房地产评估 第五次课后相关练习.doc

1. 一般对外交通设施服务半径为（ ）A.0 10 公里 B.0 20 公里C.0 25 公里 D.0 30 公里2. 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（ ）A. 其中分母小于 100 B. 其中分母大于 100C. 其中分母等于 100 D. 不成立3. 通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（ ）A. 土地的估价期日 B. 土地的使用期限不同C. 土地在不同时期的基准地价不同 D. 土地在不同时期的路线价不同4. 市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）A.房地产的交易 B.房地产的价格C.类似房地产的交易 D.房地产供求关系5. 在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按 _ 计算。（ ） A. 天 B. 月 C. 季 D. 年 6. 收益法中的年限修正系数是（ ） A.r B.a/r C.1- 1/（ 1+r ） n D.r/a 7. 由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（ ） A. 积算价格 B. 比准价格 C. 收益价格 D. 交易价格 8. 市场比较法又可以称为 _ 等。（ ） A. 投资法 B. 现行市价法 C. 原价法 D. 交易实例比较法 E. 资本化法 9.所谓类似房地产，是指在()在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。 A.房地产市场较发达的区域内 B.同一座城市里 C.一个完全竞争的市场上 D.同一供需圈内10.房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有()等几种。 A.买卖双方对市场情况较熟悉 B.交易时有特别动机 C.房产交易中心的交易 D.有特殊利害关系的相互间的交易 E.房产评估后的交易 11.市场比较法要进行()修正。 A.资本化率B.个别因素 C.交易市场D.运营费用 E.交易情况来源12.市场比较法的理论依据是()A.投资回报B.生产费用C.替代性D.投资收益13.土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于( )A.100/(n-1)B.100/(n+1)C.100/(n+10) D.100/(2n+1)14.某住宅使用年限30年，单价3000元/平方米，为了接近无限年价格，资本化率可取( )A.5%B.7%C.10%D.15%15.资本化率的高低取决于相应的( )A.经营费用B.有效毛收入C.投资风险D.净收益16.估价人员搜集到的房地产实例中，有些交易实例并不适用，应( )A.把其剔除B.对应修正C.对其重新调查D.作为参考17.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（ ）A.交易日期修正B.交易情况修正C.区域因素修正D.个别因素修正18.商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财务费用、商业利润及( )A.经营费用B.利息C.有效成本D.管理费用E.生产成本19.5个案例修正后的价格是700、750、780、780、800(元/平方米)，用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为( )A.700元/平方米B.750元/平方米C.762元/平方米D.780元/平方米E.800元/平方米20.一般来说，建筑物的容积率越高( )A.房屋的单位售价越高B.土地效益就越高C.地价也相应提高D.建筑的单位就越高E.建筑物就越容易销售21. 土地使用年期修正系数计算公式为式中r和m分别代表（ ）A.还原利率B.待估对象的使用年期C.可比实例的使用年期D.可比实例地价E.待估对象地价22.替代原理是房地产估价中()A.比较法的理论基础B.重置成本法的理论基础C.收益法的理论基础D.剩余法的理论基础23.一般对外交通设施服务半径为( )A.010公里B.020公里C.025公里D.030公里24.运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间( )A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考C.都应按照有关部门确定的价格统一评估D.相互提供交易实例和估价案例资料25.对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降26.通过修正后得到评估基准日的6个待估房地产价格，分别是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，请用简单算术平均法、众数法分别计算最终的房地产价格。27.有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。28. 有一可比实例， 2003 年 6 月的交易价格为每平方米 3600 元， 2003 年 6 月至 2004 年 1 月该类房地产价格平均每月上涨 1% ， 2004 年 1 月至 2004 年 12 月该类房地产价格平均每月下降 0.2% ， 2004 年 12 月至 2005 年 6 月该类房地产价格平均每月上升 0.3% 。求对该可比实例进行交易日期修正后， 2005 年 3 月的价格为多少 ? 29.有一块1500平方米的土地拍卖，其可建造5600平方米的商品住宅。土地使用权年限40年，估计房屋建造价格为800元/平方米，建成后可以每月20元/平方米出租，拍卖底价100万元，求你可出的最高买价是多少?(已知：房产税为租金的12%，管理费为租金的3%，闲置和信用损失费为租金的10%。修缮费为造价的2%，保险费为造价的3，资本化率为14%)30.有一可比实例1996年6月的交易，价格为每平方米3650元，1996年6