自考资产评估—第二章.doc

第 二 章资产评估的基本方法 第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法目前是最简单、最有效的方法。（二）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分发育的活跃的资产市场；2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。二、运用市场法评估资产的步骤1.明确评估对象；2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4.把被评估资产与参照物比较；5.分析调整差异，做出结论。三、参照物差异调整的因素主要包括三方面：1、时间因素2、地域因素3、功能因素四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序1.明确评估对象。2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3.分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，参照物的选择要3个或3个以上。4.把被评估资产与参照物比较。5.分析调整差异，得出结论。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：1. 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2. 评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1. 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2. 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高（2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。一般有两种情况：资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。另外一种情况是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值。功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。（二）采用成本法评估资产的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料；2、形成资产价值耗费是必须的。二、成本法运用的形式及其各项指标的估算1.基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2.运用成本法评估资产的步骤：确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值。（一）重置成本的估算重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。复原重置成本和更新重置成本比较：相同点：功能相同、都采用现时价格不同点：资产在技术、设计、标准、材料等方面的差异重置成本的估算一般可以采用下列方法：1.重置核算法2.物价指数法3.功能价值法4.规模经济效益指数法1.重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。重置成本=直接成本+间接成本例如：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本：51800元间接成本为：500*0.8=400元重置成本合计：52200元2.物价指数法物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数（此时物价指数为定基物价指数）或者为：资产重置成本=资产历史成本（1物价变动指数）（此时物价指数为环比物价指数）例如：某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为：被评估资产重置成本=100000150%/130%=115384.62（元）物价指数法包括两个类别：定基物价指数与环比物价指数。3.功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本被评估资产年产量/参照物年产量例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：被评估资产重置成本=500004000/5000=40000（元）4.规模经济效益指数法公式中的x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以确定其重置成本为：被评估资产重置成本=42769（元）5、统计分析法，参见书本39页，要看懂例题2-4.（二）实体性贬值及其估算实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。一般可以采取以下几种方法：1.观察法2.公式计算法1.观察法也称成新率法。它是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况。资产实体性贬值=重置成本实体性贬值耗率实体性贬值率=1-成新率2.公式计算法资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）已使用年限/总使用年限（41页，例2-5，资产利用率的计算）总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限+资产利用率尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。（三）功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面差异造成的成本增加和效益降低，相对确定功能性贬值额。功能性贬值的估算步骤：第一，确定年超额运营成本第二，确定年净超额运营成本，年净超额运营成本=年超额运营成本*（1-所得税率）第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值，计算公式为：重点：书本42页例2-6，功能性贬值的计算（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）经济性贬值率成本法首先要算它的重置成本，重置成本有四种方法：（1）重置核算法（2）物价指数法（3）功能价值法（4）规模经济效益指数法。（五）成新率及其估算成新率的估算方法有以下几种： 1.观察法。2. 使用年限法。已使用年限并不等于它的法定使用年限，要考虑资产的利用率。对于剩余使用年限，一方面要考虑资产实际功能情况或质量因素，另一方面要考虑市场上对这个资产产生的影响。计算公式为：成新率预计尚可使用年限/（实际已使用年限预计尚可使用年限）100%3.修复费用法。即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定的，计算公式为：成新率1修复费用/重置成本100%在确定功能性贬值时，主要从它的超额运营成本和减额收益考虑进行折现。在剩余的期限内，将超额的剩余成本进行折现。对于经济性贬值考虑的是由于国家宏观经济政策，导致资产的利用率下降，出现闲置，确定它的经济性贬值率来计算经济性贬值额。从整个过程来说，四个参数计算出来以后，可以很好的用成本法计算评估资产的价值。三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（一） 运用成本法评估资产的程序1.确定被评估资产，并估算重置成本；2.确定被评估资产的使用年限；3.估算被评估资产的损耗或贬值；4.计算确定被评估资产的价值。（二） 成本法的优缺点采用成本法的优点1.比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；4.有利于企业资产保值。采用成本法的缺点1.工作量较大；2.以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；3.经济性贬值不易全面准确计算。四、成新率估算不能按折旧估算的原因：1、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。2、折旧年限的确定。3、折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗本身，具有差异性。五、可修复性损耗：指为了改进（改造）效用而花费的成本，低于所能由此得到的收益回报。不可修复性损耗：指由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这种方法里面不难看出，资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上。收益现值法适用的前提条件：1.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2.资产所有者所承担的风险也必须能用货币来衡量；3.运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。其基本计算公式可表述为：式中：P评估值未来第i个收益期的预期收益额n收益期限r折现率二、收益法应用的形式（一）资产未来收益期有限的情况评估值式中：未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额；n收益年限r折现率资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各其的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和即为评估值。参见书本例题2-7（二）资产未来收益无限期的情况1.未来收益年金化的情形2.未来收益不等额的情形这种情形下，首先预测若干年内（一般为5年）的各年预期收益额；再假设若干年的最后一年开始，以后各年预测收益额均相同；最后，将企业未来预期收益进行折现和资本化处理。基本公式为：资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数例如：某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率10%。确定该企业在持续经营下的评估值。评估过程可按下列步骤进行：首先，确定未来5年收益额的现值现值总额=120.9091+150.8264+130.7513+110.6830+140.6209=49.28万元其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140万元最后，确定该企业评估值为：49.28+1400.6209=136.20万元三、收益法中各项指标的确定（一）收益额收益额是是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。注意：收益额指的是资产使用带来的未来收益的期望值，是通过预测分析获得的，不是过去或现在的收益。收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。（二）折现率和资本化率折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期收益还原。资本化率是将未来永续收益折算成现值的比率。折现率包括无风险报酬率、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）、通货膨胀率。无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。（三）收益期限是指资产发生效用的年限，可以根据国家规定的一些年限来确定，还可以根据资产本身的情况来确定；还可以根据经济寿命来确定。三个指标的收益额是和本身资产的效用是相对应的，不能把别的资产的收益带入，这样就会出现高的评估结果；折现率要考虑无风险报酬率和风险报酬率；收益期限主要考虑国家法定的年限和经济寿命。四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点（一）收益法评估资产的程序1.收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3.预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4.将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二） 收益法的优缺点1.收益法的优点（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2.收益法的缺点（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。第四节资