我国法律规定 农村的地产不允许上市交易 只允许城市房地产上市流通交易 因此房地产流通 交易领域的 房地产法 实质上就是 城市房地产 管理办法 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 6 我国关于土地所有权的规定我国关于土地所有权的规定 土地使用权的有偿使用制度 是我国土地使用制度的一项重大改革和 突破 是具有中国特色的土地使用制度的创新和尝试 我国城市市 区的土地属国家所有 由于城市的发展和扩张 导致目前城市市区 仍存在集体所有权 例如 城中村 农村和城市郊区的土地 除 由法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 宅基地和自 留地 自留山 属于农村集体所有 土地管理法 第8条 取得土地使用权的方式 出让 划拨 等 1 出让土地使用权 以契约的方式依法有偿取得土地使用权 2 划拨土地使用权 通过划拨的方式无偿取得土地使用权 3 集体土地所有权一旦被征用 即转变为国家土地所有权 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 7 出让取得的土地使用年限出让取得的土地使用年限 出自 深圳经济特区土地使用权出让条例 居住 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 商业 旅游 娱乐 综合或者其他 居住 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 商业 旅游 娱乐 综合或者其他 30年 50年 70年 30年 50年 70年 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 8 土地使用者土地使用者申请申请 提前六个月提前六个月 土地管理 部门 土地管理 部门 一个月内一个月内 答复答复 物权法 物权法 第一百四十九条第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住 宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其 他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法 律 行政法规的规定办理 土地使用期限到期了怎么办 土地使用期限到期了怎么办 深圳市到期房地产续期若干规定 深府 2004 73号 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 9 符合 不符合 继续使用 不批准 符合 不符合 继续使用 不批准 深圳规定 深圳规定 到期房地产 业主需继续使用该土地的 在不改变用途 的情况下 按有偿使用土地的原则延长土地使用年期 延长方式 1 补交地价签订土地出让合同 在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内 约定年期的 补交地价数额为相应用途公告基准地价的35 并按约 定年期修正 补交地价一次性支付 2 支付土地租金签订土地租赁合同 土地租金按年支付 其标准由深圳市国土管理部门定期公布 结果结果 到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的 划拨土地使用权消灭 其土地使 用权无偿收回 本规定的到期房地产 其地上建筑物 构筑物按建造成本折旧补 偿 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 10 房地产开发建设及交易流程房地产开发建设及交易流程 1 获取土地使用权阶段 计划部门立项 规划部门选址 土地部门供 地 拿到有关建设用地前期审批文件 建设用地规划许可证 国有 土地使用权证 2 建筑产品的建造阶段 前期策划 初步设计 施工图设计 施工建 造 竣工验收 拿到 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 和 建设工程竣工验收备案证明书 3 房地产的交易 销售 出租 拿到 商品房预售许可证 房地产 证 签订房地产买卖合同 租赁合同来完成交易 实现收益 4 房地产售后的物业管理 世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 第二章销售代理行为第二章销售代理行为 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 12 代理销售行为的法律性质代理销售行为的法律性质 一 代理销售行为的法律性质一 代理销售行为的法律性质 地产代理公司与房地产开发公司签订销售 代理合同 建立委托代理关系 代理公 司 开发公司 客户之间关系为 代理 人 被代理人 第三人 代理人在委托代 理权限范围内的代理行为产生的法律后果 归属于被代理人 销售代表代表公司进行 销售行为是一种职务行为 行为的后果归 属于所在公司 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 13 法条解读 备注 民法通则 意见 代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的 在民事诉 讼中 可以列为共同诉讼人 代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的 在民事诉 讼中 可以列为共同诉讼人 民法通则 第六十三条 代理人在代理权限内 以被代理人的名义实施民事法律行 为 被代理人对代理人的代理行为 承担民事责任 以被代理人的名义实施民事法律行 为 被代理人对代理人的代理行为 承担民事责任 第六十五条 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名 称 代理事项 权限和期间 并由委托人签名或者盖章 委托书授权不 明的 被代理人应当向第三人承担民事责任 代理人负连带责任 第六十六条 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的 应当承担民 事责任 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的 应当承担民 事责任 第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的 或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的 由被代理人和 代理人负连带责任 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的 或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的 由被代理人和 代理人负连带责任 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 14 二 代理销售行为的法律责任 委托代理合同 中通常约定 乙方不得以低于甲 方认可的价格销售本项目 不得擅自给客户任何形 式的折扣 不得向客户收取未经甲方同意的任何费 用 乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和 销售 售楼过程中如有因乙方对客户的误导 欺骗 等行为引起的法律诉讼或索赔要求时 由乙方承担 赔偿责任 并负责处理有关的纠纷或诉讼 因受托人的过错给委托人造成损失的赔偿责任 因没有代理权 超越代理权或者代理权终止后以被 代理人名义订立的合同 未经被代理人追认 对被 代理人不发生效力 由行为人承担责任 受托人超 越权限给委托人造成损失的 应当赔偿损失 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 15 1 向买受人出示商品房的有关证明和销售委托书 2 如实介绍所代理销售楼盘的有关情况 不得超出 授权范围作出虚假承诺 3 不能为了销售业绩 对客户作一些不符合实际情 况的承诺 对项目目前不明朗的信息 不要随意 发挥 应实事求是地暂时不予公示 口头承诺 的潜在作用值得重视 直接影响公司品牌形象 和项目口碑 案例 Hy项目客户挞定投诉事件 4 严格遵守销售流程和制度 Lj项目业主物管费未被赠送事件 5 增强危机防范意识 防止谈话录音 6 对特殊客户更需谨慎对待 媒体 法律 政府 三 代理销售商品房时应注意的问题三 代理销售商品房时应注意的问题 世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 第三章第三章 商品房买卖流程及常见法律问题商品房买卖流程及常见法律问题 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 17 商品房交易的法律流程商品房交易的法律流程 邀请阶段 发布售楼广告邀请阶段 发布售楼广告 客户看楼 咨询 算价 登记 客户看楼 咨询 算价 登记 认购阶段 预售许可证 认购阶段 预售许可证 客户交纳定金 签订认购书 客户交纳定金 签订认购书 合同阶段 预售许可证 合同阶段 预售许可证 客户交纳房款 签订买卖合同 办理银行按揭 签订按揭合同 客户交纳房款 签订买卖合同 办理银行按揭 签订按揭合同 入伙阶段 竣工验收证明文件 入伙阶段 竣工验收证明文件 客户签署 收楼意见书 业主临时公约 客户签署 收楼意见书 业主临时公约 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 18 邀请阶段 发布售楼广告邀请阶段 发布售楼广告 客户看楼 咨询 算价 登记 客户看楼 咨询 算价 登记 法律行为表述 法律行为表述 发布广告是一种 要约邀请 要约邀请 行为 通俗的讲 某某地有某某商品房即将出售 卖方希望通过广 告告知买方可以向自己发出要约 订立合同 的意思表示 法律规定 法律规定 1 商业广告的内容符合要约规定的 视为要约 2 要约是希望和他人订立合同的意思表示 该意思表示应当 符合下列规定 一 内容具体确定 二 表明经受要约 人承诺 要约人即受该意思表示约束 需要理解和注意 需要理解和注意 1 广告内容不完全代表合同 售楼广告可适当 吹嘘 2 买卖双方还不是合同关系 如果有欺诈行为未来可能承担 缔约过失责任 3 销售人员应在 200问 的范围内做如实陈述 避免超范 围承诺 4 算价单上要注明日期 避免调价后客户有异议 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 19 认购阶段 预售许可证 认购阶段 预售许可证 客户交纳定金 签订认购书 客户交纳定金 签订认购书 法律行为表述 法律行为表述 1 认购书的法律效力 买受人与房地产开发企业在正式签订商品房买卖合同之 前订立的临时买卖合约 如果售房的前提合法 认购书 或临时买卖合约中的约定明确 则约定对双方具有约束 力 2 定金的法律效力 买受人在与出卖人签订书面的商品房买卖合同前 预售 人向预购人收取一定金额 作为担保合同的一种方式 如双方订立商品房买卖合同 该费用抵作房价款 如当 事人未能订立商品房买卖合同 房地产开发企业应当向 买受人返还所收费用 当事人之间另有约定的 从其约 定 法律规定 法律规定 定金罚则 给付定金的一方不履行约定的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的 应当双倍返还定金 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 20 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 21 预售许可证性质 预售许可证性质 对政府 行政许可的行政行为 对卖方 进入预售市场的通行证 对买方 政府许可商品房预售的公示性文件 对代理商 代理销售合法物业的必备文件 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立 的商品房预售合同 应当认定无效 但是在起诉前 取得商品房预售许可证明的 可以认定有效 未取得预售许可证不得发布媒体广告 了解商品房预售制度 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 22 行政许可行政许可 备注 备注 行政许可内容行政许可内容 准许房地产预售 设定行政许可的法律依据设定行政许可的法律依据 一 中华人民共和国城市房地产管理法 1994 第四十四条 二 城市房地产开发经营管理条例 1998 第二十五条 三 城市商品房预售管理办法 2004修订 第六条 四 广东省商品房预售管理条例 2000修订 第四条 第七条 五 深圳经济特区房地产转让条例 1999年 第九条 行政许可条件行政许可条件 一 已按土地使用权出让合同付清地价款并取得 土地使用权证 二 取得 建设工程规划许可证 和 建设工程施工许可证 三 投入资金方面 已达工程预算投资总额的25 不含地价款 并经注册会计师验资 工程形象 进度方面 七层以下 含本数 的商品房项目 已完成结构工程并封顶 七层以上的商品房预售项目 已完成三分之二结构工程 四 已确定施工进度和竣工交付日期 五 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权 以及未被司法机关 行政机关限制房地产权利 行政许可申请受理机关行政许可申请受理机关 特区内由深圳市国土资源和房产管理局直属分局业务受理窗口受理 宝安 龙岗两区由辖区分局办公室 受理 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 23 合同阶段 预售许可证 合同阶段 预售许可证 客户交纳房款 签订买卖合同 办理银行按揭 签订按揭合同 客户交纳房款 签订买卖合同 办理银行按揭 签订按揭合同 法律行为表述 法律行为表述 以房地产作为交易标的的买卖行为 合同生效后 买卖双方的合同关系正式成立 法律规定 法律规定 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于 买受人 买受人支付价款的合同 依法成立的合同受法律保护 任何一方无正当理 由不得随意解除和变更合同 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 24 签约时须在销售现场公示的文件 以深圳为例 1 建设用地规划许可证 2 建设工程规划许可证 3 施工许可证 4 房地产预售许可证 5 主管部门批准的总平面图 立面图 楼层平面图 分户平面图 6 前期物业服务合同 7 深圳市土地使用权出让合同书 及其补充协议 8 企业法人营业执照 9 房地产开发资质证书 10 业主临时公约 11 预售面积测绘报告 12 深圳市房地产买卖合同 预售 13 深圳市房地产买卖合同 预售 附件 14 购房须知 银行按揭须知 等售楼指引 15 预售款监管协议 16 商品房价目表 17 价格备案表 18 委托代理销售证明 19 代理商资质证明 20 项目信息公示台 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 25 法律行为表述 法律行为表述 买卖合同中 卖方履行合同义务交付标的的 行为 一般动产的交付完成即意味着标的物所有权的转移 而不动产所有权转移以登记过户为要件 因此 房屋 的交付只是合同履行的一部分 完整的履行应当包括 出卖人交付房屋并使买受人取得房屋所有权 一般动产的交付完成即意味着标的物所有权的转移 而不动产所有权转移以登记过户为要件 因此 房屋 的交付只是合同履行的一部分 完整的履行应当包括 出卖人交付房屋并使买受人取得房屋所有权 入伙阶段 竣工验收证明文件 入伙阶段 竣工验收证明文件 客户签署 收楼意见书 业主临时公约 客户签署 收楼意见书 业主临时公约 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 26 办理入伙时须在销售现场增加公示的文件 深圳为例 1 入伙通知书 2 测绘报告 竣工验收合格证明文件 含公共配套设 施 3 房地产 住宅 质量保证书 4 房地产 住宅 使用说明书 5 收楼意见书 6 业主临时公约 7 前期物业管理企业出具的物业共有部位 共用设施 设备接管查验清单 世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 第四章商品房买卖中常见的法律问题及案例分析第四章商品房买卖中常见的法律问题及案例分析 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 28 一 广告与承诺一 广告与承诺 广告 广告 商业广告一般为要约邀请 但商业广告的内容符合要约规定的 视为要约 商品房销售管理办法 15条 房地产开发企业 房地产中介服务机构发 布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项 当事人应当在商品房买卖合 同中约定 深圳的 房地产买卖合同 卖方所做的售楼广告 售楼书等符合要约条件 的 视为本合同的组成部分 卖方应承担相应的义务 最高人民法院于 年 月 日公布 月 日起施行的 关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条明确规定 商品 房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内 的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立 以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载 入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责 任 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 29 一 属要约邀请的广告 一 属要约邀请的广告 特征 使用夸张性语言 其目的是为了引 起注意 制造声势 氛围 并没有明确的 指标 如 理想居所 居家首选之 地 温馨家园 等词 这些广告仅仅 构成了一种要约邀请 没有法律上的约束 力 作为要约邀请的广告 由于其不具有法律 约束力 因此 不易引起纠纷 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 30 二 属要约的广告 二 属要约的广告 特征 广告中往往标明了价格 位置 装修条件 物业管理条件 配套设施设备 赠送的物品或优惠 等 常见到的有 送精装修 24小时热水 一梯四户 层高2 9米 国际著名物业管 理公司管理 明年三月入住 等等 这些广告实 际上已经构成了一种要约 具有法律意义上的约束 力 作为要约的广告 由于其具有法律约束力 因此 一旦违反 广告主 广告经营者或广告发布者 则要 承担相应的法律责任 包括刑事 民事以及行政方面 的责任 这种违法 违约行为 从被侵害主体的角度 看 主要包括对消费者的侵害与对同业竞争者的侵 害 因此 广告主在宣传自身商品或服务 品牌和企 业的有关信息 扩大市场影响的同时 必须注意防止 广告侵权 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 31 违反禁止性规定欺骗消费者的广告违反禁止性规定欺骗消费者的广告 案例一 英达利科技园虚假广告案 英达利售楼广告 科技地产投资风暴强势登陆 英达 利科技园全新现楼 每平方米3000余元 高升值带租约回报 8 政府挂牌园区 皇岗口岸物业 投资自用皆宜 政府基地 零贬值风险 六大优势 成就巅峰创 富 高达8 以上的年投资回报 思考 请大家共同分析一下其中违法的地方有哪些 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 32 案例一的法律分析案例一的法律分析 一是使用 政府基地 等广告用语 涉嫌违反 广告法 第三 四条 广告法 第三条规定 广告应当真实 合法 第四条 规定 广告不得含有虚假的内容 不得欺骗和误导消费者 二是使用 零贬值风险 成就巅峰创富 等绝对化用语 涉 嫌违反 广告法 第七条第二款第三项 其中 第二款禁止使用 国家机关和国家机关工作人员的名义 第三款禁止使用国家级 最高级 最佳等用语 三是有 高达8 以上的年投资回报 等投资回报内容 涉嫌违反 了 房地产广告发布暂行规定 第十六条 房地产广告中不得出 现融资或者变相融资的内容 不得含有升值或者投资回报的承 诺 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 33 三 不得违反 广告法 房地产广告发布暂行规定 等相 关法律法规 如有违反 不仅涉及诚信经营 并有可能受到政府 相关部门的处罚 三 不得违反 广告法 房地产广告发布暂行规定 等相 关法律法规 如有违反 不仅涉及诚信经营 并有可能受到政府 相关部门的处罚 第七条房地产广告不得含有风水 占卜等封建迷信内容 对项目情况 进行的说明 渲染 不得有悖社会良好风尚 第十条房地产中表现项目位置 应以从该项目到达某一具体参照物的 现有交通干道的实际距离表示 不得以所需时间来表示距离 第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象 环境作为本项目的 效果 第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口 就 业 升学等事业的承诺 案例一 广告中仅标示最低价 遭购房者投诉 被工商局查处 案例二 因尚未取得预售证只能张冠李戴 案例三 广告中使用国家机关 遭工商局查处 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 34 二 项目模型 样板房 售楼资料二 项目模型 样板房 售楼资料 项目模型 项目模型 应与项目实际情况尽可能相符 并尽可能完整 否则有可能引发投诉乃 至诉讼 案例一 模型不完整引发纷争 案例二 模型前后不一致引发投诉 样板房 样板房 预售方交付的商品房是否应当与样板房一致 商品房销售管理办法 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置 样板房的 应当说明实际交付的商品房质量 设备及装修与样板房是否 一致 未作说明的 实际交付的商品房应当与样板房一致 保护的是买受人的知情权 因此预售人在销售时必须向预购人说明样板 房并不完全等同于代售商品房 提示语 样板房仅供展示 非交楼标准 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 35 售楼资料 售楼资料应严谨 准确 没有歧义 问题 楼书中的提示语是否有效 以政府最终文件为准 发生设计变更应及时履行通知义务 这是 商品房销售管理办法 的 要求 深圳经济特区房地产转让条例 第39条 已预售的房地产在建筑工程施工过程中 对公共设施部分不得变更设 计 如确需变更设计的 应当征得全体受让人五分之四以上的同意 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 36 广东省商品房预售管理条例 第10条 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计 如对项目的结构形 式 户型 使用功能 使用面积以及合同约定的其他事项的设计进行变 更时 应当征得预购人同意 如对方不同意 经双方协商达不成补偿协 议的 可以索取已交付的商品房预售款本息 并可以依照合同约定追偿 预售人的违约金 如合同中没有约定违约金的 可以依法追偿已付预售 款10 以上20 以下的违约金 深圳房地产买卖合同 规定 深圳房地产买卖合同 规定 卖方不按约定的条件擅自改变原有规划 设计的 买方有权要求恢复原状或解除合同 卖方应当按照本合同第十 二条的有关约定 可以约定为房屋总价款的10 承担责任 案例 架空层改商铺 因达不到法定人数而作罢案例 架空层改商铺 因达不到法定人数而作罢 补充协议 约定 买卖双方指向的一切权利义务以法律规定和合同条 款为准 双方在签署正式合同前的各种意思表示都体现在合同内容中 合同中未明示的任何其他形式的表述内容不作为双方的约束条件 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 37 三 签约问题三 签约问题 1 部分客户对买卖合同补充条款持有异议 认为没有必要 可以 消 认为是格式条款 剥夺了其协商的权利 要求修改增删等 应对措施 为体现公平性 一般不接受修改的要求 但也会根据具体情 况有所变通 定期收集比较集中的客户意见 对补充条款进行合理调整 2 在预售现场 公示买卖合同 补充条款并予以公证 在认购书中约 定一下条款 甲方已向乙方出示双方将要签署的正式房地产买卖合同 示范文本及甲方出具的购房须知和补充协议 乙方已看到并理解上述文 本 须知和协议 且无异议 客户拒签买卖合同 要求返还定金 必 须有合法的依据和理由 否则构成违约 卖方有权依据认购书拒绝返 还 并将房屋另行出售 不构成违约 3 信息尽可能真实 案例 签约时间故意提前 案例 销售人员签订认购书计价过错导致合同纠纷 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 38 四 代付款的问题四 代付款的问题 支付房款是买方应履行的合同义务 法律上并不禁止第三 人代替他人履行合同义务 第三方的付款行为视同为买方 的付款行为 合同关系不受影响 付款方和受益方之间属 于另一种法律关系 案例 钱凯诉世联及发展商不当得利案 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 39 五 证据的收集和留存五 证据的收集和留存 作用 作用 相关部门的处罚 双方责任的划分 争议事件的处理和解 决的重要前提就是要明确事实和事件发生的经过 除了口头陈 述 争议双方各自掌握的书面证据和视听资料成为证明事实真相 的关键 在诉讼和仲裁环节 证据的作用更加不可忽视 经常 提及的法律术语 以事实为依据 以法律为准绳 因此 一 线业务人员应当切实加强证据意识 特别是在可能产生争议的事 件处理的前期阶段 尤其在钱款的支付和催收 合同文件的变 更 客户对某一事项的认可或确认等问题上 所称的证据意识 包括正面证据的收集和留存也要避免发生反面证据 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 40 证据的取得 书证 证据的取得 书证 合同的终止和变更 双方各自权利义务的行使和履行都应当及时 取得并保存有利证据 便于以后保护己方利益和追究对方的违约 责任 切实加强取得和固定证据意识 可通过书面 电话录音 手机信息 函件等取得证据 以下为取得各类证据的注意事项 1 书面证据1 书面证据 保存交易过程中发生的各种合同书 声明书 委托 书 收据等一切书面资料 不得涂改 添加 书证的优点 证据 效力最高 发送书面函件需注意的问题 发送书面函件需注意的问题 取得回执 特快专递封皮写明文件具体名称 例如 关于 的函 3 送达的地址为合同文件上载明的地址 如果对方拒收 也要取 得邮政的回执 上面显示不能送达原因 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 41 证据的取得 录音 证据的取得 录音 2 秘密录音2 秘密录音 年 月 日起施行的 最高人民法院关于民事诉讼 证据的若干规定 规定 以合法手段取得的录音可以作为证 据提交法庭 因此 如果不能以书面固定证据 可以采用录 音方式 但应注意以下问题 1 时间 纠纷早期 对方还没意识防备时 2 地点 安静和不受干扰的地方 能够获得较好的录 音效果 3 工具 录音电话 电话免提 录音笔或MP3 4 准备工作 归纳谈话要点 一问一答 简要概括 5 注意不要谈及个人隐私 否则会被认定无效 录音 不要删节 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 42 6 谈话方式 电话录音举例 A 致电合同主体或合法监护人 代理人 您是张山先生吗 您是张 山的代理人王武 您是张山的母亲李萍吗 固定对方身份 注意一定 要称全名 不能称张先生 李老板 如果购房人为成年人 尽可能与本 人直接联系 B 是的 A 我是 楼盘的销售代表 项目经理 表明自己的身份 B 哦 什么事 A 感谢您购买了我们代理的 楼盘 房号 根据双方已经签署的认购书 的约定 您应当在 年 月 日之前来售楼处交付首期款 万元并同时签署买卖和贷款文件 今天是2月 日 现我公司提醒您 请 您于 天内来售楼处办理相关手续 B 我现在手头比较紧张能不能宽限几天 或者你们的承诺与事实不符或 者合同订的不合理 不要让他谈及合同责任等问题 及时打断他 A 张山先生 我们已经通知到你了 希望您严格履行合同 再见 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 43 证据的取得 手机信息 证据的取得 手机信息 录音证据的优点 取证容易 证明效力低还必须结合其他证据相 互印证 录音证据的优点 取证容易 证明效力低还必须结合其他证据相 互印证 3 手机短信息 发手机信息的要求 1 对方的手机一定要是在合同文件中留下的手机号码 2 信息简要 准确 诱导对方回信时谈及核心事项 3 来回次数不宜过多 4 保存好发出和回复的信息 内容参照录音的方式 特别提示 特别提示 书面证据可以单独被法院认定 但录音证据和手机信 息应相互证明 所以使用录音证据时应同时使用手机信息 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 44 1 避免对方手中握有不利证据 举例 认购书更名 2 对业主聘请律师的应对技巧 1 言语简单 2 鼓励对方提供书面意见 3 礼让回避 3 不轻易作书面回复 不私自留存任何文字信息 举例 销售代表在认购书上签收款收条 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 45 六 发展商在未解除商品房买卖合同 之前又将该商品房销售他人的 六 发展商在未解除商品房买卖合同 之前又将该商品房销售他人的 法律上明文禁止 一房二卖 行为 商品房销售管理办法 第十条 房地产开发企业不得在未解除商品 房买卖合同前 将作为合同标的物的对房屋的所有权转移 两份合同都是商品房再行销售给他人 区分合同的效力和真实的意思表示 都为有效合同 第一买受人 第 二卖受人 谁先办理完产权登记谁即享有该房屋的所有权 另一方可 要求出卖方承担违约责任 出卖人的违约责任 最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释 第8条 买受人可以主张的权利 要求解除合同 返还已付购房款及利息 赔 偿损失 不超过已付购房款一倍的赔偿责任 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 46 补充内容 物权法 的意义和作用补充内容 物权法 的意义和作用 2004年3月 公民的合法私有财产不受侵犯 这一突破性的规定载入宪法修正 案 使私有财产权上升为公民的宪法权利 法律对私人财产的保护 除最高层次 的宪法保护外 还应有第二层次的民法保护 第三层次的单行法保护 物权 法 属于第二层次的保护 就如何保护私有财产进行了详细的规定 以确立保护 私人财产权的具体法律制度 物权法 正式颁布后 现有的法律与之相冲突的 条款要做修改 而即将颁布的单行法要根据 物权法 作更加明确 具体的规 定 目的都是为了更好的保护国家 集体 个人的财产权利 物权法 第四条 国家 集体 私人的物权和其他权利人的物权受法律保护 任何单位和个人不得 侵犯 作为调整有形财产关系的法律 物权法要回答三个问题 一是物是谁的 二是 对物享有什么权利 其他的人负有什么义务 三是怎样保护物权 侵害物权的人 要承担什么法律责任 举例 物权法第七十四条建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当 首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由 当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位 属于业主共有 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 47 被政府处罚的常见违规行为被政府处罚的常见违规行为 摘自国土局网站 摘自国土局网站 引以为戒引以为戒 根据工商局行政处罚决定书 已认定深圳xxx公司开发的 南方国际广场 在 房地产广告宣传中存在以下问题 1 南方国际广场 的广告宣传内容与事实 不符 构成了虚假宣传 2 广告中未载明预售证号 3 使用建筑设计效果图而 未注明 深圳xxx公司开发的东门天地大厦项目销售广告存在以下问题 销售价格表未明 示售房价格的有效期限 广告中以时间表示距离 利用规划中的政府项目作为宣 传 利用国家机关的名义为楼盘进行宣传 深圳xxx公司开发的鸿祥花园项目销售广告存在以下问题 销售价格表未明示售 房价格的有效期限 广告中使用建筑设计效果图未予注明 承诺按不同情况赠送 相关数额的物业管理费 深圳xxx公司开发的新华苑二期项目销售广告存在以下问题 利用抽奖方式进行 有奖销售 最高奖的金额超过了五千元 违反不得进行不正当竞争的规定 深圳xxx公司开发的东方新地苑项目销售广告存在以下问题 广告中含有升值和 投资回报承诺 户外广告存在 买一层赚一层 20万旺盛人气 等夸大不实的宣 传内容 深圳xxx公司开发的碧海名园项目销售广告存在以下问题 广告含有升值内容和 认筹 深圳xxx公司开发的德众五金商贸广场尚未取得预售证就发布房地产广告 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 48 房地产法律索引 土地类 1 房地产法律索引 土地类 1 法律 中华人民共和国土地管理法 1998修 行政法规 规章 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1990 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 1990 划拨土地使用权管理暂行办法 1992 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 1992 土地利用总体规划编制审批暂行办法 1993 股份有限公司土地使用权管理暂行规定 1994 基本农田保护条例 1998 中华人民共和国土地管理法实施条例 1999 报国务院批准的建设用地审查办法 1999 土地利用年度计划管理办法 1999 建设用地审查报批管理办法 1999 新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法 1999 关于做好省级和需国务院审批的城市土地利用总体规划报批工作的通知 1999 关于贯彻执行 中华人民共和国土地管理法 和 中华人民共和国土地管理法实施条例 若干问题的意见 1999 关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知 1999 关于切实做好耕地占补平衡工作的通知 1999 关于查处土地违法行为如何适用 土地管理法 有关问题的通知 1999 关于加强土地违法案件查处工作的通知 1999 规范国有土地租赁若干意见 1999 关于土地开发整理工作有关问题的通知 1999 最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释 2000 国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知 2000 土地登记资料公开查询办法 2003 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 49 广东省地方性法规 规章广东省地方性法规 规章 广东省林地管理办法 1992 广东省基本农田保护区管理条例 1993 广东省实施 中华人民共和国土地管理法 办法 1999 深圳经济特区法规 规章深圳经济特区法规 规章 深圳经济特区规划土地监察条例 1995 深圳经济特区土地使用权招标 拍卖规定 1998 深圳经济特区土地使用权出让条例 1998修 深圳市土地征用与收回条例 1999 深圳市征用土地实施办法 2002 深圳市土地交易市场管理规定 2001 深圳市政府规范性文件深圳市政府规范性文件 关于特区内农用地规划的几项规定 1982 关于加强特区内已划红线用地管理的通知 1987 关于深圳经济特区征地工作的若干规定 1989 深圳经济特区土地使用费征收办法 1990 深圳市宝安 龙岗区规划 国土管理暂行办法 1993 深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告 1996 深圳市人民政府关于调整深圳经济特区土地使用费征收标准的通知 1997 中共深圳市委 深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理决定 1998 深圳市人民政府关于转发国土资源部 闲置土地处置办法 的通知 1999 深圳市人民政府办公厅关于转发国务院办公厅加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 1999 关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定 2001 房地产法律索引房地产法律索引 土地类 2 土地类 2 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 50 产权类产权类 土地权属争议处理暂行办法 1995 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定 1995 广东省城镇房地产权登记条例 1994 深圳经济特区房地产登记条例 1992 关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定 1993 法律法律 中华人民共和国城市房地产管理法 1994 行政法规 规章行政法规 规章 国务院城市私有房屋管理条例 1983 中国人民解放军房地产管理条例 1990 国务院城市房屋拆迁管理条例 1991 城市房屋租赁管理办法 1995 城市地下空间开发利用管理规定 1997 城市房地产开发经营管理条例 1998 房地产开发企业资质管理规定 2000 广东省地方性法规 规章广东省地方性法规 规章 广东省城镇私有房屋管理规定 1992 广东省房地产开发经营条例 1993 广东省经纪人管理条例 1993 广东省城市房屋拆迁管理规定 1993 广东省城镇房地产转让条例 1994 广东省城镇房屋租赁条例 1994 广东省房地产评估条例 1994 广东省商品房预售管理条例 1994 广东省拆迁城镇华侨房屋规定 1995 房地产法律索引房地产法律索引 房产类 1 房产类 1 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 51 房地产法律索引房地产法律索引 房产类 2 房产类 2 深圳经济特区法规 规章深圳经济特区法规 规章 深圳经济特区房屋拆迁管理办法 1991废止 深圳经济特区房屋拆迁管理办法 2001 深圳经济特区房屋租赁条例 实施细则 1993 深圳经济特区物业估价暂行办法 1994 深圳经济特区房地产转让条例 1999修 深圳市人民代表大会常务委员会 关于坚决查处违法建筑的决定 1999 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 2001 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定 2002 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 实施细则 2002 业管理条例 1994 深圳商品住宅外销管理办法 1992 深圳市政府规范性文件深圳市政府规范性文件 关于严禁在特区内乱建和私建房屋的规定 1982 关于严禁在特区内乱建和私建房屋的补充规定 1983 深圳经济特区物业估价实施细则 1991 深圳市人民政府关于严禁在特区内兴建单门独院私房的通知 1991 关于在清理房中没收 收购房产若干问题的处理意见 1991 深圳市房地产管理若干规定 1993 关于搞活深圳市房地产市场的若干规定 1994 关于促进我市房地产市场发展的若干规定 1995 关于促进我市房地产市场发展的若干规定 的补充规定 1996 深圳合作建房管理暂行规定 1991 深圳市人民政府关于普通住宅转让暂免征收土地增值费问题的通知 1999 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 52 最高人民法院的相关司法解释最高人民法院的相关司法解释 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案例若干问题的解答 1995年施行 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 2003年施行 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 2004年 关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释 20005年 世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 正文讲述完毕 谢谢大家 正文讲述完毕 谢谢大家 世 聯 地 産世 聯 地 産 世联版权所有 第五章深圳房地产2005政策法规回顾第五章深圳房地产2005政策法规回顾 选讲 选讲 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 55 一 购房指引让消费者明白买房 一 购房指引让消费者明白买房 05年3月17日统一制定了 一手楼 购房指引 和 二手楼购房指 引 后 国土部门出台规定 所有售楼场所 现场售楼处 二手楼中介机构 地铺等 必须悬挂国土部门统一制定的 购房指引 一手楼 购房指引 的内容可归纳为 一看 二查 三了解 四注 意 五要 一看 就是要了解开发商 代理商 销售人员应的资质证 明 二查 就是要查看所购楼盘的 深圳市土地使用权出让合同 书 深圳市建设工程规划许可证件 深圳市建设工程施工许可 证 预售楼盘的 深圳市房地产预售许可证件 和建筑总平面图 现 售楼盘的 房地产证 以及测绘部门出具的房屋面积测绘报告等文 件 三了解 就是要了解所购买房屋的实际可使用年期 房屋的户型 布局 墙体结构 采光通风等情况 四注意 则是应签定网上下载的 深圳市房地产买卖合同 预售 示范文本 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 56 二 地产广告专项整顿 二 地产广告专项整顿 05年3月底 市国土资源和房产管理局与工商局以 英达利短信售楼事件 为契机 出台 深圳市房地产广告专项整顿方案 4月1日开始开展为期两个月的房地产 广告专项整治活动 规定凡未取得商品房预售许可证的楼盘一律不允许发布任何 形式的销售广告 深圳地产媒体广告 售楼书 宣传册 广告牌 现场模型等全 部列入整顿范围 市国土房产局查处了9处楼盘的违规行为 东门天地大厦 在销售价格表中未明示售房价格的有效期限 广告中以时间 表示距离 鸿祥花园 销售价格表中未明示售房价格的有效期限 广告中使用建筑设计 效果图未予明确注明 五洲星苑和新华苑二期 采取抽奖式销售方式 并构成了不正当竞争 城市主场公寓 楼盘模型中将城市绿化带作为该项目的绿化展示 东方新地苑和碧海名园 广告中含有升值和投资回报等承诺 理想家园 广告位置表述不当 德众五金商贸广场 无证发布广告的问 题 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 57 三 禁止认筹 三 禁止认筹 4月1日市国土资源和房产管理局召开新闻发布会 禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展 所谓的 认筹 活动 违规者禁发预售许可证 世联版权所有 世 聯 地 産世 聯 地 産 58 四 严禁