房地产设计管理风险控制要点.doc

房地产设计管理风险控制要点房地产设计管理风险控制要点一、总平面设计风险控制1、总平指标控制1.1建筑面积：产权总面积误差不能超3%；物管、门卫、商业配套面积必须满足规划要求1.2停车位布置：地下停车位、地面停车位、自行车位2、总平布置及建筑定位控制2.1小区出入口：道路开口宽度满足消防车道宽度及道闸安装要求2.2红线周边关系：有没有对业主使用及心理造成影响2.3.建筑与红线及道路关系：考虑阳台、消防车道影响3、地下室范围影响3.1地下室范围应不影响开盘区域3.2考虑深基坑回填对周边平台及道路影响3.3地下室退红线是否满足规划要求4、车道、地面出入口影响4.1考虑车道顶棚对一、二楼住户采光、防盗等影响4.2考虑下地下室车道布置位置是否合理5、建筑总平标高控制5.1建筑标高及航空限高控制：考虑女儿墙顶标高对建筑高度影响、控制屋面装饰构架不能超过航空绝对限高5.2 正负零标高确认：考虑周边道路标高关系、考虑市政排水管网高度、考虑总平景观标高关系，小区大门正负零与市政道路的关系。5.3 考虑地下室、车道出入口标高关系6、总平配套设施及配套用房控制6.1设计前期控制：所有配套用房应有设计图纸，并报相关部门审核；所有配套用房定位、标高等严格按规划图纸实施。6.2配套用房应考虑后期对业主的影响，并告知业主；消防水池、化粪池等是否在一楼私家花园内；现场销售模型应与总图对应；垃圾房、配电室等是否对业主使用造成影响6.3游泳池、景观构筑物影响：结构荷载考虑、游泳池设备用房布置7、安装总平控制7.1总平管井、消火栓等与私家花园、道路、停车位协调控制；出地面通风井对总平影响、烟道对总平影响7.2安防系统和景观配合：大门须设置对讲系统，周边需设置防盗系统 二、外立面设计风险控制外立面应严格按照外立面审查通过的效果图实施，并对外立面材料、分隔、栏杆、幕墙、空调位、安装管道等重点关注。1、外立面材料选择及分隔控制点1.1分隔及材料选用考虑成本因素2.2考虑施工可实施性2.3外保温时保温厚度对外立面影响：线条厚度、保温范围、门窗安装等2.4考虑结构及建筑细部处理：不同材料分隔处应采用线条分隔或过渡 2、外立面栏杆、幕墙控制点2.1成本及可实施性2.2结构配合、实际使用及外立面效果的影响 2.3注意对使用及收边收口处理2.4使用安全性考虑3、外立面空调控制要点3.1空调位、空调洞位置需同外立面协调3.2空调大小满足安装需求3.3空调位置便于后期安放三、建筑方案设计风险控制建筑方案涉及内容较多，重点就验收风险、安全防盗、使用功能性进行控制。1、验收风险问题： 建筑方案需要满足现行规范，对“住宅设计规范”、“民用建筑设计通则”、“住宅建筑规范”、“建筑设计防火规范”、“高层民用建筑设计防火规范”等规范强制性条文必须遵守，对于规范较模糊的地方须有相应的措施。2、安全防盗问题2.1公共区域及立面线条等对防盗影响2.2二层门厅等设有雨棚处防盗问题2.3一层大厅内防盗问题2.4结构拉板等对防盗影响3、使用功能性问题3.1各专业交叉配合3.2叠合图3.3加强意识、预见性，站在业主角度看问题。3.4使用合理性：门窗开启扇大小与方式满足通风要求（房间不得小于1/20，厨房不得小于1/10,0.6m2)；外门开启方式不影响通行和家具搬放、内门窗不影响使用，外窗便于清洗、便于空调搬放。 四、重大技术风险控制1、地基处理：全面了解场地内的地质情况，对可能出现的地基处理方案进行充分的预估，并结合工期、成本形成可行性分析处理报告。2、基础形式：结合项目结构形式和地质情况全面分析，就可选用的基础方案在工期、成本上