房地产开发企业会计.ppt

第四章房地产开发企业会计 第一节房地产开发企业会计的特点 房地产开发 是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求 对土地和地上建筑物 构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动 涉及生产和流通两个领域 房地产开发企业的产品为地产或房产 产品开发周期长 生产经营方式多样 投资主体复杂 1 资金筹集渠道的多源性主要筹资金渠道 1 预收购房定金或者预收建设资金 2 预收代建工程款 3 土地开发及商品房贷款 4 发行企业债券 5 与其他单位联合开发 吸收其他单位投资 6 发行股票 筹集股本 2 资金占用形态的多元性开发企业的经营业务内容极其广泛 所以使得经营资金在生产领域呈现多项平行运动 表现为多种不同形态 具有多元性 3 结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性由于业务范围广泛 结算多才采用预收 预付方式 资金关系极为复杂 由此引起的债权债务关系也使相应的会计核算既复杂又重要 4 核算周期具有长期性 第二节开发成本的核算 房地产开发企业的基本经济活动是开发 经营商品房等建筑产品 建筑产品的开发建设过程是开发企业经营活动的中心环节 开发企业成本 费用的核算 就是对这些产品成本形成的费用支出的核算 一 开发成本的内容成本核算对象确认的原则同施工企业 开发产品成本按其开发项目种类可分为四类 1 土地开发成本 2 房屋开发成本 3 配套设施开发成本 4 代建工程开发成本 以上四个开发产品的成本 在核算上将其费用分为六个成本项目 1 土地征用及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 建筑安装工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 开发间接费用 企业二级独立核算管理机构发生的组织 管理费用 若无二级机构 则列入管理费用 二 开发成本的核算会计处理 发生各项直接支出 借 开发成本贷 银行存款 应付账款 发生开发间接费用支出 借 开发间接费用贷 应付职工薪酬 累计折旧 周转房 期末分配开发间接费用 借 开发成本贷 开发间接费用 一 土地开发成本的核算 土地开发产品为建设用地 由政府统一审批 征用及管理 由房地产开发企业进行开发 开发目的用途主要有 1 商品性建设场地2 自用性建设场地会计核算 发生各项直接 拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 支出 借 开发成本 土地开发贷 银行存款 应付账款 发生开发间接费用支出 借 开发间接费用贷 应付职工薪酬 累计折旧 周转房 期末分配开发间接费用 借 开发成本 土地开发贷 开发间接费用完工结转场地开发成本 1 商品性建设用地 借 开发产品 土地贷 开发成本 土地开发2 自用性建设场地借 开发成本 房屋开发贷 开发成本 土地开发 二 配套设施开发成本的核算两类配套设施 1 不能有偿转让的公共配套设施 直接计入开发项目成本 开发成本 房屋开发 2 能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施 开发成本 配套设施开发 账户核算的公共配套设施工程包括两部分 第一部分 不能有偿转让 应直接计入开发项目成本 但不能与受益开发项目同步建设 或者虽可同步但受益对象多个 第二部分 可有偿转让 不能有偿转让的公共配套设施 能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施 开发成本 房屋开发 开发成本 配套设施开发 不能有偿转让 但不能与受益开发项目同步建设 或者虽可同步但受益对象多个 配套设施开发成本核算科目 特殊情况 发生 发生 先归集 再分配 会计核算 配套设施施工费用发生时 借 开发成本 配套设施开发贷 银行存款 应付账款 开发项目完工 第一部分开发成本 借 开发成本 房屋开发贷 开发成本 配套设施开发第二部分开发成本 借 开发产品 配套设施贷 开发成本 配套设施开发 三 房屋开发成本的核算房屋开发主要目的及用途 1 对外销售 2 出租经营 3 周转房 4 受托代建房会计处理 发生各项前期 拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 支出 A 如能直接划分成本核算对象 借 开发成本 房屋开发贷 银行存款 应付账款 B 如受益对象有多个 借 开发成本 土地开发贷 银行存款 应付账款 开发完成采用一定分配方式结转 借 开发成本 房屋开发贷 开发成本 土地开发 建设开发过程中的建筑安装过程 1 出包方式借 开发成本 房屋开发 建筑安装工程费 贷 银行存款 应付账款 2 自营方式借 开发成本 房屋开发 实际发生数 不得以预算价格 贷 银行存款 应付账款 不能有偿转让的配套设施费用 1 若能同步建设 且可分清受益对象的 借 开发成本 房屋开发 公共配套设施费 贷 银行存款 应付账款 不能分清受益对象的 先归集 借 开发成本 配套设施开发贷 银行存款 应付账款 待竣工 再分配转入借 开发成本 房屋开发贷 开发成本 配套设施开发 2 若不能同步建设 则采用预提方法预先计入商品房成本 待完工后根据配套设施工程的实际支出数 冲销已预提的配套设施费 并调整有关成本核算对象的成本 房屋开发项负担的开发间接费用 发生时 先归集借 开发间接费用贷 银行存款 应付账款 期末分配记入 借 开发成本 房屋开发 开发间接费用 贷 开发间接费用结转开发完工商品房 借 开发产品 房屋贷 开发成本 房屋开发 盛达房地产公司的会计分录如下 1 借 开发成本 土地开发20560000贷 银行存款20560000 2 计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本 商品住宅土地开发成本分配比例 31200 31200 300 100 99 05 1号楼土地开发成本分配比例 3120 31200 300 100 9 905 邮局土地开发成本分配比例 300 31200 300 100 0 95 商品住宅土地开发成本分配额 20560000 99 05 20364680 元 1号楼土地开发成本分配额 20560000 9 905 2036468 元 邮局土地开发成本分配额 20560000 0 95 195320 元 注 因锅炉房的价值也需分摊到商品住宅和邮局的开发成本中 故不可分摊土地开发成本 结转土地开发成本 借 开发成本 房屋开发 商品住宅20364680 配套设施开发 邮局195320贷 开发成本 土地开发20560000 3 借 开发成本 房屋开发2560000贷 银行存款560000预付账款2000000 4 借 开发间接费用501200贷 银行存款501200 5 借 开发成本 房屋开发8000贷 开发间接费用8000 6 借 开发成本 配套设施开发350000贷 应付账款350000 7 1号楼负担的锅炉房开发成本 35000 9 905 34667 5 元 借 开发成本 房屋开发34667 5贷 开发成本 配套设施开发34667 5 8 1号楼开发成本 2036468 2560000 8000 34667 5 4639135 5 元 借 开发产品 房屋4639135 5贷 开发成本 房屋开发4639135 5 9 借 开发成本 配套设施开发249600贷 银行存款249600结转开发成本444920元 195320 249600 借 开发产品 配套设施444920贷 开发成本 配套设施开发444920 四 代建工程开发成本核算 代建工程开发成本指开发企业接受有关单位的委托 代为开发建设的工程所发生的费用支出 会计处理 代为开发的建设场地和房屋费用 借 开发成本 土地开发 房屋开发贷 银行存款 应付账款 竣工后转入 借 开发产品 代建工程贷 开发成本 土地开发 房屋开发 其他代建工程 除建设用地 房屋开发成本 开发项目 分配计入的开发间接费用 借 开发成本 代建工程开发贷 银行存款 应付账款 开发间接费用竣工结转其开发成本 借 开发产品 代建工程贷 开发成本 代建工程开发 兴业房地产开发公司接受市电信公司委托 代为建设办公楼 发生下列经济业务 用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 共计320000元 结转应付建筑安装工程费460000元 应负担的开发间接费用为20000元 工程完工验收合格 结转其开发成本 要求 编制相应的会计分录 第三节开发产品的核算 开发产品指企业已经完成全部开发过程 经验收合格 符合设计标准 可以按照合同规定的条件移交购货单位 或者可以作为商品对外销售 包括土地 房屋 配套设施和代建工程等 一 开发产品增加的核算竣工验收 借 开发产品贷 开发成本 二 开发产品减少的核算有偿转让或出售 月终结转实际成本 借 主营业务成本贷 开发产品分期收款开发产品 在产品移交或办妥销售合同时 按实际成本 借 分期收款开发产品贷 开发产品开发土地 房屋出租 或者作周转房使用 在签定合同或者移交时 按实际成本 借 出租开发产品 周转房 贷 开发产品营业性配套设施自用 按实际成本 借 固定资产贷 开发产品 配套设施 三 分期收款开发产品的核算在开发产品移交或签订销售合同时 按开发产品实际成本 借 分期收款开发产品贷 开发产品按合同规定收款时 按当期应收价款 借 银行存款 应收账款 贷 主营业务收入按当期应收价款占应收价款总额的比例 结转开发产品的成本 借 主营业务成本贷 分期收款开发产品 康乐房地产开发公司于2003年4月份将一栋开发完工的商品房采用分期收款方式出售给江南纺织厂作为职工宿舍 房屋售价3600000元 合同规定 价款分三次支付 第一次在2003年5月移交房屋时支付价款的50 第二次在2003年9月支付价款的30 第三次在2003年12月将价款全部付清 该商品房开发成本为3000000元 要求 编制相应的会计分录 第四节出租开发产品和周转房的核算 一 出租开发产品的核算出租开发产品是指由房地产开发企业开发完成 用于出租经营的土地和房屋 不属于固定资产 而是属于企业用于出租的开发产品 作为存货管理 1 出租开发产品增加的核算会计处理 用与出租的土地和房屋 应在其竣工后 借 开发产品贷 开发成本签订出租合同 协议后 按实际成本 借 出租开发产品 出租产品贷 开发产品 2 出租开发产品摊销的核算月摊销率 1 估计净残值率 摊销年限 12月摊销额 出租房屋原值 月摊销率会计处理 按月计摊销 借 主营业务成本贷 出租开发产品 出租产品摊销 3 出租开发产品修理的核算a 零星修缮费用 借 主营业务成本贷 银行存款 应付职工薪酬 b 大型装饰修理支出 可先归集 借 开发成本贷 银行存款 完工后 借 出租开发产品贷 开发成本说明 若出租产品改变用途 作为商品房销售而发生的修理支出 应列为销售费用 4 出租开发产品改变用途对外销售的核算出租开发产品不属于固定资产 而属于开发产品 改变用途销售应作开发产品销售处理 会计处理 销售成立时 借 银行存款 应收账款 贷 主营业务收入期末 结转成本 借 主营业务成本 摊余净值 出租开发产品 出租开发产品摊销贷 出租开发产品 出租产品 4 鸿利房地产开发公司在2003年发生了下列有关出租开发产品的经济业务 1 企业开发的一幢商品房于4月份完工 经计算其实际开发成本为1500000元 5月份签订出租合同 将其用于出租 2 每月计提该出租房的摊销额 出租房的预计摊销年限为60年 预计净残值率为4 3 10月份 该出租房的承租人退租 公司委托江南建筑公司对该出租房进行装修 装修完工用银行存款支付装修费300000元 4 12月份 对装修的出租房对外销售 收入价款2000000存入银行 二 周转房的核算周转房是指用于安置拆迁居民 产权归开发企业所有的各种房屋 包括 1 在开发过程中已明确其为安置拆迁居民的房屋 2 搭建用于安置拆迁居民的临时性简易房屋 3 开发的在未销售前用于安置拆迁居民的商品房 1 周转房增加的核算周转房建成竣工后 借 开发产品贷 开发成本明确作为周转房后 按其实际成本借 周转房 在用周转房贷 开发产品 二 周转房摊销的核算月摊销率 1 估计净残值率 摊销年限 12 月摊销额 周转房原值 月摊销率每月摊销 若负担项目确定 土地或房屋 借 开发成本 土地开发 房屋开发 贷 周转房 周转房摊销若负担项目不确定 借 开发间接费用贷 周转房 周转房摊销 3 周转房修理费的核算按实际发生的成本 借 开发成本 开发间接费用 贷 银行存款 应付职工薪酬 4 周转房改变用途对外销售的核算不同于固定资产出售的核算 视作开发产品对外销售核算 销售成立时 借 银行存款 应收账款 贷 主营业务收入同时 结转成本 借 主营业务成本 摊余净值 周转房 周转房摊销 已提摊销 贷 周转房 在用周转房 5 大华房地产开发公司发生了下列周转房业务 1 为安置安民小区的动迁居民 将其建造的57 楼作为周转房 实际成本为2600000元 2 大华公司计提57 楼周转房的月摊销额5000元 3 57 楼周转房发生修理费用20000元 以银行存款支付 4 57 楼周转房使用两年后 公司将其作为商品房对外销售 售房收入3700000元 存入银行 该房累计摊销额为120000元 要求 编制相应的会计分录 第五节营业收入的核算 主营业务收入 通过转让 销售 结算 出租开发产品等主要经营业务所取得的收入 其他业务收入 主营业务以外 不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入 土地转让收入 配套设施销售收入 商品房销售收入 代建工程结算收入 出租开发产品租金收入 商品房售后服务收入 材料销售收入 其他多种经营收入 固定资产出租收入 主营业务收入 其他业务收入 房地产开发企业营业收入 一 主营业务收入的核算根据销售合同结算价款时 借 银行存款 应收账款 贷 主营业务收入结转成本 借 主营业务成本贷 开发产品 出租开发产品 周转房 二 其他业务收入的核算取得收入时 借 银行存款 应收账款 贷 其他业务收入结转成本 借 其他业务成本贷 应付职工薪酬 库存材料 6 盛宏房地产开发公司发生下列业务 1 公司出售商品住宅一栋 取得价款收入7600000元 已存入银行 该住宅的实际开发成本为6200000元 2 公司出租写字楼一栋 收到本月的租金100000元 已存入银行 同时计提月摊销额10000元 3 公司为某公司代建办公楼一幢 按照代建合同规定 竣工后一次结算 该工程本月已经全部竣工并验收合格 同委托方结算工程价款3100000元 其代建工程开发成本为2200000元 4 公司将剩余材料出售 收到价款45000元 已存入银行 该材料的成本为400000元 要求 编制相应的会计分录 练习 典型案例要求 填制开发成本明细账 典型案例解答 1 借 开发成本 土地开发14250000贷 银行存款14250000 2 借 开发成本 土地开发950000贷 银行存款9500001号楼土地开发成本分配比例 2400 28100 100 100 8 57 2号楼土地开发成本分配比例 1800 28100 100 100 6 43 1号楼土地开发成本分配额 15200000 8 57 1302640 元 2号楼土地开发成本分配额 15200000 6 43 977360 元 注 因锅炉房等配套设施的开发成本也需分摊到商品房中 故可不分摊土地开发成本 结转土地开发成本 借 开发成本 房屋开发 1号楼1302640 2号楼977360贷 开发成本 土地开发2280000 3 借 预付账款1500000贷 银行存款1500000 4 借 开发成本 配套设施开发364000贷 应付账款364000每平方米建筑面积应分配的配套设施费用 364000 28100 100 13 元 1号楼应分配的配套设施费用 13 2400 31200 元 2号楼应分配的配套设施费用 13 1800 23400 元 结转配套设施费 借 开发成本 房屋开发 1号楼31200 2号楼23400贷 开发成本 配套设施开发54600 5 借 开发成本 房屋开发 1号楼2000000贷 银行存款500000预付账款1500000结转完工的1号楼开发成本3333840元 1302640 31200 2000000 借 开发产品 房屋 1号楼3333840贷 开发成本 房屋开发 1号楼3333840 6 借 库存现金194400贷 主营业务收入 商品房销售收入1944001号楼每平方米开发成本 3333840 2400 1389 1 元 销售商品房的开发成本 1389 1 108 150022 8 元 借 主营业务成本150022 8贷 开发