基于EVIEWS向前回归法的房地产市场供需层次分析.pdf

基于 EVIEWS 向前回归法的 房地产市场供需层次分析 周羿朱静琳郑洁瑶 摘要 最近几年中国房价一路高涨 政府宏观调控政策频出 开发商在二线城市迅速扩张 消费者持币观望 本文利用中国 1998 2010 年房地产价格和销售面积等相关的年度数据 运用 Eviews6 0 建立关于房地产需求的非线性回归模型 并对模型进行实证检验进行印证 结果表明 房价由多个因素影响 其中供给和需求的关系对房价起决定性作用 最终提出解决房价问题要从根本上解决经济适用房的供给 同时辅助以在刚性需求和投资需求两个层次改进 通过 抑制房价的上升 最终使房价回归正常轨道 关键词 供需均衡 房地产价格 向前回归模型 作者简介 周羿 暨南大学人文学院在读学生 朱静琳 暨南大学管理学院在读学生 郑洁瑶 暨南大学经济学院在读学生 一 引言 1998 年至今实行的住房分配货币化 建立住房保障制度 阶段 住房分配货币化的住房制度改革 将住房分配体制由 原来的行政 福利性质 实物分配制度 转变为按劳分配为主 的货币制度 同时建立双轨制的住房供应体系 以中低收入 家庭为对象 具有社会保障性质的经济适用房及廉租住房供 应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系 然而在 新的体制下 住房价格却节节攀高 从2010 年1 月7 日的 国 务院办公厅关于促进房地产市场平稳发展的通知 国 4 条 到 2010 年 4 月 17 日的 关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨的通知 国 10 条 国务院针对房价出台了一系列的政 策 与此同时 为防止货币对房地产市场的冲击 在 2010 年 1 月到 2011 年 4 月短短的 16 个月的时间内 央行对存款准 备金率进行了 9 次上调 总增加幅度达到了 4 50 但一系 列的政策组合调控政策仍未能使房价的上涨得到有效的遏 制 全国 70 个大中城市在 2011 年 1 月份到 4 月份仍保持持 续的增长 平均环比幅度达到 100 77 100 45 100 29 100 3 环比以上月价格为 100 以上数据均来自中国统计局 平均 同比幅度更是达到了 106 42 105 90 105 38 104 52 同比 以去年价格为 100 以上数据均来自中国统计局 二 文献回顾 在房价长期持续上涨的环境中 国内学者对房地产价格 进行了广泛的研究 王丹丹 2010 认为我国房地产价格和 广义货币供应量 M2 之间存在稳定的均衡关系 货币流动性 过剩对房地场价格产生波动性影响 王爱俭 2007 认为人 民币汇率升值与房地产价格高涨呈现一种共存态势 必须采 取更加灵活的汇率形成机制 扩大汇率浮动区间 适时调整 人民币汇率水平 张学忠 2007 通过以利率上升与房地产 价格的关系为出发点 从房地产投资 开发商的行为选择 外 汇市场 证券市场等方面 深入分析了利率上升对房地产价 格的直接影响与间接影响 提出央行提高利率从理论上可以 使房地产价格下降 李松 2010 认为土地成本是构成房价 的主要部分 土地价格上涨是房地产市场升温形成的引致需 求及土地出让制度直接推动的结果 范严新 2007 认为土 地交易价格与房屋销售价格存在长期互动机制 土地交易价 格波动的 15 以上是由房屋销售价格波动造成的 而房屋 销售价格的波动中 22 以上可以有土地交易价格波动来解 释 目前国内对房地产市场的研究分析已经取得了一定的 成果 专家学者从各个角度进行分析 较为全面的介绍了有 关的因素影响 相信对国内房地产的正常运作颇具指导意 义 然而 多数的研究是从单一的因素对房价的波动的影响 进行分析 从而得出房价与这些因素的关联性程度 影响房 地产价格的因素错综复杂 房价高攀并不是单一因素的影响 结果 而是多个因素发展变化 共同作用的结果 三 房地产问题分析 根据微观经济学的均衡原理 在开放经济条件下 产品 价格会根据供求关系自行调整 直到人们的需求数量和供给 数量相等 1998 年中国房屋建筑面积为 17566 6 万平方米 直至 2009 年已增加到 72677 4 万平方米 相比之下 1998 年至 2009 年国内城市人口年增长率为 4 067 由此可见 供给规模远远超过城市人口增加的比例 其数值竟达 4 倍之 多 那么 为何国内房价一路高攀 为何国内房市依然被供 不应求的氛围笼罩着 所有这些可以从中国房市的需求 住 房供应结构以及国人的收入探讨房价问题 一 需求决定房价 房地产作为消费品 其价格主要由 供需决定 在供给相对稳定的情况下其价格主要受需求影 响 房地产市场的总需求可以归类为刚性的住房需求与投 机性的投资需求 随着中国经济的高速发展 城市人口与年 俱增 城市化发展迅速 但总体上中国的城市化水平仍然比 较落后 目前 49 68 的城市化水平与发达国家存在着明显 的差距 因此 在这个经济环境下城市人口必然会持续逐年 上升 城市化进程的加速意味着对房地产的庞大需求 根 据均衡模型 需求的高涨使商品房的价格随之上升 但由于 城市土地资源有限的因素制约 土地购置费用 贷款利息以 501 及建筑费用等建筑开发成本被进一步抬高 这意味着供给 的成本和对住房的需求都在逐步上升 在这双重作用之下房 价均衡点逐步被抬高 由于住房的刚性需求并不会在短期 内显著下降 只要房地产总需求稳定在一定的水平上 那么 从供需均衡的角度分析 房价并不会有明显的下降 目前我 国的股票市场波动较频繁 多数投资者亏损 房地产作为特 殊商品 具有投资性 在中国房产刚性需求稳增不降的环境 下 房市投资便成为投资市场中相对的低风险高收益的投资 方式 使得越来越多的投资者选择房市 从而在一定程度上 增加房地产市场的总需求 二 住房供应结构的优化问题 由上述的论证可知 快 速发展的城市化决定房市庞大的住房需求 尽管目前我国 住房建设规模持续扩大 但是分配很不均衡 住房供应结构 仍不完善 以中低收入家庭为对象 具有社会保障性质的经 济适用房及廉价住房供应体系 在房地产企业和地方政府短 期收益最大化的双重作用下并没有被广泛实施 1998 年到 2010 年商品房销售面积以 8 6 倍的增幅增加到 93376 60 万 平方米 而经济适用房的销售面积仅从 1666 50 万平方米上 升到 2748 47 万平方米 由表 1 可看出经济适用房比重逐年 下降 高档商品房和普通商品房的竣工面积年增幅远大于经 济适用房的增幅 央行 2008 年第二季度的 货币政策执行 报告 披露 2008 年上半年 90 平方米以下住房投资同比增 长 85 1 占开发投资总量的 19 较上年同期提高 5 3 说明中国中小户型住房占了较小的比例 大户型也符合开 发商利润最大化的原则 经济适用房及廉价住房供给不足 中小户型开发比重小促使中低收入家庭的住房需求被迫转 向以高收入家庭为对象的商品房 并不得不为此支付高额的 房价 表 1经济适用房 高档商品房 普通商品房的销售情况 年份经济适用房比例 经济适用房的增幅 高档商品房增幅 商品房增幅 19990 207827360 62100 2619090 118603 20000 2269165210 39190 4704260 234126 20010 2016913020 06950 3706230 235802 20020 168912072 0 00440 4134380 227298 20030 1349570580 00380 1680660 317089 20040 096446077 0 18840 6022430 161453 20050 064633061 0 01740 2132510 542919 20060 0602091060 04120 3030050 11131 20070 0500103560 05110 2474820 281605 20080 0611880670 0341 0 37458 0 14923 20090 03549172 0 15670 6145360 487084 表 2相关统计数据 商品房销售面 积 sale area 城镇人均可支 配 收 入 city disposablein come 城镇人口数量 citypopula tion 存款利率 in terest rate 贷 款利率 lending rate 国内生产总值 GDP 199812185 35425 1416084 59 6 39 83024 28 199914556 5325854 02437482 25 5 85 88479 15 200018637 1286280459062 25 5 85 98000 45 200122411 90216859 6480642 25 5 85 108068 2 200226808 28557702 8502121 98 5 31 119095 7 200333717 62538472 2523761 98 5 31 135174 200438231 649421 6542832 25 5 58 159586 8 200555486 224710493562122 25 5 58 183618 5 200661857 073311759 5582882 52 6 12 215883 9 200777354 71813785 8606333 47 7 02 266411 200865969 8315780 76624033 06 5 31 315274 7 20099475517174 65645122 25 5 31 341401 5 2010104764 6519109 44669782 75 5 81 403260 601 表 3相关统计数据 商品房房均价 P 固定资产投资城 镇投 资 town in vestment 住宅投资 housing investment 经济适用房投资 额 Affordable hou singinvestment 经济适用房开工 面积 new afford able house area 1998206322491 44310 81270 85233466 4 19992053237325050 88437 02113970 3638 2000211226221 85435 28542 43655313 3171 2001217030001 26261 52599 64645795 9738 2002225035488 87248 91589 04455279 6814 2003235945811 78624 83621 98335330 5776 2004277859028 1911010 13606 3884257 4858 200531685095 100312825 7581519 18063513 4455 2006336793368 681216305 5445696 83974379 0285 20073864117464 468821238 2926820 9264810 2587 20083800148738 304826516970 90635621 86 20094681193920 389430512 73951134 07555354 65 20105032241430 889439473 67161069 16954909 54 注 资料来源 中国统计年鉴 三 收入影响房价上升 经济高速发展带动人均收入 的上升 居民的购买力大幅度增强 不考虑政府因素 由国民 收入恒等式 Y C S 和 Y C I NX 可得 S I NX 这意味着储蓄最终要转化为投资和出口 不同收入阶层的 边际消费倾向存在较大的差异 高收入阶层边际消费倾向较 低 而低收入阶层的边际消费倾向较高 因此 社会的消费 率进而储蓄率会受到收入差距的影响 收入差距扩大将导致 储蓄率提高 收入差距通过影响储蓄率 进而影响出口规模 及其导致的外汇占款规模 从而影响市场流动性的供给 在 过剩的流动性情况下 能够改变或者强化投资者对房地产市 场的预期 充裕的流动性有可能流向房地产市场进行投资 投机活动 导致房地产价格快速上涨 基于以上的分析 本 文选取一系列指标通过 EVIEWS 6 0 建立模型从数据中印证 分析的现实性 表 4向前回归方法处理数据表 VariableCoefficientStd Errort StatisticProb C 35 189131 584482 22 208610 0000 CP2 4058950 2659669 0458850 0008 LR1 4909530 06112424 392370 0000 AHI 0 2708880 034862 7 7702060 0015 IR 0 5983640 040299 14 848290 0001 GDP1 5983430 2822725 6624210 0048 HI 2 6884020 161447 16 651920 0001 CDI2 3104010 3204877 2090270 0020 TI0 7294670 0889488 2010650 0012 R squared0 999949Mean dependent var10 56506 Adjusted R squared0 999847S D dependent var0 717936 S E of regression0 008880Akaike info criterion 6 403980 Sum squared resid0 000315Schwarz criterion 6 012862 Log likelihood50 62587Hannan Quinn criter 6 484373 F statistic9803 388Durbin Watson stat3 146210 Prob F statistic 0 000000 四 对房地产价格影响因素的计量分析 一 变量的选取 根据房地产供给影响的分析和已有 的研究成果 在开放经济条件下 住房的刚性需求主要由城 市化的发展决定 而城镇人口是衡量城市化的重要指标 故 而选取城镇人口数量作为该模型的研究因素之一 另一方 面 贷款及存款利率与房产投资回报率的比较会影响房市的 投资需求 此外 城镇人均可支配收入与国内生产总值反映 的是经济发展的大趋势 由国民购买力的上升带动的房价上 涨也是一个必然的趋势 再者 住房供给结构的情况则通过 住宅投资额及经济适用房的开工面积来研究 商品房的销 售面积即由商品房市场决定的均衡数量 具体选择建模的 因素如表 2 所示 运用 EVIEWS 6 0 建立房地产市场在需求层次上的关系 式 函数的基本形式为 SA f CDI CP IR LR GDP P TI 701 HI AHI NAHA SA 表示商品房销售面积 CDI 表示城镇人 均可支配收入 单位 元 CP 表示城镇人口数量 单位 万 SP 表示商品房销售额 单位 亿元 IR 表示存款利率 LR 表 示贷款利率 GDP 表示国内生产总值 单位 亿元 P 表示商 品房均价 单位 元 平方米 TI 表示固定资产投资的城镇投 资 单位 亿元 HI 表示住宅投资 单位 亿元 AHI 表示经 济适用房投资额 单位 亿元 NAHA 表示经济适用房开工 面积 单位 万平方米 二 建立非线性回归方程 利用 EVIEWS 6 0 软件采 用向前回归方法进行处理 可得如表 4 结果 STEPLS SA C CDI CP IR LR GDP P TI HI AHI NAHA Ln SA 35 1891326282 2 4058948166 Ln CP 1 49095330202 Ln LR 0 27088795713 Ln AHI 0 598364473733 Ln IR 1 59834341399 Ln GDP 2 68840198528 Ln HI 2 31040093183 Ln CDI 0 729466826057 Ln TI 模型1 R squared 0 999949 Ad justed R squared 0 999847 D W 3 146210 F 9803 388 图 1 图 2 三 计量结果经验分析 使用向前回归法 剔除了因素 P 与 NAHA 这是合理的 因为 P 可由 SP 与 SA 相除得到 而 NAHA 与 AHI 存在正比例关系 回归结果表明 在 1998 2010 年间 Ln SA 变化的 99 9 可由解释变量的变化来解 释 所有的变量参数都在误差为 1 的范围内通过了 t 检 验 显著地不为零 而且参数的符号也是合理的 进一步 在 图 1 中将 SA 的观测值 红色线 与预测值 绿色线 比较 同 时给出残差曲线 蓝色线 观察可知 观测值与预测值高度 拟合 由向前回归法得出的模型 1 能有效解释商品房销售面 积的影响因素 同时 残差趋于一致 大致可知模型 1 不存 在异方差性 为检验模型 1 中随机干扰项的自相关性 考察残差项与 滞后一期的残差项线性相关性 图 2 表明两者不存在线性关 系 故模型 1 不存在自相关性 通过检验 模型 1 不存在异方差性与自相关性 因此可 以确定模型中的参数估计量有效 变量的显著性检验有意 义 同时模型的预测也是有效的 由模型可以看出 从 Ln CP Ln CDI 前的参数看 在 1998 2010 年间 商品房销售面 积关于城镇人均可支配收入及城镇人口数量的弹性都大于 1 说明这期间 随着城镇人均可支配收入水平的提高与城镇 人口数量的增加 商品房销售面积以更快的速度增长 印证 了前文关于收入与需求对房价的影响的分析 从 Ln HI 前的 参数看 经济适用房投资额对商品房销售面积影响不大 说 明这期间经济适用房的增加远远不能满足居民住房需求 商 品房在住房供给结构中的比重远超过前者 但由于经济适 用房的投资额与销售面积呈负相关性 增加经济适用房的投 资额还是能在一定程度上缓解商品房供求矛盾 五 对模型数据的现实意义分析 从数据印证了经济适用房对商品房销售量具有一定的 影响 从理论上讲 对城市房产的购买需求主要由商品房和 经济适用房两个层次的供给来满足 基于土地资源的特殊性 和稀缺性 增加经济适用房的供给会使商品房供给方能够用 来开发的土地减少 土地的稀缺和建筑企业间的竞争将共同 带动土地成本的上升 同时也将对商品房市场的需求缓解 对商品房的影响可用图 3 简单表示 图 3 需求曲线由 D 向左平移至 D1 供给曲线由于成本 的上升从 S 向左平移至 S1 均衡价格应该还是 P 点不变 均 衡交易数量由 Q 减少至 Q1 但由于经济适用房的供给对住 房的刚性需求下降使得投资住房面临更大的流通成本和风 险 这将削弱投资者对房市的综合评估 部分投资者的退出 使得需求曲线从 D1 继续向左平移至 D2 新的商品房均衡 点的价格下降至 P1 数量下降至 Q2 六 结论与建议 综上所述 可见在房价问题上各个利益体或多或少均 扮演了一定的角色 住房作为每一个人生活中一个不可或 缺的一部分 房地产市场的良性发展与否 是一个社会长治 久安的基本保证 以政策主导为中心 供给与需求共同带 801 中国居民消费能力不足的原因分析 基于经济制度的思考 沈婷 摘要 本文从制度经济学的角度 在历史数据的基础之上 分析了中国居民消费能力不足的根本原因 认为中国居民消 费能力不足的原因主要包括 财产国有制 税务负担过重 分配机制不公平等 文章建议 将国有资产通过以证券 化的形式发放到每一个国民手里 由此从根本上解决国民财产性收入过窄的问题 降低大部分居民的税负以解决 分配不公的问题 使中国居民收入增加 最终提高中国居民的消费能力 关键词 中国居民 消费能力 GDP 收入分配失衡 财产性收入 作者简介 沈婷 1984 6 女 上海交通大学国际与公共事务学院 MPA 一 问题的提出 进入 21 世纪以来 中国 GDP 的增速一直保持在高位前 行 但与大部分中国人正浸淫于中国式增长的乐观不同 国 内外经济学家显然已经注意到了中国当前经济增长模式的 潜在问题 集中表现在 中国过去几十年的高速增长是建立 在大量的投资增长和出口增长的基础上的 而国内消费则 一直处于偏低的水平 从国家统计局公布的统计数据来 看 中国居民的消费能力和中国 GDP 增长明显发生了背离 一个具体的表现即在于中国居民最终消费率逐年走低 这 说明了中国居民消费在过去的几十年里对中国经济增长的 贡献非常有限 并且逐年恶化 一 中国居民最终消费率之历史比较 从表 1 可以看 出 自 1990 年开始 除 2001 年外 中国居民的历年最终消 费率呈逐年下降的趋势 与这条趋势线走势完全一致的还 有居民收入占 GDP 的比率 上述两个数据叠加在一起比较 就已经能够看出中国居民消费能力不足的一个重要的线 索 也即在 1990 年以后 劳动者报酬的相对不足导致百姓 无钱可花 二 同时期世界居民最终消费率比较 我们以 2009 年 的数据为例 将世界同一时期其他国家居民最终消费比率与 中国居民最终消费比率 36 相比较 我们选择的参照对象 分别是加拿大 58 美国 71 俄罗斯 54 英国 66 德 国 59 法 国 58 丹 麦