房地产纳税评估26项指标测试.doc

房地产纳税评估26项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。五、26项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税)本期收入100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站均价5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数预收账款期初数本期营业收入）5%C、实际缴纳营业税第一，若BA，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积比对；第二，若CB，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用于企业所得税的收入。3、其他应付款变动率测试（预警值：超过20%或者绝对值较大）其他应付款变动率=（其他应付款期末余额其他应付款期初余额）其他应付款期初余额100%第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产企业最经常的违法问题；第二，其他应付款定金（国税函发【1995】156号文件）；第三，其他应付款代收款项；A、营业税（实施细则第13条、国税函【2004】69号）B、企业所得税（31号文件第5条）C、土地增值税（国税发【2009】91号文件第28条）第四，其他应付款大额借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法预售；第五，其他应付款借个人款项，也可能是接受虚开发票资金链条的需要。第六，其他应付款个人（真借钱），如果有民间借贷，查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。（国税函【2009】777号）4、销售佣金倒推收入测试A、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账B、企业支付销售佣金比率：来源于代销合同C、测算销售收入=销售佣金佣金比率D、当年售房收入=（预收账款期末余额预收账款期初余额营业收入）分析：如果DC，则很可能是企业隐瞒已经销售的收入未上账。5、视同销售收入测试A、营业成本：来自企业所得税纳税申报表B、存货变动=（期初存货本期开发成本期末存货）分析：如果A=B，正常；如果，AB，则可能虚增成本，结转成本不准确；如果AB，则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情况；第一，借：应付账款，贷：开发产品（工抵房）第二，借：营业外支出，贷：开发产品（实施细则第5条）第三，借：应付股利，贷：开发产品（国税函【1997】387号）第四，借：长期股权投资，贷：开发产品企业所得税（三个原则）、营业税（财税【2002】191号）、土地增值税（财税【1995】48、财税【2006】21号）、契税（财税【2012】4号）、个人所得税（国税函【2005】319、国税发【2008】115号、国税函【2011】89号）思考：如果企业“工抵房”根本不记账呢？（比对销售部门销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘）6、未完工年度所得税测试适用类型：单地产项目处于未完工阶段A、理论应纳企业所得税=（预收账款期末数预收账款期初数）（预计计税毛利率5.6%土地增值税预征率理论收入费用率5%）25%例如：预收账款变化数为1亿元，预计计税毛利率为20%，土地增值税预征率为2%，则应纳企业所得税=1亿元7.4%25%=1850（万元）B、假设实际缴纳企业所得税=500万元。分析：AB，且超过1350万元之多，企业可能存在少计未完工收入，或者多计费用，或者预提土地增值税，少缴企业所得税的情况，具体要进行结构性分析。7、毛利率测试适用类型：完工年度测算A、毛利率=（营业收入营业成本）营业收入100%；（营业收入取自纳税申报表第1行，成本取自第2行）B、理论毛利率预警值，一般在20%40%之间，中位30%，不同楼盘不同地域可能会差别很大，例如商业项目与住宅项目差别很大，应选用适当的测算指标；分析：如果AB，则可能存在少计收入，或者多列销售成本。应当进一步做结构性分析，看毛利率过低究竟是什么原因。8、完工年度企业所得税测试适用类型：单地产项目处于完工阶段A、理论应纳企业所得税= （预收账款期初数（中位值30%预计计税毛利率）+（营业收入预收账款期初数）（中位值30%5.6%土地增值税预征率期间费用理论数值5%）25%；B、实际应纳企业所得税分析：假设理论应纳企业所得税=2000万元，而实际应纳企业所得税=500万元，则说明企业很可能少计收入，多计成本，多计费用，应做结构性分析。9、开发费用测试管理费用率=当年管理费用（期末预收账款期初预收账款营业收入）100%一般该指标如果超过4%，应该重点分析；销售费用率=当年销售费用（期末预收账款期初预收账款营业收入）100%一般该指标如果超过4%，应该重点分析；财务费用：地产企业财务费用，一般应为0，如果财务费用有数据，就要严格审查，看是否将开发贷款利息未计入开发间接费用，从而多列期间费用，少缴企业所得税。完工标准：（一）竣工备案材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已经开始投入使用；（三）初始产权证明。摘自国税发【2009】31号文件第3条。国税函【2009】342号文件；国税函【2010】201号文件。10、开发成本测试A、理论销售成本=实际取得土地使用权所支付的费用+ 该开发产品类型建安成本平均单价建筑面积（1前期工程费与土建成本比率基础设施费与土建成本比率+公共配套设施费与土建成本比率+开发间接费用与土建成本比率）销售率；B、实际销售成本=企业所得税纳税申报表第2行；分析：如果AB，企业有可能多列成本。要结合造价书等资料进行复核分析。11、单位建安成本测试A、建安成本平均单价B、企业单位建安成本=开发成本之建安工程费建筑面积分析：该指标是成本中最重要的指标，如果企业BA数额太大，则说明企业可能多列建安成本少缴税款。12、开发成本项目比例测试A、前期工程占建安成本比率（3%9）B、基础设施占建安成本比率（5%12%）：基础设施占建安成本比率大大超过行业区间值，经约谈和实地核查，发现将公共配套设施费计入基础设施费，并且将支付的代收款项发票列入，导致多列成本偷税。C、公共配套占建安成本比率（5%10%）：如果公共配套设施费占建安成本比率高于区间值，有可能是“不配比结转成本”，即将已经完工但是应当由未完工成本对象应该分摊的公共配套设施费，全部列支。D、开发间接费占建安成本比率（6%10%）：开发间接费用占建安成本比例过低，有可能是将应当资本化的现场经理部人员费用列入期间费用，从而少缴企业所得税；思考：企业愿意列入期间费用，还是开非间接费用？13、建安基本指标比对房地产建安成本构成（要建立各地自己的区间指标）参照本空间上篇帖子房地产建安成本构成。14、拆迁补偿费真实性测试A、净地出让与毛地出让？B、拆迁补偿费与拆迁办信息核对C、一二级联动与拆迁补偿费核对第一，土地增值税；（国税函【2010】220号）第二，营业税；（国税函发【1995】549号）第三，企业所得税；15、发票流向查询抽查企业取得的发票在税源综合系统中发票流向是否相符，此方法较为有效。16、预提费用测试A、公共配套设施允许预提，但是绿化工程不允许预提。B、报批报建费用的预提是否有相关文件支撑，是否符合相关标准？C、是否有预提的土地增值税在企业所得税前扣除？应交税费应交土地增值税，是否有贷方余额？该贷方余额是否在企业所得税前纳税调增？D、土地增值税清算时，不允许有任何预提费用在税前扣除。E、出包合同的10%，是总合同，还是分合同F、预提土地成本：是否经主管税务机关同意？预提土地成本是否合理？17、可售面积测算总建筑面积：来源于建设工程规划许可证。总可售面积：预售许可证面积，并进行修正。公共配套面积：对照销售合同；31号文件第17条、第18条、第33条政策，如果企业无法证明归全体业主所有，则属于产权未定，要加入可售面积计算单位工程成本。拆迁还建面积：重点检查，拆迁还建面积是否列入预售面积，如果未列入预售面积可能会导致单位成本变小。按揭跨年度面积：考察当年只收到首付款的售房面积，计算可售面积时是否按照30%配比计入；（配比原则的体现）。单位工程成本=总开发成本总可售面积A、拆迁补偿房屋面积一定要计入可售面积，不能既不计收入，也不计成本；B、公共配套设施专题（31号文件第17条、18条）C、车位问题（31号文件第33条）18、固定资产变动率测试固定资产变动率=（期末固定资产期初固定资产）期初固定资产100%；一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。A、如果增加超过20%，则考察企业是否有开发产品转固，如果有，要在转固次月起开始缴纳房产税。（国税发【2003】89号文件）B、如果减少20%，则考察企业是否将不动产固定资产对外销售、抵债等项目，此营业外收入是否纳税。C、如果固定资产是因为报废损失从而减少，则考察是否根据总局2011年第25号公告履行专项申报程序。19、应收账款变动率测试应收账款变动率=（期末应收账款期初应收账款）期初应收账款100%；一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。A、应收账款增加20%以上，为异常，地产企业一般不会出现有大量赊销。应重点考察应收账款户是否属于企业股东等关联关系，是否为低价销售。B、应收账款减少20%。应重点考察是否有利用“应收账款”贷方发生额挂账收入的现象。20、其他应收款变动率测试其他应收款变动率=（期末其他应收款期初其他应收款）期初其他应收款100%；一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。A、如果增长20%以上；地产企业是现金饥渴企业，一般不应当出现大量的其他应收款，如果有大量其他应收款，应考察是否借给了股东或高管超过1年，如果是应扣缴个人所得税。（财税【2003】158号、财税【2008】83号）B、如果减少20%以上，或者出现其他应收款负数余额；尤其要关注去年期末数和今年期初数据的核对，以及是否出现负数。21、应付账款变动率测试应付账款变动率=（期末应付账款期初应付账款）期初应付账款100%；A、如果应付账款变动率低于5%，结合应付账款具体数据，看是否有连续三年未付款的应付账款，是否需要调增应纳税所得额？B、如果应付账款变动率大于20%，则考察应付账款对应的成本是否有发票。一般来说未结算工程款对方又开具发票为异常情形，应进一步调查发票的真实性。案例：某公司应付账款居然没有户头，企业自称自己也说不清楚欠谁钱了。到税务局检查其代开的发票，发现该发票票面开具时间为2009年10月，而这种票2010年6月才从上级领会，显然为虚开。22、短期借款变动率测试短期借款变动率=（期末短期借款期初短期借款）期初短期借款100%；一般该指标如果超过20%，应重点分析。A、考察短期借款所对应的合同，看是否为房款挂在了“短期借款”贷方科目。B、考察短期借款所对应的合同，是否为员工委贷，如果是员工委贷，是否代扣代缴个人所得税？23、职工工资总额变动率测试职工工资总额变动率=（当年发生的职工工资去年的职工工资）去年的职工工资100%A、职工工资发生数据在纳税申报表附表3第22行；B、如果该数据超过10%，要考察企业是否有伪造工资表多列费用，或者将关联企业人员的工资（例如：总部人员）列入公司费用的现象。案例：某集团公司将总部所有人员的工资均列入下属开发公司，造成开发公司少缴企业所得税。24、注册资本变动率测试注册资本变动率=（期末注册资本期初注册资本）期初注册资本100%如果该指标大于0，则考察：A、进一步考察是否为未分配利润转增资本，未代扣代缴个人所得税？B、进一步考