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香港联交所上市企业 1638 上海轨道交通沿线房价变化分析 2012 6投资部 上海楼市2006年6月均价分布 上海楼市2012年6月均价分布 轨交房价变化趋势 黄浦 徐汇 虹口增长前三借力多条地铁线交错 增长规律1 市中心板块房价不仅坚挺 而且地段越中心 约具备老上海底蕴 房价增长率约高 黄浦区增长率最高 达368 2 按照经纬定位价值 轨道为经线 地铁为纬线 好的地段中交汇的地铁线路越多 房价增加越强劲3 卢湾和奉贤为增长最慢的两个区域 主要由于卢湾地处老上海中心 房价起点高 而奉贤至今未通地铁 10000元 15000元 20000元 25000元 价差图示 2006 2012年房价变化梯度图 从供求看各区房价变化 房价增长率与供应成反比 1 供应量越少 房价上涨空间越大 稀缺是硬道理2 供求集中在郊环 外郊环区域 相比上海中心区域 这些地区房价增加空间小 受市场波动大3 供过于求的区域如宝山 南汇 佘山 奉贤 嘉定其房价增长比供不应求区域增长率低 从轨道线路通车量看房价增长 交汇越多人流越大增长率越高 中心区域 房价增长率最高交汇10条轨道 副中心区域 增长位列第二布局大商圈 中山公园 江苏路 副中心区域 增长位列第二布局大商圈 五角场 控江路商圈 副中心区域 增长位列第二布局大商圈 世纪大道 蓝村路商圈 远郊配套滞后 导致房价增长受制约区域 松江大学城 远郊配套滞后 导致房价增长受制约区域 外高桥 潜力区域 嘉定新城轨道和城市规划后续跟进海量人口导入 区域前景可观 潜力区域 南桥新城轨道和城市规划后续跟进海量人口导入 区域前景可观 从轨交看区域风险点 市政配套滞后影响区域成长 月浦 虹桥火车站 松江新城 临港新城 安亭新镇 总结1 市中心 上海老文化归属地 老城厢因为供应稀缺 地段优质 未来还将成为房价增长率靠前的区域2 轨道交通的交汇越多 房价增加率越高 如叠加地段优势 则可加分 增长力更强劲 在市场不佳的情况下 这些区域也是抗跌区域3 市场供求关系始终决定房价的起伏 供不应求的区域优于供过于求的区域4 随着城市轨道交通的发展 和上海住宅用地日益稀缺 轨道新通车的区域如青浦 嘉定和未来的奉贤都将迎来新一轮的房价增长5 轨道交通发展仅属于城市建设的一部分 板块的发展和壮大还依赖于地段 人口导入 经济支撑 市政配套后续跟进等 安亭新镇 临港新城和松江新城都具备一定的进入风险 配套短期不改善 这些区域房价的增长都将
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