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课堂讨论典型案例张某诉广东中山某食品有限公司悬赏广告案上海市普陀区人民法院所认定的事实：1993年4月28日，被告广东中山某食品公司为其产品“一百分奶”作宣传，在新民晚报第十五版上刊登广告。广告称：请留心东方电视台4月30日起本公司的电视广告，凡参加“一题万金”巨奖竞答活动的朋友，请沿虚线剪下竞答标志贴在信封上，并在5月18日前将答案寄至本市长寿路807号中山某食品有限公司上海市场部，所有信件将按邮戳日期的先后在5月22日统一拆封，第一位猜正确者获得1万元人民币的奖金，并在5月26日的报纸上公布其为“最聪明的上海人”，颁发荣誉证书。4月30日，东方电视台以口播的形式播出了语音为“三十六口缸，九条船来装，只许装单，不许装双”竞猜题的谜面。5月1日，原告张某将“三十六口缸”理解为“36口缸，每船装一样”的答案按广告的要求寄给了被告。5月19日，被告市场部负责人徐某电告张某，称：你的答案正确且中奖。5月20日，被告市场部徐某又来到上海科技大学找到原告丈夫谢某称：答对正确答案的有4人，除张、谢外还有2人，奖金是平分还是4个抽签。谢认为是4人平分。5月26日，被告在新民晚报第七版上刊登广告称：“我认为，所有的上海人都是聪明的，但最聪明的上海人是张某。我相信一百分的智慧加上一百分的奋斗，结局必然是一百分。”并请张某在6月7日前到上海市长寿路807号领取该公司颁发的一百分答案的奖金1万元。6月1日，被告市场部负责人又来到谢某处，告诉张的答案有误，应将谜面理解为“三石六。缸”，因为晚报用了原告的名字，所以给原告3000元予以补偿。谢当即收下3000元，写了收条，未表示异议。7月4日，原告委托律师同被告交涉未果，8月4日向法院提起诉讼。诉讼期间，被告于11月23日在文汇报刊登声明。称：中山某食品公司在今年4、5月在上海地区举行的“一题万金”的有奖竞猜活动已告结束，竞猜题目的标准答案如下：“三石六口缸，每船装一样”鉴于上海地区应答者的答案无与标准答案相符，此次竞猜活动的奖项空缺。由于工作失误，将张某误认为获奖者，本公司就此问张某道歉。另查明，中山某食品公司于1993年3月28日，在中山市对外经济律师事务所对有效征答进行了见证。见证书称：兹证明中山某食品公司举办“一题万金”有奖竞猜广告题答案为“三石六口缸，每船装一样”，该答案为标准答案；其他任何接近、相似的答案均不于认定有奖征答活动。上海市普陀区人民法院经审理认为：被告为宣传自己产品“一百分奶”，在新民晚报和东方电视台作出有奖征答广告，该广告应认定为悬赏广告，原告按广告进行了征答，尽管其答案确属错误，但由于被告工作上的失误，认为原告的答案为正确，并在新民晚报予以公布，其悬赏广告应为成立。事后双方为具体付款数额进行了协商，被告提出支付3000元，原告也未表示异议并悉数收下了被告的付款，故应认定为原被告就报酬达成了新的协议。原告再要求被告支付7000元无法律依据，难以支持。若发生诉讼本案应如何判决出租人口头提出的提高租金能否产生约束承租人的效力 案情 原告：王某 被告：李某 王某与李某口头约定，由李某租王某房屋门面房一间，租金每月400元，租期6个月。承租期满后，王某口头通知李某，增加租金，按每月500元交纳。被告李某表示同意，即从当月按每月500元给李某交纳租金。三个月以后，王某再次上调租金，每月600元，并交押金500元。王某通知李某时遭拒，李某仍按月交纳500元租金，王某以未交足为由拒收，诉至法院，要求李某按每月600元交纳，并于年底退出房屋。 审判 法院审理认为：原、被告签订门面房租赁合同期满时，双方应该续租事宜重新签订书面合同。但原告只是口头形式通知，要求被告每月按500元交纳租金，被告同意后，双方按此协议履行了三个月，应视其口头协议有效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商，达成有期限的补充协议。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下，单方随意提高租金，是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年，符合门面房出租的一般情况。依照中华人民共和国民法通则第五十七条的规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求，被告按每月租金500元的口头协议履行到年底。 判决后，原告不服，上诉，至二审。 二审法院审理认为：王某与李某就房屋租金所达成的口头协议已履行三个月之久，应视为有效。但王某在未与李某就房屋租金重新达成协议时，再次提高租金的要约遭拒绝后，其要约仅系单方行为，不能作为再次提高租金收取的依据。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，处理正确，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决： 王某与李某就房屋租金所达成的口头协议自双方当事人接到判决书后第十五日终止。购房意向书有何法律效力？ 案情 上诉人（原审被告）：某房地产开发公司。 被上诉人（原审原告）：某购房单位。 原告（购房单位）与被告（房地产开发公司）双方于2000年7月5日签订购房意向书，约定原告购买被告拟建的商品房74套，房屋面积共计7195平方米（实际成交面积以正式合同为准），每平方米单价为2500元，房屋交付日期为2001年第二季度。意向书第七条第一项约定“乙方（原告）待上级主管部门批准后，甲方（被告）请照图被批准后5日内根据本意向书签订正式购房合同”；第三项约定“若因甲方（被告）售房价格变动影响乙方（原告）签订正式合同，甲方（被告）应按乙方（原告）购房总价的5赔偿乙方（原告）损失”。另原告提供售房宣传资料一份，证明被告已对外销售房屋。原告诉求，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，被告之行为已构成违约，请求法院判令被告继续履行签订正式购房合同的义务或赔偿原告经济损失899625元并承担诉讼费用。谁应承担缔约过失责任？一、简要案情某化工厂向某信用社借款50万元，由某燃料公司提供担保，到期后，化工厂与信用社协商，欲再展期六个月，化工厂与信用社做工作要求燃料公司继续提供担保，燃料公司法定代表人李某很为难，就在借款展期合同的担保栏中写上了草的四个字并签名盖章后离开，信用社以为是“同意担保”。六个月后，化工厂仍未归还借款，信用社诉至法院要担保人燃料公司承担担保责任，燃料公司辩称自己写的是“不愿担保”，双方都无法举证予以证明。鉴定部门认为只能鉴定是谁的笔迹而不能鉴定出字的意思。二、分歧意见本案在审理过程中，对案件如何定性及责任承担争议较大，主要有三种分歧意见：一种意见认为，担保栏中的四个字无法明确真实意思，按照谁主张谁举证的规则，信用社应承担举证不能的责任，因此依法驳回对燃料公司的诉讼请求。第二种意见认为，燃料公司如果不愿意担保就根本不必在担保合同上签字，按照交易习惯，在担保栏中签名盖章就应视为其同意担保，而且如那四个字是“不愿担保”应由被告承担举证责任，现在其也无法举证，因此，燃料公司应承担担保责任。第三种意见认为，信用社与燃料公司都存在缔约过失，应按其责任大小分别承担缔约过失责任。商某是否承担违约责任？案例简介刘某系个体户，经营日常百货。1999年11月，刘某决定改行，想要处理库存存货。商某得知后，前去看货，但当时未与刘某达成协议，而是告诉刘某说其在与妻子商量后再与刘某联系。商某与妻子商议后，在1999年11月15日向刘某发函称：如果所有货物按批发价出售，我们就买，并要求刘某在5日内回话。恰在此时，刘某也在11月15日向商某去信称：“所有货物按批发价处理，你是否购买？请于15日内答复。”11月18日刘某收到了商某的信后，认为已与商某成交，遂拒绝了其他客户。而商某在11月18日收到刘某的信后，听说百货生意现在比较难做，心生悔意，不再想购买刘某的货物，于是商某在11月22日向刘某发出一封电报，表示不买这批货物了。刘某获电，十分气愤，诉诸法院，要求维护双方已达成的交易。问题提出此案涉及的是交叉要约能否直接成立合同的问题。本案所涉合同是否成立？案例简介原告某外贸进出口公司于1995年8月5日向被告某毛纺厂发出一份传真，询问被告是否有1703人字呢（一种毛呢），如有，希望被告报价，原告欲购买 5000米。被告答复：有现货出售，每米价格为15元，如欲购买，需付10的预付款。原告复函表示同意购买，但要求签订合同书。被告立即寄去该厂拟定的合同文本，原告在收到文本后立即在合同上签字，并将毛呢价格由每米15元改为每米14.50元，同时汇去预付款7250元，但在合同的最后一款中写明“交货时间应以我方确认为准”。被告收到该书面合同后，立即组织货源，于10天后备齐毛呢5000米，于是被告向原告发函要求发货。原告提出因无仓库存放，暂缓供货。被告再次去函，如原告不能立即收货，该批货物将另作处理。原告复函，希望推迟1个月交货。被告认为时间太长，遂将该批货物转售他人，并退回了预付款。原告在1个月后，得知该批货物已转卖他人，而被告又不能很快组织货源，遂向法院起诉，请求被告承担违约损害赔偿责任。问题提出本案的主要问题是：第一，如何认定合同是否成立；第二，如何认定“交货时间应以我方确认为准”（以下简称为“确认条款”）这一条款的效力。融资租赁物有缺陷，租金应如何支付？ 案 件 事 实 1986年初，某光镜厂欲进口一套生产线设备，某仪电公司作为光电厂的进代理人，于1986年9月23日与香港某公司签订购买该设备的合同，约定设备总计为428880（，货到先付90，余款在收到最终用户证明后给付。12月2日，仪电公司将购货合同转让给某租赁公司。转让合 同约定：租赁公司按购货合同约定付款，取得设备所有权后作为出租人将购进设备租赁给光镜厂，对购货合同的其他权利、义务不负责任，购货合同本身及合同执行发生争议的索赔、仲裁由仪电公司按购货合同处理，同时，仪电公司向租赁公司出具了租金偿还保证书，保证光镜厂按时偿付租金。12月4日，光镜厂与租赁公司签订融资租赁合同，租金为502376（，租期42个月，共分7期，自87年5月30日起，每半年一期，每期偿还租金时，须按当期的半年期美元Libor1的利率调整租金，迟延则罚息，此后，仪电公司、光镜厂共赴香港考察购置设备。 1987年5月9日，设备运抵，经开箱检查，存在严重缺陷，但租赁公司此时已付款385992（。光镜厂催促仪电公司向香港方索赔，租赁公司则多次声明：设备为其所有，光镜厂不得擅自处理。88年10月31日，仪电公司以香港公司为被申请人向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，91年5月10日，作出裁决：设备退还香港方，由其退还货款369949（，卖方应于7月20日前取回设备，逾期则由申请方仪电公司处理。 裁决后，光镜厂多次致函租赁公司，要求处理设备，租赁公司再次强调未经其书面同意，不得拆移设备，后光镜厂以10万￥处理了设备，租赁公司也未能找到更高出价者。仪电公司向香港法院申请执行裁决。由于光镜厂及仪电公司仅付租赁公司租金113008.61（，租赁公司遂起诉追偿下余租金。 争 议 观 点 ： 一、租赁公司与光镜厂签订的融资租赁合同为有效合同，光镜厂长期拖欠租金及应付利息，显属违约，应立即偿还所欠租金、利息、罚息及保险费。至于设备的质量问题，因合同有明确约定：在任何情况下承租方均需交纳租金，且承租方承担租赁物的质量瑕疵风险是融资租赁合同的基本特征，仪电公司通过仲裁索赔，也说明租赁物的质量争议是与租赁公司无关的另一法律关系，故租赁设备有质量问题不得成为偿付租金之抗辩理由。 二、租赁合同有效，租赁公司对设备质量不负有责任。但设备自运抵后发现有质量问题至出售时止历时三年有余，此间设备贬值造成损失是由于租赁公司不及时同意处理所导致，故应由其承担。既然租赁物的所有权属租赁公司，则设备处理价款应归租赁公司，光镜厂和仪电公司应承担支付租赁合同总额及利息中扣除设备贬值及处理价值后剩余款项的义务。货车受损该汽车买卖合同违约责任如何承担 案情： 2001年10月8日上午10时，吴某与李某签订了一份汽车买卖合同，合同约定：原车主李某应将正在运输途中的货车，返回水边后（双方住所），于10月16日交付车辆。车价款为96800元，吴某当先付定金50000元，待交车时定金抵作车款，且一并付清余车款。同时合同还约定了迟延交车和迟延付款约定应每天罚款100元。而且若一方有其他违约行为，应向对方支付违约金10000元。合同签订后，李某之子驱车前往广东送货，吴某为检验车子的新度状况，亦跟车去了广东。10月9日，当车行至广州附近一加油站旁边时，因修路堵车，司机采取措施不当，使该车与前方的一辆大货车发生追尾的轻微撞车事故，车头受损。李某之子当时就将该车放在附近一家修理厂进行了修理，吴某返回水边。2001年10月30日，李某将车子交付给吴，吴某同时付清了余车款。第二天，吴某在运费中因发动机出现故障而使该车停在路上三天，货主要求吴某赔偿其经济损失。后经检查，结果发现是李某的车子在撞车后发动机尚未完全修理好，出现没管漏没的情况。未保价货物运输途中灭失损失赔偿案应如何处理未保价货物运输途中灭失损失赔偿案 案例摘要货物运输合同签定后，未保价货物在运输途中全部灭失，合同双方就格式合同条款发生争议时，应按合同法第一百二十五条确立的合同解释制度进行解释。对于免除或者限制合同责任的条款，提供格式合同条款的一方当事人负有采取合理的方式提请对方注意的义务。 基本案情 2003年12月10日被告成都金桥运业有限公司（下称金桥公司）的老西门经营部，接受原告上海人民企业集团电器有限公司成都分公司（下称电器分公司）的货物运输代办人杜华勋的委托，将价值119 616.37元的24件工业电器托运到重庆，运费100元。该批托运货物没有办理保价运输。被告在自制的格式货物运单上的“托运须知”注明：“未保价货物发生毁损、货差、灭失、污染、变质，最高赔付不超过毁损、货差货物运费的10倍。”2003年12月20日，收货人因未收到货物来电话询问。经原告向被告查询，方得知托运货物已经全部灭失。故请求法院判令被告赔偿托运货物灭失价款119 616.37元。 讼争焦点 原告认为，双方在办理货物托运时约定的是“灭失货物”的运价，并没有约定“货物毁损、货差”时的运价。因此，双方对托运货物“灭失”的赔偿约定不明。 被告金桥公司辩称，货物运输代办人是杜华勋，故原告电器分公司不具备本案的诉讼主体资格，原告请求赔偿损失的证据不足。对托运货物“灭失”的赔偿标准，合同约定明确。房地产买卖合同未谈成中介公司能否要求买方支付违约金案情：2004 年6月，毛小姐为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份房地产买卖居间协议，约定由中介公司作为居间人将庄先生座落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐，房款为人民币245万元，双方在协议中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中，还在第十条约定：“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，毛小姐应向中介公司支付总房款3的违约金”。协议签订后，毛小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛小姐拒绝签订买卖合同为由，请求判令毛小姐按照约定支付违约金49000元。争议：双方的争议焦点集中在两个方面：一、中介公司与毛小姐签订的房地产买卖居间协议第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款3违约金”是否有效；二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未签订房地产买卖合同时，是否可收取相应费用。中介公司表示，房地产买卖居间协议中约定“如三方有任何一方不能履行协议约定的，应对对方承担违约责任”，符合中华人民共和国合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，据此追究毛小姐的违约责任是有法律依据的；毛小姐的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，毛小姐应按协议约定承担违约责任。毛小姐则认为，协议中约定，房屋买卖一旦不成，自己及上家均应向中介公司支付违约金，显然是“霸王条款”，要求法院予以撤销。该房屋买卖合同是否有效？日期：2006-03-19 点击: 作者： 来源： 佚名 案情 1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按城市私有房屋管理条例规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。 有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见认为，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据合同法第94条的规定主张解除合同。本案合同解除之后的损失应否赔偿 2001年12月28日，付某与夷陵区太平溪镇国土资源管理所（以下简称国土所）签订一份土地使用权转达让协议。协议约定，国土所将一宗国有土地转让给付某，土地使用证为宜县国用（99）字第173501462号，面积2437平方米，使用期限至2039年6月2日；15万元/亩，总价款548325元；付款办法为第一期在2001年12月27日付27万元，第二期在当年春节前付13万元，第三期在该所为付某办理土地变更登记之日五日内付清余下的148325元，付清后交付土地使用证。违约责任约定，违约方向守约方支付合同总额的10%的违约金。协议签订前一天，付某交付27万元。协议签订后，付某于2002年1月10日按约定交付第二期合同款13万元。当天，宜昌市中级人民法院以国土所在与其他人的纠纷中未按法院生效判决履行清偿义务为由，作出（2002）宜中执字第22号民事裁定书，将双方协议转让的土地查封。因上述原因，该协议无法继续履行。同年8月1日，付某与国土所口头达成一致意见，解除双方签订的土地使用权转让协议，付某将其所持有的一份协议交给国土所，国土所退还付某已支付的转让费40万元。同年9月23日，付某向当地法院提起诉讼，以国土所违约为由，要求支付违约金54832.5元。法院审理认为，付某与国土所在平等自愿的基础上依法签订的土地使转让协议，在部分履行后，经双方协商一致予以解除。已履行或部分履行的合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，付某要求国土所按双方已协商解除的合同支付违约金，无法律依据，属请求不当，不予支持。根据合同法第九十条之规定，判决驳回了付某的诉讼请求。判决后，付某没有提出上诉。该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行? 一、一审认定事实与处理结果 原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉与被告海南泰信实业有限公司（下称泰信公司）分别于1999年12月29日、2000年1月3日、8日签订商品房购销合同和委托经营协议。合同约定，何继明购买泰信公司“南海传说”之阿波罗中心酒店第3层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4595元，总购房款为165，880元；，李珈购买第5层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，422.25元，总购房款为168，045元；吴志良购买第6层第5号房，暂测建筑面积为61平方米，每平方米价款4，317.5元，总购房款为263，383元；黎明辉购买第3层第32号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，365.25元，总购房款为165，880元。合同签订后，各原告即向被告泰信公司支付了首期购房款：何继明支付55，880元，李珈支付58，045元，吴志良支付83，383元，黎明辉支付55，880元。同时，4原告还与被告泰信公司签订了银行按揭贷款办理的补充协议，并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料，同时各将1000元按揭费用存入被告泰信公司指定的银行帐户。合同还约定：泰信公司在琼山市东营滨海旅游区建设“南海传说”温泉疗养度假中心，主体建筑为酒店式公寓，交房时间为2000年12月18日前， 如何判定“根本违约”案情?2000年6月8日，申请人李某与被申请人广州某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买位于广州市某广场面积97.09平方米的商铺一间，用以展示电梯扶梯产品。申请人于2000年9月收铺时发现该商铺与原购买时的图纸不符，主要是商铺正中心的后墙右1米增加了1.751米的砖柱，该砖柱占房屋面积的2。申请人发现被申请人擅自增改商铺后，在交涉无果的情况下，向广州仲裁委员会申请仲裁，请求依法终止双方签订的商品房预售合同，并退回房款，赔偿损失。本案在处理上有两种不同意见：一种意见认为，被申请人提交的商铺与合同约定不符，砖柱虽然只占房屋面积的2，但使得申请人无法摆放电梯扶梯产品，从根本上影响了申请人对商铺的预期使用，被申请人已构成根本违约，应判令双方解除合同。另一种意见认为，被申请人履行合同的过程与合同的约定虽有偏差，但不至于影响合同目的的实现，被申请人虽违约但并未构成根本违约，不能解除合同。 走错房门装修谁担过错责任基本案情:48岁的陈桂兰最近刚刚花了4万块钱装修了新买的房子。这天，她正在新装修的家里得意地欣赏着自己的设计，突然听到有用钥匙捅门的声音，她紧张地抓起鸡毛掸子，蹑手蹑脚走到门边，还没等她反应过来，房门已经被打开了。陈桂兰很是奇怪，为什么这个陌生男人会有自己家新房的钥匙。原来陈桂兰买的是E座这个门牌号的房子，而陌生男子聂原买的是F座的这个门牌号的房子。当陈桂兰发现自己装修的居然是F座聂原的房子时，顿时傻了。为了挽回损失，陈桂兰提出和聂原换房，但是聂原说自己为这房子花了不少心血，还特意请大师来看了风水，所以拒绝换房。原来，这个楼盘安装的门锁存在质量问题，开锁的重复率高到了令人难以置信的程度！陈桂兰认为这是由于该楼盘的门锁有严重的问题，才导致自己装修错了房子，白白损失了四万多块，因此要求开发商赔偿自己的损失。而开发商则认为走错房门是陈桂兰自己的疏忽，而且陈桂兰走错房门在先，所以拒绝赔偿陈桂兰的损失。无奈，陈桂兰到法院起诉。【判决结果】法院按照过错责任原则，认为陈桂兰认错房门，负担主要过错责任；开发商提供的防盗门存在质量瑕疵，承担次要责任，最终判决开发商赔偿陈桂兰装修损失8000元。装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任案情简介 原告 :小区业主 被告:小区物业公司 原告诉称居住在原告上层 10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。 被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻 1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。 法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为： 一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。 二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据物业管理条例的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。深圳经济特区住宅区物业管理条例规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。 四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻 1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。 五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是 10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。 综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 你对装修管理案有何意见？案情简介 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。注：1、该户业主未签署装修管理服务协议。2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放违章整改通知书要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。3、物业管理条例第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。4、业主未签署装修管理服务协议并不能说明业主没有履行物业管理条例第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。 物业公司不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责唐律师：我们乔迁没几天，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入我家的，同时被盗的还有好几户人家。这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失？ 律师观点：按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任；如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定；如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。 律师提示：物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。因此，业主应与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好更明确的保护自身的权益。小区停放车辆被盗物业公司无需赔偿一辆停放在小区内的丰田轿车，一夜之间不翼而飞。经小区监控录像显示，事发前一天晚上有人将此车开走。为此，车主状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。日前， 上海市二中院终审判决，不支持车主的诉讼请求。失踪的汽车是李先生于2004年2月购买的， 该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成18余万元的直接经济损失，为此，要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持，物业公司愿意出资2000元作为补偿，王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立，故驳回上诉，维持原判。业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？ 某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿？2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。东海花园命案 业主被害物管要赔认为不合理业主被害物管应否担责？“东海花园双尸命案”发生后，受害人郑丽珊的母亲钱女士认为物业管理处没有尽到安全保障的义务，将该小区物管公司告上法庭。去年12月，一审法院作出判决，判令物管公司赔偿17万元，被告不服，上诉至深圳中院。近日，此案在深圳市中级法院二审开庭。 凶手持过期出入证进小区 一审物管败诉赔17万 2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业管理处签订了东海花园福禄居前期物业管理服务协议。郑丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园管理处办理了出入证2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期出入证，进入小区，骗开了郑丽珊家门后，将郑和其保姆杀害。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。 去年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将该小区物管公司告上了法庭。一审经过审理，判决管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。 私人物业内安全不在管辖范围 被告认为担责判决不合理 一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业管理处等不服判决，向深圳中院提出上诉。物管公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。 在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。 上诉方还提出:在物业管理行业里，能像东海花园管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物管公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物管公司反而不用被追究？ 钱女士的律师则提出:钟的装修出入证是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。 双方在充分阐述辩论意见后，法官宣布休庭，择期判决。由于此案直接影响了此后的“周一男案”向永进之父状告物业管理公司等案件，业内关注度很高，其判决结果如何，本报将继续追踪消防安全事件案例分析2003年7月30日，某工业园管理处当值安全员李某巡逻至7#员工宿舍时，突然发现5#宿舍601员工宿舍有浓烟从窗户向外冒出，吴敏感的意识到601室已发生火警（注：宿舍所属单位员工于上午集体外出活动），在这紧急关头，刻不容缓，李即刻用对讲通知四号巡逻岗，同时快速冲向宿舍提取灭火器赶赴事发现场。四号巡逻岗在得到火警信息后，第一时间启动大门岗警铃，并用对讲通知各岗位，3分钟后，各班组人员按照管理处义务消防队作战方案相关流程执行，在总指挥的指挥下，全面展开灭火救援工作，在各班组通力协作下于45分后将火源扑灭。事后，经管理处技术人员对火灾现场进行查看，初步查明引起此次火灾事故的主要原因是员工外出时未拔掉放在床铺上的小型录音机的变压器电源，变压器带电长时间工作造成线圈绝缘击穿,导致短路燃烧,继而引起床铺易燃品起火而波及周边床铺等；目前，起火原因有关部门还在进一步调查之中。1、在中华人民共和国消防法第四章、第三十二条明确规定任何人发现火灾时，都应当立即报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。消防队接到火警后，必须立即赶赴火场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。我国法规明文规定了在火警确认为火灾后的处理应是在第一时间报警，本案例中是在物业公司已经尽力进行灭火但是如果在无法扑灭火灾的情况下才拨打“119，事实上这样做风险太大。一是即使将火灾扑灭，物业公司投入大量的人力物力不说，如果方法不当，速度太慢，加大了损失；二是若不能及时将火扑灭，此时拨打“119”，延误了最佳灭火时间，消防部门将会追纠物业管理公司管理不当的责任。这是本案应该注意的要点之一。2、另外一个关键点就是在火灾扑灭后，需要鉴定火灾事故的火灾原因和损失的时候，我国消防法第三十九条规定火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。对于特大火灾事故，国务院或者省级人民政府认为必要时，可以组织调查。火灾扑灭后，起火单位应当按照公安消防机构的要求保护现场，接受事故调查，如实提供火灾事实的情况。在本案处理过程中，该物业公司应按照消防法之规定请公安消防机构负责调查、核定，查明事故责任而不是由物业公司技术人员来确认。业主小区内被杀 物业该担何责话题背景 ：2006年4月24日，本报第5版刊登的小区内遭抢劫身亡物业公司失职需赔偿一文，报道了张月(化名)回家经过玉海园三里小南门内10楼门口处，遇到三名身份不明的歹徒抢劫，被 歹徒从背后捅了两刀，因失血过多不幸死亡。其父母以张月遇害与小区物业管理公司没有尽到安全保卫责任有直接关系，物业管理公司管理失职，才使歹徒得以进入小区并杀害被害人为由，将该物业公司告上法庭，请求法院判令其承担相应的民事责任，赔偿原告各种损失39万余元。被告物业公司辩称，自己已经尽到了物业管理公司的职责。张月被害的小南门是消防通道，平时并无保安在此值班，且在非主要出入口，物业部门没有义务设置保安。张月遇害是一个突发性刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。因此，张月遇害与物业公司没有法律上的因果关系，故不能承担相应民事赔偿责任。此案引发了人们关于如何界定小区物业安全保障义务范围的广泛讨论。【核心观点】物业公司没有法定的保障业主人身安全的义务。物业公司上述的义务取决于物业管理合同的约定。物业公司对业主的人身保障义务是合同责任而不是法定义务。保安服务是专业服务，服务主体是保安公司而非物业公司。在保安服务上，物业公司只是一个选任者，而非服务者。如果承担保安责任，应该由保安公司承担，而非物业公司承担。 议题一主持人：张月之死与物业公司有法律上的因果关系吗？物业公司是否应对此负民事赔偿责任？王洪伟：本案中，张月之死是因为第三人故意侵权(抢劫)造成的，该第三人在实施抢劫行为时并没有利用物业公司对小区物业管理上的过错，本案中物业服务合同也没有专门就小区内人身安全保障义务做出特别约定；另外，小区的保安受雇于物业公司，不能让他们承担起像警察一样维护社会治安的责任；否则，社会上那么多见死不救的人，岂不都要承担相应的民事赔偿责任？就本案而言，物业公司不存在违反义务的过错，张月之死与物业公司没有法律上的因果关系。因此，物业公司不必承担赔偿责任。赵红梅：张月之死与物业公司在法律上没有必然的因果关系，只有或然的因果关系，也就是说不完全排除这种因果关系，但不是主要的。毕竟导致张月之死的主因是歹徒行凶。物业公司对张月之死应负与其法律上的过错相对应的赔偿责任，物业公司承担责任不是基于其直接实施了对张月的民事侵权行为，而是因为其违反了作为特殊经营者对张月这样的消费者负有的安全保障义务。这是现代社会法律着力构建社会安全体系，让经营者承担更多社会责任的一种普遍社会现象。议题二主持人：物业公司安全保障义务的范围如何界定？孟宪生：按照物业管理条例第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业公司没有法定的对业主或者小区居住人人身安全的保障义务。上述安全保障义务取决于物业管理合同的约定。物业管理条例第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司对人身损害的赔偿要按照物业管理合同确定，据此物业公司对业主的人身保障义务的责任是合同责任而不是法定义务产生的责任。王洪伟：在合同没有特别约定和法律没有特殊规定的情况下，从法律精神和社会一般理性的观点来看，对于从事与人身关系密切的行业如住宿、餐饮、娱乐等经营者，其安全保障义务范围，应包括第三人非利用经营者的过错而故意侵权造成他人的人身伤害，如在住宿、餐饮、娱乐等场所打架致伤，在无法找到责任人的情况下，经营者应当在一定限度内承担民事赔偿责任。因为这种与人身关系密切的经营行为是以人身作为服务对象，经营者有义务保障消费者的人身安全不受侵犯。除此超出社会一般理性所能认识之外，其他经营者的安全保障义务范围不应包括第三人非利用经营者的过错而故意侵权造成他人的人身伤害。物业公司的安全