《房地产评估》课程设计指导书.doc

房地产评估课程设计指导书一、封面估价项目名称：（说明本估价项目的全称） 委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称） 估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名） 估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号） 二、目录三、致委托人函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）四、估价师声明（1）在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要声明的事项（8）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）五、估价的假设和限制条件说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。六、估价结果报告（1）标题（2）委托人说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所。（3）估价机构说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级。（4）估价对象概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。（5）估价目的说明本次估价的目的和应用方向（6）估价时点说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日（7）价值定义说明本次估价采用的价值标准或价值内涵（8）估价依据说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料（9）估价原则估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。（10）估价方法房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取：近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房地产的预期收益来衡量其价值。如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。由上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法、市场比较法、收益法三种；英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价），而剩余法和承包商法可以归为成本法。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。（11）估价结果说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。由于估价结果对估价委托人十分重要，估价委托人通常会对估价结果有特别的期望。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。还值得说明的是，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师专业能力和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果存在问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况或估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。（12）估价人员列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章。（13）估价作业时期说明本次估价的起止年月日（14）估价报告应用的有效期。说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年。七、估价技术报告（1）实物状况分析详细说明、分析估价对象的个别因素。详细说明、分析估价对象的区域因素。（2）市场背景分析详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。（3）最高最佳使用分析详细分析、说明估价对象最高最佳使用。（4）估价方法选用详细说