房地产评估-李佳.doc

李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 房地产评估房地产评估 课课 程程 设设 计计 重庆大学建设管理与房地产学院房地产系 2010 年 12 月 26 日 李佳 房地产评估课程设计 2 课程设计指导教师评定成绩表 优秀 100 x 90 良好 90 x 80 中等 80 x 70 及格 70 x 60 不及格 x 60 项目 分 值 参考标准参考标准参考标准参考标准参考标准 评 分 学习 态度 15 学习态度认真 科学作风严谨 严格保证设计 时间并按任务 书中规定的进 度开展各项工 作 学习态度比 较认真 科 学作风良好 能按期圆满 完成任务书 规定的任务 学习态度尚 好 遵守组 织纪律 基 本保证设计 时间 按期 完成各项工 作 学习态度 尚可 能 遵守组织 纪律 能 按期完成 任务 学习马虎 纪律涣散 工作作风不 严谨 不能 保证设计时 间和进度 技术 水平 与实 际能 力 25 设计合理 理 论分析与计算 正确 实验数 据准确 有很 强的实际动手 能力 经济分 析能力和计算 机应用能力 文献查阅能力 强 引用合理 调查调研非常 合理 可信 设计合理 理论分析与 计算正确 实验数据比 较准确 有 较强的实际 动手能力 经济分析能 力和计算机 应用能力 文献引用 调查调研比 较合理 可 信 设计合理 理论分析与 计算基本正 确 实验数 据比较准确 有一定的实 际动手能力 主要文献引 用 调查调 研比较可信 设计基本 合理 理 论分析与 计算无大 错 实验 数据无大 错 设计不合理 理论分析与 计算有原则 错误 实验 数据不可靠 实际动手能 力差 文献 引用 调查 调研有较大 的问题 创新10 有重大改进或 独特见解 有 一定实用价值 有较大改进 或新颖的见 解 实用性 尚可 有一定改进 或新的见解 有一定见 解 观念陈旧 论文 计 算书 图纸 撰写 质量 50 结构严谨 逻 辑性强 层次 清晰 语言准 确 文字流畅 完全符合规范 化要求 书写 工整或用计算 机打印成文 图纸非常工整 清晰 结构合理 符合逻辑 文章层次分 明 语言准 确 文字流 畅 符合规 范化要求 书写工整或 用计算机打 印成文 图 纸工整 清 晰 结构合理 层次较为分 明 文理通 顺 基本达 到规范化要 求 书写比 较工整 图 纸比较工整 清晰 结构基本 合理 逻 辑基本清 楚 文字 尚通顺 勉强达到 规范化要 求 图纸 比较工整 内容空泛 结构混乱 文字表达不 清 错别字 较多 达不 到规范化要 求 图纸不 工整或不清 晰 指导教师评定成绩 李佳 房地产评估课程设计 3 指导教师签名 年 月 日 重庆大学本科学生课程设计任务书 课程设计题目房地产评估课程设计房地产评估课程设计 学院建设管理与房地产学院专业房地产经营管理年级2008 级 已知参数和设计要求 估价对象 时代菁英估价对象 时代菁英 根据具体提供的待估价房地产的基本情况 严格执行国家最新行业的法律 标准 规范 规程 及有关政策及文件 必须发扬实事求是的科学精神 进行深入分析研究和设计 按照指导要求 附后 编制 严禁捏造 抄袭等坏作风 力争使自己的设计达到先进水平 在进行课程设计 时 应根据自己的选题和所收集的资料编写出设计提纲 请指导老师提出修改意见后 然后再 按照修改后的提纲内容进行设计 课程设计分组完成 遇有争议的问题可以相互讨论 但不准 抄袭其他组 一经发现 相关责任者的课程设计成绩以零分计 学生应完成的工作 要求同学能独立调查一个房地产估价对象背景 了解该房地产估价对象的实际情况 如项目规 模 位置 周围环境 权益 区位等 要求同学学习理解国家及当地政府有关估价的法律 法 规 制度 借鉴估价经验 要求同学整理出对房地产估价对象进行估价的基本思路 分组进行 要求同学能针对不同房地产估价对象制定合适的房地产评估方案 最终形成房地产估价报告 包括估价结果报告和技术报告 房地产估价报告总的字数要求在 4000 字以上 目前资料收集情况 含指定参考资料 估价对象的具体资料由学生自己通过调研 学院可开介绍信 或实地查勘等多种形式 或者从 估价对象权益人或使用方取得 课程设计的工作计划 1 制定工作计划 2 调查研究收集资料 3 实地查勘估价对象 4 选定估价方法测算 5 确定估价结果 6 编写报告 任务下达日期 2010 年 12 月 20 日 完成日期 2010 年 12 月 26 日 指导老师 签名 学生 签名 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 房房 地地 产产 评评 估估 报报 告告 项项 目目 名名 称 称 重庆市沙坪坝区 时代菁英 项目住宅价格评估 委委 托托 方 方 重庆大学建设管理与房地产学院房地产系 估估 价价 方 方 重庆大学建管学院 08 级房管二班第一组 估估 价价 人人 员员 李 佳 估价作业日期 估价作业日期 2010 年12月20日至12月26日 估价报告编号 估价报告编号 20080799 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 1 目目 录录 致致 委委 托托 方方 函函 2 2 估估 价价 师师 声声 明明 3 3 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 4 4 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 5 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象 5 四 估价目的 6 五 估价时点 6 六 价值定义 6 七 估价依据 7 八 估价原则 7 九 估价方法 7 十 估价结果 8 十一 估价作业日期 8 十二 估价报告应用的有效期 8 十三 估价人员 8 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 9 9 一 个别因素分析 9 二 区域因素分析 10 三 市场背景分析 10 四 最高最佳使用分析 10 五 估价方法选用 14 六 估价测算过程 14 七 估价结果确定 19 附附 件件 2020 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 2 致致 委委 托托 方方 函函 重庆大学建设管理与房地产学院房地产系重庆大学建设管理与房地产学院房地产系 受贵单位 的委托 我公司于 2010 年 12 月 20 日至 12 月 26 日 对位于重庆市 小 龙坎劳动路时代菁英住宅小区 建筑面积为 85831m2 房屋所有权证 证号为渝证 字第 76628650 2 号的房地产进行市场价格评估 为确定市场价值提供参考依据 根据国家现行有关法律 法规和政策条例及委托方提供的各种资料 遵循依法 公 正 科学 准确和适度的原则 经估价人员实地收集资料 分析计算 并与估价时点重 庆市类似房地产的市场价格水平相比较后 确定委估房地产于估价时点2010 年 12 月 26 日的价格及单价为 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 房房地地产产正正常常价价格格928325529元元 玖玖亿亿贰贰仟仟捌捌佰佰叁叁拾拾贰贰万万伍伍仟仟伍伍佰佰贰贰拾拾 玖玖圆圆整整 房房地地产产正正常常单单价价6993 元元 m m2 2陆陆仟仟玖玖佰佰玖玖拾拾叁叁圆圆整整 重庆大学建管学院 08 级房管二班第一组 法定代表人 李佳 2010 年 12 月 26 日 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 3 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明 一 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 二 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和 结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 三 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见 四 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形 成意见和结论 撰写本估价报告 五 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 六 我小组 估价人员 2010 年 12 月 21 日去重庆市小龙坎劳动路时代菁英 住宅小区 查询委估宗地使用年限 得知 委估宗地法定使用年限为70 年 从 2003 年 8 月 29 日到 2073 年 8 月 28 日 委估宗地的剩余使用年限为63 年 未提供书面证明 请报告使用者注意 七 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助 八 参加本次估价的估价师签名 估价师签名 学号 估价师签名 李佳 20080799 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一 本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1 本报告在评估过程中 假设委估房地产 为住宅用途 在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途 2 假设委估房地产产权合法 没有产权纠纷 3 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划 用途管制和限制条件 另有 说明的除外 二二 本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1 本报告有关资料由委托方提供 未对资料的真实性进行核实 如因资料不 实而导致估价失实 失误和错误 责任不在估价方 和估价人员 2 本报告仅供委托方 确定销售均价 提供参考 依据用 不对其他用途负责 3 本报告未考虑抵押 担保 出租等他项权利对委估对象实际价格的影响 4 实地查勘时 对房屋仅进行一般性察看 并未进行结构性测试 不可能确 定其内部缺损 5 本报告中的建筑面积按 保利康桥项目 预售许可证 上所载数据计 6 我小组估价人员 2010 年 12 月 20 日去时代菁英住宅小区 实地查勘 查 询委估宗地使用年限 在楼盘销售中心了解到 委估宗地商业法定使用年限为70 年 从 2003 年 8 月 29 日到 2073 年 8 月 28 日 委估宗地的剩余使用年限为 63 年 未提供书面证明 请报告使用者注意 7 本估价报告未考虑 房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种 税费 8 未经本评估单位同意 评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项目无关的任何公开文件 通告或报告中 也不得以任何形式公开发表 9 房地产估价报告备查编号 20080799 10 本报告一式 五份 四份提交委托方 一份留存评估公司 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 5 重庆市沙坪坝区劳动路时代菁英住宅小区重庆市沙坪坝区劳动路时代菁英住宅小区 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一一 委委托托方方 单位名称 重庆大学建设管理与房地产学院 房地产系 单位住址 重庆大学建设管理与房地产学院 联系电话 65120845 二二 估估价价方方 机构名称 重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理二班第一组 单位住址 重庆大学建设管理与房地产学院 法定代表人 李佳 联系电话 65120845 三三 估估价价对对象象 物物质质实实体体状状况况 1 建筑物状况 在文化氛围浓厚的沙区学府路已登场首座纯小户型景观社区 时代菁英 该项 目交通便捷 与重庆七中为邻 和重大学子相伴 近邻嘉陵江畔 功能配套完善 时代菁英占地 30 亩 总建面 8 万多方 拥有 3000 多平方米的中庭绿化 项目由 5 栋纯小户型小高层围合而成 分两期开发 一期 422 套住宅已经在 2004 年 5 月开 盘后火爆售馨 为满足市场对户型的个性化需求 小区二期精心锻造一室一厅 一室 两厅 小两室两厅等多种户型 套内从 30 到 60 平方米 并有少量 3 房及 4 房的户型 在 2005 年 4 月左右面市 所有户型设计方正 采光良好 甚至每户都设计有双阳台 为业主提供人性化的生活空间 开发单位为塑造业主的品质生活 因对项目大手笔投入 在 2004 年时代菁英还 被评为重庆市首批节能示范小区 由于项目交通便捷 生活配套成熟 地理位置优越 拥有完美中庭花园 经典户型和较高性价比 是居家投资的理想之选 二期已于 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 6 2004 年 4 月左右面市 2 土地使用状况 纯住宅用地 产权 70 年限 2003 年 8 月 29 日 2073 年 8 月 28 日 3 周围环境 1 生活环境 周边环境幼儿园 时代菁英 中小学 七中育英小学 大 学 重庆大学 综合商场 重客隆 邮局 沙北街 银行 齐全 小区内部配套幼儿园 羽毛球场 游泳池 自助银行 自助洗衣店 休闲茶楼 文化网吧 购买商品房的客户还享有特别教育优惠 每家可有一名初学儿童免赞助费 入读沙区育英小学 2 交通环境 交通状况公交 202 沙坪坝 火车站 龙头寺 843 华岩 磁器口 823 706 宏馆站 时代菁英的交通便捷 与重庆七中为邻 和重大学子相伴 近邻嘉陵江畔 功能配套完 地铁 位于小龙坎车站中心 综上所述 委估对象地处重庆市沙坪坝区商业中心地段 繁华程度较高 交通方 便 周围基础设施 学校 商场配套较为齐全 是居家投资的理想之选 二二 权权益益状状况况 委估对象位于 重庆市沙坪坝区 劳动路 38 号 房屋所有权证 证号为渝房 地证 2009 字第 10041 号 沙区房地产开发总公司 拥有土地所有权 无共有权人 由于资料方面的原因 它项权利是否受限无法核实 土地登记用途为住宅 所有权类型为出让 土地出让年限为 70 年 估价时点剩 余年限 63 年 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 7 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产期房均价提供价格参考依据 五五 估价时点估价时点 2010 年 12 月 26 日 六 价值定义六 价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日 在本报告的全部限制条件下 重 庆市房地产市场自由开放 完全竞争状态下的公开市场价值 所谓公开市场价值 是在公开市场最可能形成的价格 采用公开市场价值标准时 要求评估的客观合 理价值应是公开市场价值 委估房地产的价格定义为 建筑物为钢筋混凝土结构 用途为住宅 经济耐用 年限为 70 年 已使用 7 年 尚可使用 63 年 委估宗地法定使用年限为70 年 从 2003 年 8 月 29 日到 2073 年 8 月 28 日 即委估宗地剩余使用年限为63 年 按房地产收益的稳健性原则 该房地产的收益年限按剩余使用年限63 年 计的市场价格 七 估价依据七 估价依据 行为依据 委托评估函 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 GB T 50291 1999 4 城镇土地估价规程 GB T 18508 2001 取价依据 中华人民共和国国家标准 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2003 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 8 产权依据 房屋所有权证 证号为渝房地证 2009 字第 10041 号 八八 估估价价原原则则 合法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九九 估估价价方方法法 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分析 根据估价期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和重庆市房地产市场的实 际情况 决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格 十十 估估价价结结果果 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 房房地地产产正正常常价价格格450164455元元 肆肆亿亿伍伍仟仟零零 壹壹拾拾陆陆万万肆肆仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾 伍伍圆圆整整 房房地地产产正正常常单单价价7144 元元 m m2 2柒柒仟仟壹壹佰佰肆肆 拾拾肆肆圆圆整整 十十一一 估估价价作作业业日日期期 2010 年 12 月 20 日至 2010 年 12 月 26 日 十十二二 估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期 本估价报告有效期为壹年 即从2010 年 12 月 26 日至 2011 年 12 月 26 日 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 9 十十三三 估估价价人人员员 估价师 学号 估价师签名 李佳 20080799 重庆大学建管学院 08 级房管二班第一组 2010 年 12 月 26 日 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 10 重庆市沙坪坝区劳动路时代菁英住宅小区重庆市沙坪坝区劳动路时代菁英住宅小区 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 一一 个个别别因因素素分分析析 1 物质实体状况 物质实体状况 1 土地情况 位置 沙坪坝区学府路七中旁 面积及形状 总用地面积1 77 万平米 规划用途 住宅 实际用途 住宅 土地使用权类型 国家出让土地 土地使用权年限 50 年 地势地质 地势较平坦 地基条件较好 2 建筑物情况 总建筑面积 8 万多方 总户数 950 户 房屋结构 楼层 钢筋混凝土框架结构 5 栋纯小房型小高层围合而成 容积率 4 94 绿化率 32 户型 以小户型为主 仅个别超过90 主要为以下五种类型 40 68 63 6175 77 66 60 95 58 78 建筑装修 毛坯 估价时点利用现状 已入住 权益状况 沙区房地产开发总公司 拥有土地所有权 无共有权人 由于资料方面的原因 它 项权利是否受限无法核实 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 11 二二 区区域域因因素素分分析析 区位条件 估价对象位于沙坪坝学府路七中旁 为沙坪坝居住示范区 繁华程度 重庆市沙坪坝区三峡广场商圈附近 繁华程度较好 交通状况 该项目位于沙正街街边 沙坪坝学府路七中旁 坐拥城市公交主站 成 就半小时主城 公交路线有 220 童家桥 土湾 261 重大 新华路 202 双碑 火车北站 237 庆丰厂 高滩岩 843 磁器口 华岩寺 等十几条公交线路 交通方便 快捷 城市基础设施和公用设施的完备程度 该区域基础设施达 七通一平 银行 酒店 医院 超市等各项公共配套设施齐全 区域环境状况 估价对象所在区域无明显大气污染 无水污染一级危险设施 基本 无噪声污染 总体来说区内区域环境较好 随着沙坪坝区政府对学府路规划的越来越重视 该区 域的住宅用房地产具有一定的升值潜力 三三 市场背景分析市场背景分析 一 自然因素 一 自然因素 1 1 城镇地理位置城镇地理位置 沙坪坝区位于重庆市的西部 幅员面积 396 2 平方公里 地处长江以北 嘉陵江以南 川东平行山谷区 目前是重庆市的主城区之一 区境中部歌乐山纵贯南北 东为沙坪坝 是 重庆市的科教文化中心和工业基地 建成区面积35 26 平方公里 西为梁滩坝 是农 业 乡镇工业为主的地区 2003 年重庆市大学城在这里动工兴建 中部歌乐山是重庆 市风景旅游区 国家森林公园 有 渝西第一峰 山城绿宝石 之称 沙坪坝区是 重庆市科技实力最雄厚 文化教育最发达的科技文化区 1 2 自然环境自然环境 沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分 全区呈丘陵 台地和低山 组合的地貌结构 中部歌乐山海拔高度在550 650 米之间 最高峰歌乐山云顶寺海 拔 680 25 米 嘉陵江由北往东南流经沙坪坝区19 3 公里 气候属于中亚热带季风性 湿润气候区 热量和水分资源丰富 最冷月平均气温7 8 最热月平均气温 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 12 28 5 年平均气温 18 3 无霜期 341 6 天 具有冬暖夏热和春秋多变的特点 降水充沛 全年降水量1082 9 毫米 中部歌乐山森林区年平均气温比山下低2 左 右 碳酸盐岩裂隙溶洞水的水量丰富 全区水体除嘉陵江外 梁滩河 虎溪河 清水溪 凤凰溪 詹家溪 南溪口溪是区内较大的溪河 全区森林资源主要集中在歌乐山 中梁 山地区 歌乐山森林公园1938 年定名 2003 年创建为国家级森林公园 良好居住环 境为沙坪坝房地产增色不少 二 二 社会因素社会因素 2 1 交通状况交通状况 公路建设 缓解东部城区交通拥堵状况 增加与外区的连接通道 建成东部与西部 的快捷道路 加快重要道路建设 逐步形成 五纵六横 骨架公路格局 完善区内道 路网络 提高道路等级 搞好交通节点建设 实施沙坪坝组团道路畅通工程 疏通三峡 广场等重点区域的交通堵点 推进西部新城道路建设 改善歌乐山上山公路 山上公路 优先发展公共交通 合理布局公交车站 规划建设沙坪坝火车站 原火车北站 井 口 大学城公交客流换乘中心以及西永等一批汽车长途客运站 推行城市智能化交通管 理 完善枢纽 站场 配置 规划建设土主货运站场 铁路运输 提高铁路运输能力 将我区基本建设成为重庆市铁路货运枢纽 支持建 设重庆铁路集装箱中心站及环行道路 襄渝二线沙区段 歌乐山火车站 搞好沙坪坝 上桥 梨树湾 西永 团结村 回龙坝 井口火车站的配套服务 促进城市铁路交通规 划实施 轨道运输 支持建设轨道交通一号线沙区段以及轨道交通枢纽 站场 加强轨 道交通与地面交通的衔接 发挥轨道交通在城市公共交通中的重要作用 水路运输 逐步完善嘉陵江沿岸沙区段码头配套设施 提高水路运输能力 规划建 设井口杂件码头和磁器口旅游码头 2 2 基础设施状况基础设施状况 西部新城 西永城市副中心 框架初步形成 重庆大学城 西永微电子工业园 土 主铁路物流园三大建设任务基本完成 西部新城总体显现对全市经济结构升级的带动能 力 开始呈现科教领先 工商发达 物流畅通 功能完善 环境优美的特色 三中心格局形成 科教文卫中心地位巩固提升 物流中心地位基本确定 具有文化 艺术特色的商贸中心基本形成 消费环境 消费结构与文化艺术初步体现有机结合 三基地产业支撑增强 高新技术产业基地初具规模 汽车摩托车及装备制造业基地 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 13 实力增强 文化产业基地产业体系初步显现 三 三 经济因素经济因素 2009 年沙坪坝区全年 GDP 完成 304 亿元 增长 12 分三次产业看 第一产业 实现增加值 3 3 亿元 同比增长 2 3 第二产业实现增加值103 4 亿元 同比增长 8 8 第三产业实现增加值106 亿元 同比增长 13 5 三次产业结构比为 1 6 48 6 49 9 全区规模以上工业增加值完成132 亿元 增长 10 工业用电量 稳步回升 增长 5 工业经济整体呈现反复回升态势 固定资产投资总额高位稳步增长 伴随四批中央扩大内需投资计划的落实下达 全 区固定资产投资运行继续保持高位稳步增长态势 预计全区固定资产投资总额完成 245 亿元 增长 30 投资对经济增长的贡献率为65 其中 建设与改造投资增幅 较大 房地产投资从第三季度开始反弹 都为全区投资起到积极的带动效应 工业投资 增速从 10 月份开始由负转正 社会消费品市场发展平稳 预计全年社会消费品零售总额完成186 亿元 增长 20 其中 住宿和餐饮业继续显示出强劲的持续增长态势 对外经济依然萎靡 对外 经济继续处于下行区间 预计全年全区出口总额完成3 8 亿美元 下降 36 实际 利用外资 1 8 亿美元 下降 28 比一 二季度略有好转 外商投资结构仍以房地产 和商贸流通领域为主 财政指标持续上扬 预计全年全区实现地方财政一般预算收入17 3 亿元 增长 34 3 其中 税收收入从 7 月份开始由负转正 城乡居民收入稳定增长 就业形势有 所好转 预计全年全区城市居民人均可支配收入达17620 元 增长 11 农村居民人 均纯收入为 7540 元 增长 12 城乡居民收入各月增速差异不大 受经济企稳回升的 积极影响 企业开工率逐步回升 再加上政府缓解就业压力措施效应的逐渐显现 全区 就业形势有所好转 实现新增城镇就业2 2 万人 城镇登记失业率为2 4 四 四 房地产市场分析房地产市场分析 4 1 全国层面全国层面 4 1 1 房地产开发投资完成情况 据国家统计局网站消息 1 11 月 全国房地产开发投资42697 亿元 同比增长 36 5 其中 商品住宅 投资 30022 亿元 增长 34 2 占房地产开发投资的比重为70 3 11 月当月 房地 产开发投资 4628 亿元 增长 36 7 1 11 月 全国房地产开发企业房屋施工面积38 43 亿平方米 同比增长 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 14 28 6 房屋新开工面积 14 51 亿平方米 增长 48 7 房屋竣工面积 4 85 亿平方 米 增长 9 6 其中 住宅竣工面积3 93 亿平方米 增长 7 1 1 11 月 全国房地产开发企业完成土地购置面积3 61 亿平方米 同比增长 33 2 土地购置费 8931 亿元 增长 77 9 11 月当月 房屋新开工面积1 34 亿平方米 同比下降 17 4 房屋竣工面积 6531 万平方米 下降 0 7 其中 住宅竣工面积5350 万平方米 下降 3 5 土地 购置面积 3302 万平方米 增长 9 3 土地购置费 924 亿元 增长 67 4 4 1 2 商品房销售情况 中国国家统计局 10 发布数据显示 1 11 月 全国商品房销售面积8 25 亿平方 米 同比增长 9 8 增幅比 1 10 月提高 0 7 个百分点 其中 商品住宅销售面积增 长 7 4 办公楼增长 25 9 商业营业用房增长 35 2 1 11 月 商品房销售额 4 23 万亿元 人民币 下同 同比增长 17 5 增幅比 1 10 月提高 0 2 个百分点 其中 商品住宅销售额增长12 8 办公楼和商业营业用房分别增长48 4 和 50 2 数据显示 11 月当月 全国商品房销售面积10 113 万平方米 同比增长 14 5 绝对量比 10 月份增加 834 万平方米 增长 9 0 全国商品房销售额 5 286 亿元 同比增长 18 6 绝对额比 10 月份增加 210 亿元 增长 4 1 4 1 3 房地产开发企业资金来源情况 据国家统计局网站消息 1 11 月 房地产开发企业本年资金来源63220 亿元 同比增长 31 2 其中 国内贷款 11245 亿元 增长 25 0 利用外资 656 亿元 增长 59 0 自 筹资金 23806 亿元 增长 49 6 其他资金 27513 亿元 增长 20 4 在其他资金中 定金及预收款 15935 亿元 增长 19 4 个人按揭贷款 7937 亿元 增长 13 2 4 1 4 70 个大中城市房屋销售价格指数 11 月份 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨7 7 涨幅比 10 月份缩小 0 9 个百分点 环比上涨 0 3 11 月份 新建住宅销售价格同比上涨9 3 涨幅比 10 月份缩小 1 3 个百分点 环比上涨 0 4 其中 商品住宅销售价格上涨10 4 其中普通住宅销售价格上涨9 4 高档住宅销售价格上涨14 1 经济适用房销售 价格上涨 1 0 与上月相比 商品住宅销售价格上涨0 4 其中普通住宅销售价格 上涨 0 3 高档住宅销售价格上涨0 7 经济适用房销售价格上涨0 1 11 月份 二手住宅销售价格同比上涨5 6 涨幅比 10 月份缩小 0 3 个百分点 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 15 环比上涨 0 3 比 10 月份扩大 0 2 个百分点 4 1 5 全国房地产开发景气指数 11 月份 全国房地产开发景气指数 简称 国房景气指数 为 103 20 比 10 月份回落 0 37 点 比去年同期提高 0 42 点 从分类指数看 房地产开发投资分类指数为104 82 比 10 月份回落 0 06 点 比去年同期提高 4 22 点 本年资金来源分类指数为104 74 比 10 月份回落 1 77 点 比去年同期回落 4 78 点 土地开发面积分类指数为96 42 比 10 月份提高 1 96 点 比去年同期提高 1 06 点 商品房待售面积分类指数为103 10 比 10 月份 提高 0 06 点 比去年同期提高 9 26 点 房屋施工面积分类指数为106 25 比 10 月份回落 2 42 点 比去年同期提高 3 24 点 从全国层面来看 房地产业 形势依旧一片大好 呈现蓬勃发展的态势 其中房地 产投资增长快于国家固定资产投资 开工面积销售面积相较于去年都有显著增长 虽然 因为宏观调控因素 11 月增长速度有些放缓 但是预期内房价下降可能性不大 4 2 重庆市层面重庆市层面 重庆市房地产市场整体步调与全国基本一致 增长势头更为迅猛 甚至领跑全国楼 市增长 2010 年 1 5 月重庆市房地产开发投资完成总额465 02 亿元 同比增长 44 1 其中建筑工程投资 306 06 亿元 增长 44 0 安装工程投资 26 78 亿元 增长 50 6 建安投资占比 71 6 2010 年 1 5 月重庆市房地产开发投资完成总额465 02 亿元 同比增长 44 1 其中建筑工程投资 306 06 亿元 增长 44 0 安装工程投资 26 78 亿元 增长 50 6 建安投资占比 71 6 房地产开发项目建设稳步推进 4 2 1 开发投资平稳增长 2010 年以来 重庆市房地产开发投资除1 2 月份受春节长假影响外 3 4 5 各月完成投资分别为 105 08 亿元 114 09 亿元 119 36 亿元 呈现出平稳中略有增 长的发展态势 1 5 月房地产开发投资中商品住宅投资312 33 亿元 同比增长 48 2 占全部房地产开发投资的比重为67 2 办公楼完成投资 8 44 亿元 增长 146 3 占比 1 8 商业营业用房完成投资46 11 亿元 增长 42 2 占比 9 9 其他房屋 完成投资 98 14 亿元 增长 28 9 占比 21 1 4 2 2 施工 新开工 竣工面积全面增长 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 16 2010 年 1 5 月 重庆市房地产施工面 积 11842 12 万平方米 同比增长 21 1 其中新开工面积 1958 12 万平方米 增长 55 5 住宅施工面积 9313 48 万平方米 增长 21 1 其中新开工住宅 1619 43 万平方米 增长 60 6 办公楼施工面积 185 46 万平方米 增长 16 9 其中新开工办公楼 16 33 万平方米 增长 84 2 商业营业用房 1198 84 万平方米 增长 13 5 其中新开工商业营业用房147 17 万 平方米 增长 60 9 其他房屋施工面积 1144 35 万平方米 增长 30 6 其中新 开工其他房屋 175 20 万平方米 增长 16 0 同期 重庆市商品房竣工面积 932 98 万平方米 同比增长 7 2 其中 住宅 竣工面积 768 11 万平方米 增长 4 8 办公楼竣工面积 11 42 万平方米 增长 34 4 商业营业用房竣工面积89 61 万平方米 增长 16 2 其他房屋竣工面积 63 84 万平方米 增长 22 7 4 2 3 房地产开发企业资金保障有力 截至 2010 年 5 月底 重庆市房地产开发累计到位资金1464 87 亿元 同比增长 71 4 其中本年到位资金 940 65 亿元 增长 72 8 资金的充足为房地产开发业稳 步发展提供了保障 本年到位资金中三大主要资金来源增速较快 其中国内贷款 214 61 亿元 增长 116 2 自筹资金 225 50 亿元 增长 24 4 以定金及预收款和 个人按揭贷款为主的其他资金496 74 亿元 增长 97 5 为重庆市房地产项目建设 提供了充裕的资金保障 4 2 4 商品房销售面积增速持续回落 2010 年 1 5 月 重庆市累计商品房销售面积1338 35 万平方米 同比增长 9 2 较去年同期回落 20 4 个百分点 较一季度回落13 6 个百分点 重庆市商品房 销售面积增速已连续 5 个月持续走低 其中 住宅销售面积1272 93 万平方米 增 长 8 2 较去年同期回落 25 3 个百分点 较一季度回落14 3 个百分点 4 3 沙坪坝区层面沙坪坝区层面 2010 年上半年 国家实行的一系列控制房地产市场过热 抑制房价过快上涨相关 政策开始显现成效 各地房地产市场都面临较大的调控压力 在宏观环境 有保有 压 房地产政策偏紧的情况下 沙坪坝区调整思路 积极应对 加大保障性住房开发 力度 上半年房地产各项主要指标实现平稳增长 4 3 1 上半年沙坪坝区房地产市场运行情况 上半年 沙坪坝区房地产完成投资额37 72 亿元 同比增长 35 13 增幅在主 城九区排名第 4 位 其中 住宅完成投资25 63 亿元 同比增长 35 17 商业营业 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 17 用房完成投资 4 9 亿元 同比增长 29 29 其它类完成投资 7 15 亿元 同比增长 38 57 4 3 2 房屋施工面积增长迅速 上半年 沙坪坝区完成房屋施工面积1016 12 万平方米 同比增长 51 72 其 中 新开工面积 86 27 万平方米 同比增长 20 52 竣工面积完成 49 03 万平方米 同比增长 61 98 今年西永公租房项目的启动 推动了房屋施工面积的大幅增长 西 永公租房项目总建设面积达到180 万平方米 占到总施工面积的17 71 4 3 3 商品房销售面积稳中有升 上半年 沙坪坝区完成商品房销售面积115 14 万平方米 同比增长 12 78 超全市平均水平 8 2 个百分点 在主城九区中排名第3 位 较一季度提升 3 个位次 排在巴南区 增幅 17 67 和大渡口区 增幅 13 17 之后 其中 住宅销售面积 113 02 万平方米 同比增长 12 86 4 3 4 商品房空置面积略有增加 截止 6 月底 沙坪坝区商品房空置面积60 91 万平方米 同比增长 35 36 较 1 5 月的平均增幅下降 28 53 个百分点 空置面积增长趋势得到控制 4 3 5 经济适用房开发力度加强 上半年 沙坪坝区经济适用房完成投资6 2 亿元 同比增长 8 2 经济适用房 施工面积 269 21 万平方米 同比增长 50 62 其中 新开工面积 38 08 万平方米 同比增长 122 82 竣工面积 8 91 万平方米 同比增长 73 01 经济适用房销售面 积 60 89 万平方米 同比增长 228 78 占商品房总销售面积的52 88 沙坪坝竣工面积同比增长快速 市场供给量增加 可能会对二手房交易产生一定冲 击 但是在全国和重庆市总体利好的环境下 可以估计 未来一段时间内 沙坪坝区开 发投资增速将继续上行 且房地产市场量稳价升 具有升值潜力 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获利最大的使用方式 估价房地产位 于重庆市沙坪坝区学府路 周围多为住宅 商铺 配套设施齐全 交通便捷 人流量 大 估价房地产现作住宅用 这和规划的使用状况一致 根据最高最佳使用原则和合法 原则的分析 该房地产保持现状用途为最高最佳使用 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 18 五五 估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分析 根据估 价期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和重庆市房地产市场的实际情况 决定采 用市场比较法和收益法来测算委估房地产的价格 市场比较法 是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较 对照 从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方 法 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率或报酬率将其折现 到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 六六 估估价价测测算算过过程程 市市场场比比较较法法 1 搜集交易实例 2 选取可比实例 根据替代原则 选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易实例进行比较 根据估价人员对重庆市房地产市场的了解 分别选取如下可比实例 A 百年世家 位于沙坪坝区学府路的都市田园风情文化生活社区 百年世家总建筑面积为 20 万方 绿化率达 50 以上 分三期开发 小区内富有特色的 润之论坛 桃源 书社 中山农场 成为该项目的亮点 在沙区劳动路上 一个极具传统文化内涵 的大型社区 曾成功开发阳光驿站的世家地产 此次开发的百年世家在规模上有较大突 破 该项目 占地 110 亩 总建筑面积 20 万平方米 百年世家在规划上采用院落式布 局 在形式上是封闭的 在视觉上却是通透的 建筑与景观和谐统一 建筑不是来围合 花园 而是从花园中 长 出来 从而使大部分户型的每一个窗外都是一幅 庭院 深深 的优美画面 容积率 3 2 绿化率 33 百年世家 在 2010 年 11 月评估套内面积交易价格 6225 元 平米 B 华宇秋水长天 华宇秋水长天位于沙坪坝区沙滨路石门大桥与磁器口中段 前瞰嘉陵江秀色 后 倚重大 七中人文学府 左临磁器口古镇 右接沙区交通要道石门大桥 华宇秋水长天项目为重庆华宇集团下属全资子公司重庆业瑞房地产开发有限公司投资开 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 19 发的滨江商住小区 总建筑面积约18 万平方米 绿地率 30 06 容积率 5 65 商 业土地剩余年限 32 年 华宇秋水长天在 2010 年 11 月套内面积交易价格 6475 元 平米 C 学林雅园 位于沙坪坝坝区学府路1 号 南临重庆大学 B 区 距重庆大学 B 区校门约 80 米 东 靠重庆七中 教育资源充分 临街 位于次干道与主干道交接处 地段较繁华 交通便利 该项目的占地面积 7000 平方米 总建筑面积 209799 平方米 容积率为 3 绿化率 为 51 18 学林雅 园在 2010 年 12 月套内面积交易价格 6157 元 平米 3 建立价格可比基础 三者的价格可直接对比 4 进行交易情况修正 三者皆属于正常交易 5 进行交易日期调整 根据重庆市国土房管局公布的数据 2010 年 09 月比 08 月商品房平均价格上升 3 40 10 月比 09 月上升4 00 11 月比 10 月上升2 47 根据长期趋势法 预计 2011 年 12 月比 2010 年 11 月上 3 29 据此 将三个可比实例的价格调整到2010 年12月为 A A百年世家 6225 1 3 29 6430元 B B华宇秋水长天 7465 1 3 29 8174元 C C学林雅园 6157 1 3 29 7594元 6 进行房地产状况调整 1 确定比较因素 影响房地产价格的比较因素 主要包括以下方面 区域因素 主要有基础设施完备度 公共设施完备度 交通便利程度 环境质量优 劣度等 个别因素 主要有小区环境 小区配套 学区情况 楼层 建筑结构 建筑质量 设施设备 装修情况 建筑密度 容积率 绿化率等 本次估价运用市场法时所选择的区域因素 个别因素 在编制比较因素指数时 由 估价师根据实际情况 确定相应因素指数 比较因素条件指数表比较因素条件指数表 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称时代菁英百年世家华宇秋水长天学林雅园 地理位置沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区 日期调整后单价待估 643081747594 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 20 用途 100100100100 交割方式 100100100100 基础设施完备度 1009694100 公共设施完备度 10010096101 交通便利程度 1009695102 区 域 因 素 环境质量优劣度 1009411398 小区环境 100102103102 小区配套 10010010494 学区情况 1009192100 建筑类别 100102101100 建筑结构 10010010298 建筑质量 100100102100 设施设备 100100104102 装修情况 10010210298 容积率 10010496105 个 别 因 素 绿化率 100103104105 2 求取比准价格 分别求取于三个可比实例对应的比准价格如下 A A百年世家 6430 100 100 100 100 100 96 100 100 100 96 100 94 100 102 100 100 100 91 100 10 2 100 100 100 100 100 100 100 102 100 104 100 103 7175 10 元 B B华宇秋水长天 8174 100 100 100 100 100 94 100 96 100 95 100 113 100 103 100 104 100 92 100 101 100 102 100 102 100 104 100 102 100 96 100 104 7693 35 元 C C学林雅园 7594 100 100 100 100 100 100 100 101 100 102 100 98 100 102 100 94 100 100 100 1 00 100 98 100 100 100 102 100 98 100 105 100 105 7263 80 元 可比实例与估价对象处于同一供需圈 且用途相同 规模相当 案例具有可比性 计算取三者的平均值作为估价对象住宅的均价 估价对象比准价格 7175 10 7693 35 7263 80 3 7377 42元 总价值 7377 42 177000 75 979352505元 收益法 由于该住宅可用于出租 能比较合理地确定其租金收入 故也可用收益法求取其价 格 收益法理论依据为效用价值论 它主要是运用预期收益原理 将未来收益资本化 李佳 20080799 房地产评估课程设计 时代菁英住宅小区房地产价值评估 21 确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和 此方法算得价格为收益价格 1 估算总收益 通过调查重庆市同类型 同地段 同规模 装饰大致相同的住宅在装修后的月出 租价格一般为 22 元 m2 空置率为13 则 年总收益 22 1 13 12 229 68 2 估算年房地产租赁总费用 总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费 管理费 保险 费 税金等 为简化计算 此处只考虑其房屋修缮费 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费 行业惯例按建筑物重置 价的0 4 计算 据对重庆地区建筑物市场的了解 类似建筑物的重置价为1400元 m2 则 房屋修缮费 1400 0 4 5 6 元 m2 3 年纯收益 229 68 5 6 224 08元 m2 4 报酬率的确定 报酬率是收益法中一个重要的因素 目前国内 国际确定报酬率的方法很多 主要 采用类加法 报酬率包含无风险报酬率和风险补偿率两部分 其公式为 报酬率 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资 带来的优惠 为简化计算 在此以一年期 银行贷款利率 5 56 为作为报酬率 故 报酬率 5 56 5 确定收益年限 由由于委估对象为 住宅建筑物 其建筑物使用年限为5050年 委估对