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玉溪市房地产市场调查报告 目录 第一部分宏观经济分析 第二部分区域背景分析 第三部分整体市场研究 1 宏观经济走势2 宏观调控基调3 宏观经济政策4 楼市调控政策5 地产前景 1 经济总量2 投资情况3 人口发展情况4 人民生活指标5 社会消费品6 城市发展规划 1 整体商业市场研究2 房地产市场研究3 玉溪整体房地产供求分析4 消费需求趋势分析 待完成 第四部分项目发展分析 1 区位分析2 交通分析3 周边配套分析4 项目发展总结分析 宏观经济分析 Part1 1 宏观经济走势2 宏观调控基调3 宏观经济政策4 楼市调控政策5 地产前景 宏观调控基调 宏观经济政策 楼市调控政策 地产前景 我国GDP总值呈逐年递增趋势 经济发展态势较好 中国2013年GDP增长已超过了7 5 的官方目标 达到7 7 这是十四年来最低增速 2013年第三产业生产总值占比增至46 1 首次超过第二产业 2013年全国房地产开发投资86013亿元 比上年增长19 8 其中住宅投资增长19 4 房屋新开工面积201208万平方米 比上年增长13 5 其中住宅新开工面积增长11 6 全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米 比上年增长8 8 2014年一季度房地产投资预计15494亿元 增速约18 宏观经济走势 宏观经济政策 楼市调控政策 地产前景 观点 双向调控 一 地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预程度 二 强调房地产市场调控的 针对性 首次提出对不同城市进行 分类调控 宏观经济走势 宏观调控基调 楼市调控政策 地产前景 货币政策观点 央行明确将 继续实施稳健的货币政策 2014年人民银行系统继续实施稳健的货币政策 不断完善调控方式和手段 增强调控的前瞻性 针对性和协同性 大力推动金融改革 切实维护金融稳定 提升金融服务和管理水平 支持经济发展方式转变和经济结构调整 争取国际收支基本平衡 促进经济社会持续健康发展 当前我国货币政策目标并没有改变 要在保持经济平稳适度增长的基础上 推动金融机构和企业去杠杆 优化结构 概括来说 就是要兼顾货币政策几大目标 为经济转型提供良好的货币金融环境 从长期看 劳动力成本的逐步上升决定了未来5到10年的物价水平都会处在3 左右的温和上涨周期中 宏观经济走势 宏观调控基调 楼市调控政策 地产前景 2010年 2011年 2012年 物价楼市调控成效明显国民经济运行总体上应该是保持了平稳较快的发展 同时物价调控又取得了明显的成效 经济走势三条主线政策主线 经济复苏与宏观政策的正常化回归 结构主线 我国处于一个新的结构调整转折点 国际主线 后危机时代的全球化视角 以科学发展为主题 加快转变经济发展方式为主线 按照稳中求进的工作总基调 及时加强和改善宏观调控 把稳增长放在更加重要的位置 国民经济运行缓中企稳 经济社会发展稳中有进 2013年 经济总体运行平稳中国经济正处在发展转型的关键时期 经济在平稳的情况下还需要进一步调整巩固 宏观稳 微观活 成为房地产政策的关键词 中国经济动力虽然在减弱 但保持7 8 的增速的动力依然存在 动力来自于人口质量的提升 经济结构的调整 技术的进步 来自于改革带来的制度创新 以及城市化进程加速等 经济政策走势观点 2014年预测 稳中有为中国经济的决策者希望在保持一定经济增长速度的基础上 缓解包括就业在内的种种社会矛盾 估计经济增长率在7 8 之间 宏观经济走势 宏观调控基调 宏观经济政策 地产前景 在宏观经济和货币信贷平稳增长 房地产调控政策整体平稳的背景下 2014年全国房地产市场将呈现 销售量价继续增长但增速放慢 投资新开工增长平稳 的特点 2011年 2012年 2013年 住建部 加快推进房产征收税扩大试点范围国土部 警惕一些地方放松调控住建部部署督察全国住房公积金财政部 严格实施差别化住房税收政策 国八条 房产税试点改革先后落地 限购 限价 限贷 等政策全面升级限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个 10月底 1000万套保障房建设计划提前实现 强调税收的作用完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 加强市场监管 2010年 新国十条 限购限贷措施密集出台 停发第三套房贷款加大保障性住房体系建设 增加商品住房供给 遏制外地炒房者异地购房 物业税重庆 上海试点 地方政府房价控制目标 问责制强化执行力 观点 有针对性的调整加大保障房建设力度加快城镇化建设 对不同地域城市进行分类调控 市场作为调控主体 加强市场监管 形成有效供需 2014年 鉴于经济复苏大幅低于市场预期 季初存款下降 不良贷款上升等诸多因素 银行的未来信贷投放将相对谨慎 但中短期内 流动性宽松格局将延续 并对今年经济温和复苏形成支持 由于中小企业等实体经济的有效贷款需求不足 商业银行中短期内或倾向于房地产开发贷 但考虑到中央的房地产宏观调控仍将继续 商业银行在信贷投放时仍会选择实力较强的大中型房企和资质优良的项目等 始于2013年末的停贷潮缘何会波及新一年度的贷款额度 面对高收益的小微贷 信用贷 是银行经营体制 利润最大化 的选择结果即上调利率的预演 还是信贷额度管控的 欲罢不能 宏观经济走势 宏观调控基调 宏观经济政策 地产前景 宏观经济走势 宏观调控基调 宏观经济政策 楼市调控政策 国家政策 市场导向与行业理性化 将促成城市商业地产的升级 住宅开发受宏观调控的冲击 客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型 受到城市化进程加快因素的驱动 中国二 三线城市的规模和城市建设普遍面临升级需求 加之政策面对商业地产融资渠道的拓宽 商业地产规模会进入一个放量扩展阶段 多元化消费需求也将直接推进商业地产的发展 受国际品牌及大型商家扩张影响 商业地产开发商逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益 商业地产逐步回归理性 经济回落 商业地产受影响较小 行业呈升级态势 商业地产理性化发展 业态发展多元化 迎合中国消费升级浪潮 商业地产投资稳定中出现减缓 宏观经济走势 宏观调控基调 宏观经济政策 楼市调控政策 区域背景分析 Part2 1 经济总量2 投资情况3 人口发展情况4 人民生活指标5 社会消费品6 城市发展规划 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划 本章引言 本章节将集中分析目前玉溪红塔区乃至玉溪全市宏观经济状况及未来有关与商业市场息息相关的经济资料 透过对宏观经济的整体分析 以此加深对目前经济运行及发展趋势的认知 进一步了解未来商业市场的发展空间以及分析项目运营的前景 除宏观经济分析外 在此亦将介绍与分析红塔区的城市结构与发展规划 这些规划亦会对本项目发展趋势有正面影响 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划 国民生产总值 GDP 及其增长率 玉溪整体国民生产总值保持快速增长 平均增速15 经济总量排名云南省前列 生产总值平稳快速上涨 2013全市实现生产总值呈现连续上升趋势 共1102 2亿元 同比增加13 8 其中工业增加值达664 8亿元 占总GDP的62 4 红塔 昆钢 云锡 云铜 云天化 云电等大企业大集团作出了重要贡献 卷烟及配套产业增加值达362 7亿元 占GDP的33 全市GDP发展以烟草类产业为主 与矿业 建筑业等第二产业共同发展 占全市GDP80 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划 三大产业结构及发展情况 第三产业的发展水平与比重 表明了玉溪城市化水平发展提速 社会经济发展水平稳步提升 注 产业比例是衡量现代综合城市经济发展所处阶段的核心指标 一般而言 第一产业比重高 社会经济发展水平较低 第三产业比重高 社会经济发展水平也较高 资料来源 玉溪市统计局 资料显示玉溪近年来年产业结构变化比较稳定 第二产业比重在60 以上 工业发展及城市开发建设保持较高活跃度 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划 固定资产投资情况 玉溪近年固定资产投资增长较快 房地产投资占据其中重要地位 2009 2013年来 玉溪市固定资产投资总量较快增长 整体增幅在25 以上 房地产投资开发活跃 经济总量 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划 房地产投资 玉溪市房地产市场处于快速发展阶段 以及国内GDP依然依靠投资拉动 规避市场风险 稳健发展是当前房地产业的方向 小于4 4 5 5 8 大于8 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 宏观经济增长与房地产发展关系 人均GDP与房地产发展关系 美元 800 4000 4000 8000 8000 20000 0 800 启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期 2009 2013年间 玉溪市房地产投资快速增长 从36 6亿左右增加到156亿 增长率超过300 经济总量 投资情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划 人口分布情况 观点1 红塔区作为玉溪市首府 行政中心 商业中心同时也是玉溪常住人口最多 人口密度最大的区域 观点2 人流密集程度决定消费型经济的转换程度 红塔区以南北大街 聂耳路 凤凰路人口分布最为密集 而该片也是玉溪商业发展水平的代表区域 2013年年末全市常住人口为234万人 比上年末增加1万人 经济总量 投资情况 人口发展情况 社会消费品 城市发展规划 玉溪人均可支配收入水平 玉溪市城市居民生活水平处于国内中等水平 但与一线城市还有较大差距 整体消费水平有待提升 玉溪居民人均可支配收入持续保持较快增长速度 2013年达到24276元 比上年增加2892元 经济总量 投资情况 人口发展情况 社会消费品 城市发展规划 横向对比人均可支配收入处于云南较高水平 纵观城市发展水平 玉溪实属 藏富于民 云南省内主要城市居民生活水平比较 根据2013年数据显示 玉溪市人均可支配收入为24706元 仅次于省会昆明位居省内第二 红塔区人均可支配收入处于玉溪全市上游水平 注 城市生活水平比较以人均可支配收入作为参照 主要参考国内一线城市及华中地区省会城市 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 城市发展规划 居民消费价格指数 CPI 2012年玉溪市居民消费价格指数 CPI 达到了国际通用标准的轻微通货膨胀的范围 结合GDP增长情况 可判断玉溪整体处于 高增长 低通胀 的局面 运行态势良好 注 居民消费价格指数取值以上年指数 100为标准 注 按国际通用标准 当CPI增幅达3 5 的区间经济处于活跃状态 价格增幅处于良性水平 2009 2013年 玉溪市整体居民消费价格指数波动在0 9 5 之间 整体来看波动较大 2010年以后体现为区位通胀 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 由于项目位于玉溪红塔区北市区 因此 城市发展规划部分将重点关注红塔区城市建设发展方向 经济发展 交通发展等规划 导论 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 玉溪城市简介 城市职能 玉溪市政治 经济 文化 科技 信息中心烟草 生态旅游 装备制造 新能源 高新技术等特色产业基地中国 东南亚国际大通道中心枢纽云南省重要的生态 文化旅游服务基地云南省面向滇中南的物资集散地 通往东南亚国际通道的重要枢纽 城市定位 滇中城市群次中心 具有高原山水特色的现代宜居生态城市 城区发展方向及结构 城市空间布局结构为 一心 双核 四组团 一心 中心组团 双核 旧城区综合性商业服务中心和生态文化区市级行政 商务中心 四组团 大营街组团 春和组团 研和组团 北城组团 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 玉溪未来发展规划图 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 大营街组团 完善以烟草相关的配套产业和轻工业 促进新火车站及其周边区域的建设 利用邻近中心组团的区位优势 积极发展娱乐服务业 旅游业 生活居住等功能 中心组团 是玉溪市政治 经济 商业中心 未来将提升和优化城市用地结构和产业结构 增强区域服务职能 北城组团 依托临近昆明的优越区位条件 积极发展现代物流贸易 休闲度假 旅游服务 农产品加工以及生活居住 北部皂角营现状工业企业逐步向研和工业园区迁移 春和组团 城市重要功能区 依托红塔工业园区九龙片区的开发 重点发展绿色生物技术 制药和农特产品加工产业 结合九龙池省级风景名胜区及飞井海旅游区的建设 发展休闲度假 旅游服务及生活居住 充分利用良好的农业生产条件及农副产品交易传统 发展为城市服务的农副产品生产 交易 加工及农业观光 绿色生态旅游 研和组团 主要功能包括新型工业 区域物流与居住功能 研和工业园区主要发展钢铁加工 铸造和装备制造业 未来发展成为以新材料研发 加工铸造 装备制造为主导的生态型 现代化新型工业园区 结合铁路站场 在组团北部建设面向全省及东南亚的重要物流中心基地 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 红塔区交通条件及规划 玉溪规划未来绕城道路 在现有道路基础上规划形成 七横五纵 的主干道路骨架路网 七横 与绕城高速公路出入口连接的三横 为规划快速路 其余四横为结构性主干道 五纵 原昆曼高速公路玉溪坝子段规划为快速路 其余4条为结构性主干道 外绕城线 内绕城线 高铁站 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 支柱产业分析 农业烟草产业 旅游产业 矿电产业 作为著名的云烟之乡 玉溪烤烟种植一直保持全国领先水平 中上等烟比重多年稳定在85 以上 为红塔集团的兴起奠定了坚实的基础 突出生态特色 延续历史文脉 强化音乐精神 突出建筑特色 截至 十一五 末 玉溪市矿电产业产值达614 3亿元 比 十五 末增长2 2倍 成为全市又一支柱产业 引进昆钢 云铜 云锡 云天化 云电 泰国TCC等国内外大企业 建立了 四矿一电 重工业体系 实现玉溪工业的跨越式发展 经济总量 投资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市定位 滇中城市群次中心 具有高原山水特色的现代宜居生态城市 发展方向 玉溪城市发展方向已中央主城为商业 行政核心 向四城副中心进行辐射 交通规划 在现有道路基础上规划形成 七横五纵 的主干道路骨架路网 形成面向滇南的陆路大通道 产业规划 资源优势 产业优化升级将推动民生保障 国民财富的迅速积累 商业规划 依托玉溪传统商圈氛围 加之城市改造升级提速 商业区将实现业态 规模 辐射力的升级 小结 整体市场研究 Part3 1 整体商业市场研究2 住宅市场研究3 玉溪整体房地产分析4 消费需求趋势分析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 1 玉溪市商业市场研究 2 SOHO市场分析 3 写字楼行业市场研究 玉溪商业网点规划 玉溪市商业网点发展规划 2005 2025年 房地产市场 消费需求趋势 一主 中心城区 南北大街 市级中心商业区指商业高度集中 各类商业业态业种齐全 服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域 规划范围为南至红塔大道 北至龙马路 西至昆玉高速 东至东部山地 凤凰路 中心商业区 沃尔玛 聂耳广场 二辅 开发区 区域商业区指在居民稠密区形成的商业集中路段 公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心 北片区南至李棋镇 东至规划中的行政中心 二辅 北片区 北城组团 春和组团 研和组团 区域商业区指在居民稠密区形成的商业集中路段 公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心 开发区南至高仓镇 包含沃尔玛及南段商业区域 大营街 四组团 镇级商业中心 镇级商业区指在镇级商业区域 依托其产业情况 进行商业的打造 多为初级商业区域 开发区南至高仓镇 包含沃尔玛及南段商业区域 小庙街 一主 中心城区 南至红塔大道 北至龙马路 西至昆玉高速 东至东部山地 两辅 开发区和北片区 开发区南至高仓镇 北片区北至李棋镇 东至规划中的行政中心 四组团 春和组团 北城组团 研和组团 大营街组团 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 玉溪商圈分析 南北大街商圈 凤凰路商圈 聂耳商圈 商业形态 消费群体 商圈优势 发展趋势 以传统百货为主 辅以部分餐饮 市内消费人群及本地家庭型消费为主 玉溪传统商业聚集地 地段优势明显 品牌优势突出 知名度较高 随着玉溪的老城建设 将带动商圈的形象档次升级 并朝多样性 多元化发展 业态组合更加丰富及合理化 以时尚百货 商业步行街 品牌超市 时尚运动卖场为主 市内人群和时尚年轻消费人群 商圈可达性较好 知名度较高 具有一定人文景观优势 业态组合齐全 时尚性消费吸引力较强 伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进 商圈档次不断提升 商业进一步的升级换代 以社区商业为主 辅助部分高端餐饮 酒吧 市内及地块周边消费人群 依托聂耳公园及玉溪剧院 图书馆 高端别墅群资源 客户得以保障 受城市规划限制 区域商业客群稳定 扩容性较差 使得其发展较慢 沃尔玛商圈 北城商圈 以沃尔玛及美佳华中高端百货为主 辅以家电家居卖场 配置一定量餐饮 室内消费人群及本地家庭型消费 新兴起商圈 目前运营情况良好 依托超市的拉动 给商业发展提供了较好基础 随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入 商圈内现有档次及形象急速提升 以其牛角小刀驰名滇中 以含多种矿物质矿泉水为其产业支撑 作为产业基地为其存在 使得其客群更多为定向客群 拥有一定量的文物古迹 拥有一定品牌性的花灯队吸引游客 其将做为玉溪北城镇休闲度假区而存在 目前休闲度假区善在规划中 春和商圈 以社区商业为主 商业档次偏低 区域消费人群 区域传统商圈 后期潜在消费力巨大 伴随着玉溪的扩容完善 使得区域作为四组团中最靠近中心区组团而言 拥有较大商业提升价值 研和商圈 大营街商圈 以工业园区为其主要形态 工业上下游消费人群 在09年其大量企业入驻 千家企业扎堆研和工业园区玉溪南部将铸起钢铁城 未来将发展成为玉溪的钢铁城 作为玉溪经济的新增长点存在 以汇溪公园 汇龙生态园 映月潭 玉泉寺 玉泉湖等旅游景点吸引游客 云南省内旅游客群为主 作为云南第一村 其依靠于自身优势资源加上一定的优良配套以旅游为切入点进行打造 随着其旅游配套的完善 依托于玉溪的名气进行发展 使得其未来的旅游商业经济前景良好 小庙商圈 以餐饮 服装购物为主 市内人群和中心消费商业区人群 在核心商业区旁做配套商业存活以餐饮为其驱动点存在 在未来周边商业发展后 其将打造的更具玉溪味道进行保留 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 房地产市场 消费需求趋势 玉溪商圈研究范围 由于项目处于玉溪北线区域 为对项目商业发展提供相应指引与佐证 特此选择与本案关联度较高的市级及区域五大核心商圈的商业现状和发展趋势加以研究分析 透过以下分析 对本项目商业发展提供相关参考依据 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 区域商业调研说明 本次调研将客观细致分析玉溪成熟商圈商业发展现状 未来有发展前景的开发项目 为项目定位提供可靠参考依据 具体详细调研部分有 南北大街 凤凰路 珊瑚路 以及北市区玉水金岸和万裕中央商业区 房地产市场 消费需求趋势 凤凰路商圈 小庙街商圈 沃尔玛商圈 聂耳广场商圈 南北大街商圈 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 南北大街商圈重点解析 商圈概况南北大街商圈商业体量约16万平方米 是玉溪市最早形成的核心商圈之一 主要消费人群为年轻时尚群体及区域客群 人流量巨大 商圈位置南北大街商圈位于玉溪中心区域 凤凰路 玉兴路段的中段 其实施道路中央隔离 总计长1300米 商圈组成商圈内以商业步行街 玉溪老百货 多元化餐饮娱乐 专业市场 玉溪老街等商业形态组成 南北大街 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 房地产市场 消费需求趋势 南北大街商圈主要商业分布 家佳超市 国美电器 德克士 苏宁电器 玉溪百货大楼 凤凰路 新兴路 人民路 玉兴路 N 班尼路 客莱帝珠宝 西德南 周六福珠宝金行 百丽 森马 周大生珠宝 匹克 德尔惠 samuel 中国邮政l 361度 绝味 同一首歌 糖炒板栗 傣佳干巴 啄木鸟 新兴影剧院 网吧 小锤干巴 恒源祥 网吧 贵人鸟 KAMA 安踏 日升商行 红蜻蜓 南北袜行 清仓服饰 周六福珠宝 眼镜直通车 工商银行 亨得利眼镜 亨得利眼镜 品牌男装 儿童广场 达芙妮 聂耳路 木木夕木心 孔雀珠宝 女鞋 珂卡夫 蜘蛛王 三毛尚品 朵以 红蜻蜓 劲王服饰 意尔康 红谷 劲王休闲鞋 杰豪 蜘蛛王 珂卡夫 三枪 时到表现 皮鞋甩卖 红草帽 工商银行 季候风 女士内衣 金猴女鞋 木森 服饰店 路美鞋业 杰尼卡 瑞彪 卓诗尼 红谷 足遥鞋业 宝岛眼镜 服饰店 蜘蛛王 野达 小锤干巴 通海田记银饰 云南白药 服饰店 百爵珠宝 奥康 太平鸟 服饰店 服饰店 迅捷通信 工商银行 工商银行 好莱坞服饰 肯德基 雅客来 佐丹奴 安踏 嘉华饼屋 云地矿珠宝店 昆百大珠宝 玉溪百大 意尔康 大众服饰 青春服饰 潮流前线 德克士 森马 某某女装 祥荣眼镜 MT服饰 西德南 利马高 富贵鸟 建设银行 香两岸火锅 利来钻石 苏宁电器 信佳眼镜 金孔雀银楼 红谷 格度 日泰皮鞋 服饰 服饰 瑞彪 赛飞洛 金盾 艾斯普莱 太极名城销售中心 艾美其 石头记 一秀 童足辉鞋业 澳伦 三毛尚品 七星街 珂卡夫 爱慕 绝味 中老年服饰 四海百 比上 雨石 首创九九 摩尔酒店 百丽 屈臣氏 周大生 克莱帝 云地矿珠宝 发际线 雅戈尔 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 房地产市场 消费需求趋势 南北大街商圈小结 业态组成 主要以零售业态为主 标准铺面 标准铺面约32平米 开间进深比1 2 小结 以街铺为主 以服饰销售为主 消费档次以中低档为主 部分中高端 分布部分大型商场 人流量较大 南北大街商圈商业现状 租金 150 200元 月面积32平米 4 8 租金 200 250元 月面积36平米 4 9 租金 200 250元 平米 月面积70平米 租金 300 350元 月面积50平米 租金 250 300元 月面积32平米 租金 150 200元 平米 月面积50平米 租金 300 350元 平米 月面积32米 租金 250 300元 平米 月面积32平米 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 玉溪百大总体概况 玉溪百大位于云南玉溪市红塔区人民路128号 南北大街17号 总建筑面积约6000平方米 经营业态涵盖了化妆品 精品服饰 男士精品服装等业态 同时涵盖亲子乐园等娱乐设施 但目前已停止运营 已建成项目 玉溪百大 经营状态 缺乏档次 定位不明晰目前处于运营状态 但局部尚在改造和装修中 因此整体经营状态不佳 且内部人流较少 内部动线规划及业态设置较混杂 没有明晰的定位 档次感较差 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 苏宁电器总体概况 苏宁电器南北大街店位于云南省玉溪市红塔区南北大街 总建筑面积约4800 其中顶楼第三层处于闲置状态 经营业态涵盖了五金交电 办公设备 日用百货 电子产品 制冷设备及配件 家用电器及配件等经营现状 缺乏核心驱动力 如餐饮 娱乐等 由于该商业内部仅含有服装 家用电器等业态 缺乏驱动型业态 同时由于区域内紧邻步行街 因此对于该商业的发展造成大量的分流 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 南北大街商圈小结 该商圈是本市规模较大的商圈之一 以零售为主 商圈整体商业档次以中档为主 部分较知名中端 中低端品牌均占用2 3个商铺 商铺租金由玉兴路向凤凰路逐渐递增 越靠近步行街租金越高 消费人群以年轻消费者为主 商圈内现有的大型商场运营状况不佳 档次定位不清晰 缺乏核心驱动力 高端低端品牌混杂 顶层均为空置状态 且人流量较少 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 商圈概况凤凰路商圈是玉溪市较早成形的商圈 依托于南北大街的核心商业发展出来的辅商业区 商业体量达10万平方米 以市内消费人群以及年轻型消费群体为主 商圈位置西起青年路 东到东风东路 西至珊瑚路 以南北大街为中心 呈 一字 型分布 商圈组成凤凰路商圈由中高档购物 品牌服饰和专业卖场及餐饮等业态组成 凤凰路商圈商圈重点解析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 凤凰路商圈主要商业分布 富安娜 水星家纺 七匹狼 李宁 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 凤凰路商圈商业现状 租金 120元 月面积135平米 4 8 租金 160元 月面积64平米 8 8 租金 180元 平米 月面积128平米 租金 140元 平米 月面积80平米 租金 200元 平米 月面积120平米 业态比例 凤凰路商圈商业小结 业态组成 主要由零售业态为主 标准铺面 标准铺面约32平米 开间进深比1 2 4 8 租金水平 租金约在120 330元 平米 月 其平均租金在180元 月 小结 凤凰路商圈以街铺为主 全长1400米 宽度为15至18米 消费档次以中高档为主 人流量较大 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 在售商业项目 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 由于其连接着南北大街 东风中路两条主干道使得其商业价值得到凸显 零售密集度高 竞争较为激烈 特别在百货业态上 品牌重复度较高 整体租金水平相对较为高端 租金约在180元 月 进驻品牌不完善但相对高端 随着级中心这一新项目的入市 将打造新型购物中心的形态 商圈内将掀起新一轮在档次提升和商业形态升级的竞争 凤凰路商圈小结 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 小庙街商圈重点解析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 小庙街商圈主要商业分布 福寿路 凤凰路 祺阳路 小庙街 文庙公园 新兴路 小庙街 小庙街内部 蘭花坊 紫荆花 N 现有商业 未来商业 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 业态特点 在76个商铺中有31个商铺经营服装 所占比例远远超过其它类型的商品 小庙街的品牌专卖店数量最少 只有18个 所占的比例为23 68 品牌专卖店主要有凯莎 蔓妮诗菲 葛来娣 天意 佐丹奴 安真美 宇宙女孩等品牌 商品价格以中档偏低为主 消费者特点 非节假日期间 以本地消费为主 其中以青年男女居绝大多数 节假日期间 会吸引周边各县居民前来购物消费 物业租金情况 整体租金从60 100元 月不等 均价在80元 月 租金相对于南北大街 凤凰路而言相对偏低 小庙街商圈商业业态分析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 商圈依托于政府政策扶持进行运营 在2003年红塔区政府将从事通讯器材 手机 经营和修理的门店 统一搬迁至小庙街商贸城内集中规范经营 但经历过03 12年 其逐渐被百货购物及餐饮所取代 使得其慢慢回归于市场经济 目前商圈业态呈现非品牌化 其档次定位相对南北大道及凤凰路而言档次偏低端 其出现更多成为了2大商业圈的补充型商业存在 其租金水品相对偏低 保持在80元 平方米 月左右 随着极中心项目的推出 其将更多偏向于旅游型配套商业存在 以其独特的特色餐饮为其竞争力吸引客户群 小庙街商圈小结 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 聂耳广场商圈重点解析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 东风北路 玉湖路 北苑路 聂耳音乐广场 玉江大道 飞鱼酒吧 红树林酒吧 千层浪 七层雪 现有商业 未来商业 祺阳路 聂耳广场商圈主要商业分布 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 业态特点 在61个商铺中有26个酒吧 14处餐饮 所占比例远远超过其它类型的商品 酒吧档次性普遍不高 均为自营酒吧 消费水平在人均60元左右 消费者特点 以本地消费为主 其中以青年人占大多数 部分高调性的酒吧可吸引到旅游客群 物业租金情况 整体租金从40 80元 月不等 均价在60元 月 铺面相对偏大 以一拖二的方式进行出租 聂耳广场商圈商业业态分析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 商圈处于音乐广场旁 其自然景观资源属性相对较好 使得其聚集了一批酒吧及餐饮商业 目前商圈业态相对单一 经营情况一般 其租金水品相对偏低 保持在60元 平方米 月左右 随着周边高端品质性小区的建设 使得其在未来的消费人群基数在逐步增加 其风情商业街 不夜街的概念或将在未来进行完善 使得其更具竞争力 音乐广场商圈小结 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 商圈概况商圈体量约6万平方米 为多功能市级商业副中心 主要以城市家庭客群为主导 以及玉溪相对高端购物人群 商圈位置东风中路与红塔大道的交叉口 两条道路均为玉溪主干道型道路 商圈组成商圈目前以沃尔玛加美佳华两个商业体为其核心驱动点 利用玉溪最大的生活购物中心 最高端的服装购物中心为打造 吸引了市区的中高端及生活家庭型客户群体至此进行较多旅游消费 沃尔玛商圈重点解析 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 东风中路 红塔大道 花园路 气象路 籣花坊 商业内街 新商业 美佳华 N 现有商业 未来商业 祺阳路 沃尔玛商圈主要商业分布 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 沃尔玛商圈主要商业分布 业态特点 在29个商铺中有14个服饰 7处餐饮 其他娱乐购物为美佳华商业广场内 区域商业依托于沃尔玛及美佳华两个核心驱动进行打造 以其附属的餐饮 中端服饰等存在 消费者特点 以本地消费为主 更多的是家庭式的消费 依托沃尔玛的带动进行消费 物业租金情况 整体租金从40 200元 月不等 其差值相对较大 在沃尔玛旁的商铺在150元 月左右 而背街面价格在50元 月左右 新商业体的价格在160元 月左右 其客户对其均为看好 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 典型商业项目 美佳华广场 汇聚时尚 实现品牌先导 倡导生活新方式的首个一站式购物中心 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 经营面积 约8000 柱间距8 10m 层高 7 2m 经营业态 家庭用品 护理洁具 书籍 服装 水果 干货食品 生熟食 日均客流 平日4000 6000人次 节假日6000 10000人次 人流情况 业态呈现平面岛式分布 出入口单一 动线简单且较为混乱 超市吸引力对于上部商业带动作用较差 典型商业项目 沃尔玛 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 商铺面积10 1500 层高 3 8 4 2m a 主流客户是红塔区中 高收入的人群及其家庭成员占比80 消费群体 b 次要客户是市辖周边县城高收入人士及其家庭成员占比20 典型商业项目 沃尔玛 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 商圈以沃尔玛及美佳华商业为其核心驱动力点 吸引客户的到来 商圈欲打造区域副中心 目前商圈处于起步阶段 其业态尚未完善 娱乐 餐饮等配套尚未成熟 使得客流无法在此进一步转化消费 其租金水品按其铺面有较大波动沿街靠近商场在150元 平方米 月左右 背街面在50元 平方米 月左右 随着其商圈周边的建银商业的落地及美佳华商业的转型完善 使得客户对此的投资热情相对较高 但其娱乐的缺失将成为未来商圈提升的阻碍 沃尔玛商圈小结 房地产市场 消费需求趋势 玉溪人防工程的建设 在很大程度上对玉溪成熟商圈造成不小冲击 持续时间在2 3年 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 玉溪商业呈现多元化主题式打造 各商圈具备各自的风格特性 整体市场商业氛围良好 商圈商业总结 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 消费者去昆明购物的情况 商圈消费者总结 对消费者而言其中高端需求特别是娱乐餐饮方面的需求得到不满足 是市场空白点 消费者结构 消费者消费行为和习惯 消费者消费需求的满足情况 玉溪市中心商业区的消费者主要来自红塔中心城区 同时 其辐射范围可达至下属八县从消费者的年龄 受教育程度 家庭收入来看 到玉溪市中心商业区消费的以19 40岁的中青年人为主 他们普遍学历在高中 中专以下 家庭月收入主要集中于4000 8000元之间 红塔员工 政府公务员大专以上学历占54 家庭月收入主要集中于4001 10000元 是玉溪市的高学历 高收入群体 从消费者日常支出的结构来看 玉溪市中心城区的消费者日常支出主要是用于购物 而在饮食 娱乐方面的支出比例较少 可待挖掘的潜力较大 大部分的消费者认为玉溪商业能满足其消费的需求 然而红塔员工 政府公务员对玉溪商业的满意度比普通消费者低 说明了这个高收入群体对消费有着更高的要求 超过六成的消费者表示平时会去昆明购物 其中红塔员工 政府公务员表示常去昆明购物的比例比普通消费者高 说明由于玉溪未能完全满足中高端消费群体的消费需求 导致这部分人群外流至昆明购物 大部分消费者表示平均每月到昆明购物1次 昆明商品品牌全 购物环境好 信誉有保证 商品档次高等是吸引玉溪消费者不辞远距离购物的主要因素 更重要的是可以同时满足消费者休闲娱乐顺便购物的要求 而这在玉溪是难以实现的 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 房地产市场 消费需求趋势 1 玉溪市商业市场研究 2 SOHO市场分析 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 3 写字楼行业市场研究 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 SOHO在玉溪市场上仍是一种全新的房产投资和消费模式 市场认可度较低 撬开玉溪SOHO市场大门就需要从小户型住宅和小面积写字楼区间寻找最佳方式 房地产市场 消费需求趋势 1 玉溪市商业市场研究 2 SOHO市场分析 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 3 写字楼行业市场研究 2 富然中心 3 中轴玉玺 玉溪写字楼发展背景 玉溪写字楼现状目前玉溪写字楼市场处于初级阶段 目前市场上已建成及可售写字楼项目相对较少 大部分企业为小型企业 其均租住于沿街商业2 3楼 住宅项目内进行其办公 档次性相对较弱 在乙级水平 租金水平目前相对较低 约在20 40元 左右已建成运营项目 汇溪大厦已建成销售项目 中轴玉玺 富然中心 1 汇溪大厦 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 汇溪大厦 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 汇溪大厦为该区域较高端的写字楼 主要以租赁为主 采取无定期签约方式 由于处于南北大街干道 人流量较多 因此整体租金水平在区域内部属于较高水平 目前整体经营状态较好 有中国人寿及中石油等机构入驻 整体消化率为85 以上 平层面积 写字楼单层面积为近2000 为纯写字楼物业 商铺面积 一层 以银行及苹果专卖店为主 铺均面积在300 500 之间 二层 以香草酸汤鸡等为主的餐饮业态 铺均面积为600 300 之间 三层 以网吧 会所为主的业态 铺均面积为500 700 之间 四层 以小企业办公为主 铺均面积为150 300 之间 汇溪大厦写字楼面积情况如下所示 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 富然中心 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 中轴玉玺 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 写字楼小结 供应分析 市场目前写字楼仅有三个项目进行供应 市场整体存量较小 仅有约5000 存量 成交分析 三栋写字楼的入驻率达到70 以上 但其租金水平相对较低 保持在20 40元 其对应的售价在3500 7200元 现状分析 从目前玉溪写字楼市场上看 其目前处于写字楼初级阶段 大部分市场办公需求被住宅市场所瓜分 其住宅办公运营成本较低使得中小型企业纷纷进驻 市场上的中大型企业由于城市发展成熟度较低 使得其数量相对较小 市场目前写字楼办公物业稀缺 整体供应产品水平较低 多为丙级写字楼物业 市场存在空白点 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 玉溪写字楼市场趋势分析 观点一 玉溪写字楼分布将形成集中式核心商务圈 点线结合的格局 玉溪写字楼开发量集中于玉溪市政府所在的核心商业圈周边 占据优质的交通及资源配套优势 逐步向高品质的写字楼迈进 通过商业 金融 商务的积聚化优势 打造规模化 专业化的城市商务核心 同时 以联通大厦 浦发银行等为代表的 将形成点 线结合商务片区 写字楼细分市场时代也将来临 观点二 城市综合体将是未来供应市场的主流 玉溪写字楼市场将全面升级 具备丰富配套 优秀物业条件等素质的高品质写字楼是必然趋势 观点三 消费市场受城市经济发展驱动明显 写字楼市场将不断成熟 从消费市场看 大中型企业不断入驻玉溪写字楼 为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力 并驱动租赁市场发展 房地产市场 消费需求趋势 房地产市场 消费需求趋势 住宅市场 玉溪城市处于经济快速发展阶段 城市商务价值爆发动力充足 但未来写字楼市场的发展应聚焦于高品质方向 从宏观经济层面看 玉溪良好的发展势头和颇具比较性的发展潜力定会进一步吸引市场需求 玉溪作云南省内知名的旅游 度假区域 今年来对外吸引力不断增强 拥有各种得天独厚的条件促进城市整体发展 随着政府对于北部区域发展的重视 未来区域内的商务功能将进一步提升 玉溪的写字楼开发还在不断进行当中 今年招商引资的城市综合体项目中 无一例外的都提到了写字楼物业 从楼下搬到楼上可能就是一个意识上的转变 但是想要这样的转变能够延续下去 良好的配套服务是写字楼能够留住企业的根本 中原观点 房地产市场 消费需求趋势 玉溪写字楼市场趋势分析 住宅市场 房地产市场 消费需求趋势 玉溪写字楼市场趋势分析 北部板块小结 住宅市场 1 北部版块住宅体量比南市区大 东市区大 其中公租房入住率 比较容易调控达到超过商业住宅的效果 进而发生一系列北板块楼市利好的因素 其中商业体受惠的层面最大 2 北部版块南部交通数量虽然比中市区略少 但是通行质量 路面宽度上目前却是市全市最优 并且北版块周边的 河西路 玉江大道 东风路 腾霄路 汇溪路 可以形成整个玉溪城市一环 对中市区的承接和过度非常好 所以北市交通而言动脉好 北部商圈体量成长空间比较大 稍加完善东西走向交通作为毛细血管 可以完全吸收中市区交通拥堵挤出来的人气 3 北市区往北衔接春和镇 北城镇 同时也是昆玉高速在玉溪市区的第一个高速出口 同时 玉江大道的先自西向东 再自北向南的走势使得北市区往版块的辐射能力非常强大 而这一特点在太极路转龙马山链接辐射中市区版块如出一辙 而通过玉江大道 河西路 北版块又能链接到目前兴起的西版块 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 片区住宅市场 玉溪房价各板块的高低价共存 反应了玉溪楼市的5大版块还没达到共荣和整体成长 玉溪红塔区人均拥有住宅面积 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 片区住宅市场分析之北部板块 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 片区住宅市场分析之北部板块 北版块 价格最高 兰溪瑞园 玉水金岸 均价7000左右 价格最低 万裕 润园 3680期间 此外还有太极名城也是定价在4字头 网上2手房源最多的玉溪二小区 转卖价格也在4字头 玉水金岸 兰溪瑞园 万裕 润园 玉溪二小区 本案 聂耳广场片区住宅市场 住宅板块特点精品水岸楼盘积聚 核心居住区成型可望聂耳广场 其集中了玉溪的优质楼盘 玉水金岸 兰溪瑞园等 它代表了玉溪楼盘的建筑水平 是玉溪中心城区楼市风向标 片区已经形成了规模化的居住核心区 片区居住价值逐渐拉高 挖掘居住品质成为片区住宅核心特点 打造景观特色 优化景观 塑造居住文化成为片区住宅开发的显著特色 通过挖掘住宅品质 谋求市场价值最大化成为片区住宅开发的重要途径 地段优势明显 文化氛围浓厚 项目周边配套完善 且由于聂耳广场 聂耳大剧院等文化资源集中 区域地段优势将凸显 同时 未来片区将涵盖除住宅以外的酒店及酒店式公寓等投资型产品 片区居住积聚所引发的商业价值值得期待 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 体量特点 片区住宅项目较多 以高层建筑为主户型特点 在售项目楼盘面积以刚需户型为主 面积段为55 130 集中于60 90 为主 价格特点 片区楼盘价格集中于5500元 毛坯 价格处于玉溪片区较高档次 区域在售楼盘状况 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 备注 由于样本量的不足 选取典型项目进行分析 户型配比反映 片区内以投资和首改为主 小户型投资型产品和大面积三房占比相对较大 且去化较好 玉溪 选取玉水金岸 荷林书香苑 吉泰大厦 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 本项目为片区内楼盘品质标杆项目 体量较大 且物业涵盖高层住宅 集中式商业 四星级酒店式公寓及酒店物业 区域典型楼盘分析 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 项目市场走势 独有资源优势 酒店式公寓 集中式商业 多种驱动因素 实现项目品质定位及口碑 本项目物业类型 涵盖高层住宅 四星级酒店式公寓 星级酒店 集中式商业 住宅底商等业态 一期及二期住宅已处于销售中期 三期物业尚处于规划当中 由于本片区的文化及配套资源的优势 价值小户型投资产品 吸引了较多投资客户的亲睐 物业价格 高层住宅物业均价毛坯6300元 精装7500元 目前去化主要以玉溪本地及周边县份的置业自住客户为主 酒店式公寓产品面积段35 90 四星级装修 均价1 1 1万元 返租五年 年返租率8 五年后实行 业主可自行实行租赁 可继续与管理公司签订返租协议 返租比例高于8 由管理公司以购买时原价进行收购 客户主要以昆明度假客户为主 同时兼含新加坡等国外客户 项目效果图示 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 项目点评 优势 项目具有湖景自然景观资源 项目地周边具有聂耳大剧院 聂耳广场等文化资源 项目周边生活配套齐全 生活环境良好 劣势 项目容积率较高 全部为高层项目 对于老年人和喜欢清静的群体来说具有一定抗性 在户型设计上存在缺陷和局限性 部分户型狭长 进深达到20米以上 存在不便 建筑面积 160 26 房型 四室两厅两卫一阳台 中间走道浪费严重 厨房无生活阳台 客厅无阳台 主卧无步入式衣帽间配置 户型点评 以160 四室两厅两位户型为例 整体户型在布局上动静分区不明晰 卧室门正对餐厅 私密性较差 整体户型赠送较少 客厅和厨房均无阳台设置 大量面积浪费与走道空间 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 W 1 属于新开发区域 人流量较少 人气较缺乏 不利于商业的繁荣 2 周边各项配套较少 也在一定程度上削弱了项目竞争力 S 1 处于聂耳音乐广场旁 有良好的人文环境 2 规划较好 档次较高 符合中高端客户的需求 3 投资类产品多样 利于吸引不同层次不同需求的投资客 O 1 目前来说属于档次较高的玉溪第一城市综合体 比较容易吸引客户 2 昆百大的入驻提高了项目的竞争力 在业态上也有规划 利于项目商业的运作 3 带租约的销售给部分投资客提供了较好的投资渠道 T 1 目前市场上存在较多的商业投资品 对项目项目形成一定的威胁 2 万裕中央商业区和时代之窗对本项目形成直接竞争 处于同一区位 产品上也存在一定的同质情况 整体商业市场 消费需求趋势 房地产市场 玉水金岸SWOT分析 区域未来规划项目概况 未来区域内供应量有限 目前仅玉水金岸仅有少量体量 目前片区仅有