房地产开发项目评估方法PPT课件.ppt

房地产开发项目评估方法 一 房地产开发项目建设程序二 项目策划内容与方法三 市场分析方法四 财务评价方法及举例分析 1 一 房地产开发项目建设程序 获得土地阶段 初步可行性研究 土地报价的可行性研究报告 董事会批准参加土地竞买重大事宜 参加土地竞买 前期管理阶段 产品方案优化 规划设计与方案优化 可行性研究与项目融资 前期终点 三证评估 四证放款 经营计划阶段 经营实施阶段 动态管理与控制 开工准备 项目开工 开盘销售 竣工验收 后评价阶段 2 二 项目策划内容与方法 策划含义 以市场为导向 以方案优化为手段 以确定计划参数为目的 构思项目整体开发方案 策划内容 1 产品定位 市场研究及产品方案优化 2 项目策划基本参数 3 项目分期开发计划 每期开发量 开竣工日期 开盘日期 4 开发产品经营计划 经营方式 价格 销售速度 回款 5 投资估算及使用计划 工程量 造价 用款计划 6 资金筹措计划 启动资金 资本金投入 预售收入 贷款 3 1 产品定位 市场研究及产品方案优化 1 市场研究 宏观趋势分析 得出产品的数量空间和价格空间 产品定位分析 确定产品档次及价格 价格预测 确定未来若干年的产品价格 2 产品方案优化产品方案优化在项目评估阶段意义不大 4 2 基本参数 一 5 3 项目分期开发计划参数 6 单项工程 产品 开发计划参数 7 4 开发产品经营计划参数 8 5 投资估算及使用计划 工程费用估算指标 9 其它费用估算指标 第一期 10 土地费用使用计划参数 11 6 资金筹措计划数据 长期借款还本付息条件资金筹措计划股东借款还本付息计划 12 长期借款还本付息条件 13 项目启动资金筹措方法 1 启动资金 一期工程 从拿土地到开工 四证齐全 全部费用 二期以后 与一期工程一起拿地的费用 整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工 最少也不能低于土地费用 否则拿不到土地证 2 启动资金的筹措最低自有资金 首期工程总投资 35 和 二期以后的土地费用过桥资金 启动资金 最低自有资金3 举例 1 启动资金一期工程2005年4季度开工 启动资金应该计算到2005年3季度末 三期工程共需要启动资金41187 75万元 2 启动资金筹措启动资金中土地费用 含契税 39776 03 项目启动资金至少需要筹措40000 自有资金30000 过桥贷款10000 长期贷款18000以内 14 资金筹措计划 第一期 15 资金筹措计划 第二期 16 资金筹措计划 第三期 17 三 市场分析方法 一 市场分析的最终结果 二 价格趋势分析 三 市场定位分析方法 四 产品定价与竞争能力分析 五 项目评价价格预测 18 一 市场分析的最终结果 项目的产品适合以什么价格和速度买出去 19 二 价格趋势分析方法 理论 供需关系与当前价位共同决定价格走势宏观趋势分析内容 供需分析 土地储备水平 需求量预测 供应量分析 供需分析 价格变动趋势 当前价位分析 房价收入比 当前价位与变动趋势分析 理性回归幅度 用供需关系修正价格变动趋势 确定理性回归幅度 20 2020 1 15 21 需求量预测 指标 一个城市住宅总量 每年新增需求量住宅总量 人均住宅面积 城市人口 22 供应量分析 指标 年末存量土地商品住宅可开发量 23 供需分析 土地储备水平 年 存量土地可开发面积 未来3 5年平均需求量储备水平4年供过于求未来三年3年平均需求量 537 577 619 3 578土地储备水平 年 1581 578 2 74 24 当前价位与变动趋势分析方法 当前价位 房价收入比 人均住房面积 当前房价 人均收入 预测合理房价合理房价 预测人均收入 合理房价比 人均预测面积 房价合理增长幅度 预测一年 合理房价 当前房价 1 100预测二年 第二年合理房价 当前房价 2 1 100预测三年 第三年合理房价 当前房价 3 1 100预测四年 第四年合理房价 当前房价 4 1 100预测五年 第五年合理房价 当前房价 5 1 100 25 目前价位判断方法 26 人均可支配收入 27 苏州房价变动趋势 合理房价收入比6 28 苏州房价变动趋势 合理房价收入比8 29 苏州房价变动趋势 合理房价收入比10 30 用供需关系修正价格走势预测 供求关系调整房价合理涨幅供不应求 调高合理涨幅基本平衡 合理涨幅不变供过于求 调低合理涨幅 31 三 产品定位分析方法 分析内容 具体产品或产品档次的供需状况和价格 分析方法 各种套型供应量占比 各种套型需求量占比 找出供需有缺口的产品 作为项目定位 产品档次衡量的指标 总价总价 面积 单价 32 四 项目产品定价与竞争能力分析方法 竞争能力分析与产品定价方法之一 站在购房者角度用价值工程方法分析1 计算功能得分竞争态势矩阵评价指标 各项目的性能得分2 计算功能系数 市场占有率 市场占有率 各项目的性能得分 各项目的性能得分3 计算成本系数成本系数 各项目的售价 各项目的售价4 计算价值系数价值系数 功能系数 成本系数 33 竞争能力分析举例 34 根据租金推算售价的方法 销价 租金 1 iC T 1 iC T 1 iC式中 iC 基准收益率T 土地使用权年限举例 iC取8 T 68 合理租金400元 平方米售价 400 12 43 4972元 平方米iC取6 则 售价 400 16 35 6540元 平方米 35 竞争能力分析与产品定价方法之二从开发商角度用类比方法分析 类似地块楼面地价资料 36 类似地块最低售价及本项目售价分析 项目当前售价分析结论 从购房者角度分析 本项目所处地段与高新区运河路西地块相当 目前该地段当前平均售价5600元 上述地块尚未开盘销售 略低于该地块的盈亏平衡点5649元 本项目当前售价按5600元计算 37 五 项目评价价格预测 由当前价格预测项目一期工程开盘时的售价 第t年价格 当前定价 1 价格变动幅度 t较悲观估计 5600 1 8 1 1 5 4934 元 M2 最