14-第十四讲

第十四讲第十章 房产税法、契税法和土地增值税法第一节 房产税法已经和城镇土地使用税比较复习第二节 契税法一、契税征税范围契税征税对象的具体规定：1.国有土地使用权出让2.国有土地使用权转让土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋买卖几种特殊情况视同买卖房屋：（1）以房产抵债或实物交换房屋：按房产折价款缴纳契税。（2）以房产作投资或作股权转让：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。（3）买房拆料或翻建新房。4.房屋赠与要注意房屋赠与法律要求赠与房屋应有书面合同，并到房地产管理机关或者农村基层政权机关办理登记过户手续。区分赠与与继承：（1）各种赠与不动产行为，都是契税征税范围；（2）继承要加以区分：法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税；以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。5.房屋交换二、税率：3%-5%的幅度比例税率不用记忆，考试会给，但要注意契税税收优惠的相关规定。三、契税的计税依据契税的计税依据是不动产的价格。由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据（由支付差价的一方为纳税人）；交换价格相等时，免征契税；不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；5.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税；6.房屋附属设施征收契税依据：（1）涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税。不涉及的不征。（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。（3）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。四、契税优惠（一）契税优惠一般规定：1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。7.公租房经营单位购买住房作公租房，免征契税。8.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。9.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。（二）契税优惠特殊规定：（放弃，基本都免）【总结不动产交易过程当中，交易双方需要交纳的税收】转让方：增值税；城建税、2个附加费；印花税；土地增值税；所得税。承受方：契税；印花税。第三节 土地增值税法二、土地增值税征税范围1.土地增值税基本征税范围：土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.特殊征税范围3.企业改制重组土地增值税政策（放弃，不改变投资主体的基本免）。三、土地增值税税率：（一）、土地增值税税率四级超率累进税率（中国唯一 一个超率累进税率）要求：背过此表，不需要知道速算扣除系数怎么得来的。四、土地增值税应税收入和扣除项目（一）土地增值税应税收入属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入； 该收入不含增值税。不含增值税=含税收入（1+5%或10%）5%或10%考试中需要关注：销售（含视同销售）比例影响扣除项目比例。（二）土地增值税扣除项目的确定，新5旧3（超级重点）计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（1）新建房地产转让项目的扣除（2）存量房地产转让项目的扣除（1）新建房地产转让项目的扣除：【强调】1.凡是考土地增值税的题目，首先要瞪大双眼，看纳税人是房地产开发企业，还是非房地产开发企业！2.若是房地产开发企业有两个特殊的地方：1）加计扣除的20%，只适用房地产开发企业。2）与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育附加，需要明确的是，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。1.取得土地使用权所支付的金额（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。【注意】上述有关费用含契税，不含印花税；一定要注意销售的比例问题，按照销售的比例扣除取得土地使用权所支付的金额。2.房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、含装修费用，开发间接费用等。【注意】不包括利息支出，含装修费用；一定要注意销售的比例问题，按照销售的比例扣除取得土地使用权所支付的金额。3.房地产开发费用，期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。关键取决于财务费用中的利息处理：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内【利息扣除注意三点】提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内4.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税（不含房地产企业）。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。需要明确的是，房地产开发企业按照有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%（二）存量房地产转让项目的扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。【特殊规定】（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。若超过一年，未满6个月的，未满6个月的部分是不算1年的。（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。五、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件1.纳税人应当进行土地增值税清算的三种情况：符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的三种情况：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定：1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。六、土地增值税的四个税收优惠：（一）建造普通标准住宅的税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税；2.对于纳税人既